【正文】 的領導下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務的職能。 其職責：（ 1）全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，完成與公司簽定的年度管理目標和經(jīng)濟指標。因此在實踐中，我們推出了 “加油站式 ”的培訓體系，做到崗前培訓、在崗培訓和調(diào)崗培訓，各層級員工均有明確的培訓達標標準，使每一層級員工保持服務知識 、技能與服務需求達到動態(tài)平衡。 第三節(jié) 服務模式 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 40 頁 引入 “酒店式 ”物業(yè)管理服務模式，采用 “以業(yè)主為中心，服務品質為導向 ”的經(jīng)營管理模式，我們將全面推行競爭型服務戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升我公司的服務價值，建立一支高效的、能為業(yè)主提供優(yōu)良服務的團隊。通過管理處員工、小區(qū)業(yè)主的互動與協(xié)作來提升小區(qū)的物業(yè)管理水平。 五、社區(qū)文化建設 社區(qū)文化建設是保障一個社區(qū)整體素質與凝聚力的基石。而本小區(qū)的高綠化率是一大特色， 35%的綠化率，綠化物種類繁多。 項目周邊經(jīng)濟正快速發(fā)展，背后即為鳳鳴山， *****大學以及區(qū)府近在咫此，包含****， ******樓盤的一個高尚新社區(qū)已蔚然成型。 第三節(jié) 管理重點分析 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 40 頁 根據(jù)項目規(guī)劃、定位及所處的地理位置，本項目的的物業(yè)管理主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 一、安全秩序管理 安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關注的工作，必須做到萬無一失。因此，在日常物業(yè)管理中，消防安全管理不容忽視。 “青年人 ”獨立、自由、追求時尚和先進的理念。使業(yè)主與管理處員工擺正心態(tài)，以一種愉悅的心境來服務與相處。 二、實施 “質量、成本雙否決 ”運作機制 全面推行 “質量、成本雙否 決 ”機制。管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。 （ 6）協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關部門的關系，便于開展各項工作。 （ 6）負責發(fā)現(xiàn)運做中不合格服務項目，進行跟蹤、驗證、處理業(yè)主投訴。 （ 5）熟悉掌握使用各種消防器材。 （ 3）發(fā)生突發(fā)情況，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常、完好。 其職責： （ 1）保持所轄物業(yè)花草、植物的正常生長。 （ 2）負責 轄區(qū)各區(qū)域的垃圾收集工作。 （四）財務公開制：我方將定期向業(yè)主公開財務收支賬目，接受業(yè)主的公開咨詢。 新招聘人員實行一個月業(yè)務學習，考試合格者留用。 （二）人員考核 旨在對人才創(chuàng)造力進行管理和對人才潛能進行開發(fā)的人才資源管理體系，大致由四部分構成： 量才錄用，合理配置：合理設計各工作崗位的工作內(nèi)容和職責范圍，使人適合于職務，使職務適合于人，充分體現(xiàn) “會用人、用好人 ”的思路。 著裝應得體、光潔，不得卷衣袖、褲腿，定期換洗。在實際工作中從需要出發(fā)，擴大資料來源，從時間上講是在業(yè)主入伙時開始收集歸檔，實行業(yè)主一戶一檔。業(yè)主檔案存放時做好防火、防潮、防蛀工作，計算機使用時應防止電腦病毒侵入。社區(qū)文化建設的重點即是 “想業(yè)主之所想，為業(yè)主之所為 ”，以業(yè)主的需求為出發(fā)點，組織各種團體性活動。 ? 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 40 頁 社區(qū)文化建設主要形式 ：社區(qū)活動的形式多種多樣，管理處將視實際情況來開展社區(qū)活動，具體形式如下： 適時組織各種主題的 PARTY，節(jié)日慶典等活動； ? 定期組織球類、棋類、牌類 等比賽活動； ? 組織員工季節(jié)性游玩活動，如春游、觀花等； ? 適時舉辦各種文藝類比賽活動； ? 根據(jù)社區(qū)群體的結構特點，舉辦與之興趣相符合的其他文化娛樂活動； ? 建立溝通例會，及時聽取業(yè)委會對物業(yè)管理的建議和意見 ? 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 40 頁 第七章 便民服務 以業(yè)主需求為基礎，提供便利、經(jīng)濟、優(yōu)質的社區(qū)服務和特約服務，是日常物業(yè)管理工作的一項主要內(nèi)容。入住期間組織一些品質優(yōu)良、信譽良好的家私廠商，到小區(qū)內(nèi)進行現(xiàn)場展銷 服務，方便業(yè)主按需選購。 2. 制定嚴格的業(yè)主裝修方案的申 報、審批手續(xù)，避免各種違章裝修方案所引起的麻煩。 二、 投訴處理 為實現(xiàn)投訴處理的高效率，管理處 24 小時接受業(yè)主投訴，物管人員填寫投訴受理登記表。 （ 2）建立健全各項規(guī)章制度。 ④ 留意進入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止入轄區(qū)。 （二） 定期檢查、清潔、保養(yǎng)消防系統(tǒng)構成 部件，尤其是對主要部件（如消防栓接圈的封閉圈及水龍帶），按相關規(guī)定進行定時檢查，保養(yǎng)及驗證工作，以防止其老化、霉變、失效，從而保證系統(tǒng)時刻處于良好的工作狀態(tài)； （三） 保證儲水池貯存足量的水，并隨時補足對于離心泵及電機，按相關規(guī)定，定時檢查保養(yǎng)，根據(jù)相關規(guī)定設置備用水泵。 ③ 實行垃圾分類，嚴格區(qū)分可回收與不可回收垃圾。 ② 建立綠化物檔案，進行存檔管理。 （ 4）組織維修員對小區(qū)內(nèi) 房屋本體及公共配套設施進行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。根據(jù)小區(qū)的實際情況，做好住房維修基金的計劃管理，做到?？顚Ｓ?，同時，加強使用住房維修基金項目的可行性論證和施工監(jiān)管，確?；鸬目茖W使用。 非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進入變、配電房。 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 40 頁 （五）電梯系統(tǒng)管理與維護 配備專職管理人員，每星期至少進行一次檢查運行和機房管理情況，對設備存在的問題及時發(fā)現(xiàn)和處理，并記錄。 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 40 頁 第十章 緊急應變處理預案件 應急應變處理解決方案是根據(jù)在各種情 況下可能出現(xiàn)的重大問題所采取應急措施和處理方案，根據(jù)實際情況，周圍環(huán)境以及當時的狀況，預測在危急情況下可能出現(xiàn)重大問題，制訂以下應急方案。 制定電梯系統(tǒng)維修養(yǎng)護計劃，制定定期（年、月）檢修計劃，管理人員進行定期巡檢記錄，能及時解決電梯設備日常維修保養(yǎng)范圍內(nèi)的所有問題。 電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。 建立和完善公用設施設備、共享部位的維修檔案。堅持 “因地制宜、科學管養(yǎng) ”的方針，編制科學的物業(yè)維修養(yǎng)護計劃并合理組織實施，可以達到如下目的：延長物業(yè)的物質壽命，滿足公共設施、設備的正常使用功能；延長物業(yè)的經(jīng)濟壽命，達到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)主經(jīng)濟負擔。保證綠化物的正常生長。 ④ 用低噪聲工具，自發(fā)控制噪聲。 第七節(jié) 環(huán)境保護與管理 一、環(huán)境衛(wèi)生的管理 （ 1）環(huán)衛(wèi)保潔管理管理： 保潔工作流程及標準按照 ISO9001 標準。 ⑥ 對轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實行統(tǒng)一停放管理。 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 40 頁 （ 3）嚴格執(zhí)行治安法規(guī)，貫徹以教育為主，處罰為輔的原則，實事求是進行處理。對于其他方 面的投訴，及時分派至相關項目組，并要求與業(yè)主約定回復時間，暫時無法解決的問題將制定相關計劃向業(yè)主進行解釋，普遍性投訴問題由管理處在居住區(qū)公告欄或小區(qū)寬帶網(wǎng)上的管理處信息平臺上公告解決措施。保證物業(yè)的一切裝修工作嚴格遵守市政府的有關裝修規(guī)定以及裝修協(xié)議正常進行；裝修工程完畢后，管理處派人進行查驗。為解決小區(qū)入住期間搬運量大、業(yè)主搬家難的問題，我們將組織便民搬運隊，為業(yè)主提供各類搬運服務。 一 、 辦理入住高效迅捷 1. 合理安排業(yè)主的入伙時間，節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時間，加強節(jié)假日的入伙辦理。 業(yè)戶服務部在每次活動開展前，擬定活動的實施計劃，并報管理處主管批準。對于已過存檔期的檔案經(jīng)主管領導批準可銷毀，同時建立已銷毀文檔清單備查。管理和使用好權籍資料，動態(tài)反映業(yè)戶權籍狀況，為業(yè)戶需求提供服務。 佩帶有公司統(tǒng)一標志 的服飾。同時 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 40 頁 考慮到物業(yè)管理存在的諸多不確定因素，在管理中我們對管理層及操作層員工采取不同的管理方法，使各崗位員工都能最大的發(fā)揮工作積極性。 ? 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 40 頁 每周安排一定時間學習有關業(yè)務文件、報刊、書籍，開展管理經(jīng)驗座談會。管理處設熱線服務電話，歡迎業(yè)主隨時撥打。 （ 4）完成領導交辦的其他工作。 （ 3）協(xié)助搞好租用盆景植物的維護管理工作。 （ 5）制定供電系統(tǒng)的最佳運做方案，報上級審批后組織貫徹事實，保證設備 24 小時正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應能隨時啟動應急發(fā)電機，在 5