【正文】 .................................................................70 建議 ....................................................................................................................................................71 志丹縣宏翔黃土情飲食文化休閑中心建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 5 第一章 總 論 項(xiàng)目名稱(chēng) 志丹縣宏翔科技飲食文化休閑娛樂(lè)有限公司黃土情飲食文化休閑中心建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目的承辦單位 志丹縣宏翔科技飲食文化休閑娛樂(lè)有限公司 法人代表：劉生海 編制依據(jù) （ 1）《志丹縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》； （ 2）《志丹縣旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》； （ 3）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； （ 4）建設(shè)單位提供的其他資料。經(jīng) 過(guò)調(diào)查，志丹目前尚沒(méi)有一家集陜北特色飲食、陜北民俗表演及休閑、住宿的大規(guī)模設(shè)施或場(chǎng)所。 旅游業(yè)是全球性朝陽(yáng)型、非周期型產(chǎn)業(yè)，具有市場(chǎng)容量大、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)、綜合效益好等顯著特點(diǎn)。 文化是城市的靈魂，創(chuàng)新的源泉。 隨著志丹經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)，人民生活水平得到了很大的提高。一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，旅游成為國(guó)民重要的生活方式。旅游業(yè)的另一個(gè)特征是外延式發(fā)展，數(shù)量增長(zhǎng)，規(guī)模擴(kuò)大，業(yè)內(nèi)外普遍認(rèn)為旅游業(yè)的發(fā)展方式粗放，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局也不盡合理，結(jié)構(gòu)性供求失衡矛盾突出，旅游產(chǎn)品單一，景區(qū)建設(shè)品位不高，旅游資源開(kāi)發(fā)很滯后，尤其是產(chǎn)業(yè)配合式的發(fā)展方式存在嚴(yán)重的不足。第二，旅游業(yè)將進(jìn)入創(chuàng)新改革期，因?yàn)榈谝簧鐣?huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型必將在旅游業(yè)整體變革，因?yàn)槁糜螛I(yè)發(fā)展是伴隨著社會(huì)的發(fā)展而發(fā)展的。各個(gè)地區(qū)，各個(gè)行業(yè)或者旅游業(yè)各個(gè)旅行社、酒店、景區(qū)，他們更加注重市場(chǎng)在發(fā)展中的基礎(chǔ)性的作用。 2021 年我國(guó)的度假市場(chǎng)將首先在廣東啟動(dòng)。 今年“五一”黃金周期間，志丹 20 余家“農(nóng)家樂(lè)”游人絡(luò)繹不絕，生意空前火爆，志丹縣信息臺(tái)每日都會(huì)接到各種詢(xún)問(wèn)“農(nóng)家樂(lè)”情況的咨詢(xún)電話(huà)。盡管“五一”期間游客量大增，但由于各紅色旅游區(qū) (點(diǎn) )節(jié)前準(zhǔn)備充分、工作到位、活動(dòng)精彩紛呈、服務(wù)周到細(xì)致，營(yíng)造了優(yōu)美舒適的游 覽環(huán)境，因而整個(gè)黃金周期間市場(chǎng)秩序井然，受到游客的一致好評(píng)。 （ 2）中等消費(fèi)群體 主要指月收入在 2021— 5000 元左右的客戶(hù)群體，該類(lèi)客戶(hù)群體，志丹縣宏翔黃土情飲食文化休閑中心建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 16 擁有較穩(wěn)定的工作環(huán)境和收入，其中大部分還擁有自家車(chē)，一般都會(huì)選擇攜帶全家或者好友自駕旅行。 （ 5）室外工程：給、排水管網(wǎng)；供電線(xiàn)網(wǎng)；熱力管網(wǎng)；消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng)；道路；綠化；入口廣場(chǎng)。 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112021），休閑文化中心區(qū)抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分級(jí)第二組，相應(yīng)的地震特征周期為 。 （ 3）排水 場(chǎng)區(qū)內(nèi)輔設(shè)排水管網(wǎng)，實(shí)行雨污分流，雨水直接排入附近的無(wú)名小溪，各類(lèi)生活污水經(jīng)地埋式微動(dòng)力生活污水處理裝置處理達(dá)標(biāo)排放。 （ 3）一層：布置酒店大堂、酒店購(gòu)物中心、廚房、細(xì)加工車(chē)間、粗加工車(chē)間、采購(gòu)房、庫(kù)房、冷庫(kù)及其他用房。 建筑方案 建筑方案描述 （ 1）建筑藝術(shù)與風(fēng)格 建筑的形式美首先體現(xiàn)在對(duì)內(nèi)部空間的合理組織上，也蘊(yùn)含于完美比例的推敲和細(xì)部的雕琢上，各類(lèi)建筑均力求在此三個(gè)方面達(dá)到完美的結(jié)合。 融古雅、簡(jiǎn)潔、富麗為一體，使建筑保持獨(dú)有藝術(shù)風(fēng)采。 （ 3） 水質(zhì)水壓要求 ①水質(zhì)要求：職工生活用水及生產(chǎn)用水應(yīng)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 GB547985 要求。 建（構(gòu)）筑物工程表 表 建（構(gòu)）筑物一覽表 序號(hào) 名稱(chēng) 面積（ m2） 層數(shù) 結(jié)構(gòu)類(lèi)型 層 高（ m） 備注 1 主樓 2 框 架 1~2層 2 輔樓 2 框架 1~2層 主要設(shè)備 表 主要設(shè)備明細(xì)表 序號(hào) 設(shè)備名稱(chēng) 型號(hào)規(guī)格 數(shù)量 用電量 （ KW） 用水量 （ t/h） 用汽量 （ t/h） 單價(jià) (萬(wàn)元 ) 總額 (萬(wàn)元 ) 備注 1 水泵 Q=120m3， H=20m 1 100KW 凱泉， 創(chuàng)新 2 2T鍋爐 1 廣州貝龍備用 3 全自動(dòng)洗衣機(jī) XGQ50F 1套 上海航星 志丹縣宏翔黃土情飲食文化休閑中心建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 25 4 廚具、餐桌 5 客房用具 40 8 6 變壓器及配電 1 7 信息中心 含軟件 合計(jì) 配套設(shè)施 給、排水 （ 1）用水量 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)日最大用水量為 噸。 設(shè)計(jì)的娛樂(lè)中心外觀整體性和美感很強(qiáng)，墻線(xiàn)錯(cuò)落有致，粉墻青瓦，鱗次櫛比，色彩典雅大方。 出入口 本項(xiàng)目設(shè)有兩個(gè)出入口，布置在場(chǎng)區(qū)東北端和西南，主出入口布置在娛樂(lè)中心東南方，作為游客及車(chē)輛大門(mén)。廣場(chǎng)既作為娛樂(lè)中心人流的集散空間，又結(jié)合娛樂(lè)中心入口牌坊、門(mén)廳、停車(chē)位、綠地，可形成娛樂(lè)中心的入口廣場(chǎng)景觀，鋪地采用仿石地磚。 公共設(shè)施條件 （ 1）供電 10KV 高壓線(xiàn)路在場(chǎng)址附近通過(guò)，本項(xiàng)目自建變配電站，安裝800KVA 變壓器 2 臺(tái)，以滿(mǎn)足本項(xiàng)目用電需要。 志丹縣宏翔黃土情飲食文化休閑中心建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 19 根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖 (BG183062021)》 ,該區(qū)地震動(dòng)峰值為 ,地震反映特征周期為 g。 （ 3）二層：布置酒店大包間、小包間 、客房 。根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃和功能的設(shè)定，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體細(xì)分主要分以下幾個(gè)部分： （ 1）高消費(fèi)群體 主要指的社會(huì)層次較高的消費(fèi)群體，年收入在 10 萬(wàn)元以上。以劉志丹烈士陵園、志丹保衛(wèi)戰(zhàn)等為代表的一批紅色經(jīng)典旅游區(qū) (點(diǎn) )成為人們出游的首選地。深度旅游和度假 旅游市場(chǎng)的興起，會(huì)對(duì)傳統(tǒng)景點(diǎn)帶來(lái)沖擊，促使部分傳統(tǒng)景點(diǎn)面臨經(jīng)營(yíng)困難的問(wèn)題。如生態(tài)休閑旅游、農(nóng)家樂(lè)游等。旅游業(yè)將進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)必將推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，旅游產(chǎn)業(yè)必將隨著跟全局大局一樣進(jìn)入轉(zhuǎn)型周期， “ 十二五 ” 期間旅游在發(fā)展戰(zhàn)略上更加注重統(tǒng)籌國(guó)內(nèi)國(guó)際兩種資源，在發(fā)展目標(biāo)上更加注重發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)綜合布局，在發(fā)展方式上更加注重走內(nèi)涵式的發(fā)展道路。第一，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 將達(dá)到 億人次，同比增長(zhǎng) 13%，從國(guó)際環(huán)境看，世界經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了金融危機(jī)之后渴望溫和回升，這些應(yīng)該說(shuō)給旅游發(fā)展創(chuàng)造提供了機(jī)遇。在這個(gè)階段旅游市場(chǎng)呈現(xiàn)以觀光和休閑度假為主的增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 志丹縣宏翔黃土情飲食文化休閑中心建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 11 第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 當(dāng)前我國(guó)旅游業(yè)正處于大眾化發(fā)展階段。在盡情歌唱?dú)g樂(lè)的過(guò)程中讓他們享受到健康、安全、熱情、周到的服務(wù)，緩解來(lái)自工作和生活中的壓力，釋放埋藏已久的激情，從而進(jìn)一步豐富居民的文化娛樂(lè)生活。 本項(xiàng)目的建成，必將為擴(kuò)大某的知名度，增加財(cái)政收入，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，帶動(dòng)全縣三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。 志丹縣是“全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力提升志丹縣宏翔黃土情飲食文化休閑中心建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 7 速度最快百縣（市）”、“中國(guó)西部百?gòu)?qiáng)縣”、“陜西省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展十佳縣”。但由于日常工作、生活的忙碌及壓力，周?chē)h(huán)境的擁擠和嘈雜而無(wú)法得到滿(mǎn)足，在這樣的情況下，建立一個(gè)集養(yǎng)生、特色餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的項(xiàng)目，一方面，可以滿(mǎn)足志丹人們的追求，另一方面，可以帶動(dòng)周邊特產(chǎn)、農(nóng)副產(chǎn)品的銷(xiāo)售，并為一部分人提供合適的就業(yè)環(huán)境。 項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目提出的背景 被譽(yù)為“將軍故里、革命紅都”的志丹縣土地總面積 3781 平方公里，轄 6 鎮(zhèn) 5 鄉(xiāng)一個(gè)管理區(qū)、一個(gè)街道辦， 200 個(gè)村委會(huì)， 5 個(gè)社區(qū)有 萬(wàn)人。 志丹縣有著紅色旅游文化的優(yōu)勢(shì)，加之山水地貌、風(fēng)土人情獨(dú)具特色，近年來(lái)，人們居住的環(huán)境和整個(gè)城市面貌更是發(fā)生了天翻地覆的變化，吸引著外地游客頻頻觀望。加快志丹旅游業(yè)發(fā)展對(duì)于充分利用志 丹旅游資源，拓寬就業(yè)領(lǐng)域，加強(qiáng)外界交流合作、推動(dòng)志丹社會(huì)經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展都具有十分重要的意義。社會(huì)文明程度的提高，有賴(lài)于文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。志丹市民已不再只滿(mǎn)足物質(zhì)生活上的富足，更多的人需要高質(zhì)量的生活，向往去放松休閑、貼近自然、感受自然。這些年來(lái)，無(wú)論是窮的還是富裕的，低端旅游還是高端旅游，均成為了廣大國(guó)民重要的生活方式。 雖然旅游業(yè)存在著一些問(wèn)題，但是旅游業(yè)仍然會(huì)進(jìn)入一個(gè)發(fā)展黃金期。我國(guó)處于一個(gè)轉(zhuǎn)型期，國(guó)務(wù)院一再?gòu)?qiáng)調(diào)，社會(huì)發(fā)展方式，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變革，當(dāng)前主要依靠投資出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)方式主要依靠消費(fèi)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)拉動(dòng)生產(chǎn)方式，旅游在消費(fèi)中的地位更加突出。在要素投入上更多依靠資本和技術(shù)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在發(fā)展道路上更加注重城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展，從而推動(dòng)旅游業(yè)更好更快的發(fā)展?！吧宪?chē)睡覺(jué)，下車(chē)拍照”的鴨子團(tuán)正在被旅游的先行者唾棄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在志丹，“農(nóng)家樂(lè)”接待游客總量均超過(guò)了 萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)收入均超過(guò)了 40 萬(wàn)元。 項(xiàng)目的市場(chǎng)區(qū)域定位 根據(jù)以上的市場(chǎng)分析，我們得知目前整個(gè)旅游市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)為：整個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)已經(jīng)由觀光旅游轉(zhuǎn)向休閑旅游，目前陜西省的休閑旅游正如日中天，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。 （ 3）年輕消費(fèi)群體 由于該項(xiàng)目擁有的販量式 KTV 將會(huì)吸引大量追求個(gè)性飛揚(yáng)的年輕消費(fèi)者。 志丹縣宏翔黃土情飲食文化休閑中心建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 18 第四章 場(chǎng)址選擇 建設(shè)地址 項(xiàng)目建設(shè)地位于志丹縣保安鎮(zhèn)東武溝北下隊(duì)，距志丹縣高級(jí)中學(xué)約 3 公里， 303 省道繞邊而過(guò)，這里無(wú)工礦企業(yè)，環(huán)境狀況良好，廠址處于上風(fēng)段，地下水豐富，水質(zhì)優(yōu)良，廠址上沒(méi)有建筑物，無(wú)需拆遷征地，不存在安置問(wèn)題。擬建項(xiàng)目所有建筑物均按此進(jìn)行抗震設(shè)防。 （ 4）供熱 本項(xiàng)目利用電蒸氣鍋爐加熱洗浴用水。 （ 4）二層：布置酒店大包間、小包間 、客房 。從當(dāng)?shù)靥赜械慕ㄖ刑崛〉湫偷慕ㄖZ(yǔ)匯和符號(hào)。 志丹縣宏翔黃土情飲食文化休閑中心建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 24 （ 2）建筑特征與結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目有 2 座單體建筑，通過(guò)連廊組成一整體。 ②水壓要求：依據(jù)上述水質(zhì)、水壓、水量要求，按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設(shè)計(jì)采用生活 — 生產(chǎn) — 消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式?？头繛榫鶠殇X合金窗，木門(mén)、墻面乳膠漆、古建式裝飾、鋪地毯。創(chuàng)造一種真正富有感染力的建筑形象。 場(chǎng)區(qū)的東側(cè)為主干道，作為車(chē)流通道，場(chǎng)區(qū)的西側(cè)小道為次干道，作為消防及人流通道。占地 560 平方米，娛樂(lè)中心后退道路紅線(xiàn) 40m，可減少建筑對(duì)山體環(huán)境及道路的影響。 環(huán)境保護(hù)條件 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域無(wú)污染企業(yè)，目前該區(qū)域空氣環(huán)境質(zhì)量良好，基本符合純凈水生產(chǎn)企業(yè)環(huán)境空氣質(zhì)量要求。 根據(jù)工程地質(zhì)鉆探揭露，堤防范圍內(nèi)地基主要由①第四紀(jì)全新世人工填土 (Q4ml)②第四紀(jì)全新世河流沖填土 (Q4al)③第四紀(jì)全新世河流沖積圓礫 (Q4al)④延長(zhǎng)群瓦堡組中生界三疊紀(jì)砂質(zhì)泥巖 (T) 組成。 （ 2）一層：布置酒店大堂、酒店購(gòu)物中心、廚房、細(xì)加工車(chē)間、粗加工車(chē)間、采購(gòu)房、庫(kù)房、冷庫(kù)及其他用房。 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體定位 根據(jù)項(xiàng)目的地理位置可知，項(xiàng)目主要面對(duì)的是志丹縣、吳起縣等的客戶(hù)群體。 今年志丹縣繼續(xù)搶抓國(guó)家大力發(fā)展紅色旅游的機(jī)遇，進(jìn)一步加大對(duì)紅色旅游的資金投入和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)力度，紅色旅游仍是“五一”黃金周期間的一大亮點(diǎn)。旅行者要求的不僅僅是觀光，而是體驗(yàn)、居留，游客市場(chǎng)將越來(lái)越細(xì)分。目前國(guó)內(nèi)的主題旅游大部分是在傳統(tǒng)線(xiàn)路上穿插一兩個(gè)主題，而在旅游發(fā)展成熟的國(guó)家，主題旅游市場(chǎng)已經(jīng)非常細(xì)化，除了綜合性的旅行社，還有許多專(zhuān)業(yè)旅行社。第五，志丹縣宏翔黃土情飲食文化休閑中心建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 13 旅游變化和新的變革必然促進(jìn)新的商業(yè)模式。 從國(guó)內(nèi)來(lái)看，預(yù)測(cè) 2021 年國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)仍將保持全面穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 從總體上來(lái)講，從國(guó)民上來(lái)講，作為市場(chǎng)主體低消費(fèi)也是旅游市場(chǎng)的重要特征。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 志丹縣宏翔黃土情飲食文化休閑中心建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 9 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 數(shù)據(jù) 1 項(xiàng)目總投資 其中計(jì)算注冊(cè)資本的總投資 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 流動(dòng)資金 其中鋪底流動(dòng)資金 2 資金籌措 項(xiàng)目資本金 其中注冊(cè)資本 項(xiàng)目債務(wù)資金 其中與注冊(cè)資本匹配資金 其他資金 3 年均營(yíng)業(yè)收入 4 年均總成本費(fèi)用 5 年均營(yíng)業(yè)稅金及附加 6 年均增值稅 7 年均息稅前利潤(rùn)（ EBIT） 8 年均利潤(rùn)總額 9 年均所得稅 10 年均凈利潤(rùn) 11 總投資收益率（ %