【正文】 征，每周發(fā)行一期。 平： 實施低開高走的價格策略，以較低的價格快速進入市場。 分概念定位 形象概念 庫爾勒第一高樓，皇派寫字間，城市形象、您的形象。 私營企業(yè) 私營企業(yè)以商貿(mào)公司、律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、評估機構(gòu)為主，這類客戶相對廣泛，單位消費面積較小，但市場可挖掘的潛力最大。 七星大廈 在產(chǎn)品方面與豪景大廈相比處于 劣勢，只有通過價格優(yōu)勢提升競爭優(yōu)勢。 其次，從宏觀經(jīng)濟而言，庫爾勒市二、三產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展速度及所占比例較高，國家對庫爾勒的大力支持也將刺激二、三產(chǎn)業(yè)的進一步快速發(fā)展，對高檔寫字間的需求刺激將會相當明顯。 其次從開發(fā)商考慮 ,由于開發(fā)數(shù)量小，開發(fā)理念不成熟，致使開發(fā)成本較高 ,缺乏市場競爭、缺乏消費引導及較高的價格也限制了市場的發(fā)展。主要模仿酒店套房的開發(fā)模式，以板樓為主，公攤面積大、土地利用率不高；通道過長，相互干擾，不能體現(xiàn)高檔次寫字間的特色。 從庫爾勒寫字間發(fā)展的趨勢來看，寫字樓消費正處于升級時代，對辦公環(huán)境的要求正處于快速提升期，更多的企業(yè)希望改善辦公環(huán)境，并借此提升企業(yè)形象，大量企業(yè)從以往的老舊辦公樓搬出，或購買或自建，私營企業(yè)則從住宅樓出租房中遷出，向中高檔的寫字樓轉(zhuǎn)移，因此從整體市場狀況而言，現(xiàn)階段正處于寫字間的升級時代，消費增長較快 ,但因基數(shù)較小，市場增量有限。售價： 2650 元 /M2 銷售力不足，銷售團隊及銷售系統(tǒng)均存在問題，缺乏營銷推廣，主要依賴人際傳播及人力推廣。 消費市場狀況 目前庫爾勒市場高檔寫字間的消費主要集中在以下三類客戶。 三、目標客戶定位 依據(jù)購買功用，我們將七星大廈的目標客戶分為以下兩大類 自用客戶 自用客戶又分為以下三類 行政事業(yè)單位及下屬機構(gòu) 金融、保險、證券機構(gòu) 私營企業(yè)包括：商貿(mào)公司、會計（律師）事務(wù)所、評估機構(gòu)、駐庫 爾勒市辦事處等 投資客戶 專業(yè)地產(chǎn)投資租賃機構(gòu)，該類機構(gòu)較少，操作空間有限。 銷售的差異化 ，變以往純粹的人際傳播及人力推廣為整合營銷，變讓市場選擇產(chǎn)品為讓產(chǎn)品引導市場，實現(xiàn)銷售的差異化。 維持銷售 全面的人力推廣配合后續(xù)炒作，對有意向尚未成交的客戶實施重點突破，并向投資客戶展開推廣，維持銷售。 — 中午召開午餐會，宴請與會嘉賓及簽約客戶 執(zhí)行細則（暫略） 七、營銷推廣 策略 營銷周期劃分 周期 營銷目標 營銷工作 媒體應(yīng)用 籌 備 期 （ —— ） 完成營銷準備工作 售房部包裝 銷售系統(tǒng)建立 銷售人員培訓 宣傳資料準備 戶外廣告制作、發(fā)布 下階段廣告創(chuàng)作 營銷推廣方案確定 營銷資金到位 售房部： POP 立牌、展板、掛旗、 T 型旗 戶外廣告牌 巨幅、布標 預(yù) 熱 建立市場認知，強化物業(yè)形象，使客戶對該片時事新 聞報道 軟新聞炒作 報紙媒體 影視媒體 期 （ —— ） 區(qū)及物業(yè)未來形成良好預(yù)期，接受內(nèi)部認購（限量 50 位） 內(nèi)部認購及信息發(fā)饋 配合一定量的硬廣告?zhèn)鞑? 人力推廣及宣傳資料派發(fā)全面啟動 公關(guān)活動： 商務(wù)新區(qū)、新區(qū)中心 —— 七星大廈商務(wù)寫字間落成典禮 售點廣告 戶外廣告 宣傳資料 造 勢 期 （ —— ） 大力度的傳播推廣全面展開。 2． 傳播主題 ☆ 身居高處，襟懷萬象 ☆ 投資置業(yè)緊跟政府步伐，前景無限 ☆ 與二十余間大酒店交相輝映，辦公條件得天獨厚。 6． 執(zhí)行細則（暫略） （五）維 持期 維持期作為清盤階段，銷售策略將大有改變 ，主要通過多種手段促成成交。為盡快解決這個問題，銷售部依據(jù)市場競爭狀況及營銷計劃，制訂了價格策略 定價策略 起價一次性付款建議定為 2450 元 /m2，按揭或分期付款為 2560 元 /m2。 價格周期策略 價格周期主要依據(jù)營銷周期及市場情況制訂。 該階段進入銷售維持期，價格不亦再做大的調(diào)整，主要維持原有的價格水平， 每月象征性調(diào)價 20 元 即可。 在優(yōu)惠方面建議幅度不亦過大，以強化市場信心，避免價格波動。整和片區(qū)商務(wù)功能，成就價值非凡的 CBD 辦公環(huán)境。七星大廈 CBD 區(qū)位、皇派風范、定使您的企業(yè)形象魅力大增，財富升值無可估量。 商務(wù)配套： 七星大廈， CBD（中央商務(wù)區(qū)）中心：便利的商務(wù)配套，完善的金融服務(wù)，集洽談、會議、高檔餐飲娛樂、住宿于一體。 系列二 主題：商務(wù)新區(qū)，新區(qū)中心， CBD 價值非凡 副題：七星大廈商務(wù)寫字間 隨文： 中央商務(wù)區(qū)也稱 CBD，是指以完善的商務(wù)配套，集高檔寫字間、酒店式公寓、酒店、大型商業(yè)賣場、金融服務(wù)機構(gòu)于一體的，以商務(wù)為主要功能的城市中心區(qū)。 銷售方式 ☆ 產(chǎn)權(quán)銷售 提供一次性產(chǎn)權(quán)銷售，銷售價格及優(yōu)惠政策按下述方案執(zhí)行。 認購客戶交認購定金 1 萬元，并簽定認購合同，認購合同在 10 月 1 日公開發(fā)售期自動解除，視為客戶接受購買，簽訂正式購買合同 。 2． 從聚擾人氣，形成良好銷售開局的角度考慮，略低的價格可形成良好的銷售態(tài)勢，為全盤推廣和整體銷售奠定基礎(chǔ)。 4． 推出售后回租及以租待售業(yè)務(wù)。 ☆ 與時代接軌的商 務(wù)辦公空間 ☆ 10 月 1 日，人民東路奏響商務(wù)新樂章 3． 傳播形式 軟硬廣告全面出去 4． 媒體組合 ☆ 報紙媒體：《庫爾勒晚報》、《時光派送》、《巴音廣告》 ☆ 宣傳資料：海報、宣傳單張 ☆ 焦點廣告： POP