【正文】 目一舉開發(fā)成功，為開發(fā)商推行全省發(fā)展戰(zhàn)略奠定了基礎(chǔ)。 第三部分 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位是項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)和進(jìn)入市場(chǎng)的第一步。 O當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般競(jìng)爭(zhēng)力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務(wù)不能充分滿足市場(chǎng)消費(fèi)需求。 Weakness(劣勢(shì)分析 ) W位于新城區(qū)，偏離歷史形成的商業(yè)中心。 消費(fèi)習(xí)性分析 目前 市民已形成消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)中心集中在老城區(qū)中心。在整個(gè)城市向東移的發(fā)展趨勢(shì)下，該區(qū)位有著極高的發(fā)展?jié)摿?，將成?市的政治、文化中心， 并形成 市第二商圈。進(jìn)一步開放城建市場(chǎng)，引進(jìn)和發(fā)展城市建設(shè)先進(jìn)生產(chǎn)力。 2021年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 517億元，比上年增長(zhǎng) %，其中國(guó)有及其它投資 ，增長(zhǎng) %。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長(zhǎng) 27%。在項(xiàng)目立地規(guī)劃初期必須對(duì)其進(jìn)行可行性 研究，確定項(xiàng)目的位置、地段、區(qū)位、承租戶組成和金融投資來(lái)源，使購(gòu)物中心在未來(lái)的投資、經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)和效益上獲得成功。 地產(chǎn)公司尊重中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律，既看重地產(chǎn)開發(fā)的短期投資回報(bào)，也同樣注重商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。如此超前的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作理念為本項(xiàng)目的成功運(yùn)作奠定了穩(wěn)固的基石。項(xiàng)目可行性研究需要對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行基礎(chǔ)資料的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，特別是購(gòu)買力調(diào)查、分析人口、收入、流通狀況和購(gòu)買方式等方面的變化趨勢(shì)和規(guī)律；需要對(duì)本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、地點(diǎn)、承租戶組成和經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行調(diào)查和研究，判斷本項(xiàng)目具有的潛在市場(chǎng)，確定本項(xiàng)目的定位，以此作為項(xiàng)目開發(fā)決策的依據(jù)。服務(wù)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，郵政、電信業(yè)務(wù)總量分別增長(zhǎng) 12%和 15%，旅游收入增長(zhǎng) 5%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長(zhǎng) %。依靠城市資源加大建設(shè)融資力度，建立城市建設(shè)持續(xù)、健康、循環(huán)發(fā)展的新機(jī)制。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 本區(qū)位交通狀況及易達(dá)性分析 本區(qū)位交通便利，距濟(jì)青高速、 308國(guó)道、濰萊高速均在 10分鐘車程范圍內(nèi)，距火車站 15分鐘車程，距機(jī)場(chǎng) 20分鐘車程，與域外聯(lián)絡(luò)交通十分便利。但到世紀(jì)泰華、佳樂(lè)家購(gòu)物的現(xiàn)象日趨增長(zhǎng)，東部富人區(qū) 購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣明顯發(fā)生改變，隨著城市東移擴(kuò)張，東部商圈將會(huì)逐步建立和發(fā)展、完善，影響力逐步加大，最終形成 市重要的商圈之一。 W因?yàn)樯啼佷N售產(chǎn)生的壓力，可能導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)銷售與經(jīng)營(yíng)脫鉤是經(jīng) 營(yíng)的難點(diǎn)。 O當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施市場(chǎng)細(xì)分不明確，商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平低下，缺乏一個(gè)定位明確的集時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、商務(wù)等能夠?yàn)橐惑w的大型綜合購(gòu)物中心。項(xiàng)目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學(xué)規(guī)律，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，掌握項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)的 現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)及發(fā)展規(guī)律，找準(zhǔn)項(xiàng)目消費(fèi)區(qū)間和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間、目標(biāo)群體和競(jìng)爭(zhēng)者，即掌握項(xiàng)目定位的依據(jù)。 開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，具有多年的資本運(yùn)作和資本投資的經(jīng)驗(yàn)，在本項(xiàng)目的前期開發(fā)過(guò)程中戰(zhàn)略意識(shí)和經(jīng)營(yíng)理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。再者，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動(dòng)范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費(fèi)方式和行為發(fā)生了根本的變化。通過(guò)各種經(jīng)營(yíng)因素形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)的綜合價(jià)值，進(jìn)而打造一個(gè)有品位的項(xiàng)目，創(chuàng)造一個(gè)知名的商業(yè)品牌。 充分利用人民廣場(chǎng)在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會(huì)的功能。 時(shí)尚化：突 出時(shí)尚消費(fèi)的新穎性、時(shí)效性及周期性特點(diǎn)。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的 %。 七、項(xiàng)目目標(biāo)客層定位 （一）目標(biāo)客層定位 項(xiàng)目整體目標(biāo)客層定位：全客層 各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標(biāo)客層定位： 1F：家庭主婦、低收入普通消費(fèi)者等； 1F：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入高消費(fèi)者等； 2F：時(shí)尚女性、兒童等； 3F：休閑人士、商務(wù)人士等； 4F：家庭消費(fèi)、青少年、兒童、休閑人士等。 本項(xiàng)目運(yùn)作的目的，除收回項(xiàng)目投資、獲得基本的經(jīng)濟(jì)回報(bào)外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的社會(huì)價(jià)值。 作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，并以風(fēng)箏為載體成功地打造了 “ 風(fēng)箏之都 ” 的 城市新形象，并且地處膠東半島城市群的中心，交通發(fā)達(dá)，對(duì)外輻射力強(qiáng)， “ 廣場(chǎng) ” 作為半島新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、 公司強(qiáng)大的實(shí)力和超前的戰(zhàn)略意識(shí)、運(yùn)作理念，在半島未來(lái)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中顯現(xiàn)出巨大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如引進(jìn)王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。國(guó)內(nèi)大部分知名百貨店均在 2萬(wàn) m178。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ B 通過(guò)百貨經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 中青年消費(fèi)者，因?yàn)樗麄儞碛休^高的收入水平，受過(guò)良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費(fèi)意識(shí)與觀念較其他年齡段消費(fèi)者更強(qiáng)，他們是 21世紀(jì)前 20年的消費(fèi)主體，在價(jià)值取向、生活觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特 點(diǎn)。中百佳樂(lè)家大賣場(chǎng)現(xiàn)已在本區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)開門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎(chǔ)顧客群體，具有先入為主的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，易初蓮花大賣場(chǎng)憑借其品牌知名度和規(guī)模較大（易初蓮花大賣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)綜合超市面積在 2萬(wàn) m178。2萬(wàn) m178。 （四）收益方式 A 收取固定租金。3C店作為專業(yè)性強(qiáng)的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求，滿足消費(fèi)者家電、 IT、通訊產(chǎn)品的消費(fèi)需求。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 D 是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。同時(shí)，如此規(guī)模，在 市具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在 市形成購(gòu)買珠寶首選“ 廣場(chǎng)”，最終在 珠寶消費(fèi)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。同時(shí)，如此規(guī)模，在 市具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在 市形成購(gòu)買鞋首選“ 廣場(chǎng)”，最終在 中低檔鞋消費(fèi)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。 （ 2） 依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。同時(shí)，如此規(guī)模，在 市具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 四、美食街 （一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn) 1家或幾家國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名餐飲品牌。 （ 4）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。 五、餐飲 （一）品牌快餐 經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn) 1家國(guó)際著名的快餐品牌店 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）分布在項(xiàng)目各層，面 積約 1100 m178。 D 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。 參考目標(biāo)品牌：麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、永和豆?jié){等。使進(jìn)入大賣場(chǎng)購(gòu)物的顧客能夠在商場(chǎng)內(nèi)停留更長(zhǎng)的時(shí)間。 目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目?jī)?nèi)（一、二期）工作人員、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員。它的營(yíng)業(yè)時(shí)間與項(xiàng)目商場(chǎng)部分產(chǎn)生錯(cuò)位，因此需要單獨(dú)通道。、 2層約 3600 m178。結(jié)合本項(xiàng)目的整體面積及布局，現(xiàn)將品牌店設(shè)定為 2萬(wàn) m178。 七、休閑區(qū) （一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn) 10家左右休閑項(xiàng)目。 （ 3）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。 （六）目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、商務(wù)人士、中青年消費(fèi)群體等 。家長(zhǎng)和孩子也可以通過(guò)這種方式增進(jìn)溝通與了解。 （七）目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客特 別是小孩和青少年等。作為現(xiàn)代 shopping mall應(yīng)在滿足人們?nèi)粘Ｉ钏柚?，還要滿足人們的其它需求。 依據(jù) （ 1）是整個(gè) shopping mall 各類業(yè)態(tài)的一個(gè)補(bǔ)充。 十一、影院 （一）經(jīng)營(yíng)方式：自營(yíng)或引入一家專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。 （三）經(jīng)營(yíng)方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 我們不是在修建公園，也不是給顧客再造一個(gè)公園，而是緊扣本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和形象定位，將 shopping mall 的經(jīng)營(yíng)功能巧妙地憑借公園的形式，通過(guò)公園建筑方法表現(xiàn)出來(lái)，不影響 shopping mall 經(jīng)營(yíng)功能的使用。 （二）、通過(guò)建筑設(shè)計(jì)，將人民廣場(chǎng)、項(xiàng)目外廣場(chǎng)、樓頂室外花園的風(fēng)格自然延伸至樓內(nèi)各樓層，使大樓內(nèi)外整體風(fēng)格保持高度的一致性和協(xié)調(diào)性。 餐飲吧，主要包括：風(fēng)味小吃，特色小吃。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 市場(chǎng)定位的確定是進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)方案的前提條件，但這種設(shè)計(jì)概念還需要專業(yè)設(shè)計(jì)單位用建筑語(yǔ)言表達(dá)出來(lái)，這就要求本項(xiàng)目在建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮到商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)需求。在本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)方案確定之后應(yīng)立即展開主力店招商工作，并確保招商成功。 備注：室內(nèi)公園的規(guī)劃，我們將充分尊重開發(fā)商及設(shè)計(jì)單位的意見。 （三）、本項(xiàng)目的各條通路，樓層內(nèi)各區(qū)域的通道節(jié)點(diǎn)，屋頂至通路應(yīng)按公園形式設(shè)計(jì)，如道路利用鵝卵石鋪設(shè)、藝術(shù)處理通路、各節(jié)點(diǎn)亭臺(tái)樓閣的點(diǎn)綴、小橋流水式的通道，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目公園式購(gòu)物中心的主題。 建議一：在開發(fā)商資金投資額許可的條件下，可在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上增加建筑一層，將其一半規(guī)劃設(shè)計(jì)成屋頂花園，另一半規(guī)劃設(shè)計(jì)為室內(nèi)公園，將客流極大的吸引至頂層，形成淋浴式的客流流動(dòng)方式，保證其它樓層各經(jīng)營(yíng)功能的完整性，使本項(xiàng)目的主題定位更加突出。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。左右。 （ 3）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。 （三）經(jīng)營(yíng)方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項(xiàng)目 4層西南角，面積約 1000 m178。 （ 2）項(xiàng)目整 體運(yùn)營(yíng)的要求。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項(xiàng)目 4層西南角，面積約 1000 m178。為滿足顧客 “ 一站式 ” 需求及各個(gè)不同客層顧客的消費(fèi)需求，應(yīng)設(shè)置休閑服務(wù)。左右。而根據(jù) 市目前的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，市場(chǎng)容量足以支撐這 2萬(wàn) m178。 依據(jù) （ 1）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。 經(jīng)營(yíng)定位： 低檔：川味、東北菜、湘菜 中檔：魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜 高檔：海鮮、鮑翅 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 收益方式 A 收取固定租金。 （ 2）依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。風(fēng)味小吃是項(xiàng)目購(gòu)物功能的補(bǔ)充和延伸，消費(fèi)者大都為即時(shí)消費(fèi)。 （二）風(fēng)味小吃 經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)國(guó)內(nèi)、外知名的各種風(fēng)味小吃。因此將各類品牌快餐店根據(jù)整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，將其分布于不同樓層。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，國(guó)際著名品牌快餐是其不可缺少的一個(gè)業(yè)態(tài)組成 ,能最大提升本項(xiàng)目的商務(wù)價(jià)值。同時(shí)，如此規(guī)模，在 市具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 依據(jù) （ 1）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。 E 是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。圖書城是經(jīng)營(yíng)圖 書的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)： 物業(yè)分零銷售，經(jīng)營(yíng)權(quán)返租， 10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 B 鞋城選址的要求。