【正文】 ? 探討解決各種銷售中遇到的管理 問題等 ? 通常我司會在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護(hù)售樓處安全 外，我們配合銷售人員適時的向求購或有來訪人員進(jìn)行房產(chǎn)介紹。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ? 寬帶接入和上網(wǎng)方式等 的購臵應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。 ? 個別單元門廳設(shè)計會過于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計問題易造成日后一次裝修或改建時主要拆除對象。 i）服務(wù)效率 —— 快速 服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時限。 e）服務(wù)方式 —— 靈活 物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為用『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?z 在按物業(yè)類別提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。 項目名稱：綠地世紀(jì)城 世紀(jì)同樂 發(fā)展商： 上海綠地新龍基地置業(yè)有限公司 地 址： 上海市普陀區(qū)曹楊路 353弄 項目特色： 三十萬平方米高層住宅、市中心三萬多平方米的生態(tài)大花園，六萬平方米社區(qū)購物中心，雙語幼兒園，體現(xiàn)高尚品位生活。 z 物業(yè)董事長張鑫國，副董事長、總經(jīng)理張一民，副總經(jīng)理王振太，在此致意各房產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主委員會和社會各界人士，祈望合作，共圖發(fā)展； z 將給您帶來欣喜。是中國物業(yè)協(xié)會、上海市物業(yè)協(xié)會理事 單位 。為后期的物業(yè)管理打下扎實的基礎(chǔ)。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 前 言 首先感謝綠景綠景房產(chǎn)開發(fā)公司對我公司的信任，我公司對本次合作機(jī)會非常重視，將全力以赴，力爭把握住這次機(jī)遇，希望能夠充分展示上海 z 物業(yè)管理發(fā)展有限公司在綠景的形象。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 摘 要 根據(jù)綠景小區(qū)的建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、詳細(xì)物業(yè)管理服務(wù)需求分析、綠景綠景房產(chǎn)開發(fā)公司對本項目物業(yè)管理的要求，我公司為綠景小區(qū)項目提供一站式專業(yè)無憂物業(yè)管理服務(wù)，著重于管理服務(wù)的每一個細(xì)節(jié)，滿足廣大業(yè)主的各種需求，以上海發(fā)達(dá)地區(qū)卓越的物業(yè)管理理念、先進(jìn)的物業(yè)管理方式創(chuàng)造“安全、整潔、舒適、文明、”的居住環(huán)境?！簩W(xué)習(xí)改變?nèi)松? z 物業(yè)現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理項目包括寫字樓、居住小區(qū)、大型工業(yè)廠區(qū)、綜合商務(wù)樓宇等，有較長時間 的管理經(jīng)驗積累，從中總結(jié)出了大量優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗，管理的物業(yè)類型眾多，我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進(jìn)行合作，開設(shè)了分公司。在物業(yè)交付使用后，委派有高檔物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)經(jīng)理，駐場負(fù)責(zé)該物業(yè)的日常管理。并已 通過 英國 皇家 SGS 公 司審 核認(rèn) 證取得SIO9001〃 2020 質(zhì)量管理認(rèn)證。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? a） 服務(wù)態(tài)度 —— 熱情 物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當(dāng)。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。在“時間就是金錢，效率就是生命”的時間價值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時間，而且能為用戶帶來 利益， z 將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時間，提高服務(wù)效率。這樣即會增 加物業(yè)日后管理時建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資成本。 ? 其他建議略。同時還會積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會上人的安全保衛(wèi)工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ? 購臵各種設(shè)備、工具和維修用品等 制定各種規(guī)章制度 我司還將綜合國內(nèi)同類物業(yè)之管理經(jīng)驗，根據(jù)金利達(dá)花園之特點(diǎn)，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下： ? 住戶手冊 ? 辦公室管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度 ? 清潔和滅蟲標(biāo)準(zhǔn)及停車場管理制度 ? 物業(yè)驗收規(guī)程及治字和消防管理制度 ? 二次裝修管理制度及表格表式 ? 人事、行政、和財務(wù)管理制度 ? 會所管理和有償服務(wù)制度 ? 緊急事件的處理程序 ? 投述的處理程序等 完成員工入職培訓(xùn) 為保證金利達(dá)花園的服務(wù)水準(zhǔn)，我司亦會對所有員工，更針對性的根據(jù)他 們的不同工種進(jìn)行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。 在“服務(wù)”中，我們亦會提高人與人間“溝通”效率。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。所以，對 z 來說，安全管理就是我司的最根本的工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 司將嚴(yán)格按國家優(yōu)秀小區(qū)評比要求，對小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，并對所 有使用人群加以宣傳，以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護(hù)，使之生命力更長久，我司之設(shè)施長效管理更全面。 業(yè)務(wù)接待 熱情主動，辦事公道； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 四、物業(yè)管理籌備工作的內(nèi)容 （ 1） 確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) z 根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗，針對項目實際情況，以各時間段和各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實際的測算，為發(fā)展商確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。此外， z 還將免費(fèi)提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件，以隨時保持與總部的聯(lián)系。 （ 8）制訂物業(yè)管理的各項規(guī)章制度 z 將根據(jù)物業(yè)的實際情況，結(jié)合國家和有關(guān)物業(yè)法規(guī)，提供合適的管理公約文本，供發(fā)展商制訂正式的《物業(yè)管理公約 》 。 A、政府有關(guān)職能部門驗收 政府有關(guān)職能部門對物業(yè)驗收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對物業(yè)進(jìn)行驗收，具體的驗收程序為：施工單位備妥物業(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報告，并填寫驗收申請表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗收；政府有關(guān)職能部門初驗樓宇，返回整改項目清 單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗收通過的文件或證明。物業(yè)管 理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施『學(xué)習(xí)改變?nèi)松飿I(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改。綠化驗收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時補(bǔ)種壞死的苗木，惟物業(yè)管理處需保護(hù)綠化不受人為損壞。 A、采用人防加技防的總體防范思路 根據(jù) z 人防加技防的總體思路，該項目 的周界由紅外線報警系統(tǒng)加閉路電視系統(tǒng)保障，小區(qū)內(nèi)各道路及路口以及出入口有閉路電視系統(tǒng)監(jiān)控，可視對講門禁系統(tǒng)防范；同時用電子巡更系統(tǒng)監(jiān)督日常的人力巡視；小區(qū)的主、次出入口用人力和閉路電視系統(tǒng)共同管理。 （ 4） 物業(yè)的清潔、滅蟲和綠化管理 做好小區(qū)的清潔、滅蟲和綠化工作，使整個小區(qū)保持一個舒適溫馨的生活環(huán)境，是衡量物業(yè)生態(tài)化管理的一個重要一環(huán)。包括定期的澆水、施肥、及時翻土、修剪、滅蟲、除病、栽種、補(bǔ)種合適的苗木和及時清理殘枝和綠地內(nèi)的垃圾等。 C、做好節(jié)日布臵 z 結(jié)合小區(qū)內(nèi)場地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計劃地做好節(jié)日布臵工作，張燈結(jié)彩、渲染節(jié)日氣氛，營造舒適的生活環(huán)境。閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)設(shè)有長時間錄像機(jī)，按國家有關(guān)規(guī)定，將畫面保留一定的時間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機(jī)關(guān)追查疑犯。 （ 7） 房屋及公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 房屋及公用設(shè)備設(shè)施長期保持完好 的狀態(tài)，對物業(yè)的保值升值意義重大， z 將制定短、中及長期工程設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計劃，并及時完成各項維護(hù)保養(yǎng)工作，通過制定相關(guān)的管理制度進(jìn)行落實，經(jīng)常性地對員工進(jìn)行各種技術(shù)培訓(xùn)，努力培養(yǎng)具有一專多能的技術(shù)人員。 C、維修養(yǎng)護(hù)主要工作內(nèi)容和范圍 主要工作 范 圍 內(nèi) 容 經(jīng)常性工作 公共區(qū)域、公共設(shè)施、機(jī)房及管道 巡視、操作、調(diào)試、記錄 計劃性工作 公共區(qū)域、設(shè)施、客戶收樓、裝修、入 保修監(jiān)督 、養(yǎng)護(hù)、更新、『學(xué)習(xí)改變?nèi)松芾矸街挥袕拈L期計劃角度去落實各項工作，才能將物業(yè)當(dāng)作一種產(chǎn)業(yè)不落實預(yù)防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設(shè)法節(jié)約能耗、制定科學(xué)的維護(hù)計劃、精心養(yǎng)護(hù)設(shè)施設(shè)備、努力培育小區(qū)自然生態(tài)環(huán)境、持久有效的高標(biāo)準(zhǔn)管理和良好的服務(wù)、有交的成本控制和物資管理等。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 六、物業(yè)管理收支預(yù)算案 物業(yè)管理預(yù)算案，不僅 將成為確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，而且將起到指導(dǎo)物業(yè)正常運(yùn)作的作用。 z 為綠景小區(qū)提供的駐場全權(quán)委托管理的物業(yè)管理服務(wù)，我公司為能夠打開湖北內(nèi)陸綠景的市場 ,愿意和綠景綠景公司一道做個市場先鋒 ,為進(jìn)行長期合作的考慮 ,綠景項目不做利潤要求以表示我公司進(jìn)入綠景開展二線品牌的誠意。明細(xì)列表如下： 物品購臵（ 1 次性） 行政辦公用品 元 保安用品 元 工程維修 元 保潔用品 元 其 他 元 共 元 服裝費(fèi) (1 次性按兩年攤銷 ) 管理人員 元 保安人員 元 工程人員 元 環(huán)保人員 元 共 元 前期人員招聘、培訓(xùn)費(fèi)用 元 前期入住手冊資料印制 元 物品消耗（運(yùn)行消耗） 元 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松簩W(xué)習(xí)改變?nèi)松?z 物業(yè)以上述內(nèi)容承諾將盡心盡 力為開發(fā)商和所有業(yè)主服務(wù)， z 物業(yè)愿為綠景小區(qū)的發(fā)展計劃的實施和實現(xiàn)做出貢獻(xiàn)。在前期介入中，物業(yè)管理費(fèi)收繳率低的情況下，出現(xiàn)虧損的部分由開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼。 7 道路完好及使用率 90% 99% 落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確人道路完好、暢通。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松话阍O(shè)備應(yīng)急維修程序： 程序 工 作 備注 獲知故障 接到報告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反 映或報警 做好記 錄 趕赴現(xiàn)場 當(dāng)班人員迅速趕赴現(xiàn)場，判斷故障類型和嚴(yán)重程度， 向領(lǐng)導(dǎo)報告 屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商 應(yīng)急處理 采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶 拍照取證，以便向保險公司索陪 維修更換 查清原因，進(jìn)行維修，無法維修的設(shè)備或零件，進(jìn) 行更換 盡量減少對客戶的影響 恢復(fù)使用 維修完畢，通知相關(guān)的客戶，向客戶說明原因，向 客戶致欠 影響客戶，應(yīng)盡力予以 解決 記錄報告 撰寫特別事件報告，詳細(xì)記錄時間、地點(diǎn)、事故、 原因、損失金額、客戶投述情況等 必要時向保險公司索賠 E、日常報修維修程序 z 將進(jìn)一步完善客戶日常報修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問題，及時完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活。巡回檢查的方式包括：定時巡視、季節(jié)性巡視、『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?z 的管理模式，分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、車庫『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?z 的技術(shù)力量和管理能力，一定能使發(fā)展商投巨資建設(shè)的智能化設(shè)施設(shè)備，在日常管理中發(fā)揮其應(yīng)用的作用。 A、建立社區(qū)信息平臺 z 將指導(dǎo)和協(xié)助物業(yè)管理建立英特網(wǎng)信息平臺，鼓勵小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括：金利達(dá)花園最新動態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問與答、物業(yè)服務(wù)指南、最新物業(yè)管理動態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)、物管處人員介紹、小區(qū)文化活動公告、二次裝修介紹、家庭生活小常識『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? A、清潔標(biāo)準(zhǔn) z 根據(jù)金利達(dá)花園的情況，健全各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施，建立小區(qū)的垃圾上門收集制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池；公共區(qū)域不見積水、不見積土、不見雜物、沒 有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車場（庫 ） 、上道和建筑物內(nèi)外保持干凈，小區(qū)的綠地中沒有垃圾和殘枝。實行定崗和機(jī)動巡邏相結(jié)合的管理模式，實行出入口 24 小時封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進(jìn)行機(jī)動巡邏，確保小區(qū)一方平安。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗收交接日開始起計，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)保養(yǎng)責(zé)任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急召喚時間；發(fā)展商支付工程尾款，需經(jīng)管理公司會簽；對業(yè)戶入住時間與物業(yè)竣工時間有差異的質(zhì)保維修，發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。驗收時需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。 G、各種機(jī)房和設(shè)備的驗收及交接 各種機(jī)房驗收 應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機(jī)房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。做成功物業(yè)管理