【正文】 28 日，政府今年出讓土地信息如下表： 2021 年深圳市政府已出讓土地 宗地號 位置 用途 面積（平方米） G010140086 龍崗區(qū) 商住用地 J4020127 鹽田區(qū) 會議中心、酒店及辦公用地 G021090001 龍崗區(qū) 加油站用地 A1040108 寶安區(qū) 商住混合用地 A7110158 寶安區(qū) 商住混合用地 A0040083 寶安區(qū) 酒店用地 G034040008 龍崗區(qū) 居住用地 71210 G123010124 大工業(yè)區(qū) 酒店用地 合計(jì) :共 8 宗 2021 年深圳市政府待出讓土地 宗地號 位置 用途 面積（平方米） A5100040 寶安區(qū) 酒店用地 A3180448 寶安區(qū) 旅館業(yè)用地 A8190128 寶安區(qū) 商住混合用地 A0120070； A0120071 A0120078； A1220297 寶安區(qū) 居住、配套設(shè)施用地 合計(jì)：共 4 宗 資料來源： 深圳市土地房產(chǎn)交易中心 深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局 2）、商品房供應(yīng) 7 在國家和市政府宏觀調(diào)控作用下，深圳房 地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模適度減小。 另外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前深圳房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)以個(gè)人 購房 8 為主體的特征。 今年上半年，全市二手房交易件數(shù)為 26832 件，交易面積達(dá)到 萬平方米，交易面積比上年同期增長 %，已超過歷年二手 9 房交易增長速度。 附表 ： 2021 年上半年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)表（見下頁 ） 10 附表 ： 2021 年上半年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)表 資料來源： 深圳市土地房產(chǎn)交易中心 深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局 11 （二）龍華片區(qū)分析 龍華片區(qū)概述 A、規(guī)劃 ：為中心區(qū)的衛(wèi)星城，福田區(qū)的后花園； B、交通 ：四通八達(dá)，便捷快速。 ? 樓盤整體素質(zhì)日趨提 高 ：比如中心區(qū) 美麗 36風(fēng)和日麗、錦繡江南、蘋果園、民治大道 世紀(jì)春城、皓月花園、梅林關(guān)書香門第、豐澤湖 山莊、中航香水郡。一個(gè)體現(xiàn) 21 14 世紀(jì)居住文明和城市建設(shè)水平的現(xiàn)代化、生態(tài)型綜合居住區(qū) ——龍華正迅速崛起。但作為福田中心區(qū)的一級輻射區(qū)域，本片區(qū)憑借遠(yuǎn)低于中心區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格、便利的交通條件贏得了福田片區(qū)大量客戶的關(guān)注，來自福田片區(qū)的 客戶有所增加。 目前，龍華（含坂田）在售的樓盤有 ：皓月花園、 假日 20 萬科華宇項(xiàng)目 地理位置：龍崗布吉鎮(zhèn)坂田深平快速公路旁 發(fā) 展 商：深圳市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 管理公司：深圳市萬科物業(yè)管理有限公司 建筑類別：商住樓， 19 棟 Townhouse， 9 棟公寓 占地面積： 7 萬多 平方米 （目前拿到使用權(quán)數(shù)量） 建筑面積： 13 萬多平米，含 1 萬平米商業(yè) 小結(jié)： 萬科在關(guān)外的又一引人關(guān)注的大型項(xiàng)目。 23 世紀(jì)春城二期 地理位置：寶安龍華鎮(zhèn)民治大道西面 發(fā) 展 商：深圳市恒安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：深圳市恒基物業(yè)管理有限公司 建 筑類別：多層、小高層普通住宅 建筑面積： 萬多平方米 規(guī) 模： 657 價(jià) 格：均價(jià) 4000 元 /平方米 管 理 費(fèi)：多層 元 /平方米 /月；小高層 元 /平方米 /月 車 位 數(shù)： 342 戶 型：有兩房、三房、四房，主力戶型為三房 廣告訴求：這里休閑就是生活 小結(jié)： 大型規(guī)模社區(qū)，戶型較多，可供選擇性大。 根據(jù)面積定位，按市場價(jià)約 4800 元 /㎡計(jì)算，每套房的總價(jià)控制在 13 萬 30 萬之間，總價(jià)較低，對一次置業(yè)消費(fèi)者有較大的吸引力。（具體調(diào)整建議見“戶型建議”部分） ② 項(xiàng)目周邊環(huán)境較差 本項(xiàng)目周邊有采石場，政府的挖山工程，待建地雜草叢生、垃圾成堆，離項(xiàng)目約 300 米遠(yuǎn)有深圳市第二看守所。但是，目前 關(guān)外物業(yè)和關(guān)內(nèi)物業(yè)素質(zhì)存在相當(dāng)差別。 項(xiàng)目威脅分析 ①品牌發(fā)展商的關(guān)外造城運(yùn)動(dòng) 隨著關(guān)內(nèi)土地資源的逐漸枯竭，品牌發(fā)展商在關(guān)外展開了大規(guī)模的造城運(yùn)動(dòng)，如萬科的萬科城、華宇項(xiàng)目，中海的怡美山莊、日輝臺等。 關(guān)外物業(yè)的迅速發(fā)展，使得關(guān)口交通瓶頸問題日益凸顯。 倡導(dǎo)對民族文化的傳承、對自然的尊重，體現(xiàn)出一種人文的精神，因此， 15 棟是與前期書香門第一期形成一個(gè)統(tǒng)一的自然、人文社區(qū)。 “天一”，取“天人合一”之意。 ? 受時(shí)間和金錢的限制，通常不會在裝修方面花太多工夫，比較傾向于選擇帶裝修的房子，或 300500 元 /平方 米的裝修套餐。 ② 選擇戶型 通常會選擇單房或一房一廳的單位，總價(jià)在 1520 萬之間。 原 則 ： 充分創(chuàng)新，以超前的設(shè)計(jì)理念征服市場。 我們前一期園林做得應(yīng)該說相當(dāng)不錯(cuò)，不過可能因?yàn)榭蛻舻男睦眍A(yù)期比較高，所以我們以后的園林應(yīng)該比一期小高層項(xiàng)目做得更好、更有特色、更有韻味。 （三）智能化建議 原則： 智能化水平不宜比同類型產(chǎn)品低。 “書香門第”的檔次和文 化韻味都相當(dāng)高，所以我們的樣板方設(shè)計(jì)、裝修、布置、檔次都宜高，以期能有效打動(dòng)客戶，形成良好口碑。 標(biāo)準(zhǔn)層走廊分三個(gè)防火分區(qū)，如果用傳 統(tǒng)的鐵皮防火門，會影響到走廊的通透和采光，建議防火門采用透明鋼化玻璃防火門，加強(qiáng)走廊內(nèi)的采光和通透性。 （四）現(xiàn)場包 裝策略 售樓處： ? 增加塘朗山森林公園規(guī)劃模型或展板； ? 天一閣的消費(fèi)群比較年輕，建議在售樓處包裝上適當(dāng)增加熱烈的氣氛，如：過節(jié)期間的布置，各個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)的布置； ? 展板：介紹著名的藏書閣 —— 天一閣及其著名藏書。目 前，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)均價(jià)約 4730 元 /平方米 。 ? 方案一：“天一閣”均價(jià) 48005200元 /㎡（毛坯房） 在開發(fā)商和 XXXXXXXXXXXXXX 的共同努力下，一期項(xiàng)目目前實(shí)現(xiàn)均價(jià) 4730 元 /平方米，比原先的市場預(yù)計(jì)高。天一閣 ” 以“精裝修”的面貌出現(xiàn)在市場上，裝修標(biāo)準(zhǔn)在 300 元 /平方米左右，而且統(tǒng)一裝修可以在很大程度上節(jié)省裝修成本。天一閣”可以從付款方式上面降低置業(yè)門檻，以吸引更多的首次置業(yè)者、投資 型客戶。 本階段，對項(xiàng)目開盤銷售是否成功起著舉足輕重的作用。 推廣活動(dòng)計(jì)劃： 1）充分利用名人效應(yīng) 利用文化界名人，舉行新書首發(fā)儀式或舉辦文化論壇或講座，目標(biāo)人物如：啟功、余秋雨、金庸等。宣傳“書香門第因?yàn)榍捌谠谑袌錾闲纬奢^大影響，只需要適當(dāng)提示客戶， 就可以吸引客戶到訪從而成交。 于 1982 年被國務(wù)院公布為全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位。盛先生一直有心設(shè)法把我弄到天一閣里去看一段時(shí)間書，但按當(dāng)時(shí)的情景，手續(xù)頗煩人，我也沒有讀書的心緒，只得作罷。 看門的老人沒想到文化局長會在這樣的天氣陪著客人前來，慌忙從清潔工人那里借來半高統(tǒng)雨鞋要 我們穿上，還遞來兩把雨傘。 中華民族作為世界上最早進(jìn)入文明的人種之一，讓人驚嘆地創(chuàng)造了獨(dú)特而美麗的象形文字，創(chuàng)造簡帛，然后又順理成章地創(chuàng)造了紙和印刷術(shù)。這種人必得長期為官，有足夠的資財(cái)可以搜集書籍；這種人為官又最好各地遷移，使他們有 65 可能搜集到散落四處的版本；這種人必須有極高的文化素養(yǎng)，對各種書籍的價(jià) 值有迅捷的敏感； 這種人必須有清晰的管理頭腦，從建藏書樓到設(shè)計(jì)書櫥都有精明的考慮，從借閱規(guī)則到防火措施都有周密的安排；這種人還必須有超越時(shí)間的深入謀劃，對如何使自己的后代把藏書保存下去有預(yù)先的構(gòu)想?！? 這就是說，自明至清數(shù)百年廣闊的中國文化界所留下的一部分書籍文明，終于找到了一所可以稍加歸攏的房子。乍一看，他是在公務(wù)之暇把玩書籍，而事實(shí)上他已經(jīng)把人生的第一要?jiǎng)?wù)看成是搜集圖書，做官倒成了業(yè)余，或者說，成了他搜集圖書的必要手段。他曾毫不客氣地頂撞過當(dāng)時(shí)在朝廷權(quán)勢極盛的皇親郭勛，因而遭到廷杖之罰，并下過監(jiān)獄。起先他也曾狠下一條心變賣掉家里的千畝良田來換取書法名帖和其他書籍，在范欽的天一閣還未建立的時(shí)候他已構(gòu)成了相當(dāng)?shù)牟貢?guī)模，但他實(shí)在不懂人情世故，不懂口口聲聲尊他為師的門生們也可能是巧取 68 豪奪之輩，更不懂得藏書樓防火的技術(shù)，結(jié)果他的全部藏書到他晚年已有十分之六被人拿走，又有一大部分毀于火災(zāi)，最后只得把剩余的書籍轉(zhuǎn)售給范欽。相比之下，他的社會人格比較強(qiáng)健，只有這種人才能把文化事業(yè)管理起來?！苯Y(jié)果嚴(yán)氏家族竟奈何范欽不得。好像歷史要當(dāng)時(shí)的中國出一個(gè)藏書家，于是把他放在一個(gè)顛簸九州的官位上來成全他。 三 范欽是明代嘉靖年間人，自二十七歲考中進(jìn)士后開始在全國各地做官，到的地方很多，北至陜西、河南、南至兩廣、云南，東至福建、江西，都有他的宦跡。 這樣的藏書家委實(shí)也是出過一些的，但沒過幾代，他們的事業(yè)都相繼萎謝。但是，野蠻的戰(zhàn)火幾乎不間斷地在焚燒著脆薄的紙頁，無邊的愚昧更是在時(shí)時(shí)吞食著易碎的智慧。本來渾身早已被風(fēng)雨攪得冷颼颼的了，赤腳進(jìn)水立即通體一陣寒噤。 是啊，現(xiàn)在大批到寧波作幾日游的普通上海市民回來都在大談天一閣，而我這個(gè)經(jīng)常鉆研天一閣藏本重印書籍、對天一閣的變遷歷史相當(dāng)熟悉的人卻從 未進(jìn)過閣，實(shí)在說不過去。 “天一閣 ”之名，出自漢鄭玄 《易經(jīng)注》 “天一生水，地六成之 ”，“以水制火 ”永保藏書安全。 尾盤促銷期 目 標(biāo)： 銷售率達(dá)到 100%，本期間銷售約 10 套， 媒體組合策略： 本階段媒體表現(xiàn)適當(dāng)通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙宣傳就可，因?yàn)榈侥壳盀橹梗?xiàng)目在市場上形成較大影響，而且銷售率已達(dá)到 90%。 推廣活動(dòng)計(jì)劃： 1）售樓處現(xiàn)場女子12 樂坊演奏（開盤活動(dòng)）： 女子 12 樂坊屬于民樂演奏，與本項(xiàng)目書香文化的定位相一致。 57 執(zhí)行 ： 通過房地產(chǎn)信息網(wǎng)和搜房網(wǎng)發(fā)布網(wǎng)絡(luò)征文信息，征文題材不限；與《南方都市報(bào)》讀書專欄合作，展開“傳統(tǒng)文化與網(wǎng)絡(luò)文化”比較的討論活動(dòng)。天一閣”積累大批忠實(shí)可靠的客戶。 （七）分階段推廣策略 推廣計(jì)劃 推廣計(jì)劃表 推廣階段 預(yù)計(jì)期間 預(yù)計(jì)目標(biāo) 備 注 形象導(dǎo)入期 05 年 02 月 05 月 積累約 500 VIP 卡客戶 前期造勢 派籌解籌 開盤熱銷期 05 年 06 月 65%(169 套 ) 開盤 持續(xù)熱銷期 05 年 07 月 10 月 25%(65 套 ) 適當(dāng)提價(jià) 尾盤促銷期 05 年 11 月 12 月 10%(26 套 ) 適當(dāng)優(yōu) 惠 注： A、由于對“書香門第天一閣”的一大賣點(diǎn)。天一閣”的均價(jià)不應(yīng)做得太高。 在 2021 年，龍華（含坂田、梅林）片區(qū)有相當(dāng)多的項(xiàng)目入市，并且小戶型項(xiàng)目也有不少，比如美麗 AAA、青年城邦等，可以預(yù)測龍華（含坂田、梅林）明年的地產(chǎn)市場競爭非常激烈。 （五）入市時(shí)機(jī)建議 考慮到本項(xiàng)目的工程進(jìn)度和銷售的延續(xù)性，同致建議選擇在2021 年 6 月初或者 5 月底正式入市。天一閣”的營銷推廣，當(dāng)借助書香門第大品牌在前期樹立的市場形象和前期推廣在市場中形成的巨大影響力，以階段性造勢、主題活動(dòng)為主要手法，整合利用報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)等各種媒介資源，迅速打造“書香門第 46 2）裝修套餐按每個(gè)戶型各作一套，共三套 要求如下： ? 裝修套餐的價(jià)格為 300 元 /㎡（按建筑面積計(jì)算） 備注 : ? 可聯(lián)系幾家裝修公司分別提供免費(fèi)裝修套餐，在現(xiàn)場提供 裝修公司展示板，減少投資成本。 ? 戶內(nèi)紅外報(bào)警，用于戶內(nèi)紅外探測移動(dòng)物體，若發(fā)生異常情況，立即向管理中心報(bào)警； 44 ? 門磁，防止通過非正常途徑經(jīng)大門闖入； ? 窗磁、防止通過非正常途徑經(jīng)窗戶闖入； ? 煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)； ? 局域網(wǎng)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，為住戶提供 100M 寬帶支持 VCD 點(diǎn)播等全面的網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，滿足年輕人上網(wǎng)的需求。 ? 本項(xiàng)目的園林風(fēng)格仍以中式園林為主調(diào)，與已入伙的小高層保持一致，保證整個(gè)社區(qū)園林風(fēng)格的統(tǒng)一性。 （贈送陽臺戶型比例在可在 50%左右； 41 贈送凸窗比例可在 100%） 具體方式 ： 1）錯(cuò)客廳和臥室的陽臺 比如：使陽臺的高度達(dá)到 兩層，陽臺面積由以計(jì)算 1/2 變?yōu)橥耆?br />