華庭街項(xiàng)目策劃案(完整版)
【正文】 ，部分承租戶抱怨租金高。 從以上的幾個超市的情況可以說明，嘉興目前缺乏一個既在市中心、配套設(shè)施又十分齊全的大型超市，而華庭街將設(shè)立一萬多平方米的地下超市正符合了這一點(diǎn)。（2）超市a、江南超市： 于1999年9月20日開業(yè)，位于市中心禾興北路和中山路交界處的江南大廈內(nèi)，營業(yè)面積1500平方米左右，裝修較為簡單，以經(jīng)營各種中檔食品為主，價位中檔，整個超市共兩層。b、戴夢得購物中心 是嘉興市最高檔的購物中心，位于禾興南路，與江南大廈隔路相望，為26層高的戴夢得大酒店的裙房。嘉興目前的主要業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)：百貨店、超市、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場、專賣店等；餐飲類：大型酒店、風(fēng)味美食店、休閑小吃店等；娛樂類：迪廳、茶吧、咖啡吧等；文化類：電影院、書店等； 雖然主要的業(yè)態(tài)包括了許多種類，但都缺乏一定的品牌和知名度，也都沒有形成一定的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營思路。鐵路、公路、水路網(wǎng)絡(luò)交織，四通八達(dá)，交通十分便利?！ ∧壳埃Ъ翁K高速公路（乍浦—嘉興—蘇州）已通車，杭州灣跨海大橋（寧波慈溪——嘉興乍浦）也于2002年開始動工興建，并將2006年正式通車，嘉興的交通將越將發(fā)達(dá)。嘉興目前主要業(yè)態(tài)分布（1）百貨店：a、江南大廈： 位于市中心禾興北路和中山路交界處，是嘉興市僅有的二個大型購物中心之一。該購物中心原為杭州百貨大樓嘉興分店，后因租金過高，加之百貨業(yè)利潤較薄，于2000年撤出，由戴夢得自行接管。整個超市經(jīng)營狀況良好，人氣旺盛，在春節(jié)等高峰期營業(yè)額可達(dá)20萬元左右/天，平均日營業(yè)額在5—10萬元之間。華庭街地下超市（1）準(zhǔn)備請國內(nèi)外著名的超市進(jìn)行經(jīng)營管理，（2）超市旁邊有大型的地下停車場，（3）在真正的市中心，（4）逛完超市再到上面的步行街，可以享受“一站式”的購物全新體驗(yàn)。少年路路窄店密，尺度宜人，但由于街道功能的限制，加之人車混行，外部購物環(huán)境較差，因此形不成真正意義上的步行街。（5）專業(yè)市場a、嘉興商城 位于建國南路，營業(yè)面積7000平方米左右，共兩層，第一層各類低檔服飾，二層經(jīng)營燈具、童裝、床上用品、窗簾等。一個城市的流動人口決定了其市場的興旺，而專業(yè)市場更是由此原因受制約，嘉興的專業(yè)市場由于沒有統(tǒng)一有效的管理，開設(shè)的情況參差不齊，而華庭街決不會走專業(yè)市場這條路，而是向集多種業(yè)態(tài)的步行商業(yè)街方向發(fā)展；位于華庭街北端的大型觀景酒店將滿足嘉興市民希望更有經(jīng)營特色菜肴出現(xiàn)的需求，使人們就餐有了一個新的去處，也是最理想的一個去處，讓市民在就餐的同時，也能欣賞窗外美麗的古運(yùn)河與保存完好的古名居，讓吃飯也真正成為一種享受。華庭街地塊特征（1）、華庭街地塊位置 華庭街地塊東靠建國中路、南依勤儉路、北頻環(huán)城北路、西臨少年路。建國路（原先也為步行街）在80年代中旬前一直是嘉興最繁華的商業(yè)中心，是嘉興市民和郊區(qū)進(jìn)城農(nóng)民購物、餐飲、娛樂最主要的去處，80年代后期，因城市向西發(fā)展，建國路繁華程度減弱，建國路道路改造破壞了原有步行街的格局。勤儉路為城市中心區(qū)生活性干道，因商業(yè)氣氛較濃，甚至有夜市。（2）平時一個月會去幾次（建國路該地塊及附近）？ 在調(diào)查者總數(shù)當(dāng)中，%、%、%%的人平均每月會到該地區(qū)4次以上、1—2次、3—4次和2—3次。接下來依次為娛樂/休閑、交通和環(huán)境衛(wèi)生選項(xiàng)。華庭街項(xiàng)目目前面對主要的競爭市場（1）、寫字樓 前幾年，嘉興市場的寫字樓有些怪，有些樓盤的寫字樓均價比住宅還便宜。c、少年北路寫字樓 于98年竣工，老式商住樓，共六層，無電梯，每層面積約為四、五百方，均價1900元/平方米，租售率85%。但是，步行街沒有統(tǒng)一管理，私人業(yè)主在招租，而且此地交通也不方便，且沒有停車場?！ 囊陨峡梢钥闯?，北京城的經(jīng)營將會受到嚴(yán)重影響。（2）、功能：零售業(yè)（包括大型超市）、餐飲、文化娛樂、美容健身及運(yùn)動設(shè)施，主要功能為零售業(yè)，但強(qiáng)調(diào)文化娛樂運(yùn)動、餐飲等功能對帶動本地人氣的作用。本項(xiàng)目在功能定位、建筑形態(tài)、物業(yè)經(jīng)營管理等方面競爭優(yōu)勢明顯。d、本項(xiàng)目機(jī)會（1）、比較目前市中心其他商業(yè)形態(tài)，缺乏有良好購物環(huán)境、結(jié)合娛樂休閑、建筑形態(tài)優(yōu)美的新型商業(yè)設(shè)施，這為本項(xiàng)目提供了市場機(jī)會；（2）、少年路離本項(xiàng)目地塊不遠(yuǎn)，其聚集的人氣是寶貴的資源，而其購物環(huán)境的惡劣為本項(xiàng)目提供了競爭機(jī)會；（3）、利用建國路將在本項(xiàng)目建成后通至中環(huán)路、而另一條南北向道路禾興路將作為交通干道的機(jī)會，將目前分布在禾興路上的店鋪引至本項(xiàng)目；（4）、嘉興市民以市中心為工作場所、以自行車為交通工具、購物小量而頻繁、主要以市中心為購物地點(diǎn)的特征在較長時間不會改變，說明市中心有機(jī)會設(shè)置一大型超市，江南大廈和戴夢得中超市的興旺就說明這一點(diǎn)，但應(yīng)該說這兩家都不是真正意義上的超市，其天然缺陷為真正超市提供了市場機(jī)會。零售業(yè)經(jīng)營內(nèi)容除服飾外，還挖掘
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