【正文】 年人提供優(yōu)質(zhì)醫(yī)療健康等高附加值的增值服務(wù)，徹底解決老年人養(yǎng)老的后顧之憂，能大幅度提高老年人的生活質(zhì)量，提高老年人的壽命。當前我國的社會養(yǎng)老服務(wù)體系正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，養(yǎng)老問題已成為政府、社會急需解決、迫在眉睫的社會問題。而開展養(yǎng)老社區(qū)項目將能很好的引導(dǎo)和促進人們消費，一方面養(yǎng)老社區(qū)的建成，將會使得一部分人解除了對養(yǎng)老的顧慮，刺激當前的消費；另一方面養(yǎng)老社區(qū)自身就是一個很大的消費點，其自身的運作就是一個很大的消費需求。發(fā)展昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能有效帶動房地產(chǎn)尤其是老年房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。全黨全社會必須從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實加強老齡工作”。根據(jù)世界銀行2009年4月11日發(fā)布的預(yù)測，2009年全球經(jīng)濟增長率將僅停留在1%，其中美國、%、%%的負增長。當前，我國老齡人口呈現(xiàn)出不斷加速擴大的趨勢，約占到全國總?cè)丝诘?5%以上。 2012年，公司投資決策領(lǐng)導(dǎo)小組就關(guān)于通過進入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)建議的議題進行了研究，會議認為“通過進入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)適應(yīng)當前國家政策的發(fā)展方向，符合集團發(fā)展戰(zhàn)略，有利于加強公司的資產(chǎn)負債管理，有巨大的經(jīng)濟價值和社會價值”。同時，我國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，社會化發(fā)展水平偏低、管理理念和經(jīng)營模式陳舊，供需矛盾十分突出。始于美國房地產(chǎn)次級抵押貸款市場的癬疥之患，逐步演變成為1929年以來全球金融系統(tǒng)最大的危機，對全球經(jīng)濟產(chǎn)生了重大影響。以昭覺項目作為養(yǎng)老基地樣本測算，項目按照一二級聯(lián)動開發(fā)，%，,。從發(fā)達國家休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展經(jīng)驗和當前我國休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生面臨的困境看，發(fā)展昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生必須具備完整的投融資平臺和切實可行的退出模式；必須具備科學(xué)的組織管理和高效的專業(yè)運營。我國休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生市場空間巨大、需求十分強勁，但發(fā)展極不成熟。 內(nèi)部資料注意保密四川昭覺彝家圣城生態(tài)園區(qū)可行性研究報告成都瑞通易達工程項目管理有限公司 2012年12月28日概 要 瑞通易達公司成立以來，深入貫徹落實“關(guān)于大力支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)”的提案精神和集團公司投資決策委員會“關(guān)于通過進入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)”的決議，采取多種形式與國家相關(guān)部門和社會學(xué)家溝通，廣泛與國外投資機構(gòu)及養(yǎng)老機構(gòu)交流，深入國內(nèi)養(yǎng)老實體調(diào)研，取得了昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生一手資料。作坊式、規(guī)模??；服務(wù)差、配套弱；投入少、超低端；無標準、缺監(jiān)管等問題與發(fā)達國家相比形成了強烈的反差。規(guī)劃中的項目運作模式充分吸取了發(fā)達國家成功的經(jīng)驗，按照籌資管理、資產(chǎn)管理和物業(yè)管理三個層面進行一體化管理。在當前國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生仍處于相對落后的情況下，成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司投資建設(shè)昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，雖經(jīng)濟測算可行，但也存在一定的投資風(fēng)險。在當前世界經(jīng)濟和全球金融市場異常嚴峻的形勢下，受外部影響較大的投資方向、資產(chǎn)布局和風(fēng)險控制受到嚴峻的挑戰(zhàn)。而瑞通易達投資有限公司有著較多的資金資產(chǎn)、數(shù)量眾多的客戶資源和完善的信息平臺，在養(yǎng)老醫(yī)療領(lǐng)域有著巨大的優(yōu)勢。根據(jù)公司投決會的要求，集團公司牽頭組建了由系統(tǒng)內(nèi)各公司相關(guān)人員組成的聯(lián)合工作組。規(guī)模龐大并且不斷加速擴大的老齡人口，加上我國計劃生育政策形成獨特的四二一家庭結(jié)構(gòu)（即一對夫妻贍養(yǎng)四個老人和一個小孩），使中國社會面臨越來越嚴重的養(yǎng)老壓力，超過了世界上其他國家。在這樣嚴峻的外部發(fā)展環(huán)境下，我國長期依賴于出口和投資、第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟增長模式受到了越來越嚴重的挑戰(zhàn)。“老年服務(wù)業(yè)的發(fā)展要走社會化、產(chǎn)業(yè)化的道路。房地產(chǎn)行業(yè)較長的產(chǎn)業(yè)鏈條的特點將直接和間接帶動建筑、建材、城建、鋼鐵、水泥、裝飾、紡織、家具、家電、汽車、煤炭、電力、通訊、供水、供暖、衛(wèi)生潔具等五十多個行業(yè)的發(fā)展。因此，開展養(yǎng)老社區(qū)項目有利于擴大我國內(nèi)需規(guī)模，不僅在一定程度上緩解了我國經(jīng)濟當前面臨的保增長壓力，還能在一定程度上優(yōu)化我國GDP增長結(jié)構(gòu)，進一步提高我國經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量。大力發(fā)展昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，讓更多的社會機構(gòu)參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，建立多層次的社會保障體系，滿足差異化的養(yǎng)老需求，有利于進一步完善我國的社會保障體系。同時，引導(dǎo)老年人參與社會公益活動，參與慈善事業(yè)，提升老年人的精神面貌和生命質(zhì)量。而昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生和資本市場關(guān)聯(lián)度低，不易受資本市場波動的影響，且投資周期長、收益均衡穩(wěn)定，因此發(fā)展昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，是對公司現(xiàn)有盈利模式的有力補充。一方面我國昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生市場具有巨大的市場價值和廣闊的發(fā)展空間，通過投資昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，公司可充分分享我國休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生市場的發(fā)展成果，能夠給公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的利潤，形成公司新的利潤增長點，具有巨大的經(jīng)濟價值。國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生需求龐大，高端需求強勁，但供給嚴重不足，普遍集中于低端休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生模式，競爭無序，監(jiān)管缺失，缺乏具有規(guī)模性的大型養(yǎng)老社區(qū)。收入增長收入增長也是推進昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生快速發(fā)展的主要因素之一。總體而言，養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性。長期看護需求：主要是行動不便的老人，其主要需求表現(xiàn)為洗澡、穿衣、飲食、如廁和室內(nèi)移動等基本活動。社區(qū)一般包括的設(shè)施有俱樂部、高爾夫球場和休閑空間。圖5：美國養(yǎng)老社區(qū)的種類預(yù)防性支持性看護類型55100長期看護獨立居住活力居住護理居住精細護理動機看護方式年齡需求需要協(xié)助居住持續(xù)看護社區(qū)資料來源：Greystone Communities Continum of Care Chart協(xié)助居住社區(qū)：協(xié)助居住社區(qū)是受國家管制的租賃物業(yè)，一般要持有州政府的許可執(zhí)照。絕大多數(shù)護理居住社區(qū)參加了醫(yī)療補助和醫(yī)療保險項目，因此一般來說，入住這些社區(qū)可以享受醫(yī)療補助許可和醫(yī)療保險報銷。許多社區(qū)每月還收取維護費，以換取居住單元、餐飲服務(wù)和一些保健服務(wù)。圖6：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商市場份額占比（以收入計算）資料來源：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商2008年年報圖7：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商市場份額占比（以資產(chǎn)計算） 資料來源：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商2008年年報相對嚴格的行業(yè)進入門檻，同時也造就了美國養(yǎng)老社區(qū)相對較高的入住率。這些制度的實施，提高了行業(yè)的準入門檻，限制了惡性競爭，提升了服務(wù)標準，保障了養(yǎng)老社區(qū)的良性發(fā)展。圖8：20042020年中國65歲以上老年人口資料來源：艾瑞咨詢高端養(yǎng)老需求強勁中國社會經(jīng)過30多年的改革開放，人民的經(jīng)濟狀況已經(jīng)有了極大改觀，形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級和富裕群體。社會福利院主要面向城鎮(zhèn)“三無”老人，即無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人，或者其法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人確無贍養(yǎng)、扶養(yǎng)能力的城市老年人，為他們提供養(yǎng)老的場所和各類生活、醫(yī)療服務(wù)。養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業(yè)設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施等，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。（三）北京、上海休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生概況北京市休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生概況（1）北京市人口老齡化狀況2007年，北京市60歲以上的老人已超過200萬，如按國家老齡委抽樣調(diào)查結(jié)果，%老年人表示愿意到養(yǎng)老機構(gòu)安度晚年，以此推算，但現(xiàn)在北京的老年福利設(shè)施床位總數(shù)僅有3萬余張。第二類是各城區(qū)街道辦事處設(shè)立的養(yǎng)老院，是北京的主要養(yǎng)老機構(gòu)。其月人均收費為3000元—5000元（包括單人間的收費），是公辦養(yǎng)老院的12倍。據(jù)上海市人口計生委報告，%；高齡老人近50萬。與國外市場比較，我國人口基數(shù)較大，導(dǎo)致我國老齡人口的絕對數(shù)量龐大。而我國目前還沒有相關(guān)法律對昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生予以規(guī)范，對于養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)療保障、醫(yī)療護理體系也沒有資質(zhì)認定和監(jiān)管，沒有明確特定的監(jiān)管機構(gòu)。從國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生狀況來看，隨著我國居民收入水平的不斷提高，客觀上已經(jīng)形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級和富裕群體。老年人是我國小康社會的建設(shè)者，也是小康社會的共享者?！肮芾砜茖W(xué)“：成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司建設(shè)的養(yǎng)老養(yǎng)生項目將引入和貫徹最先進服務(wù)理念，整合各個領(lǐng)域中的優(yōu)秀團隊，把成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司的資源優(yōu)勢同專業(yè)機構(gòu)的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和經(jīng)驗進行有效結(jié)合，從而對養(yǎng)老養(yǎng)生項目進行全方位、專業(yè)化、科學(xué)化的管理。由于成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司建設(shè)的休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)具有經(jīng)濟條件好、地域分布廣、氣候變化大、自然景觀佳、生態(tài)環(huán)境優(yōu)的特點，同時又很注重差異性和代表性，這就使得基地的在規(guī)劃布局上較為合理并形成有機的網(wǎng)絡(luò)。應(yīng)考慮到老年人不愿遠離所在城市交往生態(tài)圈的習(xí)慣特點，基地選址應(yīng)爭取考慮在中心城區(qū)外部，交通通達的地點?？傮w而言，養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性。老年人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟能力、意愿愛好等，做自主選擇，使老人充分享受老年休閑時光?；A(chǔ)醫(yī)療：老年人隨著年齡增長，各種老年人常見病均處于多發(fā)狀態(tài)，養(yǎng)老社區(qū)本著“早發(fā)現(xiàn)、早治療”的精神，為入住養(yǎng)老社區(qū)的老年人提供了包括定期健康評估、個人護理規(guī)劃、常見病治療等基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)，使老年人足不出戶即可滿足預(yù)防性的醫(yī)療需求。（三）文化休閑為豐富老年人的文化休閑生活，社區(qū)為老年人提供的豐富多彩的文化娛樂生活，包括體育活動、教育服務(wù)、旅游服務(wù)及文化娛樂服務(wù)等等，使老年人擴大社交范圍，充分享受老年休閑時光。（四）增值服務(wù)除基本服務(wù)與文化娛樂服務(wù)以外，為滿足老年人諸如財富管理、法律援助及心理輔導(dǎo)等方面的需求，養(yǎng)老社區(qū)為其提供了理財服務(wù)、法律服務(wù)及心理服務(wù)等多方面的增值服務(wù)，使其安度晚年。志愿者服務(wù)：為加強老年人與外部的交流，增加社區(qū)內(nèi)部活力，社區(qū)將搭建志愿者服務(wù)平臺，使入住的老年人參與社區(qū)各項設(shè)施的運營、社區(qū)管理和服務(wù)，愿為社區(qū)建設(shè)貢獻自己的時間和精力。在昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)發(fā)展較為成熟后，成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司將在國內(nèi)主要旅游風(fēng)景區(qū)，通過少量輸出、參與管理的方式，完善品牌建設(shè)，營造自己的養(yǎng)老連鎖網(wǎng)絡(luò)。六、項目發(fā)展目標成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目本著“關(guān)愛老人、奉獻社會、共建和諧、管理科學(xué)”的經(jīng)營理念，依托自身的專業(yè)優(yōu)勢，立足養(yǎng)老養(yǎng)身主業(yè)、面向全國高端人群，走社會化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的發(fā)展道路，全方位、立體性地開發(fā)老年服務(wù)體系，通過成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目的規(guī)劃建設(shè)，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生第一品牌，建立養(yǎng)老養(yǎng)生行業(yè)發(fā)展標準，建設(shè)全國一流的幸福老年連鎖樂園，高品質(zhì)生活的老年人社會，使老年人生命價值提升，通過老年社會公益事業(yè)，發(fā)揚成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司崇尚生命的理念，使老年人真正做到“老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所用”，從而推動養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展。把握市場機遇，搶占市場先機，適時進入昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，通過參與制定養(yǎng)老行業(yè)標準，打造主導(dǎo)市場競爭格局的養(yǎng)老品牌，從而在行業(yè)內(nèi)保持長期競爭優(yōu)勢，形成市場先發(fā)優(yōu)勢。在公司整體優(yōu)勢下，針對中高端客戶提供理念先進、定位科學(xué)、管理專業(yè)、功能完善的中高端養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品，建立標桿示范，從而提高行業(yè)準入門檻，建立行業(yè)壁壘，有效避免行業(yè)無序競爭。從經(jīng)營理念、選址布點、規(guī)劃建設(shè)、運營管理等方面堅持高標準、高品質(zhì)的原則，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生行業(yè)第一品牌。在風(fēng)景環(huán)境資源豐富的地區(qū)吸收條件適宜的養(yǎng)老機構(gòu)，加盟成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司連鎖養(yǎng)老社區(qū)。另外，由于社區(qū)內(nèi)聚集了大量中高端客戶，因此社區(qū)將設(shè)立慈善基金和慈善項目，為老年人提供向社會捐贈的平臺，以滿足老年人的自尊。法律服務(wù)：為幫助老年人解決諸如家庭財產(chǎn)分割問題、喪偶離異后再婚問題、無子女及親人瞻養(yǎng)問題等，社區(qū)將開展各類老人法律援助、咨詢、調(diào)解、庇護等服務(wù)活動，以維護和保障老年人權(quán)益，使其安度晚年。同時，養(yǎng)老社區(qū)還將在運動場所為老年人提供免費的醫(yī)藥用品、飲料等。特殊醫(yī)療：為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，同時為促進各地區(qū)優(yōu)勢醫(yī)療資源的合理利用，并促使老年人在各個養(yǎng)老基地間流動，養(yǎng)老社區(qū)將在提供日常醫(yī)療服務(wù)的基礎(chǔ)上，在各個養(yǎng)老基地間設(shè)立各類“產(chǎn)、研、學(xué)”一體化的老年病的醫(yī)療主題公園，由研究機構(gòu)及治療機構(gòu)入住。國外為此類老年人提供了協(xié)助看護社區(qū)以滿足其康復(fù)需求。針對老年人在不同生理階段的需求特點，發(fā)達國家也相應(yīng)提供了不同的養(yǎng)老產(chǎn)品，主要包括活力居住社區(qū)、獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護理居住社區(qū)及持續(xù)看護退休社區(qū)五種業(yè)態(tài)。要避開市區(qū)商業(yè)繁華喧鬧的市鎮(zhèn)區(qū)域，避開有工業(yè)污染的區(qū)域（包括其沿河下游及常年主導(dǎo)風(fēng)向下風(fēng)口區(qū)域），避開鐵路及高架交通沿線及有輻射及噪音超標的區(qū)域。老年人可根據(jù)自身偏好與需要，游走流動于成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司建設(shè)的各個休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)，使老年人候鳥式”的應(yīng)時移居、“休養(yǎng)式”的暫居、“度假式”的借居和長期定居等不同需求均可以得到有效的滿足。二、休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)的區(qū)域規(guī)劃及選址原則（一）區(qū)域規(guī)劃成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目的目標市場為中高端市場，目標客戶為中、高收入人群。而通過搭建社區(qū)志愿者平臺，使老年人有機會發(fā)揮自身的潛能余熱，繼續(xù)奉獻、參與社會發(fā)展。而目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品供給主要集中于低端市場，針對中高收入人群的養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴重不足，是昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領(lǐng)域，不利于社會的和諧與穩(wěn)定，針對這部分中高端人群的休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，孕育著巨大的商機和財富空間。在政府補貼方面，發(fā)達國家由于養(yǎng)老機構(gòu)普遍帶有公益性質(zhì)，大多數(shù)老人在養(yǎng)老機構(gòu)生活的最低生活費用由政府或社會慈善機構(gòu)支付。（二）供給比較分析 從養(yǎng)老服務(wù)供給的內(nèi)容來看，發(fā)達國家的昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生較為成熟，其養(yǎng)老服務(wù)的供給形式多樣、內(nèi)容豐富、功能齊全、服務(wù)專業(yè)