【正文】 寫字樓項(xiàng)目明顯增多，其中代理商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積在其代理總建筑面積中的比例達(dá)到 %，代理寫字樓項(xiàng)目總建筑面積的比例為 %，總計(jì)達(dá)到 %，比2020 年提高 4 個(gè)百分點(diǎn)。 從企業(yè)表現(xiàn)來看 ， 世聯(lián)地產(chǎn) 2020 年 一手物業(yè)代理實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)到 1424 億元，連續(xù)兩年超過千億， 占全國 商品房 銷售額的比重 達(dá)到 %，同比增長 個(gè)百分點(diǎn)，成為表現(xiàn)最為優(yōu)異 的企業(yè)。優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)要積極順應(yīng)行業(yè)發(fā)展大勢(shì)，固本強(qiáng)基，提升企業(yè)經(jīng)營水平，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健而有質(zhì)量的成長，為行業(yè)樹立發(fā)展榜樣。為此，中國房地產(chǎn) TOP10研究組啟動(dòng)“ 2020 中國房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)研究”，以“順勢(shì)而為，穩(wěn)健發(fā)展”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、成長穩(wěn)健的優(yōu)秀房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)在理性認(rèn)識(shí)當(dāng)前形勢(shì)的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確把握發(fā)展節(jié)奏，抓住機(jī)遇做強(qiáng)做大。 此外， 優(yōu)秀企業(yè)在 其 主要市場(chǎng)的領(lǐng)先地位愈發(fā) 明顯 ：思源經(jīng)紀(jì)在北京地區(qū)的市場(chǎng)份額占比近 10%，同策咨詢?cè)谏虾５貐^(qū)的 市場(chǎng)份額 達(dá)到 %。 （ 3） 百強(qiáng)企業(yè) 深耕區(qū)域市場(chǎng)，擴(kuò)張態(tài)勢(shì)不減 0510152025302020 2020 2020 2020 2020單位：個(gè)進(jìn)入城市個(gè)數(shù)均值 分公司個(gè)數(shù)均值 圖 4： 2020~2020 年 百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入城市 數(shù)量 及 分公司數(shù)量 2020 年，百強(qiáng)企業(yè)并未因房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷而停止擴(kuò)張，進(jìn)入城市個(gè)數(shù)均值達(dá)到 個(gè)，同比增加 個(gè) ，保持了較快的擴(kuò)張速度。 2020 年，百強(qiáng)企業(yè)一手物業(yè)代理收入均值為 17970 萬元，同比僅增長 %，延續(xù)了 2020 年增速趨緩的態(tài)勢(shì)，成為近兩年來百強(qiáng)企業(yè)平 均營收規(guī)模增速連續(xù)放緩的主要原因。 2030405060702020 2020 2020 2020 2020單位：萬元 2 0 %0%20%40%60%策劃項(xiàng)目平均收費(fèi) 策劃項(xiàng)目平均收費(fèi)增長率 圖 7： 2020~2020 年百強(qiáng)企業(yè) 策劃項(xiàng)目平均收費(fèi) 3狀況 3由于部分全案項(xiàng)目中的策劃業(yè)務(wù)不單獨(dú)計(jì)費(fèi)，此處為合理體現(xiàn)百強(qiáng)企業(yè)策劃顧問業(yè)務(wù)的取費(fèi)水平，研究組在第 頁 8 在策劃業(yè)務(wù)需求增長的 同時(shí) ，開發(fā)企業(yè)對(duì)策劃代理企業(yè)在項(xiàng)目定位、營銷策略等策劃顧問業(yè)務(wù)專業(yè)能力 方面 的 認(rèn)可度 繼續(xù) 提高， 帶動(dòng) 百強(qiáng)企業(yè) 2020 年策劃項(xiàng)目平均收費(fèi)漲至 萬元，同比增長 %， 成為策劃業(yè)務(wù)收入快速增長的有力保障 。 07142128352020 2020 2020 2020 2020單位：萬元 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%百強(qiáng)企業(yè)策劃代理員工人均績效 百強(qiáng)企業(yè)策劃代理員工人均績效增長率 圖 10： 2020~2020 年百強(qiáng)企業(yè)策劃代理業(yè)務(wù)員 工人均績效 4 2020 年，百強(qiáng)企業(yè)雖然策劃代理業(yè)務(wù)受到 市場(chǎng)環(huán)境影響，業(yè)績表現(xiàn)并不突出，但 并未因此放緩市場(chǎng)擴(kuò)張步伐， 新增簽約項(xiàng)目總建筑面積均值達(dá)到 萬平方米，策劃代理業(yè)務(wù)員工 4 策劃代理業(yè)務(wù)指策劃代理企業(yè)開展的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位、銷售顧問及銷售 代理業(yè)務(wù)，企業(yè)策劃代理業(yè)務(wù)人均績效 =策劃代理業(yè)務(wù)收入 /策劃代理業(yè)務(wù)員工數(shù)量。 2020 年，企業(yè)在加快人才儲(chǔ)備的同時(shí)， 更是注重對(duì) 高水平專業(yè)人才的儲(chǔ)備，本科學(xué)歷 及 以上員工占比 達(dá)到%， 其中 碩士學(xué)歷 及 以上員工占比 達(dá)到 %，提高了 個(gè)百分點(diǎn)。在此驅(qū)動(dòng)下， 策劃代理企業(yè)和經(jīng)紀(jì)企業(yè)相互參與對(duì)方業(yè)務(wù)的路徑不斷得到加強(qiáng)。 如 思源經(jīng)紀(jì)二手房業(yè)務(wù)第 頁 14 收入在 2020 年和 2020 年分別增長 %和 %，明顯高于同期營業(yè)收入增速， 發(fā)展非常迅速 。優(yōu)秀企業(yè) 代 理銷售的一手物業(yè)大幅增長， 實(shí)現(xiàn)一手 物業(yè) 代理銷售傭金收入同比增長 倍 ，在企業(yè)營收結(jié)構(gòu)中的占比由 2020 年的 %上升為 2020 年的 %，對(duì)企業(yè)業(yè)績的貢獻(xiàn)進(jìn)一步提高 。 根據(jù)策劃代理企業(yè)現(xiàn)階段主要采用的運(yùn)營模式，從轉(zhuǎn)型成本 以及成功可能性 的角度出發(fā)，企業(yè)未 來的轉(zhuǎn)型將面臨多 種選擇： “傳統(tǒng) 業(yè)務(wù)主導(dǎo) ” 模式企業(yè) ： 規(guī)模較大的企業(yè)，由于 企業(yè) 實(shí)力雄厚，能夠適時(shí)調(diào)整業(yè)務(wù)發(fā)展策略，積極向三級(jí)市場(chǎng)拓展，未來成為經(jīng)紀(jì)企業(yè)將是其主要的轉(zhuǎn)型路徑；而部分企業(yè)可能根據(jù)客戶需求，能夠合理向其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸，如地產(chǎn)金融、資產(chǎn)管理等，在市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，其可能轉(zhuǎn)型為多業(yè)務(wù)平衡發(fā)展型企業(yè)。 借助于突出的專業(yè)能力、合理的市場(chǎng)布局以及優(yōu)質(zhì)的客戶資源和項(xiàng)目儲(chǔ)備，百強(qiáng)企業(yè)成功抓住市場(chǎng) 調(diào)整期蘊(yùn)涵的機(jī)遇， 并 為企業(yè)未來的轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)行了前瞻性 的戰(zhàn)略布局。 特別聲明： 本研究報(bào)告版權(quán)屬于中國房地產(chǎn) TOP10 研究組所有，未經(jīng)書面許可任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得以任何形式斷章取義、修改、復(fù)制、刊登；報(bào)告內(nèi)容僅供內(nèi)部參考，研究組對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負(fù)責(zé)。 “主業(yè) +輔業(yè)” 模式企業(yè) ：規(guī)模較 大的企業(yè)，在市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，將更加傾向發(fā)展 成 為多第 頁 16 業(yè)務(wù)平衡發(fā)展型企業(yè) ； 另外，在存量房市場(chǎng)空間巨大的情況下，部分企業(yè)也可能削減其他業(yè)務(wù)規(guī)模，逐漸專注于經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型成為經(jīng)紀(jì)企業(yè)。隨著我國城市化率繼續(xù)提升并最終達(dá)到平穩(wěn)水平，存量房規(guī)模將不斷擴(kuò)大，二手房經(jīng)紀(jì)企業(yè)在房地產(chǎn)流通市場(chǎng)的地位將日益提升，并最終占據(jù)房地產(chǎn)流通服務(wù)的主導(dǎo)地位。 （ 2）二手房經(jīng)紀(jì)企業(yè)適時(shí)布局上游業(yè)務(wù)，一手物業(yè)代理快速發(fā)展 當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，開發(fā)企業(yè) 希望 通過 更多的銷售渠道，盡快 實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目 資金回流，緩解當(dāng)前 資金壓力 ， 由此 對(duì)擁有豐富客戶資源和門店渠道的二手房經(jīng)紀(jì)企業(yè)參與一手物業(yè)銷售具有 較強(qiáng) 的愿望。雖