天然居初步商業(yè)策劃報告(完整版)
【正文】 集約化、連鎖化的趨勢不斷發(fā)展。 連鎖商業(yè)不斷發(fā)展 目前深圳市擁有商業(yè)連鎖企業(yè) 90 余家，連鎖門店 1200 余間，行業(yè)規(guī)模已躍居全國十大城市之列。 3） 純分 成 。 個體經(jīng)營的獨立街鋪。 其特點是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但客流量較高。 3．建成區(qū)域商貿(mào)中心 深圳商業(yè)“十五”目標(biāo)：經(jīng)過５年建設(shè)，進(jìn)一步強(qiáng)化商業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位，并在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮樞紐作用，初步形成與現(xiàn)代化國際性城市相適應(yīng)的區(qū)域性商貿(mào)中心。 社會消費品零售總額躍居全國十強(qiáng) 過去五年期間，深 圳全市社會消費品零售總額急劇攀升，商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅猛。 鹽田區(qū)0 . 2 6%羅湖區(qū)8 . 6 8%福田區(qū)1 2 . 8 6%南山區(qū)9 . 9 0% CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 4 主題性商場、專業(yè)市場。這是深圳近年來發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點是在同一商場內(nèi)同時引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機(jī)地結(jié)合起來。商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c供應(yīng)商，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦墓?yīng)商負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險。 專業(yè)市場不斷發(fā)展壯大。 深港商業(yè)趨向一體化。就其目前發(fā)展?fàn)顩r，已經(jīng)初步形成了 集約化、高尚化的綜合社區(qū)概念 。 CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 11 有規(guī)模、有檔次大型專業(yè)市場較為欠缺。 目前周邊空置的商業(yè)裙樓有： 俊景豪園 裙樓 、宏浩花園 裙樓 、 景發(fā)花園裙樓、香景大廈裙樓、香麗大廈裙樓等。天然居所在的景田片區(qū)更是聚集了大量的住宅小區(qū)及政府微利房，整個片區(qū)已聚集了相當(dāng)?shù)娜藲狻? CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 14 第三章 項目分析 一、 項目基本情況 位置： 項目位于福田區(qū)景田香梅路山姆會員店對面，屬于天然居項目的商業(yè)配套項目。 ? 發(fā)展商有較好的品牌知名度，是投資商及承租商的信心保障。 ? 片區(qū)內(nèi)缺乏中高檔次的專業(yè)市場。 因此，中原建議本項目的定位為： 國際潮流精品家居廣場 定位詮釋： ? 以經(jīng)營國際及香港品牌為主，國內(nèi)知名品牌為輔。 五、投資者定位 ? 由于本項目以精品家居專業(yè)市場定位，需采用 返租 的方式來吸引投資者，以保持商場的統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管 理。 CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 20 ? 深圳本地缺乏有品牌的家居連鎖企業(yè)，需引進(jìn)外地或國外 知名企業(yè)。 ? 將鋪位面積劃分成 6— 15 平方米為主進(jìn)行銷售，使商鋪總價碼降低，利于吸引投資者，擴(kuò)大投資客戶層面。 以中原多年的商業(yè)經(jīng)驗，租金以不同租賃方式不同而定： 整體出租 如項目整體出租予一家經(jīng)營商家，平均租金預(yù)計僅為 50 元 /平方米左右。如能以中原豐富的商業(yè)經(jīng)驗與發(fā)展商雄厚的實力結(jié)合，在項目前期的設(shè)計、規(guī)劃、定位、招商上充分介入，天然居商業(yè)項目必將成為深圳商鋪市場又一閃亮明星 。 發(fā)展商經(jīng)營管理商場，分散出租 經(jīng)參與其他家居專業(yè)市場的租金價格，每層租金估算： 首層： 150 元 /平方米 二層： 100 元 /平方米 三層： 75 元 /平方米 四層： 55 元 /平方米 平均租金預(yù)計可達(dá) 95 元 /平方米左右。 四、通過精心包裝，將項目包裝成 深圳首席投資鋪王 。 ? 國際知名家居經(jīng)營企業(yè)不一定會接受合作方式，而深圳 本地家居經(jīng)營企業(yè)則品牌知名度不高。 六、目標(biāo)消費群定位 經(jīng)營收入較高的精英一族，主要以于景田、香蜜湖、中心區(qū)、紅樹灣 CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 19 等區(qū)域置業(yè)的中高收入人士。 ? 中高檔的家居專業(yè)市場發(fā)展前景廣闊，對經(jīng)營及租金收入有保障。 項目潛在威脅 (Threat)分析 ? 未來幾年內(nèi)面臨一定的競爭壓力 中心區(qū)及景田、香蜜湖片區(qū)在未來幾年內(nèi)將推出大量的商業(yè)面積， CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 16 商業(yè)中心更趨向于集中， 項目將面臨一定的競爭壓力。 ? 項目規(guī)劃設(shè)計可根據(jù)經(jīng)營定位而定，可直接配合經(jīng)營商家的經(jīng)營硬件 CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 15 需求。項目由于是獨立的商業(yè)開發(fā)地塊，商場開發(fā)可朔性大，宜根據(jù)項目將來的經(jīng)營定位來規(guī)劃設(shè)計，直接開發(fā)符合經(jīng)營商需求的商業(yè)物業(yè)。 從房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系來看，在區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)成為熱點后，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)必將有大幅度的發(fā)展，南山房地產(chǎn)大開發(fā) CENTALINE
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