【正文】 合同的訂立第一節(jié) 驗收原則及分類一、物業(yè)接管驗收的原則物業(yè)的接管驗收是一個復(fù)雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且還涉及到許多法規(guī)，常
常出現(xiàn)一些實際結(jié)果與理論要求不一致的地方。房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年 月 日六、驗樓情況一覽表大廈層室業(yè)主于年月在物業(yè)管理公司部的陪同下入樓驗收
，檢查了所購房屋的建筑質(zhì)量和初裝修情況，認(rèn)為：1無任何異議；2發(fā)現(xiàn)有以下質(zhì)量問題：(1)(2)(3)請開發(fā)商予以解決!業(yè)主簽字物業(yè)管理公司(代表)簽字 年 月 日七、樓宇交接書甲方：開發(fā)商乙方：業(yè)主鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“大廈”已竣工，并且經(jīng)市有關(guān)部門鑒定合格。裝
修前，需向物業(yè)管理公司提出書面申請，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行，并按規(guī)定繳納一定的裝修管理費(fèi)
。(4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其它手續(xù)，主要有驗收房屋、簽訂《管理公約》、領(lǐng)取《住
戶手冊》、領(lǐng)取鑰匙等。代管期間的管理費(fèi)用仍由購樓業(yè)主承擔(dān)。(1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司 (2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)部繳付購房余款。二、入伙通知書公司/女士/先生：您好!您所認(rèn)購的大廈層室已于年月經(jīng)省/市驗收部門和房地產(chǎn)公司
、建筑工程公司、物業(yè)管理公司等組成的驗收小組驗收合格，準(zhǔn)予入住。(2)如業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時間以后，留有機(jī)動時間予以補(bǔ)辦。上述情
況也決定了入伙手續(xù)由物業(yè)管理公司直接辦理為宜。此時即視為房屋已經(jīng)交付，風(fēng)險責(zé)任也隨之向購房者轉(zhuǎn)移。但因故沒有按要求前去辦理收樓手續(xù)。(3)協(xié)助和辦理移交接管事項。(4)制定上崗人員的培訓(xùn)計劃，并實施計劃。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空
調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。(4)選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理。這些均
應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對
物業(yè)實體進(jìn)行管理。(二)物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選
擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求
，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運(yùn)行主體的管理。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管
理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)
在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、
電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。但是就其管理的
內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個管理階段。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以
獲取物業(yè)的管理權(quán)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進(jìn)行全面的了解
。 第二節(jié) 物業(yè)前期管理的內(nèi)容一、通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組
建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。二、建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。(2)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。五、建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，這里既有行政管理
關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 第三節(jié) 入伙手續(xù)文件范本一、入伙手續(xù)概述(一)入伙及入伙手續(xù)入伙是指業(yè)主或使用人進(jìn)房入住。那么，
延遲收樓的法律后果是什么呢?按規(guī)定，當(dāng)新建商品房符合了交付使用的條件。其后，如發(fā)
生房屋遭損的意外，開發(fā)商便獲免責(zé)，而由購房者承擔(dān)后果。(二)入伙手續(xù)文件入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，所要知曉、參照、簽訂的有關(guān)文件，主要內(nèi)容包
括入秋通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。(3)考慮到有少部分業(yè)主仍不能如期在機(jī)動時間內(nèi)前來辦理，則應(yīng)在通知書上注明處理的辦
法。(1)請您接到本通知后按附表規(guī)定的時間前來辦理入伙手續(xù)。 地產(chǎn)部審核入伙資格。超過三年不來辦理手續(xù)，視
為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。當(dāng)以上事項辦好后，您(業(yè)主)在《入伙手續(xù)書》上簽章，并交由物
業(yè)管理公司保存。祝您順利入伙!房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年 月 日五、繳款通知書公司/女士/先生：您好!您所購買的大廈層室房屋已經(jīng)竣工。業(yè)主購買的
樓層室已經(jīng)具備入伙條件，可以入住。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸
，需掌握以下基本原則：1原則性與靈活性相結(jié)合的原則。工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當(dāng)
久
遠(yuǎn)的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進(jìn)行工程驗收時必須細(xì)致入微，
任何一點(diǎn)忽視都會給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。2分期驗收分期驗收，是指分期進(jìn)行的工程項目，或單元工程在達(dá)到使用條件、需要提前使用時所進(jìn)行
的驗收。經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)，應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用手續(xù)，并移交與建設(shè)項目有關(guān)的所
有技術(shù)資料。(4)建筑物四周2米之內(nèi)的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。驗收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程增建、改建費(fèi)用。①項目批準(zhǔn)文件；②用地批準(zhǔn)文件；③建筑執(zhí)照；④拆遷安置資料。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認(rèn)，尤其是要查
對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。接管單位在需要時用于代修。辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權(quán)向開發(fā)建設(shè)單位索取以下與物業(yè)管理有關(guān)的書面資料：
工程建設(shè)資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)
備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用
房及其它可以用于經(jīng)營的公用設(shè)施、設(shè)備和場地清單等。2物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，
對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項1接管不規(guī)范，驗收不合格。計劃體制下的房屋管理模式仍
帶
有相當(dāng)?shù)钠毡樾裕錂C(jī)制的轉(zhuǎn)換需要一個相當(dāng)長的時期，無論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都
有待在實踐中逐步改善。顯然，物業(yè)的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費(fèi)者利益考
慮較少等問題也需要引起重視。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等
手段簽訂的合同，一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。合同事項如下：(一)委托管理范圍及內(nèi)容(1)甲方將位于 區(qū) 路的住 宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實
行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。(六)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(1)各項管理指標(biāo)執(zhí)行《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》及市、區(qū)住宅管理部門規(guī)定的
各項標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后年內(nèi)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。(2)本合同自簽訂之日起生效；附件為合同的有效組成
部分。近年來，中國社會經(jīng)濟(jì)的市場化趨向，同樣使得中國社會的方方面面離不開市場的影響。行
為的發(fā)生地可以是固定的、專門的場所，也可以是任何地點(diǎn)和環(huán)境。第二階段是以銷售為中心，市場能銷售什么，企業(yè)就生
產(chǎn)什么。這個對立的愿望最終都會在市場上取得統(tǒng)一，這就是市場的魔力和魅力所在
。房地
產(chǎn)市場是社會主義大市場的重要組成部分，房地產(chǎn)市場的發(fā)育和成熟既能推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)
展和興旺，同時，又對社會經(jīng)濟(jì)的繁榮和人民生活的提高有重要的影響。房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和供求的興
旺當(dāng)然能有力地推進(jìn)城市建設(shè)，特別是市政、公用和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的改善。房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)功能表現(xiàn)在以下四
個方面：1交換功能交換功能是一切市場機(jī)制的基本功能。市場信息情報對需求者
同樣具有積極的引導(dǎo)功能。市場還對消費(fèi)者具有強(qiáng)烈的刺激作用，市場的正確引導(dǎo)能幫助消費(fèi)者獲得最優(yōu)選擇。房地產(chǎn)市場內(nèi)
部平衡要求從房地產(chǎn)資源市場、開發(fā)市場到營銷市場、物業(yè)管理市場乃至人才市場、科技市
場的平衡。(二)對前級市場具有積極的激勵作用在整個房地產(chǎn)市場體系中，物業(yè)管理市場處于最后一級，物業(yè)管理市場的運(yùn)作對前級市場有
強(qiáng)烈的反彈和刺激作用，即物業(yè)管理市場的良好動作能帶動房地產(chǎn)開發(fā)市場、營銷市場的繁
榮興旺。如果物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個或兩個以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代表業(yè)主承擔(dān)
業(yè)主自治管理的職能和合理委托管理關(guān)系。不管用哪一種收交方式，都應(yīng)該在委托管理服務(wù)合同和租約中明確規(guī)定。如果本單位所屬的物業(yè)管理部成為獨(dú)立的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單
位(開發(fā)商、業(yè)主)就應(yīng)該訂立委托管理服務(wù)合同。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導(dǎo)地位，但這不意味業(yè)主直
接實施管理，而是通過合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實施各項具體管理實務(wù)。1統(tǒng)一管理又可簡稱為一體化管理，實施的前提是“一個相對獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會，
委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理”。物業(yè)管理市場的綜合服務(wù)既
要達(dá)到一般服務(wù)業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求：第一，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)綜合服務(wù)的基本要求是講究服務(wù)的效用、方便、態(tài)度和業(yè)戶(業(yè)主和用戶)的滿意。物業(yè)管理企業(yè)在實施本原則時要尊重各主管部門的職權(quán)，接受主管部門的指導(dǎo)。3三個效益的統(tǒng)一物業(yè)管理的市場競爭要實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，要在經(jīng)濟(jì)效益的基
礎(chǔ)上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)管理的最終目標(biāo)。物業(yè)管理收費(fèi)和服務(wù)情況如何就成為購房時首先考
慮的前提?，F(xiàn)在，發(fā)展商終于明白
：優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象、招攬用戶、推銷物業(yè)的重要手段和策略。規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，能把一個個物業(yè)區(qū)域塑造成具有“陶冶情操、凈化心
靈、提升精神”功能的微型社會。這樣，就對城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)體制市場化和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的
興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢，公房大量轉(zhuǎn)化為私房。這里，包括直管公房和系統(tǒng)公房兩大部分。物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國家和社會制
度的限制。這種居住環(huán)境和社會
關(guān)系有助于激勵人們的群體意識，對溝通感情、增強(qiáng)理解、培育良好的社會心理，促進(jìn)社會
的安定團(tuán)結(jié)起著積極的作用。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住
和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。所以，物業(yè)管理市場的發(fā)育和成長具有深化和促進(jìn)房屋商品化和住房制
度改革的功能。而且，物業(yè)管理企業(yè)
能否在競標(biāo)方案中做到三個效益的統(tǒng)一是企業(yè)在市場中競爭取勝的重要因素。1社會化的分工合作現(xiàn)代社會不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個產(chǎn)業(yè)的綜合效益。因此，物業(yè)管理企
業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)來實施規(guī)范化的服務(wù)、禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。第二，服務(wù)一體化對業(yè)主和承租人的各種服務(wù)事項，包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統(tǒng)一實施。(2)督促業(yè)主履行合同，公約和有關(guān)的法規(guī)、制度。自主經(jīng)營型的物業(yè)逐步納入委托管理，是物
業(yè)管理市場發(fā)展的必然趨勢。自主經(jīng)營型與委托管理型的基本區(qū)別有兩點(diǎn)：第一，在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)的關(guān)系上，自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托管理型是二權(quán)分
離。根據(jù)委托的范圍和項目的不同可以分為：(1)全方位委托：即將物業(yè)區(qū)域的全部管理服務(wù)業(yè)務(wù)委托于一個公司。(四)雙向選擇物業(yè)管理市場的需求方，即開發(fā)商和業(yè)主可以選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也有選擇服
務(wù)對象的權(quán)利。這兩方面的平衡和協(xié)調(diào)就能提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動的總體效益和市場的繁
榮。良好的市場環(huán)境、豐富的商品和周到的服務(wù)能引發(fā)消
費(fèi)者的“購買欲”，既能提高消費(fèi)水準(zhǔn)，又能活躍經(jīng)濟(jì)。所以，市場信息網(wǎng)絡(luò)的完善，發(fā)布和傳遞的及時，能有效地促
成供需各方在最佳條件下實現(xiàn)自己的愿望。所以，房地產(chǎn)市場交換功能是
多方位的，交換內(nèi)容有土地開發(fā)、房屋銷售、置換、物業(yè)管理服務(wù)等等。房地產(chǎn)市場是社會主義市場的重要組成部分。房地產(chǎn)市場則是推進(jìn)這四方面改革的杠桿。從國民經(jīng)濟(jì)大循環(huán)角度看
市場不單是消費(fèi)者購買商品的地點(diǎn)，也不單是生產(chǎn)者推銷自己產(chǎn)品的場所。房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理市場同樣要以
消費(fèi)者，即人的需求為中心而開拓市場。所以，市場的概念可以概括為：市場是指具有需要和支付能力，從
而希望進(jìn)行某種交易活動的人或團(tuán)體的組合。物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，因此，對物業(yè)管理市場的考察和研究也要放
在房地產(chǎn)市場和整個社會大市場的大環(huán)境中進(jìn)行。(4)雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門調(diào)解，或
由深圳中級人民法院裁決。(七)風(fēng)險抵押(1)乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣元，作為風(fēng)險抵押金；
(2)乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及
銀行活期存款利息；(3)如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失；(4)如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損
失。(二)委托管理原則以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔，相互促進(jìn)，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)
、利相統(tǒng)一的原則。5物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。②切實做到政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進(jìn)物業(yè)管理市場化。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗
收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。之所以會在接管驗收中出現(xiàn)濫用職權(quán)的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接
管主體沒有完全進(jìn)入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權(quán)、責(zé)。4落實物業(yè)的保修事