【正文】 （商用物業(yè)）市場的需求和供應呈現強勁勢頭，越來越多的國內投資者和海外基金關注商用物業(yè)的投資。 2． 2 產業(yè)政策分析 2． 2． 1 房地產業(yè)產業(yè)政策的沿革 我國房地產政策變化，主要發(fā)生在 20 世紀 90 年代初。 2020 年 6 月人民銀行出臺了 121 號文件，開始對房地產投資進行控制，其手段是收縮銀行對房地產公司的開發(fā)貸款。 2020 年 5 月 31 日，中國人民銀行發(fā)布了《關于調整住房信貸政策有關事宜的通知》。 2020 年 11 月 30 日，建設部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部等七部門聯(lián)合發(fā)布了新的《經濟適用住房管理辦法》（以下簡稱《辦法》），對廣大老百姓所關心的經濟適用住房的功能定位、開發(fā)建設、銷售管理等進行了細致規(guī)范。 擬建項目依據“國六條”的實施細則中對于調整住房結構的量化指標，在規(guī)劃建筑上嚴格按國家的有關政策，建筑中小套型住宅，住宅中套型面積＞ 90 平方米的占開發(fā)面積不足30%，套型面積＜ 90 的占住宅面積 70%以上；綜合樓在規(guī)劃設計上也采用小戶型，符合產業(yè)政策要求。隨著國家宏觀調控政策的不斷出臺和房地產市場的逐步成熟與規(guī)范，將形成由國家政策來規(guī) 范，市場來選擇的行業(yè)準入局面，必將把更多的投機性開發(fā)商逐出市場，開發(fā)企業(yè)將回歸理性和本分。建設項目對建設用地所在地所擁有的港口資源、海洋資源、農業(yè)資源和旅游資源等是間接利用關系，這里不進行展開分析闡述 3． 2． 2 項目所需原材料及輔助材料 本項目建 設具體內容及所需原材料及輔助材料主要分為以下幾類： 住宅樓、綜合樓：主要是建筑材料，包括鋼筋、水泥、砂、石、磚塊等。建設期也使用湛江市城市自來水。 項目建成后，從市政電力電纜引入一路 10KV 電源進入，進入本項目區(qū)域的 10KV 電源采用YJVV22 交聯(lián)聚乙稀絕緣電力電纜埋地敷設，變配電房內自備應急發(fā)電機組。 3． 3 資源節(jié)約措施 資源節(jié)約要從多方面考慮，首先要從設計等 源頭上開始 3． 3． 1 資源節(jié)約型建筑設計 設計時遵循模數協(xié)調原則，以減少施工廢料量。 3． 3． 2 建筑工程材料的節(jié)約 利用混凝土空心磚取代傳統(tǒng)的實心粘土磚，由此可以節(jié)約大量的粘土資源，同時可以降低墻體厚度，減少墻體材料消耗量。建筑垃圾中的許多廢棄物經分揀、剔除或粉碎后，大多是可以作為再生資源重新利用的，如廢鋼筋、廢鐵絲、廢電線和各種廢鋼配件等金屬，經分揀、集中、重新回爐后，可以再加工制造成各種規(guī)格的鋼材；廢竹木材則可以用于制造人造木材；磚、石、混凝土等廢料經破碎后，可以代砂，用于砌筑砂漿、抹灰砂漿、打混凝土墊層等，還可以用于制作砌塊、鋪道磚、花格磚等建材制品。住宅的二次裝修不僅造成質量隱患、資源浪費、環(huán)境污染，而且也不利于住宅產業(yè)現代化的發(fā)展。如沖洗水箱采用翻板式排水閥替代密封不嚴、易漏水的直落上導向球型排水閥；水龍頭采用陶瓷片密封水嘴； ⑵限流、限量：包括采 用節(jié)流、減壓等措施，避免供水壓力超過器具額定出流壓力時，造成器具損壞、漏失或實際出水流量大于額定流量而導致的水量浪費，以及采用有效的水位控制裝置，避免一次沖洗用水量超過額定水量； ⑶限時：主要采用各種延時自動關閉技術，避免無用水時衛(wèi)生器具未正常關閉而造成的水量浪費。主要措施有： ⑴定期檢漏，及時維修； ⑵推廣應用新型管材。 水資源回用 從節(jié)約水資源、保護環(huán)境的角度考慮，建設單位可在建設期預先鋪設中水管網，在當地政府部門出臺鼓勵中水處理與回用的優(yōu)惠政策、全部中水回用問題得到解決等前提條件下，可考慮建設一套中水處理與回用系統(tǒng)，以取得明顯環(huán)境、經濟和社會效益。而這“ 30%”還僅僅是建筑物在建造和使用過程中消耗的能源比例，如果再加上建材生產過程中耗掉的能源 ( 占全社會總能耗的 %)，和建筑相關的能耗將占到社會總能耗的 %。 本項目所需耗用的主要能源是水、電，建設項目所在地湛江是個能源供應緊張的城市，近年來隨著經濟發(fā)展進入快車道，對能源的需求不斷增大，因此，建設項目應認真落實好節(jié)能措施。在供配電系統(tǒng)中的某些用電設備，如：電動機、變壓器、燈具的鎮(zhèn)流器以及很多家用電器等都具有電感性，會產生滯后的無功電流，它要從系統(tǒng)中經過高低壓線路傳輸到用電設備末端，無形中又增加 了線路的功率損耗。單位（主要針對商鋪、物業(yè)管理部門等）實行經濟責任制時，將節(jié)電納入考核內容，能促進員工樹立節(jié)電意識，對照明燈做到合理控制，使員工養(yǎng)成隨手關燈的習慣。由于湛江市的高溫天氣較多（集中在 4 月中旬 ~11 月上旬），建筑物計劃采用節(jié)能門窗以降低夏季空調能耗。 玻璃在門窗中所占的面積為 55%～ 85%，門窗的導熱系數的大小很大程度上取決于玻璃的組合結構及玻璃的物理性能。燈罩積污時，其光通量可能降到正常光 通量的 50%以下，燈具、玻璃、墻壁不清潔時，其反射率和透光率也會大大降低。在設計中盡可能采用功率因數高的用電設備，電感性用電設備可選用有補償電容器的用電設備（如配有電容補償的熒光燈）； ⑵用靜電電容器進行無功補償，電容器可產生超前無功電流抵消用電設備的滯后無功電流，從而達到提高功率因數同時又減少整體無功電流。節(jié)能建筑是按節(jié)能設計標準進行設計和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑。同時，從住宅使用過程中的資源消耗看，與發(fā)達國家相比，住宅使用能耗為相同技術條件下發(fā)達國家的兩到三倍。 建設部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》； 建設部《關于新建居住建筑嚴格執(zhí)行節(jié)能設計標準》； 《廣東省發(fā)展應用新型墻體材料管理規(guī)定》； 《民用建筑熱工設計規(guī)范》 GB5017693。一般情況下，承插接口應采用橡膠圈密封的柔性接口技 術，金屬管內壁采用涂水泥沙漿或樹脂的防腐技術；焊接、粘接的管道應考慮漲縮性問題，采用相應的施工技術，如適當距離安裝柔性接口、伸縮器或 U 形彎管。如采用陶瓷片密封式系列水嘴實現 90176。 3． 3． 3 水資源的節(jié)約 推廣節(jié)水型生活用水器具 近年來，隨著城市用水結構的調整，生活用水量在城市總用水量中的比重已達到 55%左右。預拌混凝土集中攪拌，比現場攪拌可節(jié)約水泥 10%，減少砂 石現場散堆放、倒放等造成的損失達 5%～ 7%。高強輕質材料不僅本身消耗資源較少，而且有利于減輕結構自重，可以減小下部承重結構的尺寸，從而減少材料消耗。 設計方案中提高高強鋼材使用率，以降低鋼材消耗量。根據《廣東省居住小區(qū)技術規(guī)范》，采用負荷密度法和需用系數法預測本區(qū)的用電負荷。 （ 4）供氣 ：由湛江市的有關供氣部門引入、埋敷管線并供應。 配套基礎設施，包括區(qū)內道路及給排水、供電設備與管線；主要包括鋼筋、水泥、砂石及各種管線設備等 住宅住房內外裝飾裝修，室內、外裝飾、裝修材料包括拋光磚、裝飾瓦、鋁窗及環(huán)保外墻油漆等。湛江市本地較有名的房地產開發(fā)商先后開發(fā)了“金沙灣”、“錦繡華景”、“城市假日”等樓盤就收到了企業(yè)品牌和產品品牌效應帶來的高額回報。 由于門檻低，準入制較混亂，造成了國內的房地產企業(yè) “遍地開花”，很多外行企業(yè)看到房地產業(yè)的暴利，想方設法進入這一行業(yè)，雖然給房地產行業(yè)注入了新的生機和活力，但同時也因為對行業(yè)的不了解而給產業(yè)的發(fā)展帶來諸多不利因素，大大小小的房地產公司隨處可見，而且上市公司熱衷投資房地產現象已經是常態(tài)。如今，相關主管部門希望能夠通過廉租房、經濟適用房與雙限商品房構建一個 全覆蓋的住房保障體系。為嚴把土地“閘門”， 9 月 5 日《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》公布，對各地和各部委提出了八方面的要求?？梢娭醒雽Ψ康禺a市場是否過熱的判斷還是不十分肯定?？捎捎?1993 年、 1994 年房地產投資的失控，出現了局部城市的房地產泡沫，引發(fā)一輪經濟過熱。國際零售業(yè)巨頭沃爾瑪置地落戶湛江；位于開發(fā)區(qū)龍潮東路與海濱路交匯處東南側的湛江美食廣場正在興建；包括國貿 C 座在內的各已開發(fā)房地產樓盆和正在開發(fā)的房地產樓盆的商用物業(yè)（商鋪 位）均已被預售、預定一空，售價和租金十分可觀。這必將帶來對住宅和各類商業(yè)物業(yè)的旺盛需求，為房地產業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 本項目的建設將為社會提供較高質量和較高層次的 商務辦公樓和商住樓產品，對項目所在城市商務網點的合理分布、城市功能的提升和優(yōu)化都將產生積極的影響和促進作用，是符合國家擴大國內需求的宏觀經濟政策的，也是符合國家房地產業(yè)和商貿服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃的。從房地產業(yè)的完全帶動系數看，總的帶動系數為 ，其中帶動系數高于平均水平的產業(yè)有金融保險業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學工業(yè)、社會服務業(yè)等 16 個行業(yè)。backgroundcolor:00469939。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 2． 1 發(fā)展規(guī)劃分析 2． 1． 1 項目建設符合國家房地產業(yè)、商貿服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃 我國房地產行業(yè)發(fā)展規(guī)劃概況 房地產業(yè)是國民經濟的重要組成部分，房地產業(yè)創(chuàng)造的增加值在 GDP 中的比重逐步提高，房地產業(yè)對經濟增長的作用不斷增大。 （ 3）建筑造型和空間設計 分別按綜合樓、住宅樓建筑的具體功能進行功能分區(qū)，運用幾何形體產生豐富平面組合空間，建筑立面色彩造型新穎大方、簡約、明塊，與周邊建筑和濱海環(huán)境相協(xié)調。 1． 2． 3 項目建設內容和規(guī)模 本項目規(guī)劃總用地面積 3057 m2（其中住宅樓規(guī)劃用地面積 m2，綜合樓規(guī)劃用地面積 m2），總建筑面積約 （其中住宅樓為 m2，架空層未計算在內；綜合樓為 m2）， 其中地上建筑面積約為 9512 m2（住宅樓為 4007 m2，綜合樓為 5505 m2），地下室建筑面積為 m2（住宅樓地下室為 m2，綜合樓 地下室 m2），具體如表 121。湛江作為粵西地區(qū)城鎮(zhèn)群的中心城市，其優(yōu)美的環(huán)境、良好的居住條件、優(yōu)質的教育條件及、醫(yī)療條件等等是周邊市縣無法相比的，必將吸引周邊縣市部分居民進入湛江市區(qū)投資置業(yè)居住，從而加大對湛江房 地產市場的需求。商貿服務業(yè)的高速發(fā)展將要求城市加快調整商業(yè)結構模式，合理分布商業(yè)網點，以大型百貨商場為主導，以各種超市為基礎，發(fā)展專門店、專業(yè)店、便利店。 表 1－ 2－ 1 資 產 負 債 表 單位：元 資 產 行 次 年 初 數 期 末 數 負 債 及 所 有 者 權 益 行 次 年 初 數 期 末 數 流動資產： 1 流動負債： 45 貨幣資金 2 19100355 短期借款 46 短期投資 3 應付票據 47 應收票據 4 應付帳款 48 1850341 1760341 應收帳款 5 預收帳款 49 減：壞帳準備 6 其他應付款 50 應收帳款凈額 7 應付工資 51 預付帳款 8 40505 40102 應付福利費 52 其他應收款 9 11100 14000 未交稅金 53 21560 32310 存貨 10 未付利潤 54