【正文】 去市場(chǎng)剛性消費(fèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈根據(jù)武川房地產(chǎn)信息網(wǎng)武川房管局房屋住宅產(chǎn)業(yè)處公布的關(guān)于2003年~2005年舊房改造計(jì)劃顯示，2003年舊房中拆遷戶達(dá)到9000戶；預(yù)計(jì)2004年舊房中拆遷戶達(dá)到4500戶；預(yù)計(jì)2004年舊房中拆遷戶達(dá)到3500戶。 萬(wàn)平方米、商住建筑面積 萬(wàn)平方米、商住建筑面積經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)完成投資武川房地產(chǎn)市場(chǎng)供給開(kāi)始多樣化，居民的商品房消費(fèi)觀念悄然改變：城北板塊：目前城北板塊在售的具有代表的樓盤(pán)有A花苑、B花園、C置業(yè)、D名筑等樓盤(pán)中，C置業(yè)的小面積住宅部分去化快，A花苑的住宅部分中200平方米的住宅銷(xiāo)售阻力大，C花園三期首次推出的110平方米左右的戶型搶購(gòu)一空，剩下140平方米左右的大戶型；D名筑100平方米左右的兩房售完，亦剩下140平方米左右的大戶型。景園一期剩下約150套140平方米左右及以上的大戶型套房，景園二期估計(jì)在年底元旦左右開(kāi)盤(pán)，屆時(shí)商品房?jī)r(jià)格會(huì)有微幅上漲，漲幅在100元/平方米左右。兩房?jī)蓮d(面積在90~110平方米之間,約占總戶型的10%)四方兩廳(面積在140平方米以上,約占總戶型的10%)廣告主題：水岸福邸 該區(qū)域是武川“一體雙冀”城市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域之一。二期客戶心理分析：二期累計(jì)接待客戶925組。從客戶需求分析以及八月份市調(diào)可以得出結(jié)論：面積為100~120平方米戶型還是比較受到市場(chǎng)的歡迎；100平方米的中小戶型以總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)、高性價(jià)比可以獲得25~30歲左右年輕人士的歡迎。價(jià)格策略：采用低開(kāi)高走價(jià)格策略，拉開(kāi)優(yōu)劣產(chǎn)品的價(jià)格距離，但需要控制總價(jià)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：按揭貸款按揭貸款的客戶，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格的98或99折付款。 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，簽定二期正式購(gòu)買(mǎi)合同，以每15個(gè)客戶為一組進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽車(chē)，每組只產(chǎn)生一名幸運(yùn)者，即可獲得奇瑞車(chē)一部。 公關(guān)策略：光明花園有獎(jiǎng)知識(shí)問(wèn)答活動(dòng)、城建、城規(guī)權(quán)威專家咨詢活動(dòng)、國(guó)慶節(jié)業(yè)主有獎(jiǎng)聯(lián)誼活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)抽車(chē)活動(dòng)城建、城規(guī)權(quán)威專家現(xiàn)場(chǎng)咨詢活動(dòng)每5戶客戶一起購(gòu)買(mǎi)5戶以上且當(dāng)場(chǎng)下定的，可以享受98折優(yōu)惠“親友團(tuán)“認(rèn)購(gòu)策略定金30000元，客戶自下定之日起10天內(nèi)簽合同，首付20%，建筑地基基礎(chǔ)建設(shè)驗(yàn)收完畢付款30%建筑主體工程驗(yàn)收完畢付款40%，項(xiàng)目建設(shè)完畢付款10%。參考景圓（均價(jià)2800元/平方米）、四季花苑（起價(jià)2600元/平方米）建議在一期價(jià)格上微漲100~150元/平方米以有60%客戶購(gòu)房為基本依據(jù)的話，則有45%~51%的成交可能，銷(xiāo)售、推廣的努力可以爭(zhēng)取在開(kāi)盤(pán)當(dāng)月銷(xiāo)售60%，余下的在以后三個(gè)月消化，通過(guò)2005年元旦節(jié)日對(duì)別墅房源的促銷(xiāo)，可以進(jìn)一步促進(jìn)前期尾房的消化。黃花鎮(zhèn)客戶主要是本地的私企業(yè)主、政府公務(wù)員和中高級(jí)管理人員，以改善生活環(huán)境、便利工作為目的；來(lái)源于市區(qū)的客戶，主要是光明花園良好的居住環(huán)境、高性價(jià)比、以及良好的口碑打動(dòng)他們的心，以年輕、事業(yè)有成的人士為主；來(lái)源于項(xiàng)目周邊比較富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民成為本案的消費(fèi)主體，其主要被滿足“進(jìn)城”自豪感、合適的價(jià)格吸引?？偟膩?lái)看，目前余房房源大多數(shù)集中在面積140平方米以上的、總房?jī)r(jià)基本在50萬(wàn)元/套以上的戶型；面積在130~140平方米之間的房源基本上朝向、景觀或位置不好，總價(jià)在45萬(wàn)/套左右，銷(xiāo)售助力大。銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)： 樓盤(pán)價(jià)格：均價(jià)2800元/平方米 占地面積：77300平方米，建設(shè)面積：140000平方米建筑面積：銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)：剩下約50套尾房（約20套100~120平方米兩房、30套140平方米三房）等待自然消化，基本上沒(méi)有銷(xiāo)售宣傳動(dòng)向景園 (一期)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：武川雙龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴求主題：極具升值潛力的樓盤(pán)樓盤(pán)價(jià)格：均價(jià)約2800元/平方米房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：武川城市建設(shè)發(fā)展有限公司物業(yè)形態(tài)：小高層（九層）建筑面積：占地面積60000平方米，建筑面積120000平方米（由4幢11層小高層組成，約720戶） 主力戶型：兩房?jī)蓮d（不詳，估計(jì)80~120平方米左右）三房?jī)蓮d（不詳，估計(jì)120~140平方米左右）長(zhǎng)樂(lè)公寓：武川居民的商品房消費(fèi)觀念悄然改變：由于武川在90年代初鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定一切的年代，人民居住環(huán)境受到忽視。大眾化住宅受到市場(chǎng)的歡迎，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商觀望市場(chǎng)態(tài)度明顯。新北板塊：目前城北新區(qū)板塊主要在售的樓盤(pán)有 億元，同比增長(zhǎng)4倍；施工面積達(dá) 萬(wàn)平方米。 萬(wàn)平方米；截止至2004年八月出讓土地從武川國(guó)土資源局公布的關(guān)于2003~2004年土地供給量可以看出（見(jiàn)下表：2003~2004年土地供給量及其用途狀況一覽表），2003年全年出讓土地 從接觸媒體的頻率看，被訪者每天接觸比例最高的是電視，%，其次為報(bào)紙（%）和廣播（%）；接觸最多的是雜志刊物（%），其次是報(bào)紙（%）。%，%。武川房地產(chǎn)市場(chǎng)供給開(kāi)始多樣化，居民的商品房消費(fèi)觀念悄然改變對(duì)武川城北、新北、城南、黃花、城西和城中各區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：大眾化住宅市場(chǎng)需求量大，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)明顯，房地產(chǎn)供需雙方都在觀望市場(chǎng)走勢(shì)。 對(duì)策：建議公開(kāi)工程進(jìn)度、拆遷進(jìn)度計(jì)劃表，定期公布工程進(jìn)度和拆遷進(jìn)度情況，歡迎消費(fèi)者監(jiān)督，打消消費(fèi)者疑慮“貴賓金