【正文】 開發(fā)過程中，不宜過分渲染人工痕跡，應(yīng)更強(qiáng)調(diào)與自然相融合，無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、園林布置都不要人為破壞地態(tài)地貌，保持自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一，尤其值得注意的是立面色調(diào)不宜過于鮮明，而打破視覺景觀的平衡。 *****高爾夫國際度假山莊項(xiàng)目核心主題策劃 4 二、 營銷核心思想策劃 1. 高爾夫度假文化的推廣和鮮明訴求。 2. 我們的核心競(jìng)爭力在哪兒？ （ 1） 價(jià)格優(yōu)勢(shì) —— 比 ***的價(jià)格更低（ 7000 vs 13000）； （ 2） 設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) —— 建筑群體高低錯(cuò)落，層疊有致，自 然與建筑的美學(xué)結(jié)合； （ 3） 管理優(yōu)勢(shì) —— 引進(jìn)星級(jí)酒店式物業(yè)管理模式，盡顯業(yè)主尊貴； （ 4） 文化優(yōu)勢(shì) —— 具有森林公園旅游、度假與高爾夫品質(zhì)的生活文化； （ 5） 環(huán)境優(yōu)勢(shì) —— 同 ***相比，更具自然特色，緊靠 ***觀瀾高爾夫球場(chǎng)， 盡享森林公園山水豪情，自然的登山旅游資源，青山綠水，果嶺飄香的超凡生活環(huán)境； （ 6） 綜合優(yōu)勢(shì) —— 比 ***花園更具競(jìng)爭力：環(huán)境上森林公園與高爾夫的有利結(jié) 合、自身主題山水環(huán)境的規(guī)劃，設(shè)計(jì)上公寓、別墅部分以度假模式設(shè)計(jì)，管理上酒店式物業(yè)管理更迎合業(yè)主的生活需求。因此，這一概念一經(jīng)提出，業(yè)界，尤其在建筑界和房地產(chǎn)界，得到廣泛響應(yīng)。 （ 4） “戴帽”與“嫁接”。 （ 1） 成立“ 高爾夫假日會(huì) ”作滲透式宣傳： （ 2） 項(xiàng)目營銷過程中，通過諸多各種形式的活動(dòng)，使各目標(biāo)客戶逐步靠攏，待時(shí)機(jī)成熟，本項(xiàng)目有一定認(rèn)知度之后，再成立“高爾夫假日會(huì)”。 （ 8） 以房展會(huì)和大型高爾夫或大型休閑活動(dòng)為場(chǎng)所，把握時(shí)機(jī)打攻堅(jiān)戰(zhàn)。 2. 傳播感念 山水悠閑 度假生活 寄高爾夫 生活所在 核 心傳播感念 休閑度假生活 支持點(diǎn) 自然山、水、風(fēng) 廣域的森林公園 獨(dú)特的園林景觀 高爾夫高尚 文化生活 *****高爾夫國際度假山莊項(xiàng)目核心主題策劃 9 3. 傳播渠道 4. 推廣目標(biāo)（模擬時(shí)間） 蓄勢(shì)鋪 墊期 形象樹 立期 形象豐 滿期 強(qiáng)勢(shì)銷 售期 收尾清 盤期 持續(xù)銷 售期期 通過概念炒作吸引目標(biāo)受眾關(guān)注，積累客戶資源。訴求內(nèi)容： ? 主題廣告語：玩山、玩水、玩高爾夫 ? 項(xiàng)目定位：高爾夫國際度假山莊 ? 形象畫面主題：高爾夫生活品質(zhì) ? 戶型特征：別墅， TOWNHOUSE 和公寓 ? 項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)包裝 要點(diǎn)：廣闊的山水和度假山莊的建筑特色是本項(xiàng)目的最大特征，可以利用圍墻將山的廣博、水的靈秀充分的展現(xiàn)。在裝飾擺設(shè)上，體現(xiàn)出都市自然的時(shí)尚個(gè)性，同時(shí)將“玩山，玩水，玩高爾夫”延續(xù)到樣板房中講述，完全煽動(dòng)參觀客戶情緒，促使其產(chǎn)生購買欲。 3. 自生態(tài)社區(qū)“觀山、觀水、觀天下”帶給市場(chǎng)的是 …… （ 1） 目標(biāo)定位面向“玩山、玩水、玩高爾夫”的目標(biāo)群體； （ 2） 市場(chǎng)中強(qiáng)勢(shì)品牌的推出； （ 3） “高爾夫假日會(huì)” （ 4） 因風(fēng)格高雅，展于本項(xiàng)目建筑風(fēng)格，增加建筑文化價(jià)值，以求加深目標(biāo)客戶入住后的一種尊貴感； （ 5） 通過專家對(duì)樓盤綜合評(píng)判，增加本項(xiàng)目的說服力和感染力 ，從周邊環(huán)境及配套、地理位置、周邊景觀、市政配套、小區(qū)整體素質(zhì)、樓盤素質(zhì)、建筑風(fēng)格、立面建筑布局和空間規(guī)劃；整體的環(huán)境藝術(shù)規(guī)劃；戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)內(nèi)配套等等。 6. “山水相約”系列推廣活動(dòng) 在深圳、香港、 ***等地組織客戶參觀考察本項(xiàng)目，觀察反饋聽取意見，緊貼報(bào)道。 （ 3） 會(huì)議接待群體：珠三角，尤其是深圳、 ***，是一個(gè)外向型的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，商務(wù)活動(dòng)是最為頻繁的日常經(jīng)營、活動(dòng)之一，因此會(huì)議接 待、商務(wù)會(huì)聚成為地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的重要內(nèi)容。 （ 2） 香港各大工會(huì)、團(tuán)體聯(lián)合推廣 通過香港紀(jì)律部隊(duì)內(nèi)部認(rèn)購（ 40%）盡快回籠資金。 *****高爾夫國際度假山莊項(xiàng)目核心主題策劃 23 3. 外銷初步推廣策略 根據(jù)本項(xiàng)目之市場(chǎng)定位及外銷目標(biāo)客戶定位，建議本項(xiàng)目在香港推廣時(shí)實(shí)行“低成本，高綠化率”的推廣策略，并根據(jù)港人在深置業(yè)時(shí)多選購現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓的特點(diǎn)，將香港推廣期安排在取得預(yù)售許可證后的強(qiáng)銷期，推廣思路如下： 推廣思路 ： 以生態(tài)、自然、人文環(huán)境的充分高爾夫休閑、度假、旅游為主推廣概念；以投資及養(yǎng)老為推廣概念；將推廣線路相融合分期分階段推廣。高爾夫的種種特點(diǎn)使它成為一種講求文化含量的競(jìng)技與娛樂，從而造就了高爾夫文化?！爸槿遣灰钩恰?、“燈光高爾夫球場(chǎng)”、“銀城酒店（五星級(jí)）”等，是 ***如今輝煌的見證。 報(bào)紙廣告： ? 借鑒思路二之報(bào)紙安排 活動(dòng)促銷： ? 如思路一所列舉的活動(dòng) ? 在香港 舉行展銷，可選擇下列酒店： 尖沙咀區(qū)：凱悅酒店、喜來登酒店、金城假日酒店、美麗華酒店；旺 角 區(qū)：雅蘭酒店等 。 *****高爾夫國際度假山莊項(xiàng)目核心主題策劃 26 （ 2） 推廣思路之二 —— 建立概念炒做體系 主題表現(xiàn)脈絡(luò)：倡導(dǎo)一種綠色、自然的生態(tài)度假生活模式； 引導(dǎo)產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的消費(fèi)觀念； 媒介組合策略：軟文炒做＋名人訪談＋客戶訪談 媒介組合方式： 軟文炒做： 主選香港的報(bào)紙媒體 發(fā)布頻次可依廣告費(fèi)預(yù)算而定。 釣魚是一種 休閑戶外活動(dòng)， 在中國已有很長 的歷史，古有云： “賞畫的絢麗，吟詩的飄逸，弈棋的睿智，游覽的曠達(dá) ”， 是一種寄情山水的情懷，是一種不為名利的淡泊，是一種對(duì)時(shí)世的領(lǐng)悟。 本項(xiàng)目可以利用森林公園的天然旅游資源優(yōu)勢(shì)，組織森林公園的旅游活動(dòng)，如：登山活動(dòng)。 （ 3） 展銷會(huì)促銷活動(dòng) 將于不同的銷售階段建議并以不同形式的展銷地及促銷活動(dòng)。首選是這類群體規(guī)模龐大，平均每次聚會(huì)的人次較多，無論是企業(yè)活動(dòng)中、會(huì)議，都必須有一定人數(shù)的支撐。 7. “高爾夫假日會(huì)”環(huán)境推介 —— 專家研計(jì)會(huì) 組織互不干涉專家學(xué)者，對(duì)本項(xiàng)目的人文、環(huán)境、發(fā)展前景進(jìn)行研討； 將會(huì)議信息、觀點(diǎn)通過媒體在“三地”進(jìn)行炒作。