【正文】 （商用物業(yè)）市場(chǎng)的需求和供應(yīng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁勢(shì)頭，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)投資者和海外基金關(guān)注商用物業(yè)的投資。 2． 2 產(chǎn)業(yè)政策分析 2． 2． 1 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的沿革 我國(guó)房地產(chǎn)政策變化，主要發(fā)生在 20 世紀(jì) 90 年代初。 2020 年 6 月人民銀行出臺(tái)了 121 號(hào)文件，開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行控制，其手段是收縮銀行對(duì)房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)貸款。 2020 年 5 月 31 日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》。 2020 年 11 月 30 日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了新的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），對(duì)廣大老百姓所關(guān)心的經(jīng)濟(jì)適用住房的功能定位、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售管理等進(jìn)行了細(xì)致規(guī)范。 擬建項(xiàng)目依據(jù)“國(guó)六條”的實(shí)施細(xì)則中對(duì)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的量化指標(biāo)，在規(guī)劃建筑上嚴(yán)格按國(guó)家的有關(guān)政策，建筑中小套型住宅，住宅中套型面積＞ 90 平方米的占開(kāi)發(fā)面積不足30%，套型面積＜ 90 的占住宅面積 70%以上；綜合樓在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也采用小戶型，符合產(chǎn)業(yè)政策要求。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟與規(guī)范，將形成由國(guó)家政策來(lái)規(guī) 范，市場(chǎng)來(lái)選擇的行業(yè)準(zhǔn)入局面，必將把更多的投機(jī)性開(kāi)發(fā)商逐出市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)將回歸理性和本分。建設(shè)項(xiàng)目對(duì)建設(shè)用地所在地所擁有的港口資源、海洋資源、農(nóng)業(yè)資源和旅游資源等是間接利用關(guān)系，這里不進(jìn)行展開(kāi)分析闡述 3． 2． 2 項(xiàng)目所需原材料及輔助材料 本項(xiàng)目建 設(shè)具體內(nèi)容及所需原材料及輔助材料主要分為以下幾類(lèi)： 住宅樓、綜合樓：主要是建筑材料，包括鋼筋、水泥、砂、石、磚塊等。建設(shè)期也使用湛江市城市自來(lái)水。 項(xiàng)目建成后，從市政電力電纜引入一路 10KV 電源進(jìn)入，進(jìn)入本項(xiàng)目區(qū)域的 10KV 電源采用YJVV22 交聯(lián)聚乙稀絕緣電力電纜埋地敷設(shè)，變配電房?jī)?nèi)自備應(yīng)急發(fā)電機(jī)組。 3． 3 資源節(jié)約措施 資源節(jié)約要從多方面考慮，首先要從設(shè)計(jì)等 源頭上開(kāi)始 3． 3． 1 資源節(jié)約型建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)時(shí)遵循模數(shù)協(xié)調(diào)原則，以減少施工廢料量。 3． 3． 2 建筑工程材料的節(jié)約 利用混凝土空心磚取代傳統(tǒng)的實(shí)心粘土磚，由此可以節(jié)約大量的粘土資源，同時(shí)可以降低墻體厚度，減少墻體材料消耗量。建筑垃圾中的許多廢棄物經(jīng)分揀、剔除或粉碎后，大多是可以作為再生資源重新利用的，如廢鋼筋、廢鐵絲、廢電線和各種廢鋼配件等金屬，經(jīng)分揀、集中、重新回爐后，可以再加工制造成各種規(guī)格的鋼材；廢竹木材則可以用于制造人造木材；磚、石、混凝土等廢料經(jīng)破碎后，可以代砂，用于砌筑砂漿、抹灰砂漿、打混凝土墊層等，還可以用于制作砌塊、鋪道磚、花格磚等建材制品。住宅的二次裝修不僅造成質(zhì)量隱患、資源浪費(fèi)、環(huán)境污染，而且也不利于住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展。如沖洗水箱采用翻板式排水閥替代密封不嚴(yán)、易漏水的直落上導(dǎo)向球型排水閥；水龍頭采用陶瓷片密封水嘴； ⑵限流、限量：包括采 用節(jié)流、減壓等措施，避免供水壓力超過(guò)器具額定出流壓力時(shí)，造成器具損壞、漏失或?qū)嶋H出水流量大于額定流量而導(dǎo)致的水量浪費(fèi)，以及采用有效的水位控制裝置，避免一次沖洗用水量超過(guò)額定水量； ⑶限時(shí)：主要采用各種延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉技術(shù)，避免無(wú)用水時(shí)衛(wèi)生器具未正常關(guān)閉而造成的水量浪費(fèi)。主要措施有： ⑴定期檢漏，及時(shí)維修； ⑵推廣應(yīng)用新型管材。 水資源回用 從節(jié)約水資源、保護(hù)環(huán)境的角度考慮，建設(shè)單位可在建設(shè)期預(yù)先鋪設(shè)中水管網(wǎng)，在當(dāng)?shù)卣块T(mén)出臺(tái)鼓勵(lì)中水處理與回用的優(yōu)惠政策、全部中水回用問(wèn)題得到解決等前提條件下，可考慮建設(shè)一套中水處理與回用系統(tǒng)，以取得明顯環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。而這“ 30%”還僅僅是建筑物在建造和使用過(guò)程中消耗的能源比例，如果再加上建材生產(chǎn)過(guò)程中耗掉的能源 ( 占全社會(huì)總能耗的 %)，和建筑相關(guān)的能耗將占到社會(huì)總能耗的 %。 本項(xiàng)目所需耗用的主要能源是水、電，建設(shè)項(xiàng)目所在地湛江是個(gè)能源供應(yīng)緊張的城市，近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道，對(duì)能源的需求不斷增大，因此，建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)認(rèn)真落實(shí)好節(jié)能措施。在供配電系統(tǒng)中的某些用電設(shè)備，如：電動(dòng)機(jī)、變壓器、燈具的鎮(zhèn)流器以及很多家用電器等都具有電感性，會(huì)產(chǎn)生滯后的無(wú)功電流，它要從系統(tǒng)中經(jīng)過(guò)高低壓線路傳輸?shù)接秒娫O(shè)備末端，無(wú)形中又增加 了線路的功率損耗。單位（主要針對(duì)商鋪、物業(yè)管理部門(mén)等）實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制時(shí)，將節(jié)電納入考核內(nèi)容，能促進(jìn)員工樹(shù)立節(jié)電意識(shí)，對(duì)照明燈做到合理控制，使員工養(yǎng)成隨手關(guān)燈的習(xí)慣。由于湛江市的高溫天氣較多（集中在 4 月中旬 ~11 月上旬），建筑物計(jì)劃采用節(jié)能門(mén)窗以降低夏季空調(diào)能耗。 玻璃在門(mén)窗中所占的面積為 55%～ 85%，門(mén)窗的導(dǎo)熱系數(shù)的大小很大程度上取決于玻璃的組合結(jié)構(gòu)及玻璃的物理性能。燈罩積污時(shí)，其光通量可能降到正常光 通量的 50%以下，燈具、玻璃、墻壁不清潔時(shí)，其反射率和透光率也會(huì)大大降低。在設(shè)計(jì)中盡可能采用功率因數(shù)高的用電設(shè)備，電感性用電設(shè)備可選用有補(bǔ)償電容器的用電設(shè)備（如配有電容補(bǔ)償?shù)臒晒鉄簦? ⑵用靜電電容器進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，電容器可產(chǎn)生超前無(wú)功電流抵消用電設(shè)備的滯后無(wú)功電流，從而達(dá)到提高功率因數(shù)同時(shí)又減少整體無(wú)功電流。節(jié)能建筑是按節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造、使其在使用過(guò)程中降低能耗的建筑。同時(shí)，從住宅使用過(guò)程中的資源消耗看，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，住宅使用能耗為相同技術(shù)條件下發(fā)達(dá)國(guó)家的兩到三倍。 建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》； 建設(shè)部《關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 《廣東省發(fā)展應(yīng)用新型墻體材料管理規(guī)定》； 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5017693。一般情況下，承插接口應(yīng)采用橡膠圈密封的柔性接口技 術(shù)，金屬管內(nèi)壁采用涂水泥沙漿或樹(shù)脂的防腐技術(shù)；焊接、粘接的管道應(yīng)考慮漲縮性問(wèn)題，采用相應(yīng)的施工技術(shù)，如適當(dāng)距離安裝柔性接口、伸縮器或 U 形彎管。如采用陶瓷片密封式系列水嘴實(shí)現(xiàn) 90176。 3． 3． 3 水資源的節(jié)約 推廣節(jié)水型生活用水器具 近年來(lái)，隨著城市用水結(jié)構(gòu)的調(diào)整，生活用水量在城市總用水量中的比重已達(dá)到 55%左右。預(yù)拌混凝土集中攪拌，比現(xiàn)場(chǎng)攪拌可節(jié)約水泥 10%，減少砂 石現(xiàn)場(chǎng)散堆放、倒放等造成的損失達(dá) 5%～ 7%。高強(qiáng)輕質(zhì)材料不僅本身消耗資源較少，而且有利于減輕結(jié)構(gòu)自重，可以減小下部承重結(jié)構(gòu)的尺寸，從而減少材料消耗。 設(shè)計(jì)方案中提高高強(qiáng)鋼材使用率，以降低鋼材消耗量。根據(jù)《廣東省居住小區(qū)技術(shù)規(guī)范》，采用負(fù)荷密度法和需用系數(shù)法預(yù)測(cè)本區(qū)的用電負(fù)荷。 （ 4）供氣 ：由湛江市的有關(guān)供氣部門(mén)引入、埋敷管線并供應(yīng)。 配套基礎(chǔ)設(shè)施，包括區(qū)內(nèi)道路及給排水、供電設(shè)備與管線；主要包括鋼筋、水泥、砂石及各種管線設(shè)備等 住宅住房?jī)?nèi)外裝飾裝修，室內(nèi)、外裝飾、裝修材料包括拋光磚、裝飾瓦、鋁窗及環(huán)保外墻油漆等。湛江市本地較有名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商先后開(kāi)發(fā)了“金沙灣”、“錦繡華景”、“城市假日”等樓盤(pán)就收到了企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌效應(yīng)帶來(lái)的高額回報(bào)。 由于門(mén)檻低，準(zhǔn)入制較混亂，造成了國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè) “遍地開(kāi)花”，很多外行企業(yè)看到房地產(chǎn)業(yè)的暴利，想方設(shè)法進(jìn)入這一行業(yè)，雖然給房地產(chǎn)行業(yè)注入了新的生機(jī)和活力，但同時(shí)也因?yàn)閷?duì)行業(yè)的不了解而給產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)諸多不利因素，大大小小的房地產(chǎn)公司隨處可見(jiàn)，而且上市公司熱衷投資房地產(chǎn)現(xiàn)象已經(jīng)是常態(tài)。如今，相關(guān)主管部門(mén)希望能夠通過(guò)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房與雙限商品房構(gòu)建一個(gè) 全覆蓋的住房保障體系。為嚴(yán)把土地“閘門(mén)”， 9 月 5 日《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》公布，對(duì)各地和各部委提出了八方面的要求?？梢?jiàn)中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱的判斷還是不十分肯定?？捎捎?1993 年、 1994 年房地產(chǎn)投資的失控，出現(xiàn)了局部城市的房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)一輪經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。國(guó)際零售業(yè)巨頭沃爾瑪置地落戶湛江；位于開(kāi)發(fā)區(qū)龍潮東路與海濱路交匯處東南側(cè)的湛江美食廣場(chǎng)正在興建；包括國(guó)貿(mào) C 座在內(nèi)的各已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)樓盆和正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)樓盆的商用物業(yè)（商鋪 位）均已被預(yù)售、預(yù)定一空，售價(jià)和租金十分可觀。這必將帶來(lái)對(duì)住宅和各類(lèi)商業(yè)物業(yè)的旺盛需求，為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 本項(xiàng)目的建設(shè)將為社會(huì)提供較高質(zhì)量和較高層次的 商務(wù)辦公樓和商住樓產(chǎn)品，對(duì)項(xiàng)目所在城市商務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的合理分布、城市功能的提升和優(yōu)化都將產(chǎn)生積極的影響和促進(jìn)作用，是符合國(guó)家擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的，也是符合國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的。從房地產(chǎn)業(yè)的完全帶動(dòng)系數(shù)看，總的帶動(dòng)系數(shù)為 ，其中帶動(dòng)系數(shù)高于平均水平的產(chǎn)業(yè)有金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等 16 個(gè)行業(yè)。backgroundcolor:00469939。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 2． 1 發(fā)展規(guī)劃分析 2． 1． 1 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃概況 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值在 GDP 中的比重逐步提高，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用不斷增大。 （ 3）建筑造型和空間設(shè)計(jì) 分別按綜合樓、住宅樓建筑的具體功能進(jìn)行功能分區(qū)，運(yùn)用幾何形體產(chǎn)生豐富平面組合空間，建筑立面色彩造型新穎大方、簡(jiǎn)約、明塊，與周邊建筑和濱海環(huán)境相協(xié)調(diào)。 1． 2． 3 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 3057 m2（其中住宅樓規(guī)劃用地面積 m2，綜合樓規(guī)劃用地面積 m2），總建筑面積約 （其中住宅樓為 m2，架空層未計(jì)算在內(nèi)；綜合樓為 m2）， 其中地上建筑面積約為 9512 m2（住宅樓為 4007 m2，綜合樓為 5505 m2），地下室建筑面積為 m2（住宅樓地下室為 m2，綜合樓 地下室 m2），具體如表 121。湛江作為粵西地區(qū)城鎮(zhèn)群的中心城市，其優(yōu)美的環(huán)境、良好的居住條件、優(yōu)質(zhì)的教育條件及、醫(yī)療條件等等是周邊市縣無(wú)法相比的，必將吸引周邊縣市部分居民進(jìn)入湛江市區(qū)投資置業(yè)居住，從而加大對(duì)湛江房 地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。商貿(mào)服務(wù)業(yè)的高速發(fā)展將要求城市加快調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)模式，合理分布商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以大型百貨商場(chǎng)為主導(dǎo)，以各種超市為基礎(chǔ)，發(fā)展專(zhuān)門(mén)店、專(zhuān)業(yè)店、便利店。 表 1－ 2－ 1 資 產(chǎn) 負(fù) 債 表 單位：元 資 產(chǎn) 行 次 年 初 數(shù) 期 末 數(shù) 負(fù) 債 及 所 有 者 權(quán) 益 行 次 年 初 數(shù) 期 末 數(shù) 流動(dòng)資產(chǎn)： 1 流動(dòng)負(fù)債： 45 貨幣資金 2 19100355 短期借款 46 短期投資 3 應(yīng)付票據(jù) 47 應(yīng)收票據(jù) 4 應(yīng)付帳款 48 1850341 1760341 應(yīng)收帳款 5 預(yù)收帳款 49 減：壞帳準(zhǔn)備 6 其他應(yīng)付款 50 應(yīng)收帳款凈額 7 應(yīng)付工資 51 預(yù)付帳款 8 40505 40102 應(yīng)付福利費(fèi) 52 其他應(yīng)收款 9 11100 14000 未交稅金 53 21560 32310 存貨 10 未付利潤(rùn) 54