【正文】 ?????????????????? 40 制度與檔案的建立與管理 ??????????????????????????? 49 房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) ??????????????????????????? 56 機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理 ?????????? ???????????????????? 59 安全管理 ?????????????????????????????????? 62 清潔管理 ?????????????????????????????????? 64 1食堂管理 ?????? ???????????????????????????? 70 1大廳接待及會(huì)務(wù)服務(wù)管理 ??????????????????????????? 71 1物資裝備 ?????????????????????????????????? 75 1 相關(guān)應(yīng)急預(yù)案 ?? ?? ???????????????????????????? 76 三、相關(guān)服務(wù)計(jì)劃 ???????????????????????????????? 86 四、各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾 ????????????????????????????? 90 五、其他說明 ????????????????????????????????? 91 節(jié)能增值服務(wù) ????????????????????????????? 91 質(zhì)量管理改進(jìn)方法 ?????????????????????????????? 92 結(jié)束語??? ??????????????????????????????? 93 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè)物業(yè)管理的特性是服務(wù)經(jīng)營，對物業(yè)這種特殊商品提供服務(wù)及勞務(wù)。 我們的指導(dǎo)思想： 樹政府形象 ———積極 為機(jī)關(guān)服務(wù) ———努力 創(chuàng)企業(yè)品牌 ———奉獻(xiàn) 我們的企業(yè)精神： 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè) 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè) 法定代表人（簽字或蓋章）： （投 標(biāo)單位公章） 年 月 日 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè)長期以來，公司以科學(xué)的管理為 各類業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)完善及時(shí)的服務(wù)。 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè)尤其是在會(huì)議期間、加班期間 更要充分作好與之相關(guān)的后勤保障工作。因此我們將選擇綜合素質(zhì)高，技術(shù)水平高，管理能力強(qiáng)的員工參與對辦公大樓物業(yè)的管理。接管第一年，管理維修人員持證上崗率達(dá)到 100%，使員工在服務(wù)觀念、專業(yè)技能和基礎(chǔ)知識方面夯實(shí)基 礎(chǔ)。人防、物防、技防三位一體，固定崗，巡 邏查點(diǎn)，監(jiān)控值班相結(jié)合，以完善、科學(xué)、到位的安全防范體系，保證區(qū) 檢察院辦公大樓良好的辦公秩序和安全。 第二章 質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式 第一節(jié) 質(zhì)量管理目標(biāo) 一、質(zhì)量管理目標(biāo) 自寧夏回族自治區(qū)人民 全面 接管 后， 兩 年內(nèi)達(dá)到物業(yè)管理 “市優(yōu) ”標(biāo)準(zhǔn)，使其成為物業(yè)管理精品的典范。 寧夏回族自治區(qū) 人民檢察院物業(yè)項(xiàng)目部內(nèi)部組織系統(tǒng) 檢察院后勤中心 銘晨物業(yè)管理公司 市物業(yè)行政 部門 物業(yè)項(xiàng)目部 監(jiān)督 合同 指導(dǎo) 監(jiān)督 指導(dǎo) 監(jiān)督 管理 監(jiān)督機(jī)構(gòu) 責(zé)任機(jī)構(gòu) 執(zhí)行機(jī)構(gòu) 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè)集計(jì)劃、組織、控制于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位。人 3 人 12月 43200 維修水暖工資 1200 元 /月真誠為您服務(wù) 銘晨物業(yè) 21 第二部分 技 術(shù) 文 件 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè)配備有 經(jīng)驗(yàn)、有知識、有技術(shù)，懂管理和具有高度服務(wù)意識的各類專業(yè)人員，建立一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。突出客戶服務(wù)中心的客戶服務(wù)職能，整個(gè)服務(wù)中心的秩序維護(hù)、保潔、工程、客戶服務(wù)等各部門及崗位都必須圍繞客戶服務(wù)為 “主線” ，展開相關(guān)的服務(wù)與管理工作，把為業(yè)主（客戶）服務(wù)提升到物業(yè)服務(wù)中心運(yùn)作的核心位置。真正實(shí)現(xiàn)寧夏回族自治區(qū) 人民 檢察院物業(yè)的“一體化管理”。 培訓(xùn)目 標(biāo) 目標(biāo)就是要通過全方位、全過程，全員的培訓(xùn)，把公司員工培養(yǎng)成一支文化素質(zhì)高， 服務(wù)意識強(qiáng)，業(yè)務(wù)技能精的物業(yè)管理隊(duì)伍。真誠為您服務(wù) 銘晨物業(yè) 27 接管前培訓(xùn)計(jì)劃 序號 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 培訓(xùn)時(shí)間 授課人 參加人員 培訓(xùn)方式 考核方式 培 訓(xùn) 目 標(biāo) 一 寧夏市人民檢察院的基本概況，大廈物業(yè)管理的基本情況。 五 安全護(hù)衛(wèi)、車輛管理基本技能和軍體素質(zhì)訓(xùn)練。 兩天 公司專業(yè)技術(shù)人員 管理維修人員 現(xiàn)場實(shí)地培訓(xùn)實(shí)際操作 考核 適應(yīng)大樓現(xiàn)代化、國際化設(shè)施設(shè)備的條件要求，準(zhǔn)確掌握智能化設(shè)備的操作原理及操作規(guī)程。 七天 外聘 全體人員 現(xiàn)場實(shí)際模擬演練 現(xiàn)場考 核 掌握應(yīng)急事件的臨場處理能力。真誠為您服務(wù) 銘晨物業(yè) 29 四、培訓(xùn)后的跟查及評核工作 員工經(jīng)過培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的部門要驗(yàn)證培訓(xùn)效果，即在員工的實(shí)際工作中進(jìn)行檢查，該員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，對不按要 求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。 大廈建筑及各類設(shè)施修繕檔案資料的管理。 維修人員應(yīng)在接到維修通知單 1 5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，做到“零修及時(shí)寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè) 維修項(xiàng)目回訪率 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：保證維修項(xiàng)目回訪率 100% 測定方法： 維修項(xiàng)目回訪數(shù) 維修項(xiàng)目回訪率 = 100% 維修項(xiàng)目總數(shù) 實(shí)施措施： 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè) 抄水、電、煤氣表底數(shù)，輸入電腦備案。 三、專業(yè)人員的配備 機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的管理，是一項(xiàng)在結(jié)構(gòu)上與技術(shù)上要求極其復(fù)雜的特殊工種，必須由一批高素質(zhì)的技術(shù)力量來完成，因此，各專業(yè)部門所配備的人員需具有專業(yè)資質(zhì)，持證上崗。 一、供電運(yùn)行管理 電氣工程師（機(jī)電）應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)資料要求，合理制定出《供電設(shè)備設(shè)施的周期性計(jì)劃》及相應(yīng)的操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。災(zāi)情過后，應(yīng)對供電系統(tǒng)全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。真誠為您服務(wù) 銘晨物業(yè) 39 二、電梯日常運(yùn)行管理 電氣工程師 (電梯 )應(yīng)根據(jù)大樓的業(yè)務(wù)需求，確定每臺電梯開關(guān)梯時(shí)間，并形成《電梯運(yùn)行時(shí)間表》，制成告示牌，置于醒目位置。 電梯中、大修理工作由電梯維修保養(yǎng)單位根據(jù)電梯狀況提出書面申請，報(bào)電氣工程師（電梯）和業(yè)主審查，批準(zhǔn) 后，由電梯維修保養(yǎng)單位組織施工。 電梯救援工作需由兩人以上進(jìn)行。 實(shí)行 24 小時(shí)值班制度。 五、供水系統(tǒng)應(yīng)急處理措施 遇有事故，及時(shí)搶修，限水、停水 24 小時(shí)前通知用戶。 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè) “系統(tǒng)的觀點(diǎn)”，即將計(jì)劃看成一個(gè)系統(tǒng)，其運(yùn)作模型如下： “數(shù)學(xué)的方法”，即認(rèn)為企業(yè)和組織的各種活動(dòng)總伴隨著相應(yīng)的數(shù)據(jù)和信息，計(jì)劃、組織、控制、決策等無一不是在對信息進(jìn)行反饋和處理。智能化系統(tǒng)的應(yīng)用必將給大樓的物業(yè)管理帶來一個(gè)質(zhì)的飛躍，它將導(dǎo)致管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式的變革。 根據(jù)寧夏回族自治區(qū)高級檢察院智能化系統(tǒng)的特點(diǎn)，對大樓智能化系統(tǒng)管理的設(shè)想是： 以現(xiàn)代化的管理方式為主，以完善的管理制度為輔，建立一種科學(xué)的管理模式； 以日常維護(hù)、定期保養(yǎng)為主，以后援技術(shù)支持的保障為輔，制定一套嚴(yán)格的管理措施； 以專業(yè)人員的技術(shù)優(yōu)勢為主，以專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)為輔，培養(yǎng)一支“一專多能”的專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍。知識的更新與知識的相互滲透，要求專業(yè)技術(shù)人員，不僅要在本專業(yè)有精通的專業(yè)知識，而且，必須具備相關(guān)的專業(yè)知識，成。為達(dá)到我們的管理目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)我們的管理設(shè)想，我們不僅要用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行管理，而且，要建立一套完善的管理制度，同時(shí)，培養(yǎng)一支“一專多能”的專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍。 我們對大樓智能化系統(tǒng)的管理目標(biāo)是：兩個(gè)要求、三項(xiàng)服務(wù)功能、四個(gè)管理目標(biāo)。 計(jì)劃提出 計(jì)劃實(shí)施 計(jì)劃的調(diào)整 管理指令 目標(biāo) 比較 檢測 反饋 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè) 通知清潔、保潔 人員清理現(xiàn)場積水，檢查受影響范圍，通知受影響單位。若不能制止時(shí)立即通知有關(guān)部門尋求增援。 三、給排水系 統(tǒng)的維修保養(yǎng) 制定科學(xué)合理的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。 做好電梯困人記錄。真誠為您服務(wù) 銘晨物業(yè) 40 五、電梯質(zhì)量 檢查 電氣工程師（電梯）至少每季度對所有電梯保養(yǎng)質(zhì)量及安全性能進(jìn)行檢察，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。 電梯操作員應(yīng)按照《電梯日常運(yùn)行操作規(guī)程》操作，按時(shí)開關(guān)梯，做好電梯清潔衛(wèi)生工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告電氣工程師 (電梯 )。事后必須對供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查確定無故障方可恢復(fù)供電，并做好記錄。 運(yùn)行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過程中必須嚴(yán)格按照供電系統(tǒng)《高、低壓配電安全操作規(guī)程》進(jìn)行，并嚴(yán)格執(zhí)行《工作票》、 《操作票》制度，牢固樹立“安全第一”的思想，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。 運(yùn)行值班人員負(fù)責(zé)各系統(tǒng)所轄設(shè)備，設(shè)施的運(yùn)行操作及日常巡視檢查工作，并做好每天的運(yùn)行記錄，運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知有關(guān)人員進(jìn)行處理。 填報(bào)書面移交手續(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件，接管、進(jìn)住。 回訪方式主要是書面征集問卷調(diào)查等形式。 根據(jù)大樓的使用功能和特點(diǎn)，設(shè)置材料、工器具倉庫，保證維修材料及時(shí)到位。真誠為您服務(wù) 銘晨物業(yè) 30 三、建筑、修繕管理內(nèi)容 對大樓建筑 、修繕管理采取的措施是“一個(gè)方針，兩個(gè)原則”，即“管養(yǎng)合一”的方針，“計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)、適用”，“應(yīng)修盡修，全面保養(yǎng)”的原則。 第五章 管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 第一節(jié) 房屋管理維護(hù) 加強(qiáng)對寧夏回族自治區(qū)高級檢察院建筑外觀、修繕管理，保持建筑物及周圍環(huán)境達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并不斷滿足和超越用戶合理的期望，充分發(fā)揮其使用功能： 一、建筑、修繕分類 計(jì)劃性保養(yǎng) 對大樓建筑物的預(yù)測 并根據(jù)日常檢查記錄制定出年度保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。 二天 外聘 全體管理人員 集中授課 現(xiàn)場考核 提高服務(wù)質(zhì)量水平，提高各類人員的綜合素質(zhì)。 一天 內(nèi)部師資 全體人員 集中授課 考核 掌握接管程序及方案，為順利交接作準(zhǔn)備。 四天 內(nèi)部師資 護(hù)衛(wèi)員， 車管員 集中授課 考核 全面掌握在大 樓的安全護(hù)衛(wèi)、車輛管理工作的基本要求，準(zhǔn)備把握。 二 大廈物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)；物業(yè)管理的政策、法律、法規(guī)。真誠為您服務(wù) 銘晨物業(yè) 26 的需求，制定出共同科目的全員培訓(xùn)計(jì)劃并實(shí)施。 文化專業(yè)素質(zhì)方面：接受物業(yè)管理的專業(yè)訓(xùn)練，掌握本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會(huì)和專業(yè)技術(shù)。長期以來，物業(yè)企業(yè)始終把對員工的培訓(xùn)工作當(dāng)作公司可持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)來抓，經(jīng)過長期的不斷實(shí)踐和 探索，已形成一套規(guī)范化、制度化、科學(xué)化的運(yùn)作體系。 知識層次 為符合大樓高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層及技術(shù)人員必須具備大專以上文化程度，持證上崗，一專多能，員工培訓(xùn)持證上崗 100%，以保證隊(duì)伍