某商貿(mào)城銷售執(zhí)行方案(完整版)
【正文】 的決定因素之一。 價(jià)格：價(jià)格因素，將直接影響到項(xiàng)目的銷售。尾盤處理期—11月18日—2005年1月1日二、 目標(biāo)客戶群體的確定商業(yè)物業(yè)的銷售，對(duì)客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資眼光頭要求甚高。萬國商貿(mào)城經(jīng)營方式靈活，可自營，可出租，集小商品、餐飲、大型超市等綜合業(yè)態(tài)于一體，利于形成大型核心商業(yè)中心。商業(yè)經(jīng)營管理工作分為前場及后場，前場包含：租戶管理、人車潮管理、客訴管理、招商管理、行銷管理等；后場則有：設(shè)施管理、保安管理、人事管理、行政管理、危機(jī)管理、清潔管理、財(cái)務(wù)管理、信息管理、資產(chǎn)管理、合約管理等。解決方案向市場灌輸“有升值價(jià)值物業(yè)其價(jià)值應(yīng)該早就被市場發(fā)現(xiàn)”的概念，在銷售氣氛上加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營前景的描述，也就是要“造夢”，營銷的重點(diǎn)也就相應(yīng)地變成“賣夢”，通過營銷隊(duì)伍對(duì)項(xiàng)目先進(jìn)的規(guī)劃、豐富多彩的經(jīng)營業(yè)態(tài)、主導(dǎo)城市消費(fèi)的目標(biāo)消費(fèi)人群、完善的商業(yè)管理等區(qū)分于其他昌邑商業(yè)特征的講解促成投資者的投資決定。目前對(duì)于萬國商貿(mào)城的推廣因?yàn)闆]有啟動(dòng)正式的招商，主要的訴求集中在我們可以得到從政府層面的支持這樣的理性描述而忽略了未來街區(qū)的消費(fèi)模式的感性描述，因此，市場還對(duì)我們的商業(yè)理念不熟知。我們就這個(gè)問題做如下展開：第一部分 項(xiàng)目目前情況總結(jié)萬國商貿(mào)城位于昌邑新市政中心，206國道和解放路交匯處，緊鄰昌邑規(guī)劃中的新市府、市政廣場、奎聚中學(xué)、文山中學(xué)，處于規(guī)劃中“昌邑高檔生活區(qū)”的中心位置，其區(qū)位優(yōu)勢不言而喻。強(qiáng)銷期—9月8日—9月15日B、C主力推出市場，消化前期積累客戶，通過簽訂《購房合同》帶動(dòng)物業(yè)銷售。三、 目標(biāo)客戶群體投資因素重要性排列 地理位置：商業(yè)地產(chǎn)最重要的是所處的地段和該地段的人流量。C座可售面積的銷售總額=6，900m2*2200元/ m2=15,180,000元D座可售面積的銷售總額=7，000m2*2200元/ m2=15,400,000元總的銷售額為=15,180,000元+15,400,000元=30,580,000元“一次性返還3年”概念提出產(chǎn)生的返還金額如果按照4%5%的返還率測算，發(fā)展商需要分期為購買者返還支付金額為（單位：萬元）明 細(xì)返還比例2004年12月銷售額3058返還金額4%366，96返還金額5%458，70一次性返還金額=建筑面積*售價(jià)*4%*3注：在一次性返還中，需要一次性返還三年固定回報(bào)金。經(jīng)澤通商業(yè)物業(yè)操盤經(jīng)驗(yàn)，加權(quán)指數(shù)在處理一些投資出現(xiàn)動(dòng)搖的客戶時(shí)尤為有效； 六、 操作價(jià)格策略整合n 低價(jià)策略：入市或淡市下常被采用。根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目的研究以及綜合市場整合分析，在單位價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)上，依照以下幾個(gè)因素
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