【正文】 一詞來替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè)管理的區(qū)別?！　∫?、物業(yè)管理的概念一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個(gè)過程。就一般情況而言，“不動(dòng)產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)”則是經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。　　“不動(dòng)產(chǎn)”，realestate具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；realproperty具體是指realestate及其附帶的各種權(quán)益。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來越多的人們所認(rèn)識(shí)。　　　由于土地?cái)?shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人類就必須開發(fā)利用劣質(zhì)土地。　　物業(yè)的自然屬性主要指：這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)?！　〉谝还?jié)物業(yè)　　一、物業(yè)的含義　　關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素：　　　　物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。　　　　物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。　　首先，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。應(yīng)該看到，物業(yè)的增值是一種長(zhǎng)期的趨勢(shì)，而不是直線式的運(yùn)動(dòng)。　　　　三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動(dòng)，通常又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?！拔飿I(yè)”有時(shí)也可用來指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，它只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域?！　∥飿I(yè)管理作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。這個(gè)物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇?！　∥飿I(yè)的經(jīng)營(yíng)是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。這些都不改變物業(yè)管理和管理單位的性質(zhì)。其二，管理形態(tài)不同?！　∥飿I(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。在普遍推行物業(yè)管理的同時(shí)，成立了英國(guó)皇家物業(yè)管理學(xué)會(huì)，會(huì)員遍布世界各地。在這樣的機(jī)制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這一市場(chǎng)?！　∪⑽飿I(yè)管理的特點(diǎn)　　　　　　物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償服?wù)，合理收費(fèi)?！　。ㄒ唬┪飿I(yè)管理的五種職能物業(yè)管理的計(jì)劃職能應(yīng)由業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)尤其要發(fā)揮主動(dòng)性。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實(shí)施管理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責(zé)任制的建立，以發(fā)揮各個(gè)管理環(huán)節(jié)、各級(jí)職能部門的主動(dòng)性?！　?duì)物業(yè)管理來說，縱向協(xié)調(diào)、橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)的關(guān)鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標(biāo)、方針、決策計(jì)劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調(diào)則需要社會(huì)各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，物業(yè)管理無疑拓寬了房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍，完善了房地產(chǎn)投資，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)向健康有序的方向發(fā)展。隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)整，單純的數(shù)量增長(zhǎng)已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)要提高投資效益，要向效益增長(zhǎng)型轉(zhuǎn)變，就必須加強(qiáng)物業(yè)管理，使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)全面協(xié)調(diào)地發(fā)展?！　?，完善城市功能由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國(guó)房地產(chǎn)同國(guó)際接軌、改善中國(guó)大陸投資條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用?！　〕擎?zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實(shí)施管理的實(shí)體是政府機(jī)構(gòu)各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位房管所（站）?！　。ㄈ┦袌?chǎng)機(jī)制在這種機(jī)制和模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務(wù)共同辦。當(dāng)前，公有房屋出售后居民最大的擔(dān)心就是公房出售后的管理維修問題，包括費(fèi)用收支、權(quán)利責(zé)任、管理方式等等。當(dāng)前，商品房售后管理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的一個(gè)熱點(diǎn)和難點(diǎn)。物業(yè)管理從對(duì)住宅的管理來說，其目標(biāo)首先是為居民營(yíng)造一個(gè)方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，其水準(zhǔn)和內(nèi)容要隨著社會(huì)進(jìn)步不斷地拓展和提升?！　。ㄋ模┏鞘泄芾淼幕A(chǔ)工作物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國(guó)家和社會(huì)制度的限制?！　。?）通過富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)濟(jì)手段，保證滿足市民在營(yíng)養(yǎng)、飲水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求；近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢(shì)，公房大量轉(zhuǎn)化為私房。　　如果物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主承擔(dān)業(yè)主自治管理的職能。　　第一，是在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的關(guān)系上。這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場(chǎng)、賓館、度假村、廠房；　　第五節(jié)物業(yè)管理的發(fā)展與條件　　國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。一些國(guó)際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭(zhēng)前恐后地進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地。政府有關(guān)部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會(huì)開展工作。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取得ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證。　?。ㄒ唬┏鮿?chuàng)階段1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場(chǎng)化方向發(fā)展?！　。?）開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時(shí)介入，前期后遺癥嚴(yán)重影響物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益和服務(wù)質(zhì)量；物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設(shè)和社會(huì)生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認(rèn)；　　（5）物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。確定這些項(xiàng)目的原則是：而且，前三項(xiàng)的發(fā)展也同物業(yè)管理息息相關(guān)。　?。?）物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；　　房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展有一定的引導(dǎo)和推動(dòng)作用。　　偏社會(huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市場(chǎng)培育和發(fā)展?！　。ǘ┚用裆钏降奶岣吆拖M(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化　　（三）房地產(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化同時(shí)，割斷實(shí)物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價(jià)，形成租售兼有的住房制度。而且，越是高檔的樓宇質(zhì)量要求越高。　　房地產(chǎn)業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)劃開發(fā)建設(shè)營(yíng)銷管理”一條龍經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式，就能使開發(fā)項(xiàng)目及時(shí)實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，取得全行業(yè)全過程的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，樹立良好的聲譽(yù)和行風(fēng)?！　。?）對(duì)物業(yè)管理人員定期培訓(xùn)和考核；　　物業(yè)管理的原則與宗旨是物業(yè)管理的基本理念，是指導(dǎo)物業(yè)管理運(yùn)作的基本要求和理順物業(yè)管理方方面面的依據(jù)?！　∮锌茖W(xué)的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管理的正確實(shí)施.　?。ㄋ模┫嚓P(guān)部門這個(gè)原則實(shí)施的前提是“一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域，建立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理”。如要聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理?！　∥飿I(yè)管理部門在掌握本原則時(shí)要尊重各主管部門的職權(quán)，接受主管部門的指導(dǎo)。這個(gè)原則的具體要求有：　　業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場(chǎng)用招投標(biāo)或協(xié)議的方式建立委托管理服務(wù)關(guān)系?！　∥?、企業(yè)化與全過程效益的原則　　物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商的委托關(guān)系方面雖然業(yè)務(wù)聯(lián)系密切，或?qū)儆谕黄髽I(yè)集團(tuán)，但在經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)按照合同和有關(guān)規(guī)定劃清各自的職權(quán)?！　。ㄋ模﹦?chuàng)建名牌并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的拓展和管理水準(zhǔn)的提高，根據(jù)每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主的要求提高服務(wù)水準(zhǔn)、拓展服務(wù)范圍?！　∥飿I(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營(yíng)管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個(gè)合適的“安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。從市場(chǎng)學(xué)的角度來考察，在當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為實(shí)行商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)實(shí)際上已不復(fù)存在?！　≡谝恍┬^(qū)經(jīng)常看到雜物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設(shè)備殘缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。文化大革命前，每戶按20平方米居住面積計(jì)算，；文化大革命期間，公房房租又有所下降，房租才有所上調(diào)，～，而工資卻增加了8～10倍?！　∮捎诠吭伦獗阋?，許多人利用出租私房承租公房，套取價(jià)格之差來獲利?！　≡谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下，各個(gè)單位都形成了一個(gè)小而全的小社會(huì)，領(lǐng)導(dǎo)既管生產(chǎn)，又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效益不高；或者領(lǐng)導(dǎo)只重視生產(chǎn)，而忽視住房建設(shè)與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產(chǎn)進(jìn)展。為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展，許多有識(shí)之士借鑒了國(guó)外先進(jìn)住房管理經(jīng)驗(yàn)，并從我國(guó)的實(shí)際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請(qǐng)人修理，但費(fèi)用需樓內(nèi)住戶共同承擔(dān)，其中屬于該單位職工承擔(dān)的那部分，單位代出，其余部分應(yīng)由其他住戶分擔(dān)，而其他住戶不愿意出，由于經(jīng)費(fèi)問題無法落實(shí)，此問題無法解決，住戶怨聲載道。物業(yè)管理則適應(yīng)了住房制度的改革，像上面的問題，如果是在物業(yè)管理公司管理范圍內(nèi)，它只須根據(jù)與業(yè)主簽定的有關(guān)協(xié)議（契約），按照社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型管理形式就能解決。其具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：　　二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)呼喚著物業(yè)管理　　我國(guó)采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國(guó)家又拿不出更多的資金投入，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現(xiàn)一家占有幾套公房的現(xiàn)象，國(guó)有資產(chǎn)流失嚴(yán)重，往往出現(xiàn)以下幾種情況：辦公和商務(wù)區(qū)域則強(qiáng)調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務(wù)服務(wù)和智能化管理等。創(chuàng)建名牌，應(yīng)關(guān)注規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益和拓展業(yè)務(wù)，以提高企業(yè)的聲譽(yù)，樹立良好的信用?！　。ㄈ┰缙诮槿肫髽I(yè)在其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念?！　‖F(xiàn)代社會(huì)不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個(gè)產(chǎn)業(yè)的綜合效益?！　∷摹⑸鐣?huì)化與平等競(jìng)爭(zhēng)的原則　　綜合服務(wù)是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、不同性格、不同層次以及不同民族、國(guó)籍業(yè)戶的不同要求來開展豐富多彩、方式靈活、生動(dòng)活潑的服務(wù)活動(dòng)?！　【C合服務(wù)是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務(wù)既要達(dá)到一般服務(wù)業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求?！　　　⌒袠I(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時(shí)又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用?！　≈肝飿I(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專業(yè)部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自職責(zé)范圍共同負(fù)責(zé)小區(qū)的管理工作?！　∮袑I(yè)管理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要經(jīng)過規(guī)范化的培訓(xùn)和考核，取得崗位資格證書，以保證服務(wù)質(zhì)量和樹立良好的行風(fēng)和職業(yè)道德?！　。?）權(quán)利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權(quán)；　　物業(yè)管理的基本原則有：　?。ㄋ模┱谋O(jiān)控和法規(guī)的完善這個(gè)趨勢(shì)，要求把房屋的管理機(jī)制引向市場(chǎng)，實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化的管理。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運(yùn)作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，要求內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過程的經(jīng)濟(jì)效益作為行業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想和目標(biāo)。國(guó)家有關(guān)方面規(guī)劃：第一步，到本世紀(jì)末，“基本上實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住宅，全國(guó)居民人均居住面積達(dá)到8平方米”，這是小康目標(biāo)?！　「?，不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身是個(gè)警鐘，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也會(huì)帶來威脅。物業(yè)管理業(yè)雖說是一個(gè)長(zhǎng)存行業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付能力制約。但是，要使這個(gè)前景變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，還要有良好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的支持?！　。?）有比較高的技術(shù)含量，有利于企業(yè)設(shè)備更新，加快對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)改造，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)；　　（6）物業(yè)管理業(yè)實(shí)現(xiàn)跨國(guó)經(jīng)營(yíng)，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國(guó)內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，也有國(guó)內(nèi)的著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國(guó)際服務(wù)貿(mào)易向外拓展。物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準(zhǔn)提升；　?。?）物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)不足，收費(fèi)混亂，資金運(yùn)行未能進(jìn)入良性循環(huán)?！　∵@個(gè)階段的特點(diǎn)是：80年代物業(yè)管理開始在內(nèi)地興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進(jìn)所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。這種多類型、多方位、多功能的服務(wù)體現(xiàn)了我國(guó)物業(yè)管理的特色。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。這一切要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的行為，要有一個(gè)培育的過程，要有合適的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來討論物業(yè)管理的發(fā)展與實(shí)現(xiàn)條件。開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營(yíng)管理自己的出租物業(yè)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)擁有自己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)?！　∵@種方式，按照自用或出租又可分為：　　物業(yè)管理的類型也就是物業(yè)管理的模式、方式。這里，包括直管公房和系統(tǒng)公房?jī)纱蟛块T?！　。?）能使市民一道參與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ?，特別是健康和福利的各項(xiàng)政策決定；因而都十分關(guān)注如何為自己安排一個(gè)舒適高效的工作和居住環(huán)境。建筑物的容貌構(gòu)成城市形象的主體。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不是單純的事務(wù)性操辦和技術(shù)性保養(yǎng)，而是要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個(gè)性特征的寧靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境。現(xiàn)在，發(fā)展商終于明白，優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷物業(yè)的重要手段和策略。所以，良好的物業(yè)管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進(jìn)和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革不可缺少的配套工程?！　鹘y(tǒng)管理由于產(chǎn)權(quán)單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動(dòng)的，處于被管理的地位。物業(yè)管理則是一種社會(huì)化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作?！　∫?、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理　　中國(guó)傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方面不適應(yīng)改革開放形勢(shì)下外商、外籍人士的商務(wù)活動(dòng)和居