【正文】 n12 ： 縮短開發(fā)周期，及時(shí)與市場(chǎng)靈動(dòng)。 17 / 42 (2)周邊人口 密度 低 由于 受到項(xiàng)目所在位置的影響，項(xiàng)目周邊沒有大型商業(yè)區(qū)域 且周邊生活人口密度比起市中心相對(duì)較低 。 基于項(xiàng)目周邊環(huán)境與資源分析， 項(xiàng)目地塊處于城市 工業(yè) 中心成長(zhǎng)性區(qū)域地段。 周邊現(xiàn)狀分析 本地塊周邊目前西側(cè)緊靠十二礦路，臨 平煤十二礦總公司 ， 城東 區(qū)交警大隊(duì)， 英才中 學(xué) 、平煤衛(wèi)校 ；二、三 類工業(yè)區(qū) ；十礦六號(hào)風(fēng)井、十二礦東風(fēng)井 。 二、地塊價(jià)值解析 基本地形地貌 —— 地塊 成正方形 ，高差起伏 大約在 10M 以內(nèi)。同時(shí)， 距 城市中心 大約 30多分鐘車程。 河南省統(tǒng)計(jì)局 小結(jié)： 城市 GDP 及人均 GDP 均呈明顯上升趨勢(shì)。 平頂山統(tǒng)計(jì)局： 6 / 42 經(jīng)濟(jì)以服務(wù)也為中心，增長(zhǎng)迅速 2020 年 平頂山 全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 10 %，經(jīng)濟(jì)總量躍上新臺(tái)階。 河南省統(tǒng)計(jì)局 7 / 42 城市居民可支配收入呈階梯狀遞增，消費(fèi)型城市特征明顯。（注 ：見圖如下） 9 / 42 規(guī)劃前景 依托交通組織，平媒集團(tuán)和大型汽車交易市場(chǎng)、汽車服務(wù)行業(yè)的延伸及城市新體的發(fā)展，將更加優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。 總占地面積：約 15畝 容積率： 總建筑面積： 其中住宅總建筑面積為； 商業(yè)總建筑面積為： 四至現(xiàn)狀 11 / 42 項(xiàng)目東至：呂莊村 ，靠十二礦總公司、 建設(shè)銀行、 農(nóng)村信用社及東高皇鄉(xiāng)。冬季盛行偏南風(fēng)， 夏季盛行準(zhǔn)北風(fēng)， 春、秋二季為冬夏季風(fēng)交替時(shí)期， 風(fēng)向變化較大，但以偏南風(fēng)的頻率最大。 （ 4） 餐飲、娛樂、運(yùn)動(dòng)： 東馨苑 （ 5） 生活服務(wù)： 目前生活服務(wù)配套僅有周邊低檔次商鋪，待周邊眾多高檔樓盤入住后，將有進(jìn)一步的改善。 16 / 42 (4)企業(yè)實(shí)力 作為有著平頂山多年開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商， 實(shí)力強(qiáng)勁， 具備打造強(qiáng)品質(zhì)項(xiàng)目。 核心機(jī)會(huì) — — 平頂山 的規(guī)劃實(shí)施、城東市場(chǎng)的發(fā)展、置業(yè)心理的改變 【行動(dòng)手段】 Action9 ： 緊緊抓住平頂山規(guī)劃發(fā)展、城東市場(chǎng)大發(fā)展機(jī)會(huì)， 選擇合理時(shí)機(jī) 入市； Action10 ： 有效把握客戶心理需求， 充分挖掘賣點(diǎn)， 迎合置業(yè)者心理改變。 運(yùn)用新技術(shù)、新材料、新工藝解決項(xiàng)目噪音問題； 通過產(chǎn)品創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新，提升產(chǎn)品品質(zhì)； 以產(chǎn)品的高性價(jià)比來贏得市場(chǎng)。 （ 3） 地段、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、價(jià)格、物業(yè)管理服務(wù) 是消費(fèi)者購買住宅的主要考慮因素。 通過對(duì)周 邊 了解 并結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)，則本項(xiàng)目主力客戶群特征： ? 該區(qū)域經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)穩(wěn)定（ 28— 40歲）人士。這其中置業(yè)傾向多以使用 性兩房及 舒適性三房為主。 陽光 100市場(chǎng)價(jià)格之間， 即 28003500 元 /平方米。 市場(chǎng)形象： 生活 繁忙 盡在出入之間 。充分考慮目標(biāo)客戶的理解習(xí)慣、品位、心理訴求特性，表現(xiàn)手法上要不落俗套，通過溫馨，成熟、產(chǎn)品領(lǐng)先的表現(xiàn)形式，現(xiàn)代氣派的表現(xiàn)手法，吸引目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的認(rèn)同感、歸屬感，促成銷售，提升 開發(fā) 商的品牌形象，拉升價(jià)格。 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝： 31 / 42 工地圍墻： 本項(xiàng)目基地面積大，周邊長(zhǎng)，但臨 十二礦 路的展示面較小，所以更要將圍墻做的醒目。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤，都將嚴(yán)重影響后續(xù)銷售階段的工作開展。 ） 主訴求點(diǎn) ■ 產(chǎn)品特質(zhì) —— 開啟 獨(dú)上高品味 人居新時(shí)代； ■ 建筑特色 —— 簡(jiǎn)約的造型，典雅的色彩，流暢合理的布局，錯(cuò)落有致的建筑氣勢(shì) ■ 物業(yè)管理 —— 專業(yè)的物業(yè)管理公司，帶來先進(jìn)管理理念和經(jīng)驗(yàn)； 輔訴求點(diǎn) ■ 發(fā)展商品牌 —— 華豐 置 業(yè)的開發(fā)實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)； ■ 高智能化配置 （此點(diǎn)有待公司確定內(nèi)容）； 平頂山市華豐園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 41 / 42 二、 廣告風(fēng)格 本項(xiàng)目在形象推廣階段， 建議 采用酒紅色為主要色調(diào)，提高項(xiàng)目的品味與形象，整體風(fēng)格定于穩(wěn)重、高雅、視覺沖擊感強(qiáng)的形象，突出大氣的韻味。 項(xiàng)目推廣資金安排，本著節(jié)約資源，提高單邊收益的原則，主要費(fèi)用將以前期投放為主，后期投放為輔。后期推廣要改虛為實(shí)，著重體現(xiàn)產(chǎn)品的細(xì)致化，無論色彩、畫面意境均要落到實(shí)處，采用系列的，色彩明麗的，售賣性強(qiáng)的訴求風(fēng)格，并結(jié)合本項(xiàng)目基礎(chǔ)形象設(shè)計(jì)，采用富有動(dòng)感的節(jié)奏進(jìn)行推廣，打動(dòng)客戶。 三、 銷售前期準(zhǔn)備工作 解籌前準(zhǔn)備工作內(nèi)容主要包括： 施工現(xiàn)場(chǎng)包裝、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售物料準(zhǔn)備、解籌現(xiàn)場(chǎng)包裝、解籌現(xiàn)場(chǎng)布置、解籌前后宣傳推廣方案確定及資料準(zhǔn)備、銷售組織工 作及開盤條件準(zhǔn)備 ， 四、 各銷售階段價(jià)格控制 為了在銷售中各階段保持銷售暢旺，積聚人氣，分階段安排不同價(jià)目表，對(duì)各銷售階段進(jìn)行有步驟的價(jià)格控制。在形象設(shè)計(jì)上造型新穎，色彩鮮明，營(yíng)造銷售展示氛圍。 本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)最大的劣勢(shì)，是距城中心有一段 路程 距離，項(xiàng)目主要的建筑則在 十二礦路南 ，從視覺上在建筑沒有成型的時(shí)候，不易發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的所在地，再加上旁邊的 住宅 建筑的阻擋，更降低了項(xiàng)目的品質(zhì)感。 價(jià)格定位： 多層均價(jià) 2600 元 /平方米左右，小高層 均價(jià) 2900 元 /平方米左右。 陽光 100 2850 豫森 形象定位為： 生活 繁忙 盡在出 入 之間 五、 案名建議 26 / 42 建議案名一 : 華豐 ? 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，周圍村鎮(zhèn)客戶群。 （ 5）目前城東板塊大部分項(xiàng)目在 無太多外部景觀與配套資源依賴的情況下，均通過對(duì)項(xiàng)目本身品質(zhì)的打造 ，實(shí) 現(xiàn)其價(jià)值 。