【正文】 ，達(dá)到銷售目的。推廣策略以目標(biāo)客戶為關(guān)注核心，將“整合營銷”的理念貫穿始終，以項目為中心，整合政府、媒體、市場等各層次的資源。項目自身限制考慮項目所在西南城區(qū)位的因素，限制了本產(chǎn)品在檔次上不可能無限制的提升。產(chǎn)品定位過高會使消費(fèi)者望而卻步，從而失去許多潛在客戶。綜合考慮本案的各方面因素，我司認(rèn)為，本案未來購買人群的收入水平將主要分布于家庭月收入1500——3500元這一范圍內(nèi)。喜好的戶型戶型面積要求二居室面積在75～90平方米之間，三居室面積在90～110平方米之間，此外，還要求戶型設(shè)計符合北方人居住習(xí)慣、南向房間盡可能設(shè)計成臥室、浪費(fèi)面積少，并有一定創(chuàng)新。另外，這部分客戶還會考慮為子女就近置業(yè)，以方便今后生活。無造勢不入市：⑶.青島恒源偉業(yè)不動產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)序常規(guī)營銷、特色營銷、事件營銷、精細(xì)營銷、節(jié)點(diǎn)營銷、關(guān)系營銷的整合營銷組合；銷售旺季入市：⑷.隨著公積金和按揭政策的逐步放寬，這部分居民可以在比較輕松的情況下再次置業(yè)以提升其居住品質(zhì)，并可能通過以舊帶新的方式帶來部分要求提升居住品質(zhì)的客戶。配套設(shè)施在本區(qū)域購房的客戶追求一種自然、健康、舒適的純粹居住氛圍，不希望社區(qū)內(nèi)由于設(shè)置太多的商業(yè)配套而使居住環(huán)境過于嘈雜。從本案整體市場定位和價格因素考慮，我司認(rèn)為，本案未來所面對的目標(biāo)市場70%—80%的客戶群年齡層將會集中在30—45歲之間，其余部分將主要在45歲以上，而30歲以下客戶所占比例較小。產(chǎn)品定位過低會造成客戶對項目失去信心，難以引起目標(biāo)客戶群對項目的關(guān)注。建筑形式以造型和外立面新穎（部分貼優(yōu)質(zhì)面磚）、風(fēng)格現(xiàn)代簡約的多層花園式社區(qū)。引爆要采取與大型公關(guān)活動相結(jié)合的方式。在本項目的營銷中，除了關(guān)注大眾媒體的傳播效果，更重要的是建立直銷渠道，找到精準(zhǔn)目標(biāo)客戶，通過精細(xì)營銷的方式，將項目信息直接傳達(dá)到目標(biāo)消費(fèi)群手中。）建立協(xié)作關(guān)系，巧妙融入到媒體中去，而不僅僅是進(jìn)行廣告宣傳。主要配置內(nèi)容接待臺、展板（包括廣告板、效果圖、說明圖）、形象墻、樓盤模型、戶型設(shè)計模式、銷售進(jìn)度表、售樓書、說明書、椅、臺、屏風(fēng)、飲水機(jī)等。策略B：施工進(jìn)度板主要內(nèi)容為施工進(jìn)程，安排在工地外圍。策略F：溫柔的警告牌　　如：　　為了您的安全，請注意……………………　　為了您和家人的幸福……………………　　注意………………………………………………　　通告………………………………………………該類警告牌，主要設(shè)置在施工現(xiàn)場需要注意安全地帶。策略C：告謝板公開感謝鳳城人民的大力支持，樹立公司品牌形象！十、各階段主要推廣手法：兩條宣傳線：第1條工程線：*中秋、國慶、元旦、春節(jié)、元宵節(jié)、植樹節(jié)、五一勞動節(jié)……按照房地產(chǎn)運(yùn)做的一般規(guī)律，將本項目宣傳推廣分為四個階段，即籌備期、公開期、強(qiáng)銷期和持續(xù)期。D、印刷媒體制作主要包括樓書、折頁、派報、手提袋等；其內(nèi)容建議如下：樓書內(nèi)容主要介紹通盤情況，使參觀者對項目全盤有個初步概念；同時樓書在制作之時盡可能做到精美、典雅、使其具有一定的觀賞價值和收藏價值，體現(xiàn)高品位樓盤細(xì)節(jié)之處也堪稱經(jīng)典的不凡品位。媒體安排建議：建議以高密當(dāng)?shù)匦⌒蛨罂癁橹??！　≡撾A段主要安排電視片的制作問題，重點(diǎn)宣傳主要放在開盤后期。D、派報派報內(nèi)容主要以開盤信息為主訴求，結(jié)合樓盤相關(guān)賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳。強(qiáng)銷期（1）、廣告宣傳策略：E、公關(guān)活動如：組織學(xué)生書畫比賽、節(jié)慶日組織客戶召開聯(lián)歡會、政府重大節(jié)日發(fā)表祝賀性廣告等；如：“主題景觀”征名活動，從參加者中選取最佳名稱獲得者，頒發(fā)紀(jì)念品，該活動不僅掀起高密消費(fèi)者對樓盤的關(guān)注，同時征名活動將增加消費(fèi)者對項目的好感度，而且更能體現(xiàn)項目細(xì)節(jié)之處人文內(nèi)涵。形式如：業(yè)主聯(lián)歡活動、入住活動、交接儀式等。通過我司對媒體及高密區(qū)域情況等多方面分析，在本項目廣告推廣渠道上，建議以派報、戶外廣告和活動為主要形式，結(jié)合報紙、夾報、直郵等形式進(jìn)行整合推廣。充滿文化氣息的景觀小品；智能配套數(shù)字化——（寬帶、有線、雙電話接口、電子對講、智能報警系統(tǒng)錦囊2：實戰(zhàn)創(chuàng)新的定價及推盤策略在定價上：推盤及價格策略錦囊4：開展創(chuàng)新實用性主題營銷活動例：前期大規(guī)模入戶傳播式調(diào)研一、調(diào)研目的通過工商局、稅務(wù)局、高密黃頁等渠道初步設(shè)定當(dāng)?shù)貍€體、小私營企業(yè)主、外企中層管理人員、政府公務(wù)員及項目周邊居民等目標(biāo)客戶，采取詢問式調(diào)查方式，獲取第一手客戶資料，快速獲得市場認(rèn)可，傳播樓盤品牌及信息。二）展示系統(tǒng)建立：樓盤展示系統(tǒng)中最主要的元素就是售樓處的形象，售樓處作為展示樓盤的窗口和銷售的前沿陣地，是能否讓買家“一見鐘情”的關(guān)鍵，售樓處的形象包括整體建筑和室內(nèi)展示兩大部分： 整體建筑：包括建筑外立面的風(fēng)格、接待和展示大廳的設(shè)計風(fēng)格。接待與探詢： 起立，微笑，“您好”； 詢問是否來過。要點(diǎn)：不急不緩，注意介紹的邏輯性務(wù)必讓客戶印象深刻；配合圖表，及時強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢；體察客戶反映，了解其最關(guān)心的問題；逐步與客戶拉近距離，建立良好關(guān)系。（七）成交客戶處理： 預(yù)約訂購； 簽約訂購。結(jié)要點(diǎn)：對各房間的功能優(yōu)勢加以闡述，突出生活情趣，面積節(jié)?。焕锿饧骖?，既要講解裝修設(shè)計，又要體現(xiàn)規(guī)劃景觀上的用心；對總面積及各房間面積要牢記，切忌不能說“大概”、“差不多”、等字眼，讓客戶體會到人員的專業(yè)水平；對客戶的經(jīng)濟(jì)能力、關(guān)心問題進(jìn)行探知。要點(diǎn)：態(tài)度誠懇，描辭得體，心情愉悅；注意對方反應(yīng)，時時要有笑容。室內(nèi)展示：1) 沙盤模型：包括整體園區(qū)、主力戶型2) 展板：包括地段、綠化、配套、建材、物業(yè)等幾方面內(nèi)容的介紹3) 大屏幕電視及音響：播放樓盤的電視廣告片，烘托現(xiàn)場氣氛。禮品216。在銷售達(dá)到一定程度時、通過人性化的公關(guān)活動，加強(qiáng)已成交客戶的溝通工作。F、費(fèi)用預(yù)計。（4）、時間：開盤后半個月——一個月左右進(jìn)入強(qiáng)銷期（5）、銷售節(jié)點(diǎn)：強(qiáng)銷期（6）、具體的廣告形式和需準(zhǔn)備的宣傳方式A、報紙廣告報紙廣告形式主要以軟文為主，適當(dāng)輔以硬性廣告。E、SP活動該階段的活動主要表現(xiàn)為開盤活動，活動地點(diǎn)根據(jù)當(dāng)時所具備的條件進(jìn)行安排，活動形式如：開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)或所邀請的相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)致辭、剪裁、現(xiàn)場娛樂活動、派發(fā)禮品，銷售人員樓盤信息介紹（同時內(nèi)部認(rèn)購期所制作的電視廣告也可用在售樓處播放）、現(xiàn)場簽