【正文】 后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當企業(yè)首次取得某項非在建投資性房地產(chǎn)（或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)）時，該投資性房地產(chǎn)公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應當對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并假設無殘值。 ：按固定資產(chǎn)的有關規(guī)定進行后續(xù)計量，按期（月）計提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關規(guī)定處理。 計算分析題】 208 年 3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。 【例題 1 地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的房地產(chǎn) ，但董事會已作出決議將于半年后出租的房產(chǎn) [答疑編號 3756070102] 『正確答案』 ABCE 『答案解析』選項 A，出租給本企業(yè)職工居住的宿舍不確認為投資性房地產(chǎn)；選項 B，以經(jīng)營 租賃方式租入再轉租的建筑物，由于企業(yè)不擁有產(chǎn)權，不應確認為投資性房地產(chǎn)；選項 C，企業(yè)自營的旅館應確認為固定資產(chǎn)；選項 E，企業(yè)管理部門正在使用的房產(chǎn)，不屬于空置建筑物，即使有董事會書面決議，也不應確認為投資性房地產(chǎn)，而應作為固定資產(chǎn)核算。 （ 7）一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值 ,部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的，不確認為投資性房地產(chǎn)。 這意味著，企業(yè)的建筑物，即使沒有出租，也可能確認為投資性房地產(chǎn)。 。 （ 1）是一種 經(jīng)營活動 ； （ 2）在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)； （ 3）有兩種后續(xù)計量模式。 注意： （ 1）已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿 ,因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投 資性房地產(chǎn)。 （ 5）企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。 [答疑編號 3756070101] 『正確答案』 B 『答案解析』選項 A，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準備出售的房屋應確認為存貨；選項 C企業(yè)持有準備建造房屋的土地使用權應確認為無形資產(chǎn)；選項 D，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物不確認為企業(yè)的資產(chǎn)。 （ 2）不通過 “ 在建工程 ” 、 “ 無形資產(chǎn) ” 等賬戶，直接借記 “ 投資性房地產(chǎn) ” 科目，貸記 “ 銀行存款 ” 等科目。 12月 10日，廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出 150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。假設甲企業(yè)采用公允價值計量模式。 采用公允價值模式后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。 【例題 1 2020年 1月 1日購入一幢建筑物用于出租，年租金為 30萬元且于每年年末收取 。 209 年 2月 1日，該寫字樓的原價為 9 000萬元，已計提折舊 270萬元，賬面價值為 8 730萬元，公允價值為 9 500萬元。 借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計折舊（累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準備（無形資產(chǎn)減值準備） （ 2）投資性房地產(chǎn)轉換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品（原投資性房地產(chǎn)的賬面價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn) 注意 1：房地產(chǎn)公司用 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 科目； 注意 2：流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)之間的減值準備通常不能對應結轉。 （三）公允價值模式下的轉換： 應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值， 公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。 208 年 4月 15日，該寫字樓的賬面余額 45 000萬元，公允價值為 47 000萬元。 單項選擇題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。 [答疑編號 3756070208] 『正確答案』 B 『答案解析』以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)轉為非投資性房地產(chǎn)，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。 計算分析題】甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 207 年 3月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為 207 年 4月 15日。該項投資性房地產(chǎn)是由自用房地產(chǎn)轉換的，轉換日公允價 值大于賬面價值的差額為 10萬元。 辦公樓 207 年 12月 31日的公允價值為 2 600萬元， 208 年 12月 31日的公允價值為 2 640萬元。資本化支出通過 “ 投資性房地產(chǎn) —— 在建 ” 核算，費用化支出通過 “ 其 他業(yè)務成本 ” 核算。資產(chǎn)減值是企業(yè)需要作出職業(yè)判斷的重要事項，直接影響財務狀況和經(jīng)營成果，并且可收回金額確定過程中用到的公允價值或未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值是會計準則實施中的難點，因此，本章內(nèi)容在考試中重要性程度較高，既可能出現(xiàn)在選擇題中，也可能與其他大部分章節(jié)相結合出綜合題。 （ 3）固定資產(chǎn)； （ 4）生產(chǎn)性生物資產(chǎn)； 生物資產(chǎn)包括生產(chǎn)性生物資產(chǎn)、消耗性生物資產(chǎn)和公益性生物資產(chǎn)。 本章介紹的七類資產(chǎn)的減值，一經(jīng)計提，以后期間不可以轉回 。 （ 2）以前報告期間的計算與分析表明，資產(chǎn)可收回金額對于資產(chǎn)減值準則中所列示的一種或多種減值跡象不敏感，在本報告期間又發(fā)生了這些減值跡象 的，在資產(chǎn)負債表日企業(yè)可以不需因為上述減值跡象的出現(xiàn)而重新估計該資產(chǎn)的可收回金額。 第二節(jié) 資產(chǎn)可 收回金額的計量 一、資產(chǎn)減值準備計算和處理的思路 ； ； 第 1個數(shù)字是假設現(xiàn)在就賣掉，得到一個處置凈額，第 2個數(shù)字是假設現(xiàn)在不賣，以后繼續(xù)使用這項資產(chǎn)，未來會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，將該經(jīng)濟利益折算為現(xiàn)值。 ，資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值顯著高于其公允價值減去處置費用后的凈額，可以將資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額視為資產(chǎn)的可收回金額。 二、資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額的估計 資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額，通常反映的是資產(chǎn)如果被出售或者處置時可以收回的凈現(xiàn)金收入。 （ 4）企業(yè)按照上述規(guī)定仍然無法可靠估計資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額的，應以該資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為其可收回金額。如果資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的預計還包括最近財務預算或預測期之后的現(xiàn)金流量，企業(yè)應當以該預算或預測期之后年份穩(wěn)定的或者遞減的增長率為基礎進行估計。 （ 3）對通貨膨脹因素的考慮應當和折現(xiàn)率相一致。如果用于估計折現(xiàn)率的基礎是稅后的，應當將其 調(diào)整為稅前的折現(xiàn)率。 （四）資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值的預計 根據(jù)該資產(chǎn)預計的未來現(xiàn)金流量和預計的折現(xiàn)率在預計的資產(chǎn)使用壽命內(nèi)加以折現(xiàn)，即可確定該資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。 該船舶的公允價值減去處置費用后的凈額難以確定，因此，企業(yè)需要通過計算其未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值確定資產(chǎn) 的可收回金額。 借：資產(chǎn)減值損失 5 035 貸 :固定資產(chǎn)減值準備 5 035 【例題 5 ，處置資產(chǎn)所收到或者支付的凈現(xiàn)金流量 [答疑編號 3756080205] 『正確答案』 ABC 『答案解析』計算預計的未來現(xiàn)金流量是不考慮所得稅費用和籌資費用的。 該原則與我國資本市場的特點相適應，主要是監(jiān)管上市公司的需要，避免其利用減值準備的轉回來調(diào)節(jié)利潤的現(xiàn)象。 單項計提的情況下，需要在資產(chǎn)公允價值減去處置費用后的凈額與未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者中選一個較高者作為資產(chǎn)可收回金額。 （ 2）資產(chǎn)組的認定，應當考慮企業(yè)管理層管理生產(chǎn)經(jīng)營活動的方式（如是按照生產(chǎn)線、業(yè)務種類還是按照地區(qū)或者區(qū)域等）和對資產(chǎn)的持續(xù)使用或者處置的決策方式等。確需變更的，企業(yè)可以進行變更，但企業(yè)管理層應當 證明該變更是合理的，并在附注中說明。 （ 2）可以合理和一致地分攤至資產(chǎn)組的資產(chǎn)賬面價值。但如果各資產(chǎn)組使用壽命不一樣，那么要考慮用加權的賬面價值比例進行分攤。該資產(chǎn)組在207 年年末的賬面價 值為 1 000萬元（包括確認的恢復山體原貌的預計負債）。這樣，資產(chǎn)組的可收回金額大于其賬面價值，所以，資產(chǎn)組沒有發(fā)生減值，不必確認減值損失。如果該資產(chǎn)組還包括一部分總部資產(chǎn)，那么 150萬的減值損失要在總部資產(chǎn)和甲設備、乙設備、丙設備之間進行分配。換句話說，甲設備承擔的減值損失在 40萬以 內(nèi)，該承擔多少就計提多少，如果超過 40萬，那么最多只能計提 40萬。 2020年 12月 31日， A、 B、 C三部機器的賬面價值分別為 200 000元、 300 000元、 500 000元。 [答疑編號 3756080305] 表 8－ 4 資產(chǎn)組減值損失分攤表 項 目 機器 A 機器 B 機器 C 整個生產(chǎn)線（資產(chǎn)組） 賬面價值 200 000 300 000 500 000 1 000 000 可收回金額 600 000 減值損失 400 000 減值損失分攤比例 20% 30% 50% 分攤減值損失 50 000* 120 000 200 000 370 000 分攤后賬面價值 150 000 180 000 300 000 尚未分攤的減值損失 30 000 二次分攤比例 % % 二次分攤減值損失 11 250 18 750 30 000 二次分攤后應確認減值損失總額 131 250 218 750 400 000 二次分攤后賬面價值 150 000 168 750 281 250 600 000 *注：按照分攤比例，機器 A應當分攤減值損失 80 000元（ 400 00020% ），但由于機器 A的公允價值減去處置費用后的凈額為 150 000元，因此，機器 A最多只能確認減值損失 50 000（ 200 000150 000）元，未能分攤的減值損失 30 000（ 80 00050 000）元，應當在機器 B和機器 C之間進行再分攤。 （二）總部資產(chǎn)減值損失的計算 總部資產(chǎn)在分配的時候可以按照合理的、一致的標準進行分配，這個合理的、一致的標準就是下面各個資產(chǎn)組的賬面價值，但是有些總部資產(chǎn)，下面各個資產(chǎn)組對其使用的情況是不同的。 （ 3）比較所認定的資產(chǎn)組組合的賬面價值（包括已分攤的總部資產(chǎn)的賬面價值部分）和可收回。 在對總部資產(chǎn)計提減值時，首先要將總部資產(chǎn)分為兩類： ，應當按照下列步驟處理： （ 1）首先要計算賬面價值的比例，如果下面各個資產(chǎn)組使用年限不一致，那么就要用使用年限對各資產(chǎn)組賬面價值進行加權，計算加權賬 面價值的比例，然后再進行分配。針對本題來說，這樣計算是正確的，但是，把所有的題目都按一次分配的思路處理，是不可以的。 整條生產(chǎn)線預計尚可使用 5年。 多項選擇題】（ 2020年）下列各項關于資產(chǎn)組認定及減值處理的表述中，正確的有（ ）。 值所占比重，按比例抵減其他各項資產(chǎn)的賬面價值。 多項選擇題】下列各項中，應計入資產(chǎn)組賬面價值的有（ ）。 礦山的預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值為 1 200萬元 ,不包括恢復費用。 【例題 2 總部資產(chǎn)就是指集團公司的行政辦公樓、共同使用的研發(fā)中心、下設所有公司共同使用的數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)等。 多項選擇題】下列有關資產(chǎn)組認定的說法中正確的有（ ）。企業(yè)又是按事業(yè)部來管理 的，這就是企業(yè)管理生產(chǎn)經(jīng)營活動的方式。那就意味著這三個設備在一起就成為最小的能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流量的組合了，這就是一個資產(chǎn)組。具體分錄為： 借：資產(chǎn)減值損失 貸：固定資產(chǎn)減值準備 減值準備 第四節(jié) 資產(chǎn)組的認定及減值處理 一、資產(chǎn)組的認定 ：資產(chǎn)組，是指企業(yè)可以認定的最小資產(chǎn)組合，其產(chǎn)生的現(xiàn)金流入應當基本上獨立于其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組。 第三節(jié) 資產(chǎn)減值損失的確認與計量 一、一般原則 ，計提資產(chǎn)減值準備。 [答疑編號 3756080203] 『正確答案』 ABCD 『答案解析』資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值的確定，應當綜合考慮以下因素： ① 資產(chǎn)的預計未來現(xiàn)金流量； ② 使用壽命； ③ 折現(xiàn)率等。因此，在計算其未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值時，使用 l5%作為其折現(xiàn)率（稅前）。將該外幣現(xiàn)值按照計算資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值當日的即期匯率進行折算，從而折現(xiàn)成按照記賬本位幣表示的資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。該折現(xiàn)率是企業(yè)在購置或者投資資產(chǎn)時所要求的必要報酬率。 傳統(tǒng)法（單一法）：預計資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量，通常應當根據(jù)資產(chǎn)未來每期最有可能產(chǎn)生的現(xiàn)金流量進行預測。 （ 2）為實現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)使用過程中產(chǎn)生的