標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理(完整版)
【正文】 方面的屬于財(cái)務(wù)部，但財(cái)務(wù)部對(duì)具體的工程預(yù)決算并不是很懂行，很難完全把握成本管理體系的運(yùn)作?！ 鼋⒁?guī)范化的成本結(jié)構(gòu)體系，全面反映項(xiàng)目各項(xiàng)成本信息；隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和規(guī)范化。標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須密切關(guān)注和研究消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。？ ■集團(tuán)和下屬開(kāi)發(fā)企業(yè)成本信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控制度要求，應(yīng)細(xì)化落實(shí)到分項(xiàng)、分時(shí)的成本信息報(bào)送、匯總和分析。 ■充分的成本信息庫(kù)和成本信息數(shù)據(jù)共享機(jī)制；“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況?！ 鲐?zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門(mén)，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍；3. 項(xiàng)目論證階段成本控制的重點(diǎn)主要在于以下幾個(gè)方面： ■投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排； 設(shè)計(jì)階段成本控制的重點(diǎn)除了控制好設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)），更主要的是通過(guò)限額設(shè)計(jì)等手段從源頭上控制好建安成本。5. 4）工程結(jié)算管理： ■成本管理部門(mén)應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見(jiàn)?！ 霈F(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?！ 鲆驑I(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。加強(qiáng)計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對(duì)性； ■以合同管理為中心：動(dòng)態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本?！皠?dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。 ■充分借助信息化手段：動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成是相當(dāng)復(fù)雜的，為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng)態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)，我們必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。比如萬(wàn)科，通過(guò)實(shí)施有效的目標(biāo)成本管理體系，使得的項(xiàng)目單位成本誤差由原來(lái)的100元左右降低至目前的20元上下，而且使成本管理系統(tǒng)在以下方面得到了顯著提升和改善： ■成本數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)之間相互調(diào)用，協(xié)調(diào)高效。 根據(jù)我們前面介紹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本體系建立和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理和控制要點(diǎn)的分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在成本管理方面達(dá)到較好的水平，必須始終堅(jiān)持改革創(chuàng)新，通過(guò)持續(xù)的改進(jìn)提高才能獲得較好的效果。 ■工程和材料采購(gòu)合同條款、合同價(jià)集團(tuán)內(nèi)互相借鑒；整個(gè)系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺(tái)帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計(jì)劃、動(dòng)態(tài)成本等功能。而“非合同性成本”，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制。7. ■在成本管理部門(mén)提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書(shū)?！ 鲈O(shè)計(jì)、工程、審算、銷(xiāo)售和物業(yè)管理部門(mén)必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書(shū)”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署； ■嚴(yán)格按合同和流程進(jìn)行工程進(jìn)度款的支付：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表
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