潤(rùn)東融洲風(fēng)情可行性研究報(bào)告(完整版)
【正文】 B192 合計(jì) 第三章 項(xiàng)目一期工程所取得的相關(guān)批復(fù)文件說(shuō)明 項(xiàng)目一期工程已取得國(guó)有土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)施工許可證、（已辦理一期全部52棟） 的“四證”。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13827元；農(nóng)民人均純收入2920元。隨著國(guó)家政策的調(diào)整，近幾年，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有了一定的發(fā)展，但是仍處于單純的滿足市場(chǎng)需求，為居住而造房的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)理念上，只有少量的項(xiàng)目開(kāi)始對(duì)居住環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)文化等方面有所關(guān)注。因此，伴隨融水的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市拓展，也必須加快基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展、加快提升融水的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以樹(shù)立、打造融水良好的投資平臺(tái)。◤項(xiàng)目SWOT分析——項(xiàng)目SWOT分析因子圖解A政策環(huán)境 B經(jīng)濟(jì)環(huán)境 C交通環(huán)境D景觀環(huán)境 E商業(yè)環(huán)境 F開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)G生活配套 H產(chǎn)品品質(zhì) I產(chǎn)品配套J服務(wù)品質(zhì) K 區(qū)域發(fā)展 L競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境M需求環(huán)境 N地塊區(qū)域核心位置度 O項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商背景P項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 Q項(xiàng)目規(guī)模 R地塊資源說(shuō)明：圖中指標(biāo)代號(hào)越靠近中心“趨強(qiáng)”的說(shuō)明該指標(biāo)強(qiáng)度越大，如 “優(yōu)勢(shì)”時(shí)表明優(yōu)勢(shì)越大，盡量強(qiáng)化；“劣勢(shì)”時(shí)表明劣勢(shì)越大，盡量弱化；“機(jī)會(huì)”時(shí)表明機(jī)會(huì)越大，盡量發(fā)揮利用，“威脅”時(shí)表明威脅越大，盡量規(guī)避。充分結(jié)合融水縣當(dāng)?shù)鼐用竦男枨螅⒋诵枨筇嵘蕉际猩畹母叨?，把?xiàng)目建設(shè)成為“宜居”的生活社區(qū)，突顯融水縣的城市化進(jìn)程。順應(yīng)這種消費(fèi)趨勢(shì)，我們首先考慮的是項(xiàng)目本身的市場(chǎng)定位問(wèn)題，通過(guò)我公司專職團(tuán)隊(duì)開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，充分了解融水縣及周邊鄉(xiāng)屯許多居民的居住需求特性，開(kāi)發(fā)出更具有針對(duì)性的居住產(chǎn)品。經(jīng)公司董事會(huì)初擬通過(guò)投入充裕的項(xiàng)目工程建設(shè)資金。2013年1月—10月BBBBBB1B1B1B17棟完成裝飾、裝修、水電及其他，竣工驗(yàn)收；小區(qū)配套工程完成。一期投資估算明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）占總投資額的比率%1土地成本24472前期費(fèi)用685 3建安成本224944銷售費(fèi)用1500 55管理費(fèi)用974 6財(cái)務(wù)費(fèi)用1900合計(jì)30,100單位成本：1,。目前已投入10，500，00萬(wàn)元, 自籌資金4,500 .00萬(wàn)元,占投資總額的 35 %，擬向貴行借入 36個(gè)月期開(kāi)發(fā)貸款 15, 萬(wàn)元。相信在融水縣各級(jí)政府部門、領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)必將在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面取得綜合性成功。 銷售收入估算：住宅: ㎡2,827元=29,商鋪：㎡10,000元=50,地下車庫(kù): ㎡3,600元=1,合計(jì)：約80, 各種稅金：32,(其中:銷售稅費(fèi) ,)二、利潤(rùn)預(yù)測(cè)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1營(yíng)業(yè)收入80,2項(xiàng)目成本（含銷售稅金及土地增值稅） 54,3營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 26,4所得稅 7,5稅后利潤(rùn)18,%第十章 項(xiàng)目銷售組織及回款計(jì)劃第一階段：2011年5—6月項(xiàng)目從2011年5月起開(kāi)始進(jìn)行銷售準(zhǔn)備工作，于2011年6月起開(kāi)展了部分住宅客戶預(yù)約工作。計(jì)劃７月３號(hào)開(kāi)盤。項(xiàng)目一期實(shí)施建設(shè)。據(jù)調(diào)查，目前融水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的潛力是巨大的，這主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面。合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)分配合理性的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，真正做得：實(shí)用、合理的超高性價(jià)比產(chǎn)品，同時(shí)配套有一定的商業(yè)面積，合理的產(chǎn)品搭配不僅提供了多樣化的選擇，更為項(xiàng)目后期形成有節(jié)奏的銷售奠定基礎(chǔ)，保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的價(jià)值最大化。項(xiàng)目所在地為融水新城區(qū)，無(wú)成型商圈，可發(fā)展腹地廣闊，牽制較小，以潤(rùn)東融洲項(xiàng)目為領(lǐng)軍地產(chǎn)的崛起，將帶動(dòng)新城區(qū)的整體發(fā)展，預(yù)計(jì)5年內(nèi)，新城區(qū)常住人口有望發(fā)展到3萬(wàn)人，以融洲民俗風(fēng)情廣場(chǎng)為軸系的年人口流量接近2000萬(wàn)。第四章 項(xiàng)目區(qū)域常規(guī)及SWOT分析◤ 項(xiàng)目區(qū)域功能分析根據(jù)區(qū)域地緣來(lái)看，項(xiàng)目位于融水縣的北面，緊靠規(guī)劃北環(huán)路，是北城對(duì)外交通的出入門戶，東臨北府大街，南接民族路，有兩路公交。從2008年開(kāi)始融水開(kāi)始掀起新一輪的市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)熱潮，并逐步確立了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)舊城改造的建設(shè)思路，實(shí)施了碧綠星城、富麗商城、蘇城新天地、苗山步行街、華都商貿(mào)、寶慶商業(yè)中心等6個(gè)房地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。融水是
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