【正文】 四面開花。其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。其商業(yè)分布重點(diǎn)盤踞在三條龍脈兩側(cè)：天河路、 天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩?fù)七M(jìn)的趨勢(shì)。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。 2020 年天河區(qū)商鋪以 萬(wàn)㎡的成交量比第一位的番禺區(qū)14 萬(wàn)㎡少約 3 萬(wàn)㎡，穩(wěn)居全市第二。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價(jià)并不是廣州內(nèi)最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區(qū)：東山、越秀、荔灣。以天河城、正佳廣場(chǎng)的綜合型高檔購(gòu)物城為 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 重心，周邊配備的專業(yè)市場(chǎng)包括：珠江新城的專營(yíng)家居、裝飾材料的專業(yè)市場(chǎng)；石牌崗頂?shù)?IT、數(shù)碼、科技型專業(yè)市場(chǎng)；黃埔大道建材一條街專業(yè)市場(chǎng)；還有天河北群樓市場(chǎng)、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區(qū)商鋪等，構(gòu)筑起了天河整個(gè)商鋪市場(chǎng)。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (五 )天河北群樓商鋪 天河北不僅是廣州住宅市場(chǎng)的 “晴雨表 ”，其群樓商鋪的標(biāo)新立異更使廣州群樓市場(chǎng)唯馬是瞻。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個(gè)群樓瞄準(zhǔn)的方向都不同，客戶分類十分明確，避免了相互的競(jìng)爭(zhēng)，走錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的道路，再加上地處天河北路的商務(wù)氣氛、臨街旺市，是區(qū)域內(nèi)的搶手貨。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿(mào)中心、國(guó)際大廈、電子大廈、遠(yuǎn)洋賓館、東山廣場(chǎng)等 18 家高中檔 賓館、寫字樓以及新大新、麥當(dāng)勞等數(shù)十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級(jí)商務(wù)、高檔購(gòu)物區(qū)之一，被譽(yù)為廣州的 “尖東 ”，也是東山區(qū)稅收的三大基地之一。與其他各區(qū)相比，東山區(qū)的商鋪供應(yīng)量明顯偏低，這與東山區(qū)的行政面積較小、商業(yè)土地供應(yīng)量有限有著直接的關(guān)系。 19982020 年上半年，東山區(qū)商鋪成交均價(jià)為 18439 元 /平方米，高出全市原八區(qū)的 12556 元 /平方米 500 多元。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (四 )綜合商場(chǎng) ——漩渦效應(yīng) 作為商業(yè)發(fā)展的 “領(lǐng)頭羊 ”，綜合商場(chǎng)的興起，除了對(duì)原有商業(yè)格局造成沖擊外，更重要的是帶來了新的經(jīng)營(yíng)理念和特色，與傳統(tǒng)方式進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)。以新帝豪電子城、陵園西通訊城、廣信通訊連鎖有限公司等幾家大型商城為龍 頭，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶 1 0 0 0 多戶，主要經(jīng)營(yíng)手機(jī)、 BP 機(jī)及各種通訊攝影器材，目前是廣州市最大的通訊器材專業(yè)市場(chǎng)。 作為廣州的發(fā)源地，越秀區(qū)擁有 2000 多年的文化積淀，同時(shí)也擁有廣州市最旺的人氣、最繁華的街市、最快捷的信息和最便利的交通，被譽(yù)為 “璀璨明珠，黃金寶地 ”。 (二 )供求特征 越秀區(qū)商鋪市場(chǎng) 1998 年至 2002 年的批出量為 萬(wàn)平方米，占全市 (原八區(qū) )批出量的 %，僅次于芳村、黃埔兩區(qū)。一德路 ——沿江路的干果海味玩具精品一條街和酒吧街商圈的商鋪越來越衿貴，一德路的海味專業(yè)市場(chǎng)中，租售價(jià)最高的是山海城，其首層的銷售售均價(jià)為 萬(wàn)元 /平方米 (以建筑面積計(jì)算 )，租賃價(jià)為 800900 元 /m2，其次為海中寶專業(yè)市場(chǎng)，其 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 首層的租售價(jià)分別是 8 萬(wàn)元 /m2 和 530 元 /m2。巨額的回報(bào)，自然吸引了眾多投資客趨之如鶩。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一德路的海味專業(yè)市場(chǎng)中，租售價(jià)最高的是山海城，其首層的銷售售均價(jià)為 萬(wàn)元 /平方米 (以建筑面積計(jì)算 )，租賃價(jià)為 800900 元 /m2，其次為海中寶專業(yè)市場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別是 8萬(wàn)元 /m2 和 530 元 /m2。主要經(jīng)營(yíng)的種類有皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋機(jī)械工具、粘膠劑、膠片、海棉條等，經(jīng)營(yíng)方式是批發(fā)，主要客戶是個(gè)體專業(yè)戶，所以并沒有形成如站西路那樣的專業(yè)市場(chǎng)。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (三 )價(jià)格特征：租售價(jià)格差距大 荔灣區(qū)為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，然而，不同的地段，由于商業(yè)氛圍不同，租售價(jià)格呈現(xiàn)出 “天壤之別 ”的特點(diǎn)： 以步行街及專業(yè)市場(chǎng)最貴，如下九路步行街，其首層租賃價(jià)格在 5001500 元 /平方米之間，典型商鋪如十甫名都，其首層售價(jià)高達(dá) 10 多萬(wàn)元 /平方米；專業(yè)市場(chǎng)如站南路一帶的服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，其首層的租賃價(jià)格亦在 600 元 /平方米左右，且?guī)缀醣瑵M，而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)，首層的租價(jià)在 200350 元 /平方米之間。而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)、火車站一帶的服裝批發(fā)市場(chǎng)，亦都秉承其由來已久的經(jīng)營(yíng)歷史，且不斷的 “升級(jí)換代 ”。 在海珠區(qū)中部，地鐵二號(hào)線的開通讓新港城成為地鐵上蓋物業(yè)，百佳將其裙樓商場(chǎng)全部消化，中大布匹市場(chǎng)也升級(jí)換代；濱江中路一帶則由于連片開發(fā)的商品房，其裙樓商鋪目前也已形成一定的商業(yè)氛圍；廣州大道南則是海珠區(qū)傳統(tǒng)的布匹、汽配專業(yè)市場(chǎng)，目前也吸引了百安居落戶廣州大道南。 (三 )價(jià)格特征：波動(dòng)較大 據(jù)調(diào)查顯示，海珠區(qū)商鋪的租售價(jià)格以江南西路一帶最貴，其臨街旺鋪的租賃價(jià)格為 350650 元 /平方米之間，首層商鋪售價(jià)如江南西路潤(rùn)匯大廈 為 2700033000 元 /平方米之間；其次為濱江東路，首層商鋪?zhàn)赓U價(jià)格在 150250 元 /平方米之間，售價(jià)在 2000030000 元 /平方米之間。其大部分的地區(qū)還屬于廣州的商業(yè)冷落偏遠(yuǎn)之地，商業(yè)氛圍還不夠成熟，沒有大型的、高檔次的消費(fèi)重心，其商鋪市場(chǎng)呈一個(gè)點(diǎn)狀的分布。并且市場(chǎng)的整體素質(zhì)都是無法跟市區(qū)商場(chǎng)相比的，基本上是沒有一個(gè)管理機(jī)制，所以這里很多市場(chǎng)的管理費(fèi)都明顯的低，或者并不用收繳管理費(fèi)，與市區(qū)內(nèi)的商場(chǎng)相比顯得比較雜亂。無論是臨街，還是群樓，或者是專業(yè)市場(chǎng)，都有很多的空鋪位。隨著舊機(jī)場(chǎng)的搬遷，百信廣場(chǎng)的暫露頭角，白 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 云新城核心商業(yè)圈的逐步形成，一個(gè)龐大的商業(yè)輻射正處于一個(gè)醞釀期，白云區(qū)的商業(yè)將會(huì)展望在全市內(nèi)搶占一定的份額。 白云商業(yè)市場(chǎng)概括起來是：步行街千 呼萬(wàn)喚、獨(dú)立商業(yè)城不成氣候、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)繁雜無序、群樓商鋪良莠不齊、小區(qū)商鋪各自為政。 (六 )小區(qū)商鋪初顯崢嶸 機(jī)場(chǎng)路、黃石路附近是白云區(qū)北部最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，人口密集，交通便利，區(qū)內(nèi)已形成汽車、裝飾等專業(yè)市場(chǎng)，但百貨零售業(yè)仍處于臨街小商鋪階段。也在很大程度上填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)的商業(yè)不足，抓住了業(yè)主 “就近消費(fèi) ”的心理，其發(fā)展空間十分巨大。近期，芳村區(qū)計(jì)劃在該區(qū)域建一個(gè)國(guó)際美食城，使芳村區(qū)的 ”美食街 ”聲名進(jìn)一步遠(yuǎn)揚(yáng)。供求的一大特點(diǎn)是其租賃業(yè)務(wù)大大高于銷售交易。 租金方面，專業(yè)市場(chǎng)租金表現(xiàn)理想，但裙樓商鋪?zhàn)饨鹚狡毡椴桓撸^(qū)內(nèi)非臨街商業(yè)裙樓空置率較高；一層裙樓商鋪?zhàn)饨鹨话阍?30200元 /平方米幅度，二層租金在 1025 元 /平方米水平，市場(chǎng)總體表現(xiàn)為商鋪?zhàn)赓U業(yè)務(wù)遠(yuǎn)比銷售活躍。新興的物流業(yè)區(qū)與傳統(tǒng)花卉、茶葉區(qū)、家居專業(yè)市場(chǎng)、汽車銷售業(yè)結(jié)成了相互促進(jìn)的紐帶，在各專業(yè)市場(chǎng)之間構(gòu)筑批發(fā)和零售的 “大市場(chǎng)流通 ”平臺(tái)，促成專業(yè)市場(chǎng)資源優(yōu)勢(shì)的最好發(fā)揮，但由于是新興的產(chǎn)業(yè)，因而尚處于起步階段，成熟尚需時(shí)間。 番禺區(qū)近年的房地產(chǎn)成交占據(jù)廣州樓市的半壁江山，番禺區(qū)的商鋪成交量排在廣州市的第一位，在城市規(guī)劃中，廣州市 已確定番禺為 “南拓 ”的中心區(qū)，廣州市新火車站選址石壁、廣州市大學(xué)城落戶新造 ……番禺區(qū)的商業(yè)前景非常看好，而番禺區(qū)高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展亦促使其商貿(mào)活動(dòng)持續(xù)旺盛，從八、九十年代紅火的易發(fā)廣場(chǎng)至現(xiàn)在規(guī)模巨大的萬(wàn)博中心， (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 再到未來計(jì)劃興建的漢溪商業(yè)中心，番禺區(qū)的商業(yè)格局已有了質(zhì)的飛躍，隨著華南板塊住宅組團(tuán)不斷擴(kuò)張及完善、華南板塊居住人口急劇增加，對(duì)小區(qū)商業(yè)配套要求亦不斷升級(jí)，區(qū)內(nèi)不同區(qū)域的點(diǎn)狀、環(huán)狀及線狀商圈正逐漸形成。麗江花園 “漁人碼頭 ”商業(yè)項(xiàng)目已全面啟動(dòng)，板塊內(nèi)大型的專業(yè)市場(chǎng)有沙溪商業(yè)城及大石家私城。迎賓路沿線的汽車銷售 4S 店不斷涌現(xiàn)，伴隨著該區(qū)高消費(fèi)人群的進(jìn)一步增加，番禺汽車市場(chǎng)、家居市場(chǎng)將會(huì)有更大的發(fā)展空間。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，番禺區(qū)各板塊內(nèi)商鋪價(jià)格特征表現(xiàn)如下： 市橋板塊 ? 市橋商鋪?zhàn)饨鹚阶罡叩穆范螢榇蟊甭芳胺比A路，其它依次分別為光明路、清河路、大南小區(qū)。該路段臨街商鋪?zhàn)饨馂?3050 元 /平方米水平。 。相信隨著小區(qū)入住率的提高，發(fā)展商將會(huì)增加銷售供應(yīng)量。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 大北路及繁華路集中了大量的街鋪及綜合商場(chǎng)，飲食、服裝、百貨店鱗比櫛次，現(xiàn)時(shí)大北路街鋪?zhàn)饨疬_(dá) 600 元 /平方米，大北路綜合商場(chǎng)如名店城店鋪一般在 2500 元 /間；繁華路街鋪?zhàn)饨馂?200400 元 /平方米，光明路街鋪?zhàn)饨鹪?80150 元 /平方米，清河路租金在 40120 元 /平方米幅度，而大南小區(qū)處于舊城區(qū)，消費(fèi)層次較低，租金維持在 40100元 /平方米。 2001~2020 年上半年三年期 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 間，番禺二手交易占全市成交比例的 %。而在此之前，祈福新村已在鐘村鎮(zhèn)扎根下來，祈福新村的用地面積超過 400 公頃，規(guī)劃人口 萬(wàn)，一個(gè)實(shí)質(zhì)意義上的新城區(qū)已形成。板塊內(nèi)的迎賓路沿線及大石現(xiàn)已形成大規(guī)模、高檔次專業(yè)市場(chǎng)，市橋板塊、洛溪板塊及華南板塊則以商業(yè)街及購(gòu)物中心為主，華南板塊各大樓盤均有規(guī)模較大的小區(qū)商業(yè)配套。一方面是芳村區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)層次較低，內(nèi)需不足，另一方面是由于配套 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 不完善造成，區(qū)內(nèi)居民大多在到外區(qū)消費(fèi)的習(xí)慣。 四、經(jīng)營(yíng)特色 傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)當(dāng)?shù)?，市?chǎng)檔次上臺(tái)階。 2002 年 ~2020 年，芳村區(qū)商鋪建設(shè)有了巨大的飛躍， 2002 年與2020 年一手交易分別為 萬(wàn)和 萬(wàn)平方米，對(duì)比 2001 年增幅近10 倍。由于該區(qū)是芳 村的 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 老城區(qū)，商業(yè)設(shè)施較居民消費(fèi)力處于中等層次。 近年芳村區(qū)政府對(duì)區(qū)域的功能作了重新的定位， “水秀花香新城區(qū) ”是芳村區(qū)未來的發(fā)展藍(lán)圖，芳村將充份利用 “千年花鄉(xiāng) ”的特點(diǎn)大力發(fā)展花卉業(yè)，與此同時(shí)，根據(jù)其文化底蘊(yùn)促進(jìn)家居精品、花鳥魚蟲市場(chǎng)、茶葉市場(chǎng)建設(shè)，由于地鐵一號(hào)線、五號(hào)線、廣佛地鐵貫穿全區(qū)，西南出口的有利條件極利于發(fā)展物流配送業(yè)、汽車專業(yè)市場(chǎng)。白云區(qū)黃石路、機(jī)場(chǎng)路段的成熟小區(qū)里的商鋪買賣十分旺盛，在這些小區(qū)商鋪里投資服務(wù)功能比較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是相當(dāng)有前景的。白云區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)除了皮革外，還有汽配、建材裝飾、化妝品、農(nóng)副產(chǎn)品等，一系列的專業(yè)市場(chǎng)群是白云區(qū)商業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)者。例如：三元里、站西路的皮革經(jīng)營(yíng)點(diǎn)；天平架的服裝、裝飾材料經(jīng)營(yíng)點(diǎn)；黃石路集汽車銷售、汽配、維修、信息四位一體的 汽車銷售一條街 ；增槎路以農(nóng)副產(chǎn)品為經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的市場(chǎng)批發(fā)園區(qū)；還有零散的小區(qū)群樓商鋪經(jīng)營(yíng)。 白云區(qū)的商鋪市場(chǎng)雖然檔次比較低，但是其商鋪成交也可以說是十分的頻繁。汽配市場(chǎng)月租金在 50 元 /㎡左右；做化妝品市場(chǎng)100 元 /㎡左右；文化精品城在 60~100 元 /㎡左右；而音像城 的內(nèi)鋪也要 90 元 /㎡，臨街的超過 100 元 /㎡。 (一 )分布特征 白云區(qū)的商鋪主要是以專業(yè)市場(chǎng)為主，主要集中在以下幾個(gè)區(qū)域：三元里到站西路段的皮革專業(yè)市場(chǎng)；機(jī)場(chǎng)路在廣園路段的汽配、月歷、化妝品、音像組合而成的專業(yè)市場(chǎng)群；黃石路、機(jī)場(chǎng)路段的汽配、汽車用品特 色專業(yè)街，再加上附近一帶的小區(qū)商鋪市場(chǎng)；白云大道飲食長(zhǎng)廊，位于增槎路的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)群；還有規(guī)劃中的白云新城商業(yè)中心，將會(huì)是未來白云區(qū)商業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。全市原八區(qū)各區(qū)歷年來商鋪成交均價(jià)較為平穩(wěn)，但海珠區(qū)卻呈現(xiàn)出波幅較大 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 的特點(diǎn)：如 99 年比 98 年上長(zhǎng)了 %，但比 2000 年下降了 %；2001 年比 2000 年上升了 %， 2002 年又比 2001 年下降了 %；而 2020年卻比 02 年下降了 %，下降比率高于原八區(qū)的下降比率，其原因在于海珠區(qū)不同區(qū)域內(nèi)的價(jià)格相差較大，邊緣