【正文】 ............................ 34 ............................ 35 項(xiàng)目組織與管理 .............................. 35 項(xiàng)目進(jìn)度安排 ................................ 35 ................................... 37 ........................ 40 概述 ....................................... 40 投資估算編制的依據(jù) .......................... 40 投資估算包括的內(nèi)容 .......................... 40 資金籌措方案 ............................... 41 .................................... 42 財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù) ............................... 42 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ................................... 42 年銷售收入的估算 ........................... 42 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ........................... 43 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 ............................... 43 ................................. 44 社會經(jīng)濟(jì)效益 ............................... 44 土地效益 ................................... 44 ...................... 45 研究結(jié)論 ................................... 45 建議 ....................................... 45 附表 表 1 投資估算表 表 2 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 表 3 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 表 4 營業(yè)收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 表 5 損益表 表 6 借款還本付息計(jì)算表 附圖 圖 1 沈陽 XX 工業(yè)園 二區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 位置圖 圖 2 沈陽 XX 工業(yè)園 二區(qū) 總平面 圖 附件 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 大東 OM4 號地塊掛牌交易成交確認(rèn)書 1 論 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目名稱 沈陽 XX 工業(yè)園 二區(qū) 建設(shè) 項(xiàng)目 項(xiàng)目 建設(shè)性質(zhì)和地點(diǎn) 改建 項(xiàng)目總投資 本 項(xiàng)目總投資 4506 萬元。建設(shè)目標(biāo)為建設(shè)高水準(zhǔn)的市政配套工程及標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)用房，為入園企業(yè)提供一流的生產(chǎn)和經(jīng)營環(huán)境，吸引更多的汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入園區(qū)。 項(xiàng)目建設(shè)工期 項(xiàng)目建設(shè)期 12 個月。 該項(xiàng)目基本屬于政府和國家開發(fā)銀行投資項(xiàng)目，由于停工已經(jīng)快兩年，基礎(chǔ)部分已經(jīng)開始受損，如不盡快開工，必然會導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失。同時(shí)，還吸引了一大批國外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶馬汽車公司、日本三菱自動車工業(yè)株式會社、沃爾瑪（中國）有限公司、美國泰克公司、吉列公司、日本豐田通商株式會社、三洋電機(jī)公司等等。 沈陽國際工程咨詢中心 8 地點(diǎn)及 建設(shè) 條件 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 沈陽 XX 工 業(yè)園 二區(qū) 項(xiàng)目 ， 位于沈陽 — XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東至沈鐵路，西至 203 國道，南至 建設(shè)路 ，北至 平望公路 ，園區(qū)地理位置優(yōu)越、交通便利、氣候適宜、視野開闊。 沈陽國際工程咨詢中心 9 （ 1）氣溫：極端最高氣溫 ℃，歷年平均氣溫 ℃，最熱月（七月）平均氣溫 ℃。 （ 6）最大積雪深度： 20cm。 3）層亞粘土：深灰色，軟塑。該層厚度為 ~ 米。砂礫結(jié)構(gòu)，半成巖?；剞D(zhuǎn)鉆進(jìn)較慢。 （ 4）場區(qū)主出入口應(yīng)設(shè)在主要城市公路處，便于車輛的通行，使出入便捷。 為保護(hù)和美化環(huán)境，對建筑周邊、道路兩側(cè)、場區(qū)空地進(jìn)行綠化，種植灌木及草坪。 （ 2） 車間（二）位于廠區(qū)南側(cè)，層高 米，平面為矩形，層高 米，層數(shù)一層，廠房中間為生產(chǎn)車間，西側(cè)布置附屬用房?；A(chǔ)可采用鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)或樁基礎(chǔ)（依 巖土地質(zhì)勘察報(bào)告確定）。毛石基礎(chǔ)。 （ 4） 焊條 HPB235級鋼筋之間采用 E43型焊條。 用水量預(yù)測 根據(jù) 廠區(qū)整體功能的劃分 ，其用水量預(yù)測見下表： 用水量預(yù)測表 表 43 序號 名稱 用水定額 （ L/P d） 日最高用水量（ m3/d） 小時(shí)最大用水量 （ m3/h） 備注 1 生活用水 100 150 28 1500人 2 生產(chǎn)用水 2L/m2 d 36 17935m2 3 綠化、澆灑 2L/m2 d 6 3200m2 4 未預(yù)見水量 10% 19 2 5 合計(jì) 211 36 給水 系統(tǒng) （ 1）水源 本項(xiàng)目水源為敷設(shè)于市政道路上的市政供水管網(wǎng)，該管網(wǎng)為開 沈陽國際工程咨詢中心 18 發(fā)區(qū)水廠配水支干管，管徑為 DN400mm，流量約為 65m3/h，剩余壓頭約為 20mH2O。各建筑物內(nèi)給水 系統(tǒng)采用明管枝狀敷設(shè)方式，衛(wèi)生器具均采用節(jié)水型產(chǎn)品。生活污水和生產(chǎn)廢水合流排放，廚房的含油廢水經(jīng)隔油池處理后排入廠區(qū)內(nèi)合流污水排水管網(wǎng)；其它室內(nèi)生活污、廢水通過排水立管排入室外排水檢查井，再排入廠區(qū)污水排水管網(wǎng)，經(jīng)化糞池處理后，排入廠區(qū)北側(cè)市政道路上的市政污水排水管網(wǎng)。 消火栓箱采用鋁合金制作，內(nèi)配 SN65 消火栓， 25m 長Ф 65 麻質(zhì)水帶， QZ19 水槍，消防按鈕。 編制 參數(shù) （ 1）室外氣象參數(shù) 夏季：通風(fēng)計(jì)算溫度： 28℃；室 外風(fēng)速 。本項(xiàng)目廠房內(nèi)采暖系統(tǒng)直接由市政供熱管網(wǎng)接入，熱力接入口處設(shè)熱計(jì)量表，室內(nèi)采暖系統(tǒng)采用上供下回垂直單管跨越 式采暖形式，供水管敷設(shè)于上下采光窗之間，回水管敷設(shè)于地面地溝內(nèi)，地溝檢修口設(shè)在樓梯間、拐角和長度超過 20m 的直管段上，供、回水干管盡量利用自 沈陽國際工程咨詢中心 23 然彎作為熱補(bǔ)償器，超過 30m 的直管段設(shè)波紋管補(bǔ)償器。 （ 3） 堅(jiān)持技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、安全可靠、易于維護(hù)的原則，積極采用適合國情的先進(jìn)成熟的技術(shù)和設(shè)備，禁止使用國家明令淘汰及不合格的產(chǎn)品 （ 4） 優(yōu)化電網(wǎng)結(jié)構(gòu)、提高供電能力和供電質(zhì)量、節(jié)能降耗為目標(biāo)，建設(shè)后投入使用的電網(wǎng)主網(wǎng)架能夠適應(yīng) 10 至 20 年用電的需要。 為了保證安全，在建筑物電源進(jìn)線處做總等電位聯(lián)接。施工中噪聲污染源主要為混凝土攪拌機(jī)、壓路機(jī)、裝載機(jī)及運(yùn)輸車輛等，受影響較大者為項(xiàng)目區(qū)居民。 環(huán)保措施 施工期間措施 （ 1）水污染防治 對建設(shè)工地污水應(yīng)搞好導(dǎo)流、排放 , 清洗材料或設(shè)備的污水經(jīng)沉淀后 , 盡可能循環(huán)利用。建設(shè)過程中應(yīng)加強(qiáng)管理 , 文明施工 , 以減少建設(shè)期間施工對周圍環(huán)境的影響 , 使建設(shè)期間對周圍環(huán)境的影響減少到較低程度 , 做到發(fā)展與保護(hù)環(huán)境相協(xié)調(diào)。對國家有關(guān)規(guī)定要求操作人員必須持上崗證的，要持證上崗。 （ 3） 給排水消防 廠區(qū)內(nèi)設(shè)置消火栓給水系統(tǒng)，并設(shè)置手提式滅火器。 配置標(biāo)準(zhǔn)：中危險(xiǎn)等級 2A/具 最大保護(hù)面積 75m2/A 最大保護(hù)距離 20m/A 各建筑內(nèi)選用 MF3 型磷酸銨鹽類（ ABC 型）手提式滅火器，每具3kg 裝，配滅火器箱。 3） 消防專用通訊 消防控制室設(shè)直通對講電話總機(jī)，并裝設(shè) l19 專用火警電話用戶線。同時(shí)加強(qiáng)門窗氣密性要求，達(dá)到節(jié)能指標(biāo)要求。 （ 3）衛(wèi)生潔具均選用國家有關(guān)部門推薦使用的節(jié)水型產(chǎn)品。 沈陽國際工程咨詢中心 35 組織及 進(jìn)度安排 項(xiàng)目 組織 與管理 為了保證項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量和效益，本項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé) 任制，在沈陽 — XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會的領(lǐng)導(dǎo)下，由沈陽 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) XX投資建設(shè) 有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的組織和管理。本項(xiàng)目根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，組織進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動。 投資估算 編制 的依據(jù) （ 1）土地占用 平方米，出讓價(jià)格為每平米 322 元，土地費(fèi)用為 1039 萬元。 （ 4）建設(shè)單位管理費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)和招投標(biāo)代理費(fèi)等。 （ 3） 所得稅稅率 25%，租金房產(chǎn)稅稅率 12%， （ 4） 出租率 15 年內(nèi)皆按 100%計(jì)算。 沈陽東盛工業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 沈陽國際工程咨詢中心 45 可行性研究結(jié)論與建議 研究結(jié)論 本項(xiàng)目屬于基礎(chǔ)設(shè)施和標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，通過項(xiàng)目實(shí)施可以實(shí)現(xiàn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，顯著提 高土地利用效率，為汽車零部件企業(yè)創(chuàng)造優(yōu)良的生產(chǎn)和經(jīng)營環(huán)境，帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。 本項(xiàng)目建設(shè)必要性充分，工程技術(shù)方案合理，建設(shè)資金可以落實(shí)，建成后所帶來的社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益顯著，實(shí)施建設(shè)是必要的和可行的。 工業(yè)地產(chǎn)具有投資回收期長，回報(bào)穩(wěn)定等特點(diǎn)，以保本微利為原則，投資回收期暫定為 10 年，經(jīng)測算確定廠房每平米月租金為 元，年?duì)I業(yè)收入為 622 萬元。 （ 6）建設(shè)期利息 沈陽東盛工業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 沈陽國際工程咨詢中心 41 資金籌措 方案 本項(xiàng)目工程總投資為 4506 萬元，資金來源為申請開行貸款 2690萬元（實(shí)際利率 %，償還期 10 年，其中寬限期 3 年 ），自籌 1816萬元。 （ 3）建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程招投標(biāo)費(fèi)分別按各單項(xiàng)工程的第一部分工程費(fèi)用合計(jì)的 1％、 ％、 ％、％計(jì)算。招標(biāo)方式為公開招標(biāo)，通過公開招標(biāo)，可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽(yù)良好、技術(shù)過硬、具有專業(yè)特長及豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應(yīng)商，以保證工程的質(zhì)量和降低工程造價(jià)，提高工程項(xiàng)目的社會效益和影響。 項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)期間的組織、落實(shí)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理和項(xiàng)目驗(yàn)收。 （ 2）對廠區(qū) 內(nèi)建筑進(jìn)行冷、熱負(fù)荷算，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)比摩阻確定管徑 ,和作為選擇末端設(shè)備及冷、熱源設(shè)備容量的基本依據(jù)。 墻體工程：使用輕體空心砌塊，容重≤ 。消防泵房、重要空調(diào)機(jī)房、變電室以及電梯機(jī)房、值班室等處設(shè)固定對講分機(jī)。系統(tǒng)由獨(dú)立的火災(zāi)監(jiān)控 管理工作站、控制主機(jī)、聯(lián)動控制操作臺、探測器、信號與控制模塊、手動報(bào)警等裝置組成。消防高位水箱設(shè)于 2廠房二層 出屋面的高位水箱間，有效容積為 9m3，提供火災(zāi)前十分鐘消防用水，并設(shè)有檢查用實(shí)驗(yàn)消火栓。 消防 設(shè)計(jì) （ 1） 總圖消防 總平面布置各單體建筑物間距滿足消防要求，主要建筑四周設(shè)環(huán)形通道，其寬度不低于 6 米。同時(shí)在路面兩側(cè)建有排（截）水溝，可有效減少水土流失，利于環(huán)境保護(hù)。對于糞便污水應(yīng)排入臨時(shí)化糞池進(jìn)行處理。 （ 1）污水處理 對工地污水應(yīng)搞好導(dǎo)流、排放，清洗材料或設(shè)備的污水經(jīng)沉淀后，盡可能循環(huán)使用。 在主廠房一層設(shè)電話機(jī)房（即網(wǎng)絡(luò)中心），電話系統(tǒng)形式為程控電話交換系統(tǒng)。 負(fù)荷性質(zhì)：本項(xiàng)目電力負(fù)荷、照 明負(fù)荷為二級負(fù)荷，消防負(fù)荷為一級負(fù)荷，其他負(fù)荷為三級負(fù)荷。 室內(nèi) 通風(fēng)系統(tǒng) 本項(xiàng)目以自然通風(fēng)為主。 （ 2）室內(nèi)計(jì)算溫度 辦公室、會議室 20℃ 休息室 18℃ 公共衛(wèi)生間 16℃ 生產(chǎn)車間 16℃ 設(shè)備用房、工具房、材料庫