【正文】 共同繁榮 根據(jù)科爾尼公司研究，國(guó)外大量購(gòu)物中心建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)表明，在購(gòu)物中心概念設(shè)計(jì)階段就充分與目標(biāo)核心零售商進(jìn)行溝通是購(gòu)物中心日后成功的至關(guān)重要的因素之一 在確定了購(gòu)物中心的定位后，我們將為未來的購(gòu)物中心初步確定與其市場(chǎng)定位相匹配的潛在核心零售商名單并由友誼南方商城管理層確認(rèn) 假設(shè)性示意 在這一階段聯(lián)合項(xiàng)目小組將開始進(jìn)行初步的核心零售商溝通工作 1。在三年時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)年均增長(zhǎng)率 25% ? 法國(guó) SOVIS公司 — 出口銷售經(jīng)理 — 管理英國(guó)和南歐市場(chǎng)，銷售額占公司總銷售量的 15%；啟動(dòng)開發(fā)西班牙市場(chǎng)，并在兩年內(nèi)使出口到該國(guó)的產(chǎn)品價(jià)值從零增長(zhǎng)到公司總出口額的 10% ? 教育背景 ? 美國(guó)西北大學(xué)工商管理碩士，戰(zhàn)略規(guī)劃，市場(chǎng)營(yíng)銷和財(cái)務(wù)專業(yè) ? 法國(guó)巴黎 d’ Etudes Politiques研究院， 企業(yè)管理和國(guó)際關(guān)系專業(yè) ? 法國(guó) Poitiers大學(xué)學(xué)士學(xué)位，經(jīng)濟(jì)學(xué)和國(guó)際貿(mào)易專業(yè) . Kearney 37/NFSC/LZ 72 孫健 董事經(jīng)理，上海分公司副總經(jīng)理 ? 工作 經(jīng)驗(yàn)概要 ? 在家電，消費(fèi)品，汽車、鋼鐵、化工和辦公設(shè)備等領(lǐng)域有超過 15年的咨詢與行業(yè)經(jīng)驗(yàn) ? 咨詢項(xiàng)目摘選 ? 為一歐洲電子電器公司發(fā)展中國(guó)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略項(xiàng)目 ? 為一世界著名農(nóng)業(yè)設(shè)備公司進(jìn)行中國(guó)合資公司的可行性研究 ? 為一世界著名汽車公司設(shè)計(jì)中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)入戰(zhàn)略 ? 為一美國(guó)家用電器公司作生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)評(píng)估項(xiàng)目 ? 為一美國(guó)保健與視力用品公司創(chuàng)建中國(guó)市場(chǎng)拓展 /競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略和顧客服務(wù)改進(jìn)戰(zhàn)略 ? 為一跨國(guó)飲料生產(chǎn)商設(shè)計(jì)中國(guó)分銷戰(zhàn)略 ? 為一日本醫(yī)療設(shè)備公司作售后服務(wù)戰(zhàn)略 ? 為一日本汽車公司作中國(guó)汽車市場(chǎng)評(píng)估 ? 以往工作經(jīng)歷 ? 柯達(dá)公司 金融與商業(yè)分析員 ? 上海施樂公司 市場(chǎng)部經(jīng)理 /質(zhì)量部經(jīng)理 ? 格雷斯 (中國(guó) )有限公司 市場(chǎng)與技術(shù)服務(wù)部副經(jīng)理 ? 華東理工大學(xué) 管理學(xué)講師 ? 教育背景 ? 美國(guó)羅切斯特大學(xué) 財(cái)務(wù) /營(yíng)運(yùn)管理專業(yè)，工商管理碩士 ? 華東理工大學(xué) 機(jī)械工程學(xué)學(xué)士，經(jīng)濟(jì)學(xué) /計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士 . Kearney 37/NFSC/LZ 73 夏柳偉 資深合作顧問 ? 工作 經(jīng)驗(yàn)概要 ? 在消費(fèi)品、進(jìn)出口、貿(mào)易、金融等行業(yè)超過十年的咨詢與行業(yè)經(jīng)驗(yàn) ? 咨詢項(xiàng)目摘選 ? 為上海一家大型商業(yè)集團(tuán)進(jìn)行購(gòu)物中心概念和布局設(shè)計(jì) ? 為一家位居世界前三位的家電企業(yè)建立中國(guó)的市場(chǎng)營(yíng)銷體系 ? 為一家農(nóng)用機(jī)械公司實(shí)施兼并后的整合 ? 為一中國(guó)大型民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行控股組織的建立和管理流程設(shè)計(jì) ? 為一家中國(guó)大型進(jìn)出口公司進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃 ? 為一家全國(guó)進(jìn)出口公司設(shè)計(jì)戰(zhàn)略、組織結(jié)構(gòu)與激勵(lì)機(jī)制 ? 為上海商業(yè)主管部門設(shè)計(jì)零售商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和管理框架 ? 工作經(jīng)歷 ? 易中創(chuàng)業(yè)文化交流有限公司，易中創(chuàng)業(yè)管理有限公司合伙人 ? 羅蘭貝格國(guó)際管理咨詢公司經(jīng)理 ? 正大國(guó)際財(cái)務(wù)有限公司經(jīng)歷 ? 交通銀行上海分行信貸組長(zhǎng) ? 教育背景 ? 復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)士 . Kearney 37/NFSC/LZ 74 胡平崗 資深合作顧問 ? 工作 經(jīng)驗(yàn)概要 ? 在金融、工業(yè)和政府機(jī)構(gòu)擁有超過 10年的咨詢與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) ? 咨詢項(xiàng)目摘選 ? 為一家加拿大大型零售連鎖店進(jìn)行市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃 ? 為中國(guó)北極光高科技公司設(shè)計(jì)在加拿大的發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)營(yíng)方案 ? 為數(shù)家加拿大高科技公司設(shè)計(jì)商業(yè)發(fā)展計(jì)劃 ? 為數(shù)家加拿大高科技公司進(jìn)行中國(guó)市場(chǎng)開發(fā)研究 ? 為數(shù)家加拿大高科技公司進(jìn)行人力資源配備與管理 ? 為數(shù)十家外國(guó)公司在華投資項(xiàng)目進(jìn)行前期準(zhǔn)備、可行性研究和項(xiàng)目審批 ? 工作經(jīng)歷 ? eBridge International公司董事總經(jīng)理 ? 加拿大皇家銀行分行助理經(jīng)歷 ? 天津伯克氣體工業(yè)公司行政主管 ? 外商投資服務(wù)中心生產(chǎn)處行政助理 ? 教育背景 ? 加拿大渥太華大學(xué)工商管理碩士 ? 上海機(jī)械學(xué)院計(jì)算機(jī)工程系學(xué)士 . Kearney 37/NFSC/LZ 75 朱永磊 副理，上海分公司 ? 工作 經(jīng)驗(yàn)概要 ? 超過六年的跨國(guó)公司工作經(jīng)驗(yàn)，涉及管理和技術(shù)咨詢、市場(chǎng)營(yíng)銷、新產(chǎn)品開發(fā)、采購(gòu)等多方面 ? 咨詢項(xiàng)目摘選 ? 為一家國(guó)內(nèi)大型的農(nóng)機(jī)企業(yè)設(shè)計(jì)其采購(gòu)戰(zhàn)略并重組其采購(gòu)組織。項(xiàng)目涉及市場(chǎng)拓展、供應(yīng)鏈整合和資本運(yùn)作等多方面 ? 研究 電子商務(wù)對(duì)中國(guó)汽車和家電行業(yè)的影響 ? 以往工作經(jīng)歷 ? 路透集團(tuán)（新加坡、中國(guó)）高級(jí)培訓(xùn)主任、技術(shù)咨詢?？茽柲峁绢檰栐诖诉^程中提供全面協(xié)助 . Kearney 37/NFSC/LZ 35 初步的核心零售商溝通方案是第一份關(guān)鍵的市場(chǎng)營(yíng)銷文件 ? 充分理解核心零售商客戶的戰(zhàn)略遠(yuǎn)景和商業(yè)模式 ? 了解核心零售商客戶的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和發(fā)展策略 ? 了解核心零售商客戶的選址標(biāo)準(zhǔn) 溝通方案的成功取決于對(duì)目標(biāo)零售商客戶 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和選址標(biāo)準(zhǔn)的充分理解 ?將未來購(gòu)物中心對(duì)目標(biāo)零售商的價(jià)值充分表述 ? 購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位與零售商市場(chǎng)定位的高度一致性 ? 高客流量 ? 位臵的優(yōu)越性 : 良好的可見性、可接近性 ? 購(gòu)物中心內(nèi)沒有競(jìng)爭(zhēng)商家 ? 周邊店鋪的良好互補(bǔ)性 ? 早期參予所獲得的租金上的優(yōu)惠政策 假設(shè)性示意 準(zhǔn)備工作 高效率的溝通方案 . Kearney 37/NFSC/LZ 36 在建設(shè)前就充分考慮不同類型零售商的特殊需求將極大增加未來購(gòu)物中心的招商吸引力 許多零售商在店鋪尋址方面以及對(duì)商場(chǎng)的功能服務(wù)有許多的特殊要求，如： ? 超市、大型折扣店：最低面積要求、專用配送通道和車位 ? 快餐店：靠近洗手間、室外營(yíng)業(yè)場(chǎng)地 ? 劇院：空間、客流疏散通道 ? 許多中國(guó)、香港和臺(tái)灣的零售商對(duì)店鋪的“風(fēng)水”有著特殊的關(guān)注 在這個(gè)階段充分聽取重要目標(biāo)客戶的預(yù)期要求能在購(gòu)物中心的功能和服務(wù)設(shè)計(jì)時(shí)考慮得更加全面周到，從而在建筑設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)策略設(shè)計(jì)時(shí)能更好地滿足未來客戶的需要，從而極大地增加未來購(gòu)物中心的招商吸引力和成功率 . Kearney 37/NFSC/LZ 37 未來購(gòu)物中心的功能和服務(wù)組合策略 工作內(nèi)容 ?綜合考慮目標(biāo)消費(fèi)者的需求以及潛在核心零售商客戶的預(yù)期要求，對(duì)未來的購(gòu)物中心進(jìn)行完整的功能設(shè)計(jì)和服務(wù)組合設(shè)計(jì) 階段性成果 ? 完整的購(gòu)物中心功能設(shè)計(jì)與服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施布局 在確定購(gòu)物中心零售業(yè)態(tài)分布的基礎(chǔ)上進(jìn)一步確定購(gòu)物中心內(nèi)的功能區(qū)域與服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施布局，如停車場(chǎng)、專用配送通道、客流通道、專用貨梯、洗手間、時(shí)裝展示場(chǎng)所等 潛在核心 零售商溝通 . Kearney 37/NFSC/LZ 38 在市場(chǎng)定位以及功能、服務(wù)組合布局基本確定后，我們將為未來的購(gòu)物中心設(shè)計(jì)一個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型 工作內(nèi)容 ?綜合未來購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位、功能與服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施的布局設(shè)計(jì)，結(jié)合對(duì)未來相關(guān)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，為未來的購(gòu)物中心設(shè)計(jì)一個(gè)未來的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型 階段性成果 ? 外來購(gòu)物中心五年的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型，包括投資規(guī)模預(yù)測(cè)、銷售額預(yù)測(cè)、運(yùn)營(yíng)成本預(yù)測(cè)、利潤(rùn)預(yù)測(cè)等方面 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) . Kearney 37/NFSC/LZ 39 ，為友誼集團(tuán)總結(jié)一個(gè)可資未來參照的連鎖購(gòu)物中心擴(kuò)展模式 工作內(nèi)容 ?總結(jié)海外購(gòu)物中心設(shè)計(jì)與管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，以及國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，結(jié)合本次購(gòu)物中心市場(chǎng)定位與功能服務(wù)設(shè)計(jì)，為友誼集團(tuán)總結(jié)一個(gè)未來連鎖經(jīng)營(yíng)模式的初步框架 階段性成果 ? 友誼集團(tuán)購(gòu)物集團(tuán)未來連鎖經(jīng)營(yíng)模式的初步設(shè)想 連鎖擴(kuò)展 模式設(shè)計(jì) . Kearney 37/NFSC/LZ 40 周邊地區(qū) 最終我們期望通過對(duì)新商城的定位設(shè)計(jì)，為友誼南方的未來帶來深遠(yuǎn)的影響和廣闊的前景 ? 友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店的成功定位 ? 該購(gòu)物中心的功能設(shè)計(jì)和組合策略的制定 ? 基建和招商工作的順利開展 ? 建設(shè)后經(jīng)營(yíng)任務(wù)的轉(zhuǎn)型 ? 未來購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)策略 ? 中國(guó)大型購(gòu)物中心發(fā)展模式的實(shí)踐和完善 ? 大型購(gòu)物中心專業(yè)開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng) ? 成功模式的克隆、推廣，連鎖經(jīng)營(yíng)模式的確立 ? 專業(yè)開發(fā)、管理技術(shù)的輸出 ? 國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位的確立 友誼南方的當(dāng)前任務(wù) 對(duì)未來的深遠(yuǎn)影響 超越單純經(jīng)營(yíng)的思維模式 不斷開發(fā)和拓展市場(chǎng)的魄力和勇氣 . Kearney 37/NFSC/LZ 41 項(xiàng)目資源和時(shí)間 . Kearney 37/NFSC/LZ 42 項(xiàng)目小組將用大約 12周的時(shí)間完成項(xiàng)目任務(wù) 注 (1)：潛在關(guān)鍵零售商訪談環(huán)節(jié)在確定購(gòu)物中心定位后由友誼南方商城方面確定零售商名單并主導(dǎo)商談過程。從而為本購(gòu)物中心建立特色鮮明的市場(chǎng)定位，為建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 關(guān)鍵任務(wù) ?研究周邊地區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及地區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展趨勢(shì)。 企業(yè)背景 ? 鉆石城集團(tuán)是日本領(lǐng)先的，集開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理為一體的大型購(gòu)物中心發(fā)展商 ? 創(chuàng)建于 1968年，總部設(shè)于大阪 ? 注冊(cè)資本： ? 主要投資方 ： 日本佳士客（ Jusco Co.） 公司，三菱商事（ Mitsubishi Corp.) ? 員工 142人（截至 2022年 2月） ? 目前日本擁有 12個(gè)各式購(gòu)物中心，以及 3個(gè)在建項(xiàng)目 鉆石城公司的經(jīng)營(yíng)理念和發(fā)展定位 鉆石城購(gòu)物中心分布圖 . Kearney 37/NFSC/LZ 51 基于“城鎮(zhèn)中心”的定位，鉆石城為其旗下購(gòu)物中心設(shè)定了戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo) 發(fā)展規(guī)劃 ? 開發(fā)具有高銷售業(yè)績(jī)的購(gòu)物中心 ? 開發(fā)社會(huì)效益和商業(yè)效率相平衡的購(gòu)物中心 ? 開發(fā)擁有多個(gè)核心店的購(gòu)物中心以便消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)能進(jìn)行比較，同時(shí)確保人流的暢通 ? 開發(fā)的購(gòu)物中心要擁有時(shí)尚的店鋪組合，以營(yíng)造愉快的氛圍 ? 開發(fā)大型的購(gòu)物中心，以“城鎮(zhèn)開發(fā)”的理念在城市的一角創(chuàng)建新的商業(yè)區(qū)域 ? 通過對(duì)顧客需求深刻的理解和合理的布局，為顧客提供長(zhǎng)久的滿意，并引領(lǐng)多樣化的生活 ? 開發(fā)安全的、舒適的、充滿歡娛的、生態(tài)以及柔和的購(gòu)物中心 鉆石城購(gòu)物中心建設(shè)的七大目標(biāo) 經(jīng)營(yíng)管理 模式推廣 . Kearney 37/NFSC/LZ 52 為了讓每個(gè)購(gòu)物中心都能獲得預(yù)期的效果，鉆石城非常重視項(xiàng)目前期的發(fā)展規(guī)劃 … 市場(chǎng)研究 規(guī)劃協(xié)調(diào) 商戶招商 ? 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解區(qū)域特點(diǎn)、零售商業(yè)績(jī)、人口統(tǒng)計(jì)資料等 ? 分析顧客需求 ? 確定購(gòu)物中心的合適規(guī)模、必要功能 ? 制定購(gòu)物中心的發(fā)展理念和定位 ? 與有關(guān)政府機(jī)構(gòu)舉行協(xié)調(diào)會(huì)議 ? 與區(qū)域內(nèi)原有商戶進(jìn)行一系列討論會(huì) ? 研究服務(wù)于社區(qū)的多種途徑 ? 謀求社區(qū)居民和團(tuán)體對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展計(jì)劃的理解和認(rèn)同 ? 引入強(qiáng)大的核心店 ? 招募和培養(yǎng)有吸引力的、強(qiáng)勁的專業(yè)店商戶 ? 創(chuàng)建高質(zhì)量的購(gòu)物中心，同時(shí)維持良好的商戶關(guān)系 選址 總策劃 建設(shè)管理 招商 發(fā)展規(guī)劃 經(jīng)營(yíng)管理 模式推廣 . Kearney 37/NFSC/LZ 53 … 并且總結(jié)出一套業(yè)內(nèi)成功的購(gòu)物中心發(fā)展模式，成為其企業(yè)成功的關(guān)鍵 ? 面積： 80,000平方米 ? 商業(yè)目標(biāo)：在半徑 5公里的商業(yè)區(qū)域內(nèi)有超過500,000人口 ? 內(nèi)部核心店： 2家或以上 ? 專業(yè) /專賣店：超過 120家 ? 停車場(chǎng)容量： 3,000 （基于日本《大型零售商店選址法》的規(guī)定） ? 位臵：在城市中心區(qū)周邊的市郊區(qū)域，并鄰近主要高速公路的交叉口 鉆石城購(gòu)物中心典型模式 成功模式在各地區(qū)的推廣 . Kearney 37/NFSC/LZ 54 鉆石城下屬部分大型購(gòu)物中心簡(jiǎn)介 鉆石城熊本店 開業(yè)日期 1997年 11月 占地面積 223,000m2 樓面面積 66,037m2 核心店 佳士客 商鋪總數(shù) 70家 停車位 3,800 輻射人口 30萬（ 98,000戶家庭） 總客流數(shù) 5,200,000/年 開業(yè)日期 1992年 11月 占地面積 24,818m2 樓面面積 117,162m2 可租面積 86,773m2 核心店 Kintetsu百貨，佳士客 商鋪總數(shù) 160家 停車位 1,828 輻射人口 970,000（ 340,000 戶家庭） 總客流數(shù) 8,240,000/年 鉆石城奈良店 鉆石城京都店 開業(yè)日期 1982年 11月 占地面積 25,713m2 樓面面積 45,110m2 核心店 佳士客 商鋪總數(shù) 70家 停車位 660