【正文】 現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。2000年，% 。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。商品房個(gè)人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，%。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。2000年武漢市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量起數(shù) 30010起 27130起 57140起建筑面積 244平方米 5． 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。1999年底成立了武漢市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年全市的房交會(huì)，共銷售商品房5662套，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。而面積大都在90120平方米之間。7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2000年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。2000年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場中。3．3分類物業(yè)特點(diǎn)）據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)，2000年四個(gè)季度，武漢市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。2000年寫字樓市場的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對其價(jià)格的影響程度加大。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價(jià)為4160元/平方米，平均月租價(jià)為32..8元/平方米，入住率為50%左右。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價(jià)格回漲。2．2001年，武漢市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購買力。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。111月累計(jì)完成工業(yè)增加值21327億元，%。 （二） 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 今年以來，武漢市GDP 一直保持10%以上的增長率，因GDP增長帶來的財(cái)政收入增長額約為13億元左右。 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月。前11個(gè)月，全國累計(jì)土地開發(fā)面積5337萬平方米，%。姑嫂樹路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各個(gè)方向, 江岸區(qū)價(jià)格 江岸區(qū)指數(shù)一季度 1000二季度 三季度 四季度 2000年第四季度江岸區(qū)的價(jià)格指數(shù)走勢由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒有達(dá)到二季度高度，因?yàn)榻秴^(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平在武漢市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價(jià)格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。地塊面積：，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）附圖說明自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。商業(yè)發(fā)達(dá),相關(guān)的銀行,醫(yī)院診所,小學(xué),中學(xué)設(shè)施齊全,有漢興學(xué)校,武漢市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域,但環(huán)衛(wèi),綠化,無了設(shè)施仍停留在相當(dāng)?shù)偷乃?。因沒有土地,鄉(xiāng)民很少務(wù)農(nóng),鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。二、后湖地區(qū)區(qū)域分析本地塊四周已初步形成了大的交通體系,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道,后湖大道,幸福大道,張公堤路段,其中,后湖大道正在加緊施工建設(shè),年底前建成通車后將對本地塊項(xiàng)目提供良好的條件,南北向主要岱黃公路公交少,只有716一路公交車,終點(diǎn)止于東方恒星園門口,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運(yùn)站,客車主要是運(yùn)送人員去黃陂等縣城。《武漢市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋220kv變電所,屆時(shí)該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。下面我們據(jù)此論述后湖地塊的出讓情況(下列情況屬規(guī)劃局人員介紹,僅供參考):右塊地出讓情況:東方恒星園1200畝,地價(jià)33萬元/畝。2000年武漢市住宅的價(jià)格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價(jià)一般都上漲到1500元/平方米以上，均價(jià)達(dá)到1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅的價(jià)格更高。目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。東方恒星園于200年5月28日開盤，開盤時(shí)在長江日報(bào)上連續(xù)兩次做了1/2版的廣告。有武漢金冠物業(yè)管理公司進(jìn)行智能化管理，／平方米*月后湖生態(tài)花園有一定的價(jià)格優(yōu)勢，一期現(xiàn)起價(jià)為1380元／平方米，最高價(jià)有開盤時(shí)的1580元／平方米漲為1850元／平方米，開盤均價(jià)為1420元／平方米，現(xiàn)均價(jià)為1500元／平方米（未計(jì)入集團(tuán)購買），分層價(jià)為1，4，5樓1550元／平方米，2，3樓1500元／平方米，６樓1350元／平方米，７層復(fù)式16501850元／平方米．前后三次調(diào)價(jià)，2000年５月調(diào)高50元／平方米，６月調(diào)高80元／平方米，８月調(diào)高300元／平方米。工程于2000年9月底動(dòng)工，預(yù)計(jì)2001年4月中旬開盤，8月31日竣工交房。早期聯(lián)體別墅價(jià)格為2500元／平方米，單體別墅價(jià)格為3500元／平方米，花園**贈(zèng)送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。以中大戶型為主，面積在86320平方米之間，共23種戶型，主力戶型為3*2約占34%，一期戶型指標(biāo)如下：戶型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室面積 86 132 148 176數(shù)量 73 352 102 4比例 13% 66% 19% 2%戶型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式數(shù)量 280 140 56比例 58% 29% 13% 調(diào)查結(jié)果表明：項(xiàng)目所在區(qū)域已成為一個(gè)大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達(dá)學(xué)院，后湖鄉(xiāng)政府集團(tuán)購買占很大比重，其他項(xiàng)目客戶也是以周邊地區(qū)為主。二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)本報(bào)告一、二、三部分對該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。（3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。第五章 項(xiàng)目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。）第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購房決策的一個(gè)重要因素，鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 ②項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。經(jīng)估算。 建安工程費(fèi)用按570元/ M2計(jì)，總計(jì)6384萬元。 建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項(xiàng)目在本報(bào)告中均未考慮。 項(xiàng)目經(jīng)營成本的各項(xiàng)估算見表—6 五、項(xiàng)目利潤估算 根據(jù)后湖花園項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項(xiàng)目利潤計(jì)算如表 六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表—7） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 根據(jù)表8可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 項(xiàng)目總投資 由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表9）的情況來看，F(xiàn)NPV=，項(xiàng)目仍然可行。從產(chǎn)品定位方面考慮，與后湖花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。因此，項(xiàng)目公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場。 項(xiàng)目敏感性分析圖（示意） FNPV（萬元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 本章擬對后湖花園項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，然后對項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。 三、項(xiàng)目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測算該項(xiàng)目銷售收入情況如下表—5 四、項(xiàng)目經(jīng)營成本結(jié)算： 項(xiàng)目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 項(xiàng)目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資。 、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。 建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在武漢市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。其依據(jù)有：①地塊南面靠新建的后湖大道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論后湖花園項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。l 消費(fèi)群界定1. 高校、科研院所高級職稱人士2. 民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo)4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要l 年齡判斷在30－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。③項(xiàng)目也可以運(yùn)行類似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。（1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約10%。有省級先進(jìn)物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實(shí)行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時(shí)巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報(bào)紙雜志代定，家電維修；代定飛機(jī)，火車票，物業(yè)租售代理等多項(xiàng)服務(wù)．設(shè)備維護(hù)，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門服務(wù)。首期498套2000年5月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，據(jù)悉空軍雷達(dá)學(xué)院買了6棟，后湖鄉(xiāng)政府購5棟，一期已基本售完．2000年5月份完成銷售額500萬，6月份完成銷售額700萬，由于調(diào)價(jià)原因７月份以后，未超過500萬。小區(qū)2000年5月28日開盤，多層銷售狀況較好，120套住宅已基本售完．小高層中3*2大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析晨星苑晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地41畝，總建筑面積４萬平方米。同時(shí)本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低