【正文】 檔住宅認(rèn)知分析 選擇高檔住宅條件分析 所有被訪者都認(rèn)為高檔住宅必須具有： 環(huán)境 包括優(yōu)越的自然環(huán)境、安全穩(wěn)定的大環(huán)境，以及小環(huán)境 交通 即有便捷快速的交通 個(gè)性化 即有滿足各自不同的興趣愛好，又能達(dá)到放松自我、修養(yǎng)調(diào)節(jié)的目的 身份象征 即能滿足自我實(shí)現(xiàn)的需要，充分體現(xiàn)身份地位，同 時(shí)滿足社會(huì)交友的需要。 客群屬性 目標(biāo)客戶群的區(qū)域分布 第一層面：大 成都區(qū)域（含本地客群） 第二層面：大四川區(qū)域（含重慶客群） 第三層面：中國區(qū)域（西南區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)） 第四層面：海外區(qū)域（概念客群） 1）、通過市調(diào)和現(xiàn)場(chǎng)了解：青城山的各個(gè)項(xiàng)目的客戶群體基本上是來自本土以外有錢有閑的階層，都是沖青城山的名氣和環(huán)境而來，以及豐富的旅游資源，雙文化遺產(chǎn)的魅力是青城山獨(dú)特的銷售主張和區(qū)域優(yōu)勢(shì)的特點(diǎn)。 效李冰父子之志，高瞻遠(yuǎn)矚，心懷天下，上承天養(yǎng)，下惠民生，才為大養(yǎng)生。 項(xiàng)目住宅有地 370 畝，商業(yè)用地 99 畝。其園林的藝術(shù)形象是以山體、水系為全園的骨架，模仿自然界的景觀特征，也 就 是通常人們所說的“挖湖堆山”法。 ●住宅設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)表現(xiàn)形式有兩種：一種是在傳統(tǒng)的復(fù)古建筑中加入現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素。 改良派 特點(diǎn)：在文脈上與中國傳統(tǒng)建筑一脈相承，而且更重要的是體現(xiàn)在 對(duì)傳統(tǒng)建筑的發(fā)展和變化上：既很好的 保持了傳統(tǒng)建筑的精髓，又有效的融合了現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素，改變了傳統(tǒng)建筑的功能使用。中式園林崇尚順應(yīng)自然，雖為人工造景，卻仿若天成 ，講究人與自然的和諧統(tǒng)一。南方許多地區(qū)的四合院，其四面的房屋多為樓房，而且在庭院的四個(gè)拐角處房屋相連，東南西北四面的房屋并不獨(dú)立存在。因而在此過程中我們將以百分百的激情與智慧尋求命題的解決之道： 如何將項(xiàng)目開發(fā)、資源整合、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)很好的遞延，并且富有執(zhí)行性？如何從紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求項(xiàng)目的突破口及市場(chǎng)空檔？ 如何從政策的層面上尋求項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和實(shí)現(xiàn)利潤最大化的決策平衡點(diǎn)？如何在一片尚未成熟及尚未開發(fā)的處女地上建立一個(gè)錯(cuò)位發(fā)展地產(chǎn)品牌？如何演繹大成都全新郊區(qū)生活方式？ ?? 合富輝煌房地產(chǎn)及我們的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)帶著對(duì)以上問題的思考，帶著強(qiáng)烈的憂患與使命感執(zhí)筆！ 說明 （一）、鑒于本方案是項(xiàng)目定位報(bào)告，故本次報(bào)告將集中側(cè)重于項(xiàng)目戰(zhàn)略及策略方面的闡述； （二）、本方案將建立一個(gè)完善、科學(xué)、系統(tǒng)、具有方向性的產(chǎn)品體系； （三）、本次方案在市場(chǎng)與產(chǎn)品、現(xiàn)時(shí)與未來、生存與發(fā)展、大與小等問題上無法平衡與解決的情況下，將以 前者為首要考慮。又名閭里、坊。風(fēng)景，需要看風(fēng)景的人的心情和胸懷。 前 言 敝公司深蒙貴公司賞識(shí)之榮幸，為”風(fēng)景里”項(xiàng)目（以下簡稱本項(xiàng)目）提供策劃方案，并多謝貴公司相關(guān)部門、人士協(xié)作提供寶貴資料及作切中扼要的相關(guān)分析。新中式風(fēng)格不是純粹的元素堆砌，而是通過對(duì)傳統(tǒng)文化的認(rèn)識(shí)，將現(xiàn)代元素和傳統(tǒng)元素結(jié)合在一起，以現(xiàn)代人的審美需求來打 造富有傳統(tǒng)韻味的事物，讓傳統(tǒng)藝術(shù)在當(dāng)今社會(huì)的到合適的體現(xiàn)。比如北京易郡的戶型包括了一些以院落為空間的平層四合院、獨(dú)棟三合院、雙拼三合院，門窗設(shè)計(jì)上采用方窗子；觀唐的規(guī)劃也以方方正正的十字軸和環(huán)路形成明確的街巷式布局，主街寬、胡同窄、內(nèi)庭院豁然開朗，使得空間序列連續(xù)變化。表現(xiàn)在園林廳堂的命名、匾額、楹取、書條石、雕刻、裝飾，以及花木寓意、疊石寄情等，不僅是點(diǎn)綴園林的精美藝術(shù)品，同時(shí)儲(chǔ)存了大量的歷史、文化 、思想和科學(xué)信息、物質(zhì)內(nèi)容和精神內(nèi)容都極其深廣。 二是取 材于傳統(tǒng)民居的前街后河的平行模式規(guī)劃。這種產(chǎn)品在建筑布局、建筑造型、建造工藝以及功能空間設(shè)計(jì)均體現(xiàn)了一種現(xiàn) 代建筑簡約 、時(shí)尚的風(fēng)潮，具有明顯的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，并在此基礎(chǔ)上運(yùn)用類似于結(jié)構(gòu)主義的手法在產(chǎn)品 細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)方面融入一些被符號(hào)化了的中式元素，是比較難以被直接識(shí)別的中式建筑。 何謂新中式住宅： 即以中國傳統(tǒng)住宅風(fēng)格為基礎(chǔ)，輔以現(xiàn)代的、簡約的建筑元素和表現(xiàn)符號(hào)，充分符合中國人文居住習(xí)慣，并具有深厚華夏文化底蘊(yùn)的住宅集群。 項(xiàng)目與外界有到達(dá)性增加，將弱化項(xiàng)目的 不利的項(xiàng)目區(qū)域形象。以水山同地、文化同圈的概念宣傳地緣價(jià)值。 客群資源研究： （ 1）本地客群研究 1）調(diào)查目的 本次高端產(chǎn)品需求調(diào)查分析的目的是通過對(duì)成都高端群體的個(gè)人背景、行為規(guī)律及消費(fèi)趨向的現(xiàn)狀分析，了解我項(xiàng)目所針對(duì)的高端消費(fèi)群及客戶群對(duì)高檔住宅的認(rèn)知程度及個(gè)人理念，以及對(duì)高檔住宅的需求意向和要求，為項(xiàng)目提供參考。 在選擇高檔住宅的考慮原因尚，既有生活品質(zhì)的需要也有居住功能化以及身份象征的需要，可這要求高檔住宅本身既要有理念的內(nèi)涵又要有建筑本身功能的合理布局來滿足居住的要求。 籍貫構(gòu)成 被訪者中， 成都籍人士占 23%，四川籍占 50%，省外占 23%，國外占 4%，川內(nèi)人士在所調(diào)查對(duì)象中比例很大。而加工制造業(yè)以及其他所占比重很少。 每個(gè)人花在興趣愛好上的時(shí)間非常有限，更多的是將其融合在工作和社交當(dāng)中。 公費(fèi)型外籍人士主要是跨國公司的中高級(jí)管理層，公司會(huì)根據(jù)職位和家庭人口數(shù)來定 租金預(yù)算。 4）歐美公司提供給外籍人員的租金預(yù)算普遍較高。他認(rèn)為服務(wù)式公寓居住起來更為方便。 日本人喜歡結(jié)群居住集中居住在市區(qū)，要求戶型小巧精致，配套實(shí)施要人性化。 結(jié)論：客群需求方面的結(jié)論 綜上所述，并結(jié)合我項(xiàng)目所擁有的客觀條件，本項(xiàng)目的客戶群應(yīng)該定位為城市中的高收入人群。 本項(xiàng)目的產(chǎn)品屬性 鑒于項(xiàng)目地塊的特點(diǎn)，區(qū)域市場(chǎng)的實(shí)際銷售情況。 精美園林： 依托岷江水與青城山，以水為主線，傾力打造項(xiàng)目的“江南園林”風(fēng)范，以古樸精細(xì)的園林設(shè)計(jì)體現(xiàn)“躬耕林間，志滿天下”的田園氣質(zhì)，并實(shí)現(xiàn)綠化與建筑之間交相掩映，若隱若現(xiàn)，互為主輔的整體視覺效果。 水生：水生態(tài)、水建筑、水園林、水文化。 （ 4）對(duì)于景觀價(jià)值較高的地段如濱江地區(qū)，應(yīng)強(qiáng)化其土地使用效率和景觀效果的控制。 總體規(guī)劃指標(biāo)建議 用地規(guī)劃條件 用地面積（ m2） 用地性質(zhì) 容積率 建筑密度 綠地率 建筑高度 建筑風(fēng)格 1 號(hào)地塊 114000 居住用地 ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式民居 2 號(hào)地塊 133334 居住用地 ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式民居 3 號(hào)地塊 65333 旅游 (商業(yè) ) ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式建筑 合計(jì) 312667 產(chǎn)品形態(tài)比 地塊編號(hào) 產(chǎn)品形態(tài) 形態(tài)比 (%) 建筑面積約（㎡） 2 號(hào)地塊 雙拼 25 37100 疊院 25 37100 合院 50 74200 小計(jì) 100 148400 3 號(hào)地塊 商務(wù)會(huì)館 12020 風(fēng)景泛會(huì)所 10000 總計(jì) 170400 規(guī)劃概念建議 從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。 3 ）“水生中高檔高尚住宅”社區(qū)表現(xiàn)特征。水與景的相融、水與人的親近、水與建筑的結(jié)合；動(dòng)水與靜景、靜水與雕塑，此情種種，意想無窮！ （ 2）以中國合居住宅演繹都江堰的山水傳奇 如果說本項(xiàng)目是 一部傳奇劇的話，山是戲劇空間的遠(yuǎn)景，水是戲劇空間的近景，而合居住宅則劇中的主角，主角的性格特征則是融天中高檔高尚住宅。院落生活和院落秩序，對(duì)長幼尊卑的行為舉止有禮節(jié)性的要求，不僅和中國傳統(tǒng)的儒家倫理觀念契合無間，也表達(dá)了中國人“中正平和、變通有則”的處事態(tài)度。內(nèi)向型院落人的視覺中心生活流線及均以中心庭院為核心，是內(nèi)向型的。調(diào)節(jié)室外如：風(fēng)、雨、日曬等氣候因素帶來的不適。 中國合居的規(guī)劃示意 1）、四個(gè)一組的（“坊”） BLOCK 組成的“單元細(xì)胞核”所組成，單元院落之間的空地不再是普通意義的場(chǎng)所，是院落空間重新組合而構(gòu)成的半私密的活躍街區(qū)。 采用“雙墻”，就是在建筑庭院外是外層墻、建筑主體是里層墻，兩者之間有空間相隔。因?yàn)橹懈邫n高尚住宅物業(yè)充分體現(xiàn)和滿足了人們心理存在的各種嗜好及人們生來就存在的獨(dú)異性和尊重感。 材料與細(xì)部：外墻材料為灰色高級(jí)石材或面磚，局部白色略帶質(zhì)感涂料，附以木色構(gòu)架其余均采用中國傳統(tǒng)建材。 豎向條窗的設(shè)計(jì)體現(xiàn)了 中式庭院（園林）建筑對(duì)意境的追求，即居住中的詩情畫意，強(qiáng)調(diào)與中國傳統(tǒng)詩畫的關(guān)系，創(chuàng)造出“多方勝境，咫尺山林”的韻味。比如在庭院圍墻上，就開了很多孔，這些孔，有豎向或橫向狹長的窄縫、有開得很高或者很低讓外人難以探望的小洞、也有透光與隱私性兼顧的玻璃磚墻，這些墻的形式都即使墻的意向場(chǎng)景作用得到發(fā)揮、隱私性也得到保護(hù)、內(nèi)部也不會(huì)顯得壓抑。 （二）小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)以滿足使用功能為本。 （ 2） 空間的封閉程度。（由于地塊沒有天然的坡地，所以只能用人造土坡實(shí)現(xiàn)） （六）綠化細(xì)節(jié)是優(yōu)化小區(qū)居住空間的重要因素 小區(qū)綠地的功能有兩種，一種是構(gòu)建戶外生活空間，滿足各種休閑環(huán)境的需要，包括游戲、運(yùn)動(dòng)、散步、娛樂等。 （ 4）小區(qū)應(yīng)充分運(yùn)用垂直綠化，屋頂、天臺(tái)綠化、陽臺(tái)、墻面綠化等多種綠化的方式，增加綠地的景觀效果。 主要注意點(diǎn)就是，第一是不宜開辟活動(dòng)場(chǎng)地，可以設(shè)計(jì)成封閉式裝飾綠地。 （ 11）注意小區(qū)屋頂花園、樓體外墻的綠化處理。小品的布置和構(gòu)成的一些審美要素也需要注意。 （九）強(qiáng)調(diào)文化在規(guī)劃中的重要作用?！奥肥亲叱鰜淼摹?，從另一個(gè)方面說明，人多的地方 (如游樂場(chǎng)、入口大門等 )尺度和密度應(yīng)該大一些；休閑散步區(qū)域相反要小一些，達(dá)不到這個(gè)要求，綠地就極易損壞。且要從 使用角度出發(fā)，增加產(chǎn)品的附加值。 一是鎖定功能空間要實(shí)用。 住宅的生態(tài)環(huán)保設(shè)汁主要包括以下方面： ①綠化種植； ②產(chǎn)品材料，即所謂的綠色材料、保健環(huán)保材料； ③節(jié)能，如利用太陽能、風(fēng)能、二次利用水資源等； ④污染防治、防止水污染、粉塵、電、聲、光、垃圾污染等。 3）、大面積戶型可以考慮雙主臥加雙主衛(wèi)的設(shè)計(jì)。 10）、考慮雙戶門（ 米門洞）的設(shè)計(jì)。 是否考慮設(shè)立獨(dú)立的早餐室。廚房的形狀一定要接近正方形，這樣廚具和爐灶可以沿廚房的兩側(cè)擺放而不影響交通；或者，一側(cè)擺放灶臺(tái)，另一側(cè)在墻上安裝一個(gè)可折疊的早餐臺(tái)，是目前上班族最喜歡的布置方式。 5）、考慮休閑空間：健身房、陽光室、茶室。住宅的開發(fā)定位在以大、中戶型為主，兼?zhèn)涮卮髴簦蕴舻拈_發(fā)格局上，戶型選擇必須適度超前于人們的實(shí)際需求。 三是鎖定休閑空間要寬松自然。 地塊編號(hào) 產(chǎn)品形態(tài) 戶型面積區(qū)間 （㎡） 備注 7090 影響 2 號(hào) 地 塊 雙拼 160～ 220 不考慮 疊院 120～ 160 充分考慮 合院 70～ 140 3 號(hào)地塊 商務(wù)會(huì)館 300～ 600 不考慮 風(fēng)景泛會(huì)所 10000 ㎡以內(nèi) （ 2）戶型設(shè)計(jì)原則 1）空間表述 5 個(gè)特征 一是空間獨(dú)特的建筑原形態(tài)。園路的自然曲折，可以使人們從不同角度去觀賞景觀，在私家園林中，由于所占面積有限，園路的曲折更使其小中見大，延長景深，擴(kuò)大空間。 （十）加強(qiáng)景觀里需要參與性與趣味性。 在石景處理時(shí)要注意，第一是安全與美觀矛盾。 第一是生態(tài)學(xué)原則，色塊設(shè)計(jì)既要考慮植物材料的生態(tài)習(xí)性，熟悉它們的觀賞性能，還要注意植物種類間的群體美及與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)。 （ 9）道路綠化。 （ 6）組團(tuán)綠地應(yīng)滿足鄰里居民交流和戶外活動(dòng)的需要，布置幼兒活動(dòng)和老年人休息的場(chǎng)地。在進(jìn)行綠地設(shè)計(jì)時(shí)，要注意植物的色彩和造型的多樣性，注意不同色彩樹種的搭配，以便于創(chuàng)造一種恬靜。 （ 3）空間的序列。所有附屬于建筑的設(shè)施必須具備相應(yīng)的齊全的使用功能，環(huán)境的布局要考慮人的方便與安全，只有這樣的設(shè)計(jì)才是有價(jià)值、有實(shí)際意義的。 三、景觀園林建議 景觀表達(dá)方式 景觀為了達(dá)到個(gè)性化、親切感、豐富性的設(shè)計(jì)要求，可以用多種手法表達(dá)，他們具有各自的優(yōu)勢(shì)。從室內(nèi)透過（成組的）長窗看內(nèi)庭，