【正文】 生，優(yōu)越盡顯悠然 “ 水意風(fēng)景家 ” 持 續(xù) 期 強 銷 期 公 開 期 啟 動 期 持續(xù)延展 ?再度沖刺 ?客戶聯(lián)誼活動 ?星級物管評比 媒介投放策略 2022 1月 時間段 推廣期/目標(biāo) 關(guān)注度 蓄勢 鋪墊期 保持形象 形象 維護期 促進銷售 銷售 持續(xù)期 促進銷售美譽度 收尾 清盤期 知名度認知度 形象 樹立期 開盤 3月 6月 10月 8月 媒介組合策略 1月 蓄勢鋪墊期 形象樹立期 形象豐滿期 銷售持續(xù)期 收尾清盤期 2月 6月 8月 10月 時間 報紙 活動 戶外 DM 特殊媒體 3月 文案傳播范例 山水庭院沒有 “ 水 ” 推廣范例 環(huán)境篇 以山的臂膀合圍，是湖泊； 以山的指節(jié)輕卷，是溪流； 以裂身來奔放，是瀑布； 以內(nèi)涵來挖掘，是泉眼。 魯能品牌分析 魯能市場形象變化 隨著 A區(qū)碧峰園的入住 ,以及 B區(qū)山水庭院的不斷建設(shè) ,人們不斷吸納并通過不同的渠道受到魯能的各類信息影響，并使得消費者獲得各類新的認識 ,不斷給予以評價 .魯能品牌的使用者數(shù)量上將開始巨增，層次上更廣，市場對魯能的感受更真實 . ——隨著山水綠城的不斷推廣 ,消費者對魯能的認識評價將由感性轉(zhuǎn)為理性， 山水綠城 B區(qū)的消費者對魯能品牌的認識已有明顯變化，更理性、更實際的需求 ,因此對項目本身的重視也在加強 . 魯能品牌分析 越來越多大型樓盤的發(fā)展商把項目當(dāng)成品牌來經(jīng)營 ,從單個產(chǎn)品品牌轉(zhuǎn)移到發(fā)展商的實力宣傳，建立發(fā)展商的品牌，如合生創(chuàng)展、中國海外等； 另一方面 ,市場同價格檔次的樓盤建筑、品質(zhì)、環(huán)境等產(chǎn)品方面的差距正在縮少，各樓盤的差異化越來越不明顯 —— 對山水綠城的推廣 應(yīng)更重視品牌與產(chǎn)品本身的雙向宣傳 ,建立品牌差異點 . 解讀大盤品牌推廣的成功要素 泛地產(chǎn)化，內(nèi)、外環(huán)境整合資源包裝，不只滿足基本需求，更注重成長性需求 確立鮮明獨特、符合市場需求的社區(qū)主題概念構(gòu)筑支撐這一主題概念的技術(shù)服務(wù)體系 樹立社區(qū)品牌形象，使業(yè)主擁有尊貴感和自豪感 營造社區(qū)文化和生活方式，使業(yè)主獲得歸屬感和親切感 提高社區(qū)管理服務(wù)水平 目標(biāo)人群有什么需求動機？ —從馬斯洛需求層次模式看“魯能 .山水綠城” 是好房子 ！ 物業(yè)管理和隱秘性好 ！ 有家的感覺 ！ 是有身份感的經(jīng)典樓盤 ！ 找到生活的意義 ！ 自我實現(xiàn) 自尊需求 歸屬需求 安全需求 生存需求 結(jié)論 品牌是不可取代的長期競爭優(yōu)勢 品牌實際是消費者腦海中的某種印象和看法；競爭激烈及消費者日趨成熟，光靠產(chǎn)品差異并不能取得絕對優(yōu)勢；只有建立鮮明的品牌形象，才有機會在競爭中勝出。 國際標(biāo)準(zhǔn)化社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn) 人居標(biāo)準(zhǔn) /優(yōu)越的國際人居環(huán)境標(biāo)準(zhǔn) 住宅空間感被確定，鄰里場所感被加強，生活服務(wù)設(shè)施特色化 ,各主題構(gòu)成最適宜居住的理想環(huán)境 。山水綠城更緊緊依托城市建設(shè)與發(fā)展，符合政策未來規(guī)劃思路，全面提升整體基區(qū)的居住價值。 醫(yī)療功能 教育功能 文化娛樂 體育設(shè)施功能 商業(yè)服務(wù)功能 生活居住功能 …… 魯能 .山水綠城階段推廣要素 第一步、推整體城區(qū)功能版塊 層層推進 樹立品牌 第一層：大盤造城的全面開發(fā)理念 第二層：不斷完善的新城市配套系統(tǒng) 第三層：優(yōu)越卓越的城區(qū)規(guī)劃 第四層：未來理想的居住社區(qū) …… Part 01 魯能 .山水綠城階段推廣要素 第二步、推品牌形象 包括魯能企業(yè)品牌以及項目品牌。 魯能 .山水綠城階段推廣要素 第三步 推商業(yè) 第一層：項目商業(yè)規(guī)劃布局 第二層：全球品牌招商 第三層：主力店入住信息 第四層：商家入住簽約 第五層：未來商業(yè)盛況虛擬呈現(xiàn) …… Part 03 魯能 .山水綠城階段推廣要素 第四步 推國際教育 積極構(gòu)建 “ 名師 、 名校 、 名盤 ， 地產(chǎn)與教育共贏 ” 的發(fā)展模式 ，與中國教育界知名的湖北黃岡教育強強聯(lián)手 ， 成功簽訂聯(lián)合辦學(xué)意向書 ， 計劃斥巨資在山水綠城內(nèi)修建具備國內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育設(shè)施的中小學(xué)校 ， 引進國內(nèi)一流教育品牌 ， 讓學(xué)生受到多元開放的教育 ， 使業(yè)主子女從小贏在人生起跑線上 。 第五部分： 魯能 .山水綠城標(biāo)識建議 01 02 03 第一篇 商業(yè)項目的定位 ——社區(qū)商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)布局總圖 商業(yè)規(guī)劃總思路 共分三部份組成： （ 1）家居 （ 2）休閑 （ 3）購物 以上三部份業(yè)態(tài)，各自相對獨立，又相互補充。臨街可以劃分出幾個臨街鋪面，做通訊產(chǎn)品。由于單層進深太深， 27米左右。故考慮做家居廣場 通過招商節(jié)奏控制 （ 1）先期推出碧峰園裙樓（ 38棟家居廣場）招商工作，由于家居是目前業(yè)主急需的產(chǎn)品。 招商推廣手段 要素三：一場大型的公關(guān)活動 必須學(xué)會借勢，整合各種社會資源為我所用，要廣泛利用政府、協(xié)會、新聞媒體。 銷售策略：對投資者做反租回報方式銷售。 具體銷售計劃附后： 進入 第五篇 正式招商前商業(yè)運作計劃 序號 工作內(nèi)容 開始時間 完成時間 責(zé)任人 1 市場調(diào)研 8/10 8/28 魯 /德 2 業(yè)態(tài)規(guī)劃 9/1 德 3 經(jīng)濟測算分析 9/3 德 4 租金及銷售價格制定 9/5 德 /魯 5 招商方案 9/10 德 6 招商手冊 9/25 德 /魯 7 前期商家接觸（招商洽談會） 8/25 德 /魯 8 招商工作正式開展 9/25 —— 德 幾個重要的時間結(jié)點 方案確定后 5天，帶主力店商家前去與開發(fā)商，開商家座談會 9月份招商資料準(zhǔn)備 春節(jié)前舉辦 “ 宜賓市家居節(jié) ” 2022年 3月份，主力店確定，銷售正式開始 2022年 5月份，主力店進場 2022年 10月生活廣場開業(yè) 進入 詳細計劃 另外附：家居中心招商計劃及費用預(yù)算 進入 □About us □Mode services □Leading the way □Projects case □ Past years opus DAYBREAK 亞太零售商協(xié)會聯(lián)盟 /商聯(lián)中國 /中國連鎖經(jīng)營協(xié)會會員 中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟主席荀培路 /中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平 美國雷曼兄弟亞洲投資有限公司高級副總裁劉宇鈞 香港房地產(chǎn)資本資產(chǎn)服務(wù)有限公司主席高廣垣 凱德置地（中國）投資公司總裁王會干 沃爾瑪 (中國 )對外事務(wù)總監(jiān)徐俊 家樂福南方事業(yè)部經(jīng)理羅剛 百安居中國區(qū)總裁衛(wèi)哲 歐佩德（中國）區(qū)拓展總監(jiān)周紅斌 時代華納（ Time Warner）影院中國區(qū)總監(jiān)印剛 華納威秀影城李忠 香港銅鑼灣廣場連鎖事業(yè)集團有限公司總裁陳智 和記環(huán)球電訊有限公司高級經(jīng)理劉耀生 百盛集團開發(fā)總經(jīng)理高國良 新一佳全國拓展總監(jiān)姜楠 About services 追求卓越 專業(yè)領(lǐng)先 榮獲 2022年度最佳商業(yè)地產(chǎn)營銷代理機構(gòu) □About us □Mode services □Leading the way □Projects case □ Past years opus DAYBREAK 商業(yè)全程顧問服務(wù) 宏觀經(jīng)濟政策研究與商業(yè)發(fā)展趨勢調(diào)研 區(qū)域商業(yè)形態(tài)及消費需求調(diào)研分析 項目總體建設(shè)方向建議 項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)范、交通規(guī)劃 項目商業(yè)互動概念規(guī)劃建議方案 項目商業(yè)房產(chǎn)銷售、招商方向建議方案 項目商業(yè)業(yè)態(tài)細化定位 平衡租售的比例設(shè)計方案規(guī)劃 建筑設(shè)計方案及其各環(huán)節(jié)的綜合配合 銷售推廣方式的策劃與執(zhí)行 綜合招商工作的執(zhí)行 商場維持經(jīng)營管理方案與協(xié)助執(zhí)行 商場形象規(guī)劃與品牌推廣 ABOUT SERVICES 商業(yè)銷售計劃 返回 招商時間計劃 返回 經(jīng)濟指標(biāo)測算 家居中心： 30個 購物中心： 50個 休閑中心： 中心主題商業(yè)： 100個 A A3各需： 50個 車位總共： 280個 返回 車位需求狀況 返回 返回 返回 返回 返回 返回 說明：整個招商工作從項目物業(yè)交付使用開始預(yù)計 100天 。速 8具備經(jīng) 濟型酒店的典型特點，沒有豪華大堂、洗衣房、 游泳池、康樂中心，重點設(shè)施是標(biāo)準(zhǔn)化客房。 他們 有儲蓄習(xí)慣 ，持續(xù)收入比較穩(wěn)定，而且愿意享受自己的生活空間。 在商鋪投資走勢上， 2022年是成都商鋪投資的熱點年度 ,2022年的商鋪投資年回報率平均達到 10%左右，根據(jù)市場方面的反映，在 2022年下半年成都的商鋪市場有降溫的可能，投資客戶有轉(zhuǎn)向?qū)懽謽呛托粜偷鹊内厔荨? 因此、我司建議項目采取低開高走的價格策略 樓 層 面 積 （ 平米 ） 均 價 （ 元 ） 總 價 （ 萬元 ） 備 注 一樓 1500 6800 10202200 二樓 1500 10800 16202200 三樓 1100 4800 5280000 四樓 1100 3800 4180000 五樓 1100 2800 3080000 合計 6300 42020220 備注 以上總價為優(yōu)惠之前總價 【 推廣策略 】 總體推廣思路 速 8經(jīng)營、以魯能品牌營銷為主線，以主題營銷（ 泛會員制營銷 ）為核心 經(jīng) 營 、品 牌 主 題 營 銷 產(chǎn)品包裝 概念營銷 廣告推廣 公關(guān)活動 品牌活動 品牌推廣 營銷推廣 促銷活動 總體思路圖示 主題營銷概念闡述 泛會員制營銷 魯能會 普及速 8 造市 推魯能會品牌實質(zhì) 鎖定購買群體 打造商圈增值空間 支撐價格 10%的五年回報 強勢推出投資模式 【 何謂“泛會員制營銷” 】 核心利益點： 會員制生活 會員制教育 會員制醫(yī)療 會員制購物 會員制餐飲 未來經(jīng)營模式？ 成立品牌會所：魯能會 以魯能會為運營中心組織關(guān)系企業(yè) 以合理的價格、貴族的享受吸納泛會員 總體推廣執(zhí)行流程 1) 策劃流程 2) 銷售接待流程 3) 銷售用品管理流程 4) 銷售現(xiàn)場人員交接流程 5) 銷售與財務(wù)管理流程 6) 銷售統(tǒng)計流程 7) 銷售登記及簽約流程 8) 相關(guān)表格 初步銷售計劃 項目總體分兩期發(fā)售 （ 1） 第一期為 13層 （ 2） 第二期為 45層 【 回報體系設(shè)定 】 年回報比例 8%~10% 回報年限 :十年 ,十年后保底 8%~10% 購買時一次性返租一年 :8%~10% 【 保障體系設(shè)置 】 與北京速伯艾特國際酒店管理公司簽委托經(jīng)營協(xié)議 速 8十九年簽約 ,長期經(jīng)營 可轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán) 魯能全資公司 宜賓魯能簽十年回報保證 協(xié)議 附加增值保障 魯能會金卡 VIP 速８酒店七天／年的消費等 名校教育消費 醫(yī)療消費 品牌餐飲消費等 【 產(chǎn)權(quán)分割 】 一個房間為一個產(chǎn)權(quán) 大的房間可以設(shè)兩個產(chǎn)權(quán) 團購可以設(shè)定集團式權(quán)利產(chǎn)權(quán) 【 廣告策略 】 【 廣告戰(zhàn)略目標(biāo) 】 銷售增長目標(biāo) 市場擴展目標(biāo)