【正文】 這種出讓方式的特點(diǎn)是政府對地價等較易控制，靈活性大，土地成交價往往較低，在當(dāng)前城鎮(zhèn)土地使用制度改革的初始階段有其存在的基礎(chǔ)。（2）出讓客體1）根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條和第八條的規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓是在國有土地范圍內(nèi)進(jìn)行的，集體所有的土地必須辦理征收手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后才能出讓。詳見國土資源部《劃撥用地目錄》。其主要特點(diǎn)如下：（1）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，沒有期限的規(guī)定。由市、縣人民政府對經(jīng)批準(zhǔn)的征地方案在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。（4）確定征地補(bǔ)償費(fèi)、需要安置的人數(shù)和安置途徑（5）擬定征用土地方案（6）征求意見并組織聽證。2）耕地以外的其他土地的有關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。3．青苗和地上附著物的補(bǔ)償費(fèi)被征用土地的附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府自行制定。土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。這表明征地具有法律上的強(qiáng)制性。土地征收指國家依據(jù)公共利益的理由，強(qiáng)制取得民事主體土地所有權(quán)的行為。（三）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準(zhǔn)權(quán)限1．國務(wù)院的批準(zhǔn)權(quán)限（1）包括按照國家基本建設(shè)程序規(guī)定，由國務(wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目，并且是在城市建設(shè)用地區(qū)之外需要單獨(dú)選址的項(xiàng)目。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是《土地管理法》重要的內(nèi)容，也是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，許多國家控制建設(shè)用地增長，保護(hù)農(nóng)用地尤其是耕地普遍采用的手段。2．土地整理的類別（1）農(nóng)地整理 有綜合整理和專項(xiàng)整理兩種基本形式。3．耕地占補(bǔ)平衡中補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量按等級折算的內(nèi)容1998年修訂的《土地管理法》實(shí)施以來，在各級政府和國土資源部門的努力下，耕地占補(bǔ)平衡工作成績顯著，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）基本實(shí)現(xiàn)了總體平衡。直轄市或省轄市人民政府申請城市建設(shè)用地占用耕地的，由直轄是或省轄市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)編制。將劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的資料收集整理，建立檔案，妥善保存。（5）以基期年的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查數(shù)據(jù)和圖件為基礎(chǔ)資料。根據(jù)《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第3條規(guī)定，基本農(nóng)田保護(hù)方針是“全面規(guī)劃、合理利用、用養(yǎng)結(jié)合、嚴(yán)格保護(hù)”。（三）耕地保護(hù)管理的主要內(nèi)容我國耕地保護(hù)工作包括耕地?cái)?shù)量保護(hù)和耕地質(zhì)量保護(hù)兩個方面?？己说臉?biāo)準(zhǔn)是：（1）省級行政區(qū)域內(nèi)的耕地保有量不得低于國務(wù)院下達(dá)的耕地保有量考核指標(biāo)。各省、自治區(qū)、直轄市的土地利用計(jì)劃建議，應(yīng)當(dāng)于每年10月10日前報(bào)國土資源部，同時抄報(bào)國家發(fā)展和改革委員會；②國土資源部會同國家發(fā)展和改革委員會，在各地和國務(wù)院有關(guān)部門提出的土地利用年度計(jì)劃建議的基礎(chǔ)上，編制全國土地利用年度計(jì)劃草案，納入年度國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃草案；③國土資源部會同國家發(fā)展和改革委員會將土地利用年度計(jì)劃草案上報(bào)國務(wù)院，經(jīng)國務(wù)院審定后，下達(dá)各地參照執(zhí)行。土地利用計(jì)劃實(shí)際上就是土地利用年度計(jì)劃。（3）實(shí)行規(guī)劃公告制度。土地整治類型有水土流失地、鹽堿地、沼澤地、風(fēng)沙地、紅黃壤低產(chǎn)地和海涂整治。（十四）土地利用專項(xiàng)規(guī)劃1．土地利用專項(xiàng)規(guī)劃的概念土地利用專項(xiàng)規(guī)劃是在土地利用總體規(guī)劃的框架控制下，針對土地開發(fā)、利用、整治和保護(hù)某一專門問題而進(jìn)行的規(guī)劃。②省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)?！吨腥A人民共和國土地管理法》第十七條規(guī)定“各級人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和資源保護(hù)要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃”。2．經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、投入水平等。（八）我國地籍的產(chǎn)生和歷史發(fā)展三、土地規(guī)劃管理（一）土地規(guī)劃的概念土地利用規(guī)劃是指人們?yōu)榱烁淖儾⒖刂仆恋乩梅较?，?yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局，提高土地產(chǎn)出率，根據(jù)社會發(fā)展要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會條件，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地開發(fā)、利用、整治、保護(hù)所做出的具體部署和安排。（3）土地統(tǒng)計(jì)的任務(wù)①及時、準(zhǔn)確地掌握土地資源的構(gòu)成、利用現(xiàn)狀和動態(tài)變化；②為各級政府及其部門制定政策提供依據(jù)；③為加強(qiáng)土地管理提供可靠資料。（2）土地利用動態(tài)遙感監(jiān)測的作用①保持土地利用有關(guān)數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性，保證信息能不斷得到更新；②通過動態(tài)分析，揭示土地利用變化的規(guī)律，為宏觀管理提供依據(jù)；③能夠反映規(guī)劃實(shí)施狀況，為規(guī)劃信息系統(tǒng)及時反饋創(chuàng)造條件；④對一些重點(diǎn)指標(biāo)進(jìn)行定時監(jiān)控，設(shè)置預(yù)警戒線，為政府制訂有效政策與措施提供服務(wù)；⑤及時發(fā)現(xiàn)違反土地管理法規(guī)的行為，為土地監(jiān)察提供目標(biāo)和依據(jù)等。我國的土地權(quán)利制度體系結(jié)構(gòu)如下： 國家土地所有權(quán)土地所有權(quán) 集體土地所有權(quán) 出讓國有土地使用權(quán) 劃撥國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán) 租賃國有土地使用權(quán)土地權(quán)利體系 外商投資企業(yè)場地使用權(quán)土地使用權(quán) 城市私房用地使用權(quán)農(nóng)用地使用權(quán)土地利用權(quán) 集體土地使用權(quán) 宅基地使用權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)鄉(xiāng)村公益設(shè)施用地使用權(quán)土地抵押權(quán)土地租賃權(quán)土地他項(xiàng)權(quán)利 空間權(quán)地役權(quán)耕作權(quán)5．權(quán)屬爭議調(diào)處（1）土地權(quán)屬爭議的種類①國家所有者與集體所有者之間的權(quán)屬爭議；②集體所有者之間的權(quán)屬爭議；③國有使用者之間的權(quán)屬爭議；④集體使用者之間的權(quán)屬爭議；⑤國家所有者與集體使用者之間的權(quán)屬爭議。（2）土地登記信息公開查詢程序：①申請②審查重點(diǎn)審查：a．申請查詢的土地在不在本登記區(qū)內(nèi)；b．查詢申請人提交的證明文件是否齊全并合法有效；c．申請查詢內(nèi)容是否超出了規(guī)定查詢的范圍；d．審查查詢的內(nèi)容是否違反我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定③查詢和鑒證當(dāng)查詢申請人要證明查詢結(jié)果的來源，表明查詢結(jié)果的權(quán)威性，以將此作為證明某一事實(shí)的證據(jù)以向有關(guān)方面提供，這就要求土地登記機(jī)關(guān)在查詢結(jié)果上蓋印鑒章，這種查詢通常叫做鑒證。（4）土地登記代理的概念及有關(guān)要求土地登記代理是指土地登記代理機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)營活動。兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別申請登記。①土地自然要素調(diào)查，指構(gòu)成土地的氣候、地形、地質(zhì)、土壤、植被、水文等自然條件因素。居民點(diǎn)及其以外的獨(dú)立工礦企事業(yè)單位土地權(quán)屬界線和村以上各級行政界線，查清各類用地面積、分布和利用狀況。（三）地籍管理的概念1．地籍管理的定義是國家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的法律（權(quán)屬）、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的土地調(diào)查（含測量）、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、地籍檔案工作等為主要內(nèi)容的國家行政措施。（2）日常地籍是針對土地?cái)?shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬及其分布和利用、使用情況的變化，以初始地籍為基數(shù)，進(jìn)行修正、補(bǔ)充和更新的地籍。稅收地籍記載的主要內(nèi)容是納稅人業(yè)主的姓名、地址和納稅單位的土地面積以及為確定稅率所需的土地等級。（九）我國土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置根據(jù)國務(wù)院1998年機(jī)構(gòu)改革，國土資源部代表國務(wù)院負(fù)責(zé)全國土地管理工作。6．土地供應(yīng)與市場管理土地供應(yīng)和市場管理是土地管理的重要內(nèi)容。土地管理的核心問題之一就是保護(hù)耕地。（六）土地管理的任務(wù)1．依法維護(hù)土地權(quán)益2．保護(hù)土地資源3．合理利用土地4．規(guī)范土地利用行為5．健全土地管理制度（七）土地管理的原則1．依法管理的原則2．統(tǒng)一管理的原則3．維護(hù)社會主義公有制原則4．充分合理利用和保護(hù)土地的原則（八）土地管理的主要內(nèi)容1．土地法規(guī)與政策的制定在土地管理中，組織立法和制定綜合性政策是行政管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括：（1）組織開展土地管理中的重大方針政策和發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)查研究；（2）組織編制土地立法規(guī)劃，組織擬定土地管理的法律、行政法規(guī)草案和行政規(guī)章；（3）負(fù)責(zé)土地管理的法律、法規(guī)中使用解釋工作，研究相關(guān)法律、行政法規(guī)草案與土地管理的法律、法規(guī)的協(xié)調(diào)問題；（4）辦理依法由國土資源部受理的行政復(fù)議工作；（5）組織開展土地管理的法律、法規(guī)的宣傳教育工作。2．社會屬性從人與人在勞動過程中必然要結(jié)成一定的社會關(guān)系的角度考察，它要服從社會的發(fā)展規(guī)律，體現(xiàn)其社會屬性。其本質(zhì)是對土地的行政管理。這不等同于劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。③農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地依法收歸國家所有。②國家土地所有者代表可依法通過出讓、出租和劃撥等方式將國有土地使用權(quán)讓與土地使用者。②農(nóng)村土地土地公有制的基本形式是集體土地所有制。3．土地制度概念（1）土地制度的定義土地制度是指在特定的社會經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總稱，是一個國家人地關(guān)系的法定結(jié)合形式，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。集約型土地利用方式，是指依靠增加物質(zhì)和勞動投入來提高土地收益的利用方式。區(qū)位具有相對性，一是對一種類型的用地來說是優(yōu)越的區(qū)位，對另外一種用地來說則不一定。包括商業(yè)、工礦、倉儲公用設(shè)施、公共建筑、住宅、交通、水利設(shè)施、特殊用地等。（6）土地的產(chǎn)權(quán)特性（7）土地的不動產(chǎn)特性（三）土地的功能1．人類生存的物質(zhì)基礎(chǔ)2．人類生產(chǎn)生活的場所（四）我國土地資源的特點(diǎn)（1）土地面積絕對數(shù)量大，相對數(shù)量小。（3）土地質(zhì)量的差異性。（二）其他學(xué)科對土地的定義土地概念的區(qū)分 1．從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，土地是指大自然無償資助人類的地上、水中、空中、光熱等物質(zhì)和能力。這一定義把握以下幾個要點(diǎn)：（1）土地是綜合體。（4）土地是地球表面的陸地部分。人類不能創(chuàng)造土地，填海、圍湖僅僅是改變土地用途，沒有增加土地的面積。（3）土地用途變更的困難性。（6）土地質(zhì)量較差。其他土地指未列入農(nóng)用地、建設(shè)用地的其他水域地，如河流水面、湖泊水面、葦?shù)?、灘涂、冰川及永久積雪等地類。（五）農(nóng)用地的主要類別（1）耕地（2）園地（3）林地（4）牧草地（5）其他農(nóng)用地：農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等（六）我國主要類別土地的利用方式1．從土地利用效益的角度來考慮，土地利用方式有粗放型和集約型兩種。2．土地產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成（1）土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利。④實(shí)行城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理體制。④農(nóng)村建設(shè)用地使用實(shí)行審批制度。范圍：①城市市區(qū)即建成區(qū)的土地屬于國家所有。①劃撥國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，對符合條件的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由受讓方繳納土地使用權(quán)出讓金；對不具備出讓條件的，可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。f．屬于其他一般競爭行業(yè)的企業(yè)。5．土地管理具有鮮明的階級性，其目的和特點(diǎn)受社會環(huán)境的制約，特別受社會制度、土地制度的制約。其中，通過地租地價杠桿可以實(shí)行土地有償使用，使土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，調(diào)節(jié)土地供需矛盾，指導(dǎo)土地的合理分配和利用，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵對土地的投入，提高土地利用集約度。（5）建立地籍信息資料公開查詢制度及土地登記查證制度；掌握地籍管理工作動態(tài)，開展調(diào)查研究。5．農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地征收征用一是擬定農(nóng)地轉(zhuǎn)用管理辦法，擬訂農(nóng)地轉(zhuǎn)用審查報(bào)批管理制度和工作程序；擬訂征地管理的有關(guān)政策和辦法；擬訂建設(shè)項(xiàng)目征用土地的審查報(bào)批管理辦法。（5）制定劃撥國有土地使用權(quán)目錄并組織實(shí)施，制定劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及改變用途的政策和管理辦法。地籍具有空間性、法律性、精確性和地籍資料的連續(xù)性等特點(diǎn)。其表現(xiàn)形式不僅是地基圖和地籍冊，且大量應(yīng)用測繪與遙感技術(shù)、地理信息系統(tǒng)。（1）常規(guī)地籍以圖、表、卡、冊所表示的地籍。（五）我國地籍管理的內(nèi)容1．土地調(diào)查是以查清土地的位置、數(shù)量、等級、利用和權(quán)屬狀況為主要目的而進(jìn)行的調(diào)查。它是針對土地使用者的登記申請，對申請者的宗地位置、界線、用途等進(jìn)行實(shí)地核實(shí)、記錄，并經(jīng)過土地使用者認(rèn)定，為地籍測量、權(quán)屬審核、登記發(fā)證提供具有法律效力的文書憑證。具體工作由縣級以上人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)。（2）土地登記的程序①土地登記申請②地籍調(diào)查③權(quán)屬審核④注冊登記⑤核發(fā)或更改土地證書（3）土地他項(xiàng)權(quán)利登記的內(nèi)容及特點(diǎn)土地他項(xiàng)權(quán)利登記的內(nèi)容：①土地他項(xiàng)權(quán)利人、義務(wù)人；②土地位置及其面積；土地用途及等級；土地使用權(quán)性質(zhì)；③土地他項(xiàng)權(quán)利種類及范圍；土地他項(xiàng)權(quán)力設(shè)定日期，權(quán)力順序等。原始登記資料的查詢范圍如下：土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個人有權(quán)查詢其土地權(quán)利范圍內(nèi)的原始登記資料；土地登記代理機(jī)構(gòu)有權(quán)查詢與其代理業(yè)務(wù)直接相關(guān)的原始登記資料；國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察部門有權(quán)查詢與調(diào)查、處理案件有關(guān)的原始登記資料。我國目前的土地利用權(quán)的種類主要有：土地使用權(quán)和土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)、空間權(quán)、耕作權(quán)等土地他項(xiàng)權(quán)利。（3）土地權(quán)屬爭議調(diào)處的程序申請 受理 調(diào)查 調(diào)解 處理6．土地利用動態(tài)遙感監(jiān)測（1）土地利用動態(tài)遙感監(jiān)測概念土地利用動態(tài)遙感監(jiān)測是指運(yùn)用遙感和其他現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)對土地的自然、社會經(jīng)濟(jì)狀況變化進(jìn)行的連續(xù)調(diào)查觀測。目前，土地統(tǒng)計(jì)的主要內(nèi)容包括：土地的類型、面積、質(zhì)量、分布、權(quán)屬和利用狀況等。2．現(xiàn)階段地籍管理的具體任務(wù)（1）完善土地登記制度；（2）健全土地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)制度；（3）完善和貫徹地籍管理的技術(shù)規(guī)程；（4）建立全國土地利用動態(tài)監(jiān)測體系；（5）建立全國地籍信息網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)地籍信息的公開查詢、上報(bào)和分布的