【正文】 監(jiān)督，適用本辦法 ? 第三條 【 概念定義 】 本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備 保修期滿后的維修、更新、改造的資金。 （八） 明確了維修資金代管期間資金利息結(jié)付和代管機構(gòu)管理經(jīng)費來源 ? 2022年市審計局對我市維修資金管理工作審計時，提出我市維修資金代管期間資金利息結(jié)付混亂和代管機構(gòu)管理經(jīng)費無來源問題， 《 辦法 》 第三十四條、第三十五條予以解決，即：由區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管期間，物業(yè)專項維修資金中當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息；其余部分按一年期同期銀行定期存款利率計息。 （二） 統(tǒng)一了首期物業(yè)專項維修資金交存時間 ? 《 辦法 》 第八條規(guī)定“購買預(yù)售商品房的，購房者應(yīng)當(dāng)在辦理房屋預(yù)售合同備案登記時將首期物業(yè)專項維修資金直接存入按本辦法規(guī)定開立的物業(yè)專項維修資金專戶。后經(jīng)多次修改論證，先后三次提交市政府法制辦，因國務(wù)院 《 物業(yè)管理條例 》 出臺和 07年《 物權(quán)法 》 的頒布實施， 《 辦法 》 一再修改。《 重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法 》 解讀 物業(yè)處：陳月英 一、 《 辦法 》 立法背景 ? 一是產(chǎn)權(quán)多樣化的結(jié)果。 ? 歷時 8年， 《 重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法 》（以下簡稱 《 辦法 》 ）于 2022年 11月 27日經(jīng)市人民政府第 90次常務(wù)會議通過， 2022年 3月 1日起施行。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記前將未出售的房屋的首期物業(yè)專項維修資金存入按本辦法規(guī)定開立的物業(yè)專項維修資金專戶”，解決我市物業(yè)專項維修資金有些區(qū)簽購房合同時交存，有些區(qū)縣接房時交存等交存時間不統(tǒng)一的問題。物業(yè)專項維修資金存款利息實行一年一結(jié)，定期計入業(yè)主分戶賬內(nèi)。 ? 第四條 【 管理原則 】 物業(yè)專項維修資金的管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、 所有權(quán)人決策 、政府監(jiān)管、公開透明的原則。 ? 【 注 :依據(jù) 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 （建設(shè)部財政部 165號令）第七條，結(jié)合本市實際 】 ? 本市房改房首期物業(yè)專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)按照國家和本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ? 【 注 :依據(jù) 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 （建設(shè)部財政部 165號令）第十條第一款 】 ? 第十一條 【 確定專戶銀行 】 區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)等公平、公開、公正的方式確定 2―3 家商業(yè)銀行 ，作為本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的 專戶管理銀行 。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)就下列事項進行表決： ? （一）不由區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管物業(yè)專項維修資金的決議； ? （二）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金管理制度； ? （三）業(yè)主大會與本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金賬目管理單位的協(xié)議草案； ? （四）確定業(yè)主委員會主任為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金賬目責(zé)任人的決議； ? （五）其他與物業(yè)專項維修資金有關(guān)的決議事項。 ? 第十八條 【 清算處理 】 業(yè)主自行管理期間，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會解散的，解散前應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下做好物業(yè)專項維修資金的清算工作，并將資金賬面余額劃轉(zhuǎn)物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管。 ? 【 注 :本條第二款依據(jù) 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 （建設(shè)部財政部165號令）第二十五條 】 ? 第二十一條 【 維修費用承擔(dān) 】 物業(yè)專項維修資金按照下列規(guī)定承擔(dān)： ? （一）專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業(yè)主承擔(dān)； ? （二）部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業(yè)主按其建筑面積所占比例分攤； ? （三）全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業(yè)主按其建筑面積所占比例分攤； ? （四）房屋未全部出售的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照未出售部分的建筑面積所占比例分攤共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用。如果有超過專有部分占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設(shè)施設(shè)備所涉及的建筑物總面積 1/3以上的業(yè)主且占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設(shè)施設(shè)備所涉及的總?cè)藬?shù) 1/3以上的業(yè)主提出異議的，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式確定。 ? 第二十六條 【 資金劃轉(zhuǎn)的管理 】 物業(yè)專項維修資金只能劃轉(zhuǎn)到工程施工（維修）合同確定的施工單位賬戶中。 ? 第三十條 【 業(yè)主自行管理應(yīng)急維修的程序 】 業(yè)主自行管理的，發(fā)生第二十八條規(guī)定的情形時，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即將情況報告物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。 ? 【 注 :參照 《 浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法 》 （浙政發(fā) [2022]19號）第二十一條 】 ? 第三十五條 【 代管工作經(jīng)費 】 區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管物業(yè)專項維修資金所需工作經(jīng)費在物業(yè)專項維修資金增值收益中列支，并與物業(yè)專項維修資金分賬核算。 ? 因部分物業(yè)滅失或者物業(yè)轉(zhuǎn)讓后業(yè)主不足兩戶的，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金余額退還業(yè)主，并辦理銷戶手續(xù)。 ? 第四十三條 【 財政監(jiān)督 】 物業(yè)專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政部門的有關(guān)規(guī)定。區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對挪用、侵占物業(yè)專項維修資金的給 ? 予警告，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占金額 2倍以下的罰款；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。 ? 第五十五條 【 農(nóng)轉(zhuǎn)非物業(yè)維修資金處理 】 本市農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房的物業(yè)專項維修資金的管理及其使用參照本辦法執(zhí)行。 ? 本辦法所稱共有設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、防雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設(shè)施和共有設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 ? 開發(fā)建設(shè)單位挪用、侵占物業(yè)專項維修資金情節(jié)嚴(yán)重的，除按第一款規(guī)定予以處罰外，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案中對其挪用、侵占情況予以記載。 ? 第四十四條 【 審計監(jiān)督 】 審計部門依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定對物業(yè)專項維修資金的管理和使用進行審計和監(jiān)督。 ? 第四十條 【 帳目核對查詢 】 物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)每年至少與專戶管理銀行核對一次物業(yè)專項維修資金賬目。 ? 利用業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意。 ? 第三十一條 【 組織代修程序 】 發(fā)生第二十八條規(guī)定的情形時，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未