盛澤東方花園ppt課件(完整版)
【正文】 年中（理論上） 吳江市商業(yè)面積將以每年平均新增 10萬(wàn)平方米的速度增長(zhǎng) 業(yè)態(tài)分類(lèi) 盛澤商業(yè)市場(chǎng)中的商業(yè)業(yè)態(tài)包括 SHOPPINGMALL（盛澤意義） 百貨、綜合超市、商業(yè)街、社區(qū)底商、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等 ■ 川普機(jī)構(gòu) /天硯房產(chǎn) 從盛澤的鎮(zhèn)區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃可以看出 目前盛澤住宅開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重心已經(jīng)隨之西移 鎮(zhèn)西地區(qū)以中國(guó)東方絲綢市場(chǎng)為中心往西 將成為政府重點(diǎn)扶持開(kāi)發(fā)的區(qū)域 特別是大型項(xiàng)目的推進(jìn)已經(jīng)成為 盛澤地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要事實(shí) 作為“雙刃效應(yīng)” 不容回避的是，階段性區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將日趨嚴(yán)重 對(duì)照正常的土地供應(yīng)量（如蘇州市區(qū)） 盛澤的住宅土地年供應(yīng)量已是蘇州市區(qū)人均的 3倍以上 商業(yè)地塊更是高達(dá) 67倍 商業(yè)量體已經(jīng)供過(guò)于求 小 結(jié) ■ 川普機(jī)構(gòu) /天硯房產(chǎn) 六 本案商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)思考 市場(chǎng)面思考 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈 —— 周邊大量商業(yè)（雖未推，但已經(jīng)造勢(shì)）環(huán)伺 + 人口稀疏對(duì)本案是最大的威脅 周邊市場(chǎng)空心化 —— 目前項(xiàng)目周邊的消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣尚未形成成熟的市場(chǎng) 項(xiàng)目市場(chǎng)拔高難度大 —— 從本案規(guī)劃觀(guān)察、開(kāi)發(fā)成本較高 而周邊商業(yè)（商務(wù)）地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成成熟的境界 此刻做商業(yè)項(xiàng)目推市具有一定的挑戰(zhàn) 新城區(qū)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)尚處于比較低級(jí)、粗放發(fā)展階段 特別是商業(yè)項(xiàng)目不排除附近類(lèi)似樓盤(pán)的低價(jià)傾銷(xiāo)策略 （低開(kāi)的預(yù)熱宣傳） 從而壓低整個(gè)市場(chǎng)的均價(jià)水平 ■ 川普機(jī)構(gòu) /天硯房產(chǎn) 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)思考 風(fēng)險(xiǎn)一：難以體現(xiàn)最合適的商業(yè)價(jià)值 本案是個(gè)綜合性大型項(xiàng)目，數(shù)碼城和住宅街鋪的推市價(jià)格落差將影響本案的商業(yè)定位和定價(jià)，同時(shí)一個(gè)新開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，需經(jīng) 2~3年的培養(yǎng)期才能獲得消費(fèi)者認(rèn)可，本案如何做項(xiàng)目的整體統(tǒng)一管理將很棘手 風(fēng)險(xiǎn)二：對(duì)投資客戶(hù)的控制難以把握 投資客戶(hù)由于資金量的限制往往購(gòu)買(mǎi)較小面積的商鋪，大多面積在幾十平米到一百平米之間，但對(duì)于后期經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，若需要幾百平米的營(yíng)業(yè)面積就需要租用幾家業(yè)主的單元進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，若是其中某一位小業(yè)主撕毀租約，將同時(shí)損害其他業(yè)主正常獲取租金收益的權(quán)利 —— 這從盛澤新區(qū)尚未規(guī)范的商業(yè)氣氛中可以預(yù)見(jiàn) 風(fēng)險(xiǎn)三：后續(xù)量體龐大導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)、客戶(hù)觀(guān)望度高 由于目前區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)供大求將導(dǎo)致目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)力不足，則產(chǎn)品滯銷(xiāo)避無(wú)可避，加上本案開(kāi)發(fā)量大，開(kāi)放商應(yīng)思考如果開(kāi)發(fā)進(jìn)度由于不可抗拒的原因推后，則會(huì)導(dǎo)致不能產(chǎn)生預(yù)期的現(xiàn)金回流 ■ 川普機(jī)構(gòu) /天硯房產(chǎn)
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