【正文】 觀和價格的訴求以軟硬環(huán)境質(zhì)量為依據(jù)。 ?結(jié)合對總價的調(diào)查看，小面積別墅更受個人休閑客戶青睞。珠三角太遠(yuǎn)了，坐飛機(jī)本身就是很辛苦的事情。 ?一半以上的北京地區(qū)客戶和七成天津客戶接受總價在 60萬以下。 4. 自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客首選的度假目的地。 惠府 [2022]127號文件 《 加快我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見 》 60%40%泛珠三角其他泛珠三角的旅游市場機(jī)會 資料來源： 2022廣東國際旅游展覽會備忘錄 本報告是嚴(yán)格保密的。 但是目前巽寮開發(fā)不夠，缺乏好的酒店，留不住人。 廣州、深圳、東莞及其周邊地區(qū)具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，潛在客戶群消費(fèi)能力強(qiáng) 資料來源： 《 廣州統(tǒng)計(jì)年鑒 》 、 《 深圳統(tǒng)計(jì)年鑒 》 、《 東莞統(tǒng)計(jì)年鑒 》 、 《 惠州統(tǒng)計(jì)年鑒 》 563005927142022236420100002022030000400005000060000廣州 深圳 東莞 惠州 685050010001500202225003000350040004500廣州 深圳 東莞 惠州 %%%13%%%%57%%%%30%0% 20% 40% 60% 80% 100%深圳廣州東莞惠州 人均 GDP GDP 珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例學(xué)習(xí) 本報告是嚴(yán)格保密的。 24 第一產(chǎn)業(yè)19%第二產(chǎn)業(yè)43%第三產(chǎn)業(yè)38% 數(shù)據(jù)、圖表示例 ?結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 ： ?農(nóng)業(yè)人口約占總?cè)丝诘?80% ?教育程度以初中為主 ?年齡結(jié)構(gòu)以 35歲以上的中老年為主 ?職業(yè)以加工制造、交通運(yùn)輸、商飲服務(wù)業(yè)為主 ?結(jié)構(gòu)變化 ： 主要集中在區(qū)域內(nèi)部的農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)化。 過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性 3。方法 第三步 專業(yè)市場分析 1. 需求量：在外生經(jīng)濟(jì)變量（例如人口、收入、產(chǎn)量等）的影響下，市場中的主體（家庭和企業(yè)）所需要且占用的空間量。 某個住宅市場上某個指定時期內(nèi)銷售的住宅的自由市場價格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。方法 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 5% 5%~5% 5%~15% 15%~255 25% 適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 15 15~22 22~30 30~37 37 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為 20%25% 銷售面積 / 竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo) 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 ~ ~ ~ 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一）基本內(nèi)容 + 對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。思路 ?三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目物業(yè)市場 ?兩個方面 供給、需求 ?三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項(xiàng)目 市場分析 青島房地產(chǎn)市場 青島住宅市場 青島高端住宅市場 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？ 競爭供給分析 客戶需求分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 5 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 概念，即指： 針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。 尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。 2 課程目標(biāo) 理論聯(lián)系實(shí)際，以實(shí)用為原則，指導(dǎo)新人做正確的事，使之能夠盡快融入工作團(tuán)隊(duì)。 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素： ?現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積 ?空臵率和空臵物業(yè)的特點(diǎn) ?近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況 ?在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目 ?租金或者售價，以及不同位臵和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動 ?現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力） 本報告是嚴(yán)格保密的。 第四步：項(xiàng)目市場分析 根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標(biāo)客戶的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 本報告是嚴(yán)格保密的。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 消費(fèi)類型 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（ %） 溫飽型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20— 30 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)＝食物支出金額 /總支出金額 與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 % % % % % % % 恩格爾系數(shù) % % % % % % % 2022年我國各主要城市的恩格爾系數(shù) 本報告是嚴(yán)格保密的。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。 法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn) …… 經(jīng)濟(jì)特性：價格、付款方式 …… 自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位 …… 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項(xiàng)目自身資源條件分析 競爭對手分析 目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、市場反應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 2. 目標(biāo)客戶的臵業(yè)需求和偏好 3. 找出項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會點(diǎn) 最終目標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。 23 補(bǔ)充幾點(diǎn)市場分析方法的建議： ?市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實(shí)勝于雄辯！ ?數(shù)據(jù)的整理可用 excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），便于整理分析； ?基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。 26 數(shù)據(jù)圖表示例 1 2 3 4 ?日常消費(fèi) ?各細(xì)分市場 的價值貢獻(xiàn) ?23% ?空港城片區(qū) ?77% ?中心片區(qū) ?25% ?11% ?居住 ?教育 ?耐用品 ?45% ?59% 5 ?休閑娛樂 ?15% ?6% ?2% ?18% ?13% ?6% ?中心片區(qū) ?35% ?15% ?20% ?50% ?10% ?8% ?5% ?17% ?30% ?10% ?空港城片區(qū) ?60% ?40% 調(diào)整前的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 調(diào)整后的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 耐用品 教育 居住 日常消費(fèi) 休閑娛樂 空港城消費(fèi)現(xiàn)狀 中心片區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀 13％ 2％ 15％ 25％ 45％ 59％ 11％ 6％ 18％ 6％ 空港城消費(fèi)未來 中心片區(qū)消費(fèi)未來 本報告是嚴(yán)格保密的。 665845244593廣東江 蘇上海浙江山 東其他20% 12266535034162540 200 400 600 800 1000 1200 1400廣東江 蘇上海浙江山 東2 0 0 5 年1 7 月外 貿(mào) 出口 總額28% 城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位 本報告是嚴(yán)格保密的。港澳臺為惠州最大投資者。 35 泛珠三角整體協(xié)調(diào)發(fā)展，使惠州中心化趨勢加快，同時也為旅游業(yè)帶來新的機(jī)會 ?深圳市國內(nèi)游客中，以廣東、湖南、湖北、江西、廣西、及四川等省份游客為主，來自上述地區(qū)的國內(nèi)游客合計(jì)占了 % 。 38 小結(jié) 1. 珠三角經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為巽寮灣帶來潛在的大規(guī)模旅游度假和度假物業(yè)臵業(yè)需求和較強(qiáng)購買力。 廣深人均 GDP$7000 香港人均 GDP$ 25600 Y 消費(fèi)結(jié)構(gòu)向度假傾斜，私人汽車擁有量超過20% 汽車人均擁有量全國首位 Y 本地區(qū)或跨區(qū)域規(guī)模性的中高收入階層 區(qū)域內(nèi)有大量潛在中高 收入人群 Y 位于以自然風(fēng)景聞名的旅游區(qū) 具備沙灘海景條件 Y 地區(qū)治安和社會狀況良好 人口稀少 可塑 所在地區(qū)具有身份標(biāo)識性 NO NO，可塑 具備良好的度假區(qū)配套（健康娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、商務(wù)中心） 配套低檔，不成熟 NO，可塑 開發(fā)第二居所的條件分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?出于時間成本和經(jīng)濟(jì)成本的考慮，大北京地區(qū)的客戶在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的比例遠(yuǎn)低于珠三角客戶。 ?相對于北京、廣深客戶來講，以天津?yàn)榇淼牡诙蓐?duì)城市投資度假物業(yè)意識較弱。 45 對于酒店等度假配套設(shè)施，舒適度和服務(wù)水平是各區(qū)域客戶最為關(guān)注的要素 ?舒適的旅游度假環(huán)境和較高的服務(wù)水平是各個區(qū)域客戶最為關(guān)注的。 46 典型項(xiàng)目分析：棕櫚島高爾夫球會 —— 面向整個珠三角客戶 ?距離深圳 40分鐘車程。 ?深圳會員和香港會員各占40%的份額，其他珠三角客戶 20%份額。 惠陽工業(yè)區(qū)的工廠大部分是臺資背景，大多住宅棕櫚島。 6. 獨(dú)棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類型。 1. 臨海產(chǎn)業(yè)群的形成和專業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的加強(qiáng)為大旅游業(yè)的發(fā)展帶來潛在機(jī)會。 ” （深業(yè)） ?設(shè)施供不應(yīng)求： “ 我們希望能找到固定的會議培訓(xùn)場地，但一直不成功。 57 亞婆角 ?岸線景觀不具足夠競爭力。沿路景觀一般。 ?整合推廣：目前尚未進(jìn)入整合推廣階段。 61 區(qū)域發(fā)展研究 本報告是嚴(yán)格保密的。漢正街有 500年悠久商貿(mào)歷史和漢地文化，該區(qū)域定位為特色商業(yè)文化為主導(dǎo)功能的傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū) 生活休閑區(qū)段： 月湖橋至龍陽橋段，漢西板塊。 70 項(xiàng)目客戶研究－片區(qū)劃分 沌口 王家灣 鐘家村 寶豐商圈 研究客戶群 沌口片區(qū) 鐘家村片區(qū) 王家灣片區(qū) 商業(yè)片區(qū) 漢正街商貿(mào)客戶、漢西街建材客戶 寶豐商圈 10分鐘 車程 5公里 路程 15分鐘 車程 12公里 路程 6分鐘 車程 4公里 路程 10分鐘 車程 8公里 路程 10分鐘 車程 8公里 路程 20分鐘 車程 15公里 路程 本報告是嚴(yán)格保密的。 77 項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 客戶特點(diǎn) ? 購房是為了改善生活居住質(zhì)量 ? 鐘家村區(qū)域內(nèi)鐵道較多，敏感度不大 ? 跳出原住區(qū)購房驅(qū)動力： 1)更好的自然環(huán)境 2)舒適的居住尺度（居住空間的舒適性） 3)更好城市資源的享受和子女教育的投資 本項(xiàng)目契合度 ? 本項(xiàng)目自然環(huán)境價值和城市價值分別低于