【正文】 家，高收入人群等。（5）雜志：讀者群較固定，針對性強，有較長的時效，可以反復(fù)閱讀，傳播效率高，專業(yè)性雜志成本較低。利用公開發(fā)盤，營造旺銷的氣氛，同時加強宣傳力度，開發(fā)潛在客源。確定出售的戶型及布局，在會展期間就可以圈定一定的客源，在預(yù)熱期時確定其認(rèn)購資格。擴大融僑國際公館的知名度，識別度和美譽度。開始進行項目的介紹。融僑國際公館地理位置優(yōu)越，交通便利，結(jié)構(gòu)布局、設(shè)計理念，硬件配套設(shè)計具有前瞻性，市場銷售前景樂觀，投資回報率較高，經(jīng)濟效益好，初步結(jié)論是：該套銷售策劃是根據(jù)正榮潤城實際情況出發(fā)，為其量身制定的，對該項目本身來說是適合的。中央水系景觀、奢享大堂、層峰會所，頂級配套體現(xiàn)居住不凡氣質(zhì)；融僑物業(yè)13年榮譽首肯，國際公館酒店式服務(wù)，彰顯財富階層的尊崇門牌。一、 見面問候◎“先生/小姐，您好！歡迎光臨融橋國際公館。市政及交通59路, 74路, K2路(王莊站)人文及教育附近的學(xué)校：光明小學(xué)、閩江學(xué)院附中、群眾路小學(xué)、臺江第五中心小學(xué)，國貨路小學(xué)，象園中心小學(xué)等商業(yè)及金融附近的職能部門：國稅局、公安消防第二中隊、中國郵政、市規(guī)劃局、省機械研究院附近的銀行：建行、工行、農(nóng)業(yè)、中國銀行、光大、民生、中信、招商、恒生、深圳平安銀行，郵政儲蓄等　項目總體規(guī)劃設(shè)計情況占地面積36998平方米 總建筑面積120000平方米　總戶數(shù)580　綠化率35%　容積率　公攤　樓盤規(guī)劃　 規(guī)劃7幢樓：其中1幢2層商業(yè)及配套用房和6幢1831層城市地標(biāo)住宅建筑。②優(yōu)惠戶型：主力戶型是140180，現(xiàn)在開始預(yù)約，到開盤時每套可優(yōu)惠1萬元。具體是將“直降5℃的水果券全城派發(fā)”，有不少客戶領(lǐng)著水果券去天虹購買水果。下面介紹在此過程中所運用的廣告媒介：（1）電視：具有視、聽、讀的綜合效果，表現(xiàn)手法豐富，感染力強，藝術(shù)效果可達到極高的水平，欣賞價值高，信息量大，時效率也高，趣味性強。毗鄰五一廣場、于山、晉安河公園，罕見3000㎡城市開放園林為社區(qū)優(yōu)享；8000㎡中央景觀、奢享大堂、層峰會所，頂級配套體現(xiàn)居住不凡氣質(zhì)；融僑物業(yè)13年榮譽首肯，國際公館酒店式服務(wù)，彰顯財富階層的尊崇門牌。正榮潤城規(guī)劃5幢高層建筑，層高在2833層，其中2幢3層的公寓式辦公樓；部分樓層6米挑高生活空間，最大的樓間距95m。限購令出臺后，售樓部的客流量相比之前的“金九”減少了近三分之一，但購買客戶一八縣群體居多，福州的限購令新政主要限制五城區(qū)內(nèi)的新房購買，對閩侯等八縣區(qū)域的大多數(shù)別墅樓盤暫時還不會有太明顯的沖擊。二、市場狀況分析（一）福州房地產(chǎn)土地市場整體情況以圖表表示福州樓市進入9月以后風(fēng)云突變，“金九銀十”已經(jīng)過去，一手房成交量不斷創(chuàng)下新高，二手房市場亦呈現(xiàn)出回暖跡象，議價幅度開始收窄，跳價重現(xiàn)市場，土地市場仍然捉摸不定，底價成交與地王同現(xiàn)。表3： 項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會（O）威脅（T）A、生活的配套齊全。融橋國際公館銷售策劃方案[內(nèi)容摘要] 結(jié)合對融橋國際公館的整體情況，市場現(xiàn)狀，福州土地市場利用狀況，樓盤成交量，對項目的SWOT分析，自身樓盤的價格定位，通過和競爭對手的項目定位的比較，最終達到的銷售目標(biāo)，及廣告推廣，推廣費用等方面綜合考慮，根據(jù)以上各方面信息估算出在整個銷售過程中所需的大致費用，從而為該項目制定一套適合的銷售策劃方案。有沃爾瑪，好又多等大型超市，購物和娛樂場所多，還有醫(yī)療，教育，儲蓄等方面都具備了。據(jù)不完全統(tǒng)計，福州在今年10月份期間加推、開盤的樓盤有十多家，從開盤量上來看，開發(fā)商對樓市的預(yù)期還是很樂觀的。（二）福州住宅市場分析圖表結(jié)合文字表示2010年4月14日開始，樓市新政到現(xiàn)在可以看出，福州一手房月簽約量不是很穩(wěn)定。融僑外灘項目地處南江濱休閑道上，西接通江路，北望閩江及主題公園。（二）目標(biāo)客戶群定位 消費意向：隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，我們周圍的文化氣息越發(fā)減弱，越來越多的消費者在找尋漸漸消失的文化氛圍。（2）報紙：可讀性強，覆蓋面廣，權(quán)威性強，不同的版面具有不同的特定讀者群。c、前不久在好又多舉行的“融僑國際公館玩轉(zhuǎn)世界杯音樂啤酒節(jié)”，可謂盛況當(dāng)前。③ARTDECO建筑，近百年世界建筑史的尊貴符號，通過考究石材、鋼材、玻璃的搭配、以打造藝術(shù)品的細致，再現(xiàn)市中心頂級奢華樣板。車位面積商業(yè)面積辦公面積其他配套設(shè)施 運動場所：福州市體育館、維力健健身中心 　 附近的醫(yī)院：福建醫(yī)大附屬第一醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院、省婦幼保健醫(yī)院、市婦幼保健醫(yī)院、中山醫(yī)院、廣愛藥店、大參林藥店、回春藥店、福州第六人民醫(yī)院、榕參藥店、象園街道社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等戶型分析戶型類型　五房一廳　　　　房型　　　　　面積　㎡　　　　朝向　　　　　套數(shù)及比例　　　　　推廣情況開盤時間20101127　認(rèn)購價格均價180000㎡售樓處　促銷策略　宣傳資料　客戶來源及分析　賣點分析　營銷分析　項目總體評價　市調(diào)成果 □樓書 □海報 □戶型圖 □光盤 □會刊調(diào)查人調(diào)查時間　2010．七、項目銷售策劃總體費用明細（一）廣告目標(biāo)部分 造市：制造銷售熱點。您是第一次來嗎？”◎如回答“不是，以前有來過”，便問“請問以前是哪位銷售人員接待的，還記得嗎？”◎如客戶回答“記得哪位銷售人員”，應(yīng)直接引導(dǎo)客戶找原經(jīng)辦。請問先生/小姐/您需要幾房的房子，我可以給您做詳細介紹，您這邊入座（引至?xí)妥狼腥胝}）。從整體概況，企業(yè)背景，SWOT分析，福州房地產(chǎn)土地市場狀況，項目定位，銷售定位，銷售策劃等方向出發(fā)，由淺至深，進行一系列的調(diào)查和解剖，給項目一個最