【正文】 的住戶相比，新一代商品房業(yè)主經(jīng)濟能力強，生活品味不斷提高，更注重生活享受品質(zhì)，因此其物業(yè)管理消費意識較高，更重視物業(yè)管理服務(wù)的品牌及包裝等心理需求。因此，以人為本，進一步增強物業(yè)管理的服務(wù)意識、提高服務(wù)水平，這是物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。這將促使物業(yè)管理企業(yè)進一步增強服務(wù)意識，對進一步把物業(yè)管理水平推向新的高度帶來機遇。該物業(yè)公司對拖欠房租的住戶經(jīng)常采取的手段就是“掐電”。據(jù)業(yè)主反映，1992年，當(dāng)大多數(shù)居民已經(jīng)搬到該小區(qū)后，開發(fā)公司承諾兩至三年內(nèi)通管道煤氣，然而時至今日居民們還要扛煤氣罐，甚至搬蜂窩煤。首先住房制度改革的不斷深入后，使得相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)更加活躍，也使得物業(yè)管理更加市場化，在激烈的市場競爭下，形成自己的品牌是一個必然的趨勢，而實現(xiàn)這一目標(biāo)與大量的新型物業(yè)管理人才是分不開的。 從近些年勞動力市場的招聘情況看，物業(yè)管理人員一直位居前列。以顧客為導(dǎo)向，力求滿足顧客需求和期望，追求顧客滿意和忠誠的經(jīng)營管理新理念，在市場經(jīng)濟體制下，逐步形成并得到迅速發(fā)展。為了適應(yīng)21世紀(jì)的科技進步、社會變革和經(jīng)濟形勢，物業(yè)管理人員必須訂立長遠(yuǎn)目標(biāo)及計劃，努力完善自身的條件。對中國物業(yè)管理行業(yè)而言，未來的五年將是該行業(yè)高速發(fā)展的黃金時期，在這個階段，必將需要一大批高素質(zhì)的人才即優(yōu)秀的物業(yè)管理人員。不過從招聘物業(yè)管理人員的市場現(xiàn)狀分析，無論是招聘單位對物業(yè)管理人員的需求以及求職者自身從事物業(yè)管理所具備的能力，都與新世紀(jì)對物業(yè)管理人員的要求存在著一定距離。房屋的質(zhì)量也存在這樣那樣的問題，多數(shù)居民家中漏水嚴(yán)重。常常是凌晨兩三點將住戶的電表拆掉。當(dāng)前一些物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識、服務(wù)水平，距離業(yè)主的要求尚有較大的差距。業(yè)主或使用人對物業(yè)管理企業(yè)的要求不再滿足于房屋不漏、水管不堵，而是提出了更高的要求，如服務(wù)的及時性、方便性、舒適性，對管理人員的服務(wù)標(biāo)識、禮貌用語等也都有一定的要求。 被調(diào)查者對于物業(yè)管理的不滿意點主要集中在六個方面。令住戶的社區(qū)責(zé)任感得以增強，并融洽了住宅區(qū)內(nèi)、圍合內(nèi)及棟內(nèi)的鄰里關(guān)系。 這便需要物業(yè)管理人員擁有一顆進取心。 面對21世紀(jì)，“關(guān)懷顧客，以客為尊”方為上策，近年來在服務(wù)行業(yè)流行的CS戰(zhàn)略（Customers人生在世，注定要與人接觸。這種溝通的功夫更多地體現(xiàn)在隨機、日常工作中，我們提倡及時地、真誠而有效的溝通，而不僅僅局限于一年兩次、三次的業(yè)主客戶意見征詢活動。 第二章 面對挑戰(zhàn)，物業(yè)管理人員必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習(xí)新的管理服務(wù)技術(shù)，適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強管理技術(shù)的學(xué)習(xí)，努力提高管理技術(shù)水平，這樣才能保證自己的管理實力始終與物業(yè)設(shè)備的科技進步同步。特別是當(dāng)前寬帶網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅速普及推廣，為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)手段的革新提供了新的平臺，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前和今后一段時間物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼，今后還將成為物業(yè)管理企業(yè)的基本管理服務(wù)手段，如何借助先進的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段進一步提高管理服務(wù)水平，物業(yè)管理企業(yè)將無法回避。正如我現(xiàn)在的實習(xí)單位管理紫玉山莊的北京集祥物業(yè)管理有限公司，因為三表遠(yuǎn)傳組建工程正在進行當(dāng)中，尚未實施，故每月尚需人工查表，此項工作耗費了大量的人力物力，造成了時間上的浪費，導(dǎo)致每月的付款通知書制作滯后，給工作帶來很大的不便。 現(xiàn)代社會是一個法制的社會。由于這一類工作極易引發(fā)居用者之間矛盾的產(chǎn)生，故還應(yīng)積極做好宣傳教育工作，使小區(qū)安全保障系數(shù)提升到最高點。要根據(jù)目前在物業(yè)管理中存在的主要問題和在實踐中的成功經(jīng)驗及其規(guī)律，制定并完善諸如開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)在有關(guān)房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、產(chǎn)權(quán)、前期資金投入、物業(yè)管理前期委托合同期限更換物業(yè)管理企業(yè)后各種資源的交接、各地有區(qū)別的經(jīng)常性服務(wù)合格的上下限、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、房屋維修基金的歸集、使用和管理、業(yè)主委員會的法律地位和責(zé)權(quán)利、物業(yè)管理的宏觀管理、政府主管部門職能、行業(yè)協(xié)作職能等方面的法規(guī)和法律問題。物業(yè)管理人員應(yīng)具備房地產(chǎn)知識及相關(guān)工程知識 物業(yè)管理的水平直接受制于房地產(chǎn)開發(fā)?！　∑湓蚰壳拔飿I(yè)管理在我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中總體上仍屬配角，其在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的重要作用尚未被充分重視和發(fā)揮出來。在目前已進入買方市場、競爭空間激烈的形勢下，發(fā)揮物業(yè)管理在房屋開發(fā)經(jīng)營中的主角作用，已顯得更加重要，那么，如何發(fā)揮物業(yè)管理的主角作用呢？ 其次，要把一般意義上的“售后服務(wù)”工作做好。住房制度改革以后二級市場也會異常活躍，在這種情況下不可能每個房屋擁有者都去進行房屋的經(jīng)營和交換，而這些經(jīng)營和交換的工作往往要委托物業(yè)管理公司來進行，這就要求我們的物業(yè)管理人員對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的理論、估價的方法、經(jīng)營的手段，從而充當(dāng)業(yè)主的代理人。但正因現(xiàn)在沒有不同標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主往往對物管部門提出過高要求，弄得矛盾糾紛不斷。小修質(zhì)量合格率95%的基礎(chǔ)上，制定大修計劃，結(jié)合大修解決屋面漏水，粉刷外墻，小區(qū)內(nèi)綠化上等級，道路、下水道完好。 參與國際物業(yè)管理市場競爭是物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，也是現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢。 物業(yè)管理人員具有了以上知識后，便會不斷提高對自身的要求以適應(yīng)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。應(yīng)堅持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構(gòu)筑企業(yè)的人才高地。企業(yè)中員工知識層次越來越高，年齡也越來越趨向年輕化，他們對工作的期望值也越來越高，工作并非只是謀生的手段，而更是人生價值的體現(xiàn)，因此，企業(yè)除了關(guān)懷、尊重員工之外，更要讓員工參與領(lǐng)導(dǎo)和管理計劃，豐富其工作內(nèi)容，激發(fā)員工的創(chuàng)造性，從而提高企業(yè)的生產(chǎn)效率及經(jīng)濟效益。 專業(yè)化管理必然導(dǎo)致物業(yè)管理人員職業(yè)化水平的提高。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)首先要搞好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能。 　?。?　??； 　　、修繕標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)； 　　、組織各類活動及處理一般矛盾的能力； 中國物業(yè)管理是個新興行業(yè)，因為它正經(jīng)歷著起步和發(fā)展階段，中國物業(yè)管理又是一個傳統(tǒng)行業(yè)。中國新經(jīng)濟體系中，物業(yè)管理的需求將是一塊肥沃的土地。 　　。 　　。 　　。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范在教學(xué)內(nèi)容上要把市場經(jīng)濟理論，企業(yè)管理學(xué)，社會學(xué)，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，房地產(chǎn)法律，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，金融保險，國家的有關(guān)法律法規(guī)等內(nèi)容貫穿進去，才能收到好的教育效果。員工管理是服務(wù)行業(yè)的核心工作，提高管理服務(wù)水平，根本途徑只能是進行員工管理。隨著物業(yè)管理專業(yè)化時代的到來，物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過專業(yè)化才能執(zhí)證上崗。事實上，ISO側(cè)重系統(tǒng)與步驟，而物業(yè)管理涉及人性化的處理，在運作上需要靈活性，因此，物業(yè)管理公司不僅要推行ISO，還需推行“全面優(yōu)質(zhì)管理”（TQM）。這種激勵機制應(yīng)包括5種：榮譽激勵、物質(zhì)激勵、參與企業(yè)民主管理活動的激勵、升職激勵和提供學(xué)習(xí)深造機會的激勵。相比之下，物業(yè)管理作為一個在國內(nèi)剛剛起步的新興服務(wù)行業(yè)，我們的管理人才、管理水平、服務(wù)意識和服務(wù)經(jīng)驗與國外相比則有很大的差距。隨著WTO的加入，申奧的成功，同國際物業(yè)管理市場的接觸一定會越來越密切。同時，從單純的維修管理逐步增強保潔保安力量，使小區(qū)服務(wù)和環(huán)境有較大的改善。其實，他們那兒所交物管費用與新建公房和商品房小區(qū)相比，差距大矣！如今本市的住宅管理都由原來的房管所管理轉(zhuǎn)制為物業(yè)公司管理。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。物業(yè)管理要從圖紙設(shè)計開始就參與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從管理和服務(wù)的角度提出意見和建議。 物業(yè)管理應(yīng)該成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主角之一。房地產(chǎn)開發(fā)商推出的“三包”、“無理由退房”、“質(zhì)量保證”措施，以及政府出臺的相關(guān)管理措施，售樓書等書面文件將是合同的組成部分，這就使得房地產(chǎn)市場越來越成熟和規(guī)范。這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰地結(jié)果就是每個居民實實在在在地?fù)碛辛俗约旱奈飿I(yè)。 　　物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。新千年上半葉將是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位將得以體現(xiàn)，其增加值將大大提高。 此外，對物業(yè)管理人員的素質(zhì)還有一些要求?！吨腥A人民共和國憲法》是我國的根本大法，是制定物業(yè)管理法律、法規(guī)的根本依據(jù)；第二層是全國人大常委會、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。這既有一般意義上的“管理與被管理，服務(wù)與被服務(wù)”的常規(guī)概念，而更重要的是以平等為前提保障的法律關(guān)系。近年來，在物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)方面雖有了可喜的進展，出臺了多部法規(guī)、規(guī)章，全國物業(yè)管理條例即將出臺，但從整體形勢來看，物業(yè)管理發(fā)展前景仍存在很多隱患，制約因素較多，其中重要的方面就是法制環(huán)境較差；全國缺乏系統(tǒng)完善的法律體系；