【正文】 。據(jù)調(diào)查，一般住宅小區(qū)的園林設(shè)施使用最多的是區(qū)內(nèi)的老人和小孩，其他家庭 成員使用率不高。 不建議 方案三 高開(kāi)平走 隨現(xiàn)場(chǎng)展示的提升有可能實(shí)現(xiàn)價(jià)格的突破；中后期銷售壓力?。蝗菀讓?shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體最大價(jià)值。 生活之城：本項(xiàng)目生活氛圍濃厚，配套成熟，并進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目的核心概念。 城南、華陽(yáng)片區(qū)企事業(yè)單位管理層、職員 AIO量表 形象定位 具有良好的文化素質(zhì)，注重生活品質(zhì)，喜愛(ài)并認(rèn)同國(guó)際城南的人文居住環(huán)境及 生活氛圍，家庭年收入約為 10— 25萬(wàn)元之間，以 23人為主的核心家庭。 地鐵 1號(hào)線的建設(shè)，無(wú)疑給生活注入了新元素。 各區(qū)域目標(biāo)客戶群分析 城南區(qū)域項(xiàng)目客戶群構(gòu)成56%32%12%成都本地( 含華陽(yáng)) 省內(nèi)外地 省外與本案的指導(dǎo)：對(duì)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的成交客戶進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)查，客戶群構(gòu)成了來(lái)，成都本地客 戶仍然是客戶構(gòu)成的主力，占過(guò)多半，但是省內(nèi)二級(jí)城市和省外客戶比例在各項(xiàng)目成交客 戶構(gòu)成中有逐漸增高的趨勢(shì)。 本案所在的老城區(qū)新項(xiàng)目都以高層產(chǎn)品為主，故本案的在產(chǎn)品形態(tài)上將與各區(qū)域形成直接 競(jìng)爭(zhēng)。 隨著城東傳統(tǒng)企業(yè) “ 東調(diào) ” ，二環(huán)路沿線的萬(wàn)年場(chǎng)、建設(shè)路片區(qū)已陸續(xù)整理出大量土地，該區(qū)域未來(lái)將是市區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展熱點(diǎn)。 城西 傳統(tǒng)上有 “ 西貴 ” 的說(shuō)法，由于浣花溪風(fēng)景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強(qiáng)力帶動(dòng)，城西的土地和居住價(jià)值得以回歸。 創(chuàng)新資源積聚創(chuàng)業(yè)發(fā)展首選 ： 外環(huán)外的大源組團(tuán)約 15平方公里，主要以國(guó)際會(huì)展、天府軟件園、商務(wù)辦公、教育醫(yī)療、高尚居住小區(qū)等功能為主，其中配套居住 6至 7平方公里。隨著世紀(jì)會(huì)展及天府軟件園的相繼建成，城南高科技新城已初顯端倪。但近年城西相繼出土一些文物，加之保護(hù)農(nóng)田，因此城市向西發(fā)展受到控制，使得成都向東向南發(fā)展的整體規(guī)劃能順利進(jìn)行。 07年上半年住宅市場(chǎng)供應(yīng)總量 2022年 16月，成都市新開(kāi)住宅樓盤 178個(gè)，新增供應(yīng)面積 ㎡。 各區(qū)域項(xiàng)目容積率對(duì)比 城南副中心區(qū)域項(xiàng)目容積率對(duì)比0%100%1 1 . 9 2 2 . 9 3 3 . 9 4 4 . 9 5 以上南延線華陽(yáng)段項(xiàng)目容積率對(duì)比0%57%43%0%2 2 . 9 3 3 . 9 4 4 . 9 5 以上府河以北區(qū)域項(xiàng)目容積率對(duì)比0%25%75% 5 以上華陽(yáng)老城區(qū)項(xiàng)目容積率對(duì)比0%100%1 1 . 9 2 2 . 9 3 3 . 9 4 4 . 9 5 以上與本案的指導(dǎo)：各區(qū)域內(nèi)大多數(shù)項(xiàng)目的容積率在 45之間，對(duì)比容積率指標(biāo)，本案無(wú)絕對(duì)優(yōu) 勢(shì)，高容積率但是高舒適度是可以通過(guò)規(guī)劃進(jìn)行規(guī)避，本案在規(guī)劃上亮點(diǎn)突出，可以對(duì)后 期營(yíng)銷提供有效支撐。這將對(duì)本案在推廣渠道的選擇上提供參考。 Strength優(yōu)勢(shì) 片區(qū)優(yōu)勢(shì)：地處華陽(yáng)老城區(qū)，生活氛圍濃重；配套成熟 地段優(yōu)勢(shì)：交通方便 區(qū)域優(yōu)勢(shì)：城市發(fā)展大區(qū)位優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：規(guī)模體量?jī)?yōu)勢(shì)、標(biāo)桿優(yōu)勢(shì) 景觀優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品水景景觀、人文景觀豐富； Weakness劣勢(shì) 老城區(qū)形象：受其噪音干擾粉塵較重； 展示面有限：臨主干道較遠(yuǎn)，現(xiàn)場(chǎng)展示面有限； 拆遷安置房：拆遷安置房帶來(lái)的慣性低品質(zhì)思維 老城區(qū)市場(chǎng)：市場(chǎng)熱點(diǎn)不足，高檔物業(yè)的市場(chǎng)認(rèn) 同度較低； Opportunity機(jī)會(huì) 大勢(shì)驅(qū)動(dòng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì) 地鐵沿線：地鐵的修建將帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展 市政配套： 城南城市化進(jìn)程的不斷加速 政府的搬遷利好將輻射整個(gè)南延線片區(qū) 產(chǎn)品的需求性：一房作為市場(chǎng)補(bǔ)缺，二房在整個(gè)片區(qū)消化非?？欤孔鳛橹髁粜驮谡麄€(gè)市場(chǎng) Threaton威脅 明年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈： 南延線明年的外資大盤的集中釋放， 下半年 10月份推盤量大，明年市場(chǎng)存量較大； 未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)不確定：政府抑制房地產(chǎn)泡沫，加強(qiáng)宏觀調(diào)控。 主力客戶群 第一類 ：目前在城南工作或居住的、認(rèn)同城南生活環(huán)境，注重居住氛圍的二次置業(yè)者； 第二類 ：目前居住在城南周邊輻射帶，為了改善目前現(xiàn)有的生活條件，喜歡城南居住 氛圍的二次置業(yè)者為主； 第三類 ：看好城南未來(lái)的升值潛力及投資價(jià)值的投資客； 第四類 ：認(rèn)同城南居住氛圍的在異地城市工作或二級(jí)城市工作的外籍人士； 客戶特征 年齡：具有年輕化的特征，在 28— 50歲之間，集中在 30— 40歲； 家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，以 2— 3人為主； 年收入：家庭年收入在 1025萬(wàn)之間； 身份：公司的中高層白領(lǐng)，職業(yè)經(jīng)理人。 希望在此居住的人們展現(xiàn)大都市高尚人文居所的品質(zhì)內(nèi)涵。 前期解籌率略低；需要足夠的蓄客量；對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示和營(yíng)銷配合要求高。為此，可以在園區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)一些這些人有興趣并熱衷參與的體育項(xiàng) 目，或是一家大小都能參與其中的活動(dòng)。 與 專業(yè)書店合作，增加音像制品、精美圖書的收藏量，為住戶提供專業(yè)的、全方面的圖書閱覽服務(wù)。 ?項(xiàng)目規(guī)劃模型：與區(qū)域規(guī)劃緊密聯(lián)系，在形式上可以多樣化，如將規(guī)模模型置于玻璃地面下，給人以置身其中的感覺(jué)。 整合市場(chǎng)攻擊原則 如何建立標(biāo)志性地位？ 案名 定位 廣 告 語(yǔ) LOGO 高點(diǎn)出現(xiàn) 差異性出現(xiàn)、統(tǒng)一調(diào)性 “城”的概念貫穿始終， 圍繞客戶特征，打造項(xiàng)目形象， 采用符號(hào)化表達(dá)，吸引目標(biāo)客群 水墨城市 （立意點(diǎn)：坐擁城市，坐享成熟） ?水墨人生，深處城市中央，又何嘗不是一種游戲（ GAME LIFE），在游戲中享受城市的無(wú)間質(zhì)感，在游戲中體驗(yàn)出世與入世的情緒種種，在游戲中感受心靈與自然和諧對(duì)話的默默律動(dòng)。于推廣而言，建立統(tǒng)一調(diào)性語(yǔ)言讓項(xiàng)目的目標(biāo)客層心領(lǐng)神會(huì)，就是推廣定位首先確定的推廣基調(diào)。 200８年 8月 9月預(yù)計(jì)銷售額為 : 一批次開(kāi)盤 7月 8月推量預(yù)計(jì)銷售額為： 在沒(méi)有政策、市場(chǎng)影響的情況下，按照 08年推算出的市場(chǎng)價(jià)格以及開(kāi)發(fā)商自身情況考慮分析，二批次 5000元 /平米計(jì)算 9月 10月預(yù)計(jì)銷售額為 : 資金回籠計(jì)劃 3批次開(kāi)盤 10月控制銷售量約為70% 3批次開(kāi)盤 11月預(yù)計(jì)銷售約30% 5200元 /㎡ 銷售額 (億 ):約 3批次：約 42022平米 在１０月第三次開(kāi)盤時(shí)會(huì)銷控部分較好房源 一起推售，以保持市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注度，為２期的推售奠定基礎(chǔ)，因此三批次的推售節(jié)奏及推售總量采取一定的控制方式。其中一次性付款和直貸式按揭在簽訂合同后半個(gè)月內(nèi)資金可回籠，公積金式按揭需在主體封頂后半個(gè)月內(nèi)資金才能回籠。 [假日綠洲 ] 支持理由： 綠洲是一個(gè)有水、有草、有樹(shù)的地方，用 “ 綠洲 ” 一個(gè)詞就把項(xiàng)目擁有的小區(qū)內(nèi)自身景觀資源概括， 綠洲又是沙漠中的希望與生命所在，暗示項(xiàng)目 引領(lǐng)成都新的未來(lái)！ “ 假日 ” 一詞把項(xiàng)目的休閑、渡假、美麗、歡樂(lè)、洋 氣等極至演繹。 ?當(dāng)然，水墨的渲染，是以一種形而上的角度、以精神為內(nèi)核來(lái)統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目的賣點(diǎn)主線 。 ?景觀模型：園林景觀的可參與性與閑趣重點(diǎn)表現(xiàn)，將水景做成活水、配合燈光、聲音展示。 器械健身房：配備專業(yè)健身器材供健身使用。將棋盤、棋子放大到庭院 里，下棋者一反靜坐對(duì)弈的傳統(tǒng)，在如庭院般大棋盤上，抱或推如半人高的象形棋子 進(jìn)退，使對(duì)弈這一古老活動(dòng)充滿了現(xiàn)代感，趣味性。 一期價(jià)格策略上采取低開(kāi)高走的策略。本項(xiàng)目所處華陽(yáng)老城區(qū)，老城區(qū)區(qū)域形象差，故本項(xiàng)目必須做好產(chǎn)品本身，強(qiáng)調(diào)自然與人文的和諧共融，提升本項(xiàng)目的市場(chǎng)形象：盡管加強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買信心，本項(xiàng)目周邊環(huán)境不是很有生活品質(zhì)，但小區(qū)內(nèi)部仍然要有自身獨(dú)立的主題，以豐富的內(nèi)涵造成營(yíng)銷熱點(diǎn)，獨(dú)立于其他項(xiàng)目。 本項(xiàng)目產(chǎn)品主力戶型為市場(chǎng)主流產(chǎn)品 確立項(xiàng)目挑戰(zhàn)者地位的四個(gè)角度 環(huán)境 產(chǎn)品 文化 品牌 客觀 主觀 被動(dòng) 主動(dòng) 針對(duì)市場(chǎng)縫隙的產(chǎn)品差異化定位 本項(xiàng)目自身產(chǎn)品良好，相對(duì)優(yōu)勢(shì)不明顯 利用區(qū)域人文 價(jià)值提煉出項(xiàng)目 獨(dú)特的價(jià)值主張 通過(guò)本項(xiàng)目，樹(shù)立企業(yè)的市場(chǎng)地位 （自然、社會(huì)資源） （產(chǎn)品力） （獨(dú)特的價(jià)值主張） （企業(yè)品牌影響力） 綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略 1）綜合評(píng)價(jià)： 本項(xiàng)目地處華陽(yáng)老城區(qū)，先天具有成熟的生活環(huán)境、濃郁的生活氛圍，是本項(xiàng)目一大 優(yōu)勢(shì)所在；而另一大優(yōu)勢(shì)就是主力戶型以二房、三房為主，作為片區(qū)主流需求產(chǎn)品， 又有一房作為其有益補(bǔ)充為成功銷售提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)并打下了良好的基礎(chǔ)。 老城區(qū)形象：置業(yè)者老城區(qū)的負(fù)面印象 項(xiàng)目 SWOT分析 客戶類別 特征 居住消費(fèi)熱鍵 與本項(xiàng)目的契合度 事業(yè)單位 高管 富貴 追求品牌與格調(diào)，選擇高檔社區(qū)，四房到大三房 ☆ ☆ 中層 社會(huì)新銳 交通便利，注重品質(zhì)，三房 ☆ ☆ 雇員 務(wù)實(shí) 對(duì)性價(jià)比