開發(fā)項目前期投資分析(1)(完整版)
【正文】 建筑面積㎡ 建 安 工 程 費 直接用于工程建設(shè)的總成本費用。 公共配套設(shè)施費 項目 單價（元 /㎡ ） 計算單位 幼兒園 850 建筑面積 中小學(xué) 900 建筑面積 衛(wèi)生站 600 建筑面積 肉菜市場 600 建筑面積 停車場 1200 建筑面積 文化活動中心 1000 建筑面積 變電站 500 建筑面積 垃圾集散點 300 建筑面積 例如： 包括備用金、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程的費用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費用。 為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用（匯兌損失等）。 城市維護(hù)建設(shè)稅： 對在我國境內(nèi)既享用城鎮(zhèn)公用設(shè)施，又有經(jīng)營收入的單位和個人征收的一種稅。 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費一覽表 序號 類別 計算依據(jù) 1 營業(yè)稅 銷售收入 5% 2 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅 7% 3 教育費附加 營業(yè)稅 3% 4 防洪工程維護(hù)費 銷售收入 % 5 印花稅 銷售收入 % 6 交易管理費 銷售收入 % 合計 銷售收入 % 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)匯總?cè)缦拢? 土地增值稅 以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。 土地增值稅適用稅率和速算扣除率 級距 增值率 稅率 速算扣除率 1 增值率 50%以下部分 30% 0 2 超過 50%至 100%部分 40% 5% 3 超過 100%至 200%部分 50% 15% 4 超過 200%部分 60% 35% 備注 增值率 =房地產(chǎn)增值額 /扣除項目金額 企業(yè)所得稅 對在我國境內(nèi)實行獨立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或組織的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 FIRR＞ i（貸款利率），同時 FIRR ≥ i c（基準(zhǔn)收益率），財務(wù)上可行。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的說明： 各種產(chǎn)品的總體均價和各年（期）均價； 費用的測算（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用）； 地價與地塊的容積率說明； 成本（項目投入明細(xì)）； 利潤測算（核心指標(biāo)、參考指標(biāo)）。 風(fēng)險分析： 盈虧平衡分析； 敏感性分析； 定性分析。 EXCEL函數(shù)的引用 投資回收期 投資回收期： 項目凈收益抵償全部投資所需的時間 ， 分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期 ， 一般根據(jù)現(xiàn)金流量表求得 。 靜態(tài)評價指標(biāo)： 在進(jìn)行評價指標(biāo)計算時，不考慮資金的時間價值，只計現(xiàn)金流量的絕對值，如常用的投資利潤率、投資利稅率、投資回收期等； 動態(tài)評價指標(biāo)： 在進(jìn)行評價指標(biāo)計算時，考慮了資金的時間價值，即不僅計算現(xiàn)金流量的絕對值，還計算因現(xiàn)金流量發(fā)生時點不同而產(chǎn)生的時間價值，如常用的財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等 靜態(tài)盈利性評價指標(biāo) 總投資利潤率 一般是指項目生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的利潤總額與項目總投資的比率。 因城市市政規(guī)劃、國家重點項目建設(shè)的需要而被政府征用的房地產(chǎn)免稅。 教育費附加： 為加快發(fā)展地方教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)營資金來源而征收的一種稅。 財務(wù)費用 中國人民銀行人民幣貸款利率表 項目 年利率（ %） 1 短期借款 6個月以下 6個月～ 1年（含 1年） 2 中長期借款 1～ 3年（含 3年） 3～ 5年（含 5年） 5年以上 序號 項 目 計算依據(jù) 單
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