【正文】 現(xiàn)土地管理目標(biāo)。（2）土地使用權(quán)土地使用權(quán)是依法對(duì)一定的土地加以利用并取得收益的權(quán)利，是土地所有權(quán)派生的財(cái)產(chǎn)權(quán)。粗放型土地利用方式，是依靠外延擴(kuò)張，通過增加土地面積來滿足獲取土地收益的方式。（二）建設(shè)用地的基本特點(diǎn)（1）承載性與非生態(tài)利用性（2）土地利用逆轉(zhuǎn)相對(duì)困難（3）土地利用的集約性：農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地后，就具有利用的高度集約性和資金的高密性，可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益。（7）水土資源不平衡。（4）土地增值性。（2）土地位置的固定性。陸地是突出于海洋面上的部分，包括內(nèi)陸水域、海洋灘涂。2011年10月14日星期五土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)估價(jià)師考試資料第一部分 土地基礎(chǔ)知識(shí)一、土地的概念（一）土地的定義 土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動(dòng)結(jié)果。（5）土地包括人類過去和現(xiàn)在的活動(dòng)結(jié)果。決定了土地的有用性和適用性隨著土地位置的不同而有較大的變化，這就要求人們必須因地制宜地利用土地；同時(shí)也決定了土地市場(chǎng)是一種不完全市場(chǎng)，不是實(shí)物交易，而是土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)的市場(chǎng)。（5）土地報(bào)酬遞減的可能性。 二、土地的分類（一）土地的基本類別1．建設(shè)用地 指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。（4）區(qū)位選擇的重要性：在建設(shè)用地的選擇中，區(qū)位起著非常重要的作用。粗放型土地利用方式的標(biāo)志是土地的投入與單產(chǎn)都很低。（3）土地他項(xiàng)權(quán)土地他項(xiàng)權(quán)利是在土地所有權(quán)和使用權(quán)以外依法律、合同或其他合法行為設(shè)定的土地權(quán)利，包括土地抵押權(quán)、土地租賃權(quán)等。（3）我國農(nóng)村土地制度的構(gòu)成與基本特征構(gòu)成：①集體土地所有權(quán)制②集體土地使用權(quán)制特征：①農(nóng)村土地實(shí)行土地公有制，土地公有制是我國社會(huì)主義制度的基礎(chǔ)，因此，進(jìn)行土地管理和土地利用都必須以土地公有制為前提。4．我國土地所有權(quán)制度（1）土地所有權(quán)的含義（2）國有土地使用權(quán)的權(quán)能和范圍權(quán)能：①土地所有者代表依法將國家土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與土地使用者，國家對(duì)土地依法享有收益權(quán)，并保留最終處分權(quán)。②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已被國家依法沒收、征收、征購、征用為國有的土地屬于國家所有。b．劃撥國有土地使用權(quán)出租使出租人將權(quán)力租給承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用權(quán)。出讓國有土地使用權(quán)：①出讓國有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制②（3）集體土地使用權(quán)的權(quán)能6．土地他項(xiàng)權(quán)利制度（1）土地抵押權(quán)的含義及抵押的范圍（2）土地租賃權(quán)的含義7．主要國家和地區(qū)的土地制度（1）美國 （2）英國（3）德國（4）日本（5）中國香港（6）中國臺(tái)灣第二部分 土 地 管 理一、土地管理概念（一）土地管理的定義土地管理，國家在一定的環(huán)境條件下，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)方法，為提高土地利用的生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，維護(hù)土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用，而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等綜合性活動(dòng)。1．自然屬性從純勞動(dòng)過程角度考察，土地管理要服從分工協(xié)作，合理組織的自然規(guī)律，體現(xiàn)其自然屬性。4．技術(shù)方法運(yùn)用遙感、地理信息系統(tǒng)、GPS等高科技數(shù)字化技術(shù)，通過計(jì)算機(jī)等電子儀器，達(dá)到土地管理基礎(chǔ)工作高效、準(zhǔn)確、方便的目的。4．耕地保護(hù)國土資源管理的根本目的，就是保護(hù)和合理開發(fā)利用資源。三是指導(dǎo)征地制度改革，依法推行統(tǒng)一征地制度，規(guī)范征地程序和辦法；擬訂征地補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算、使用和管理辦法。7．土地執(zhí)法與監(jiān)查土地執(zhí)法監(jiān)察是實(shí)現(xiàn)國家土地管理職能，保證土地管理法律法規(guī)全面實(shí)施的基本途徑，其具體內(nèi)容包括：（1）監(jiān)督檢查土地管理法律、法規(guī)的貫徹執(zhí)行情況；（2）受理對(duì)土地違法行為的檢舉、控告；（3）調(diào)查土地違法案件；（4）受理不服土地行政處罰決定申請(qǐng)復(fù)議的案件；（5）指導(dǎo)、監(jiān)督檢查下級(jí)土地管理部門的土地監(jiān)察工作；（6）協(xié)助有關(guān)部門調(diào)查處理土地行政管理人員在依法執(zhí)行職務(wù)時(shí)遭受打擊報(bào)復(fù)的案件。（1）稅收地籍。（1）初始地籍是指在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)縣級(jí)以上行政轄區(qū)內(nèi)的全部土地進(jìn)行全面調(diào)查后，最初建立的圖冊(cè)。數(shù)字地籍是地籍管理得一種形式，也是地籍管理的重要階段。土地調(diào)查可以分為以下三種類型：（1）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是以縣為單位，查清村和農(nóng)、林、牧、漁場(chǎng)。（3）土地條件調(diào)查是對(duì)土地的構(gòu)成要素如地質(zhì)、地貌、土壤、植被、氣候、水文等自然條件以及對(duì)土地的地理位置與投入產(chǎn)出關(guān)系等社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的調(diào)查，為土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、適宜性評(píng)價(jià)等提供基礎(chǔ)資料。擁有或者使用兩宗以上的土地使用者或土地所有者，應(yīng)當(dāng)分宗申請(qǐng)登記。②土地他項(xiàng)權(quán)利的登記在宗地原《土地登記卡》上進(jìn)行。這類土地登記資料的查詢受到嚴(yán)格限制，不在公開查詢的范圍內(nèi)。土地使用權(quán)法律體系由兩方面構(gòu)成，即國有土地使用權(quán)體系和集體土地使用權(quán)體系。土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是為完成土地管理任務(wù)服務(wù)的。（2）土地統(tǒng)計(jì)的對(duì)象中華人民共和國版圖內(nèi)的全部土地。地籍檔案管理的基本要求有：完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)、安全。土地利用直接受制于自然因素的影響。（七）土地用途管制的內(nèi)容1．按用途對(duì)土地進(jìn)行分類2．土地利用總體規(guī)劃規(guī)定土地用途3．土地登記注明土地用途4．土地用途變更實(shí)行審批5．對(duì)不按照規(guī)定的土地用途使用土地的行為進(jìn)行處罰（八）土地利用總體規(guī)劃的概念編制土地利用總體規(guī)劃是現(xiàn)階段土地管理的核心任務(wù)之一。（十三）土地利用總體規(guī)劃的評(píng)審、報(bào)批、修改1．土地利用總體規(guī)劃的評(píng)審的內(nèi)容2．土地利用總體規(guī)劃的審批程序和權(quán)限審批程序：（1）受理和送審（2）審查（3）會(huì)審（4）報(bào)批審批權(quán)限：（1）報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)的①省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃。但是，如果經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市批準(zhǔn)的建設(shè)用地項(xiàng)目，改變的土地利用總體規(guī)劃是由國務(wù)院批準(zhǔn)，則仍報(bào)國務(wù)院審批修改。（4）土地整治規(guī)劃為使土地資源得以永續(xù)利用，認(rèn)為創(chuàng)造土地生態(tài)良性循環(huán)的途徑和措施的總體安排。層層訂立實(shí)施規(guī)劃的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制度可以促進(jìn)土地利用規(guī)劃落到實(shí)處。編制土地利用計(jì)劃的依據(jù)，有國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地和土地利用的實(shí)際情況等。管理措施：（1）土地利用年度計(jì)劃的報(bào)批管理①縣級(jí)以上地方人民政府國土資源管理部門會(huì)同有關(guān)部門，按照國家統(tǒng)一的部署，提出本地的土地利用年度計(jì)劃建議，經(jīng)同級(jí)人民政府審查后，報(bào)上一級(jí)人民政府國土資源管理部門。2．考核標(biāo)準(zhǔn)國土資源部會(huì)同農(nóng)業(yè)部、統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門，根據(jù)《綱要》確定的相關(guān)指標(biāo)和生態(tài)退耕、自然災(zāi)害等實(shí)際情況，對(duì)各省、自治區(qū)、直轄市耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積提出考核指標(biāo)建議，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)后下達(dá)，作為省級(jí)政府耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)。對(duì)認(rèn)真履行責(zé)任目標(biāo)且成效突出的給與表揚(yáng)，并安排中央支配的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)時(shí)予以傾斜；對(duì)考核認(rèn)定為不合格的責(zé)令整改，限期補(bǔ)充數(shù)量、質(zhì)量相當(dāng)?shù)母睾脱a(bǔ)劃數(shù)量、質(zhì)量相當(dāng)?shù)幕巨r(nóng)田，整改期間暫停該?。▍^(qū)、市）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批。2．基本農(nóng)田保護(hù)概念基本農(nóng)田保護(hù)是指為了保障國家糧食安全，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，而采取行政、法律、技術(shù)或經(jīng)濟(jì)的方法對(duì)基本農(nóng)田實(shí)施的特殊保護(hù)。（4）與城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃相協(xié)調(diào)。（4）建立檔案。（3）補(bǔ)充耕地方案的編制與審核①補(bǔ)充耕地方案編制的主體一般縣級(jí)人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)編制。若建設(shè)占用基本農(nóng)田，則須審查補(bǔ)劃基本農(nóng)田的位置是否已落實(shí)，質(zhì)量是否符合要求。通過對(duì)土地利用環(huán)境條件的改善和生態(tài)景觀建設(shè)，消除土地利用中對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起制約或限制作用的因素，促進(jìn)土地利用的有序化和集約化。2．農(nóng)用地轉(zhuǎn)用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，又稱為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。在建設(shè)用地供應(yīng)不足的條件下，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保證國家急需建設(shè)項(xiàng)目的用地，使建設(shè)用地供應(yīng)政策對(duì)國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控起到輔助的作用。（四）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批程序1．提出申請(qǐng)2．逐級(jí)報(bào)批3．組織實(shí)施（五）土地征收和征用的概念土地征收則是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男袨椤医ㄔO(shè)征用土地，被征地單位必須服從，不得阻撓。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)為該耕地征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。（2）征用土地方案的內(nèi)容征收土地方案要說明被征土地的數(shù)量、位置、權(quán)屬以及土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等內(nèi)容，以表格的形式填寫，同時(shí)另附以下材料：1）《建設(shè)擬征（占）地土地權(quán)屬情況匯總表》。調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。2．審查報(bào)批和方案公告將土地征收方案報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)限的上級(jí)政府批準(zhǔn)。（二）國有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)1．劃撥供應(yīng)概念國有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用無償交給土地使用者使用的行為。2．劃撥供應(yīng)的條件以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的用地包括：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； （4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。3）土地使用者開發(fā)、經(jīng)營土地的活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定，并不得損害社會(huì)公共利益。采取此方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。但是以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入較充分的競(jìng)爭機(jī)制，缺乏公開性，在地價(jià)的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較多，不利于公平競(jìng)爭，也易產(chǎn)生以權(quán)謀私及國有資產(chǎn)流失。2）地下的各類自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物和市政公用設(shè)施等，不在土地使用權(quán)出讓范圍之列。（三）國有建設(shè)用地出讓供應(yīng)1．國有土地使用權(quán)出讓概念國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，不得從事轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)。公告的內(nèi)容主要包括：征地方案批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征地途徑、范圍、面積、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法、補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙薜取M定的征用土地方案征求當(dāng)事人的意見。3）用地單位對(duì)本方案的意見。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。2．安置補(bǔ)助費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)是指國家征用土地時(shí)，為安置被征地單位因征地而失去土地的農(nóng)業(yè)人口的生產(chǎn)、生活而向其支付的款項(xiàng)。（4）權(quán)屬轉(zhuǎn)移性。土地征用是指國家依據(jù)公共利益的理由強(qiáng)制取得民事主體土地使用權(quán)的行為。同時(shí)包括國務(wù)院和國務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)的能源、交通、水利、礦山等項(xiàng)目，也包括中央軍委批準(zhǔn)建設(shè)的軍事項(xiàng)目用地；（2）省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告的鐵路、公路、各種管線及大型的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施需要在城市建設(shè)用地區(qū)外單獨(dú)選址的項(xiàng)目用地；（3）城市建設(shè)用地區(qū)內(nèi)統(tǒng)一征地的，包括直轄市，省、自治區(qū)人民政府所在地城市、城區(qū)人口在100萬以上的其他城市，以及國務(wù)院指定的其他城市用地。（二）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的依據(jù)1．土地利用總體規(guī)劃農(nóng)用地能否轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，首先應(yīng)當(dāng)看其是否符合土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的規(guī)劃用途。（2）市地整理3．我國現(xiàn)階段土地整理的主要內(nèi)容（1）采用工程、生物等措施，平整土地，歸并零散地塊，修筑梯田，整治養(yǎng)殖水面，規(guī)整農(nóng)村居民點(diǎn)用地；（2）建設(shè)道路、機(jī)井、溝渠、護(hù)坡、防護(hù)林等農(nóng)田和農(nóng)業(yè)配套工程；（3）治理沙地化、鹽堿地、污染土地，改良土壤，恢復(fù)植被；（4）界定土地權(quán)屬、地類、面積，進(jìn)行土地變更調(diào)查和登記等。但在一些地方按建設(shè)用地項(xiàng)目考核還存在“占多補(bǔ)少”，“占優(yōu)補(bǔ)劣”的現(xiàn)象，質(zhì)量問題一直是耕地占補(bǔ)平衡中的薄弱環(huán)節(jié)。②補(bǔ)充耕地方案的內(nèi)容建設(shè)用地名稱、被占用耕地面積、補(bǔ)充耕地負(fù)責(zé)單位、補(bǔ)充耕地實(shí)施單位、已經(jīng)完成補(bǔ)充耕地情況、擬完成補(bǔ)充耕地為之、數(shù)量，補(bǔ)劃基本農(nóng)田地塊的位置、面積情況等內(nèi)容，并以表格的形式填寫。（5）驗(yàn)收確認(rèn)。5．基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)劃定的程序（1）編制規(guī)劃。3．基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)概念基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)是指為對(duì)基本農(nóng)田實(shí)行特殊保護(hù)而依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護(hù)區(qū)域。耕地的數(shù)量保護(hù)是對(duì)耕地面積的保護(hù)，目的是保持全國和一定區(qū)域內(nèi)耕地面積的相對(duì)穩(wěn)定，控制耕地面積的減少。（2）省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)的基本農(nóng)田保護(hù)面積不得低于國務(wù)院下達(dá)的基本農(nóng)田保護(hù)面積考核指標(biāo)。待全國人大審議通過國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案后，按全國人大批準(zhǔn)的計(jì)劃正式執(zhí)行。2．土地利用計(jì)劃編制的主要內(nèi)容（1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地指標(biāo)分為城鎮(zhèn)村建設(shè)占用農(nóng)地指標(biāo)和能源、交通、水利等獨(dú)立選址的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目占用農(nóng)用地指標(biāo)。規(guī)劃公告可采用在報(bào)紙上公布、張貼布告和設(shè)立公告牌等方式。（十五）土地利用詳細(xì)規(guī)劃1．土地利用詳細(xì)規(guī)劃的概念是在總體規(guī)劃或土地利用專項(xiàng)規(guī)劃的控制和指導(dǎo)下，直接對(duì)某一地段或某一土用單位的土地利用及其配套設(shè)施作出具體的安排，它是土地利用總體規(guī)劃或土地利用專項(xiàng)規(guī)劃的深入和細(xì)化。土地利用專項(xiàng)規(guī)劃就其本質(zhì)而言是土地利用總體規(guī)劃的深入和補(bǔ)充，是土地利用總體規(guī)劃的有機(jī)組成部分。（2）報(bào)省級(jí)政府審批的國務(wù)院批準(zhǔn)權(quán)限以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級(jí)上報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。土地利用總體規(guī)劃是指在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展要求以及當(dāng)?shù)氐淖匀?、社?huì)經(jīng)濟(jì)條件，從全局的、長遠(yuǎn)的利益出發(fā)，區(qū)域范圍內(nèi)土地資源的開發(fā)、利用、整治、整理、復(fù)墾、保護(hù)等在空間和時(shí)間上所作的總體安排和布局。3．社會(huì)因素包括土地制度、人口、法規(guī)、政策、教育、技術(shù)乃至風(fēng)俗和宗教都對(duì)土地利用構(gòu)成較大的影響。土地規(guī)劃按時(shí)限不同可