【正文】 是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅 …… 。土地增值稅的 30 個(gè)涉稅疑難問(wèn)題處理 土地增值稅的 30 個(gè)涉稅疑難問(wèn)題處理 作者：財(cái)稅培訓(xùn)師 納稅籌劃師 稅收學(xué)博士肖太壽 雙方均不支付補(bǔ)價(jià)的土地置換中的土地增值稅處理 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字（ 1995） 6 號(hào)）第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。（ 1受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和）。 《國(guó) 家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函 [2022]220 號(hào)）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除?？紤]到一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盡管看似無(wú)償取得了土地，實(shí)際上取得的土地是承擔(dān)了修建道路和政府工程成本而獲得的補(bǔ)償，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當(dāng)核實(shí)所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實(shí)性，并有相關(guān)的政府文件或者合同（協(xié)議）為依據(jù)。 所以，如果不能完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開(kāi)發(fā)成本的憑證或資料，可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價(jià)部門最新公布的建安造價(jià)定額資料 , 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息支出在計(jì)算土地增值稅時(shí)能否扣除（企業(yè)總機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出是否可以扣除？項(xiàng)目之間的利息費(fèi)用劃分不清，如果所發(fā)生的利息和管理費(fèi)、銷售費(fèi)用總額低于 10%，如何扣除？）？ 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字 [1995]第 006 號(hào)）第七條第三款規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。因此，前期項(xiàng)目已核定征收，后期項(xiàng)目也應(yīng)該核定征收。 未售部分在銷售時(shí)按上述 方法計(jì)算其成本、費(fèi)用。 企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？單位將別墅贈(zèng)送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個(gè)人將其擁有的房產(chǎn)贈(zèng) 與其子女，對(duì)其行為是否征收土地增值稅？ 根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字 [1995]6 號(hào)）及《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅 —些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅 [1995]48 號(hào)）的規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字 [1995]48 號(hào)）第四條規(guī)定：細(xì)則所稱的“贈(zèng)與 ”是指如下情況： （一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán) 所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的； （二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。 2土地增值稅清算過(guò)程中，企業(yè)想享受增值額不超過(guò) 20%增值額免稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，需要提供哪些證明資料？ 1）立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件； 2）土地管理部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件； 3）物價(jià)部門核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格的批件； 4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購(gòu)房資格證明； 5）列明該項(xiàng)目的政府經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計(jì)劃； 6）經(jīng)濟(jì)適用房銷售清冊(cè)（包括購(gòu)房人姓名和身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購(gòu)面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟 號(hào)、實(shí)際購(gòu)買面積、單價(jià)、銷售金額）； 7）主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。清算的總建筑面積）。 2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公 司開(kāi)發(fā)一幢綜合樓， 14 層是商業(yè)用房， 520 層是住宅，現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)計(jì)算，住宅為負(fù)增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分