【正文】 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 2 2020 年供地以住宅和商業(yè)為主 ................................ 23 2020 年成交土地明顯不足 .................................... 23 土地規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，商業(yè)、公建比例加大 .............. 24 區(qū)域分布相對(duì)集中，多處于四環(huán)外 ............................ 25 2020 年供地計(jì)劃進(jìn)展分析 .................................... 26 近期土地市場發(fā)展趨勢分析 .................................. 27 “地荒”是否存在 .......................................... 27 2020 年土地市場特征預(yù)測 .................................... 28 第四篇 北京市寫字樓市場研究 ....................................... 30 概述 ...................................................... 30 各熱點(diǎn)區(qū)域市場比較分析 .................................... 32 重點(diǎn)區(qū)域甲級(jí)寫字樓市場分析 ................................ 34 CBD 及周邊區(qū)域 ....................................... 34 金融街區(qū)域 ........................................... 36 中關(guān)村區(qū)域 ........................................... 37 2020 年趨勢預(yù)測 ............................................ 39 觀點(diǎn)一：市場潛在供應(yīng)量巨大 .................................. 39 觀點(diǎn)二：辦公物業(yè)需求旺盛，機(jī)構(gòu)投資者交易仍將活躍 ............ 39 觀點(diǎn)三：區(qū)域分布多樣化 ...................................... 40 觀點(diǎn)四：商務(wù)辦公模式多元化 .................................. 40 觀點(diǎn)五：建筑節(jié)能推動(dòng)寫字樓品質(zhì)進(jìn)一步提升 .................... 40 第五篇 低密度住宅市場研究 ......................................... 41 2020 年市場概述 ............................................ 41 低密度項(xiàng)目市場供應(yīng)分析 .................................... 41 新增低密度項(xiàng)目區(qū)位分析 ............................... 41 新增項(xiàng)目產(chǎn)品分析 ..................................... 43 低密度項(xiàng)目價(jià)格分析 ................................... 45 熱點(diǎn)板塊分析 .............................................. 45 中央別墅區(qū) ............................................ 45 亞北區(qū)域 .............................................. 46 京通沿線別墅區(qū) ........................................ 46 昌平八達(dá)嶺別墅區(qū) ...................................... 47 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 3 2020 年市場趨勢預(yù)測 ........................................ 48 觀點(diǎn)一：國家將繼續(xù)嚴(yán)格限制低密度項(xiàng)目土地供應(yīng) ................ 48 觀點(diǎn)二：經(jīng)濟(jì) 型別墅將成市場主導(dǎo)產(chǎn)品 .......................... 48 觀點(diǎn)三：分布區(qū)域多元化，新別墅帶逐漸清晰 .................... 48 觀點(diǎn)四：建筑風(fēng)格各異 ........................................ 49 第六篇 北京市商業(yè) 地產(chǎn)分析及預(yù)測 ................................... 50 05 年商業(yè)地產(chǎn)總體發(fā)展形勢嚴(yán)峻 .............................. 50 供求失衡 .............................................. 50 空置增加影響有效供給 .................................. 51 價(jià)格平穩(wěn) .............................................. 51 區(qū)域分布特征明顯 .......................................... 51 傳統(tǒng)商圈優(yōu)勢明顯，新興商圈正在崛起 ........................ 52 城市中心區(qū) ............................................ 53 CBD 區(qū)域 .............................................. 53 朝外區(qū)域 .............................................. 54 中關(guān)村地區(qū) ............................................ 55 亞奧區(qū)域 .............................................. 56 規(guī)劃新城 .............................................. 56 大型社區(qū)商業(yè) .......................................... 57 商業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 .......................................... 58 觀點(diǎn)一：未來 3 年內(nèi)集中放量不可避免，并且多分布于三環(huán)之外 .... 58 觀點(diǎn)二： CBD 商業(yè)有過飽和趨勢 ................................ 58 觀點(diǎn)三：新城、新興居住區(qū)商業(yè)中心成為市場主角 ................ 58 觀點(diǎn)四：產(chǎn)權(quán)商鋪面臨尷尬，急需創(chuàng)新營銷模式 .................. 59 觀點(diǎn)五：商鋪仍然是投資者關(guān)注的主要對(duì)象，三大客群特征明顯 .... 59 觀點(diǎn)六：市場缺乏規(guī)范，促使行業(yè)法規(guī)盡快出臺(tái) .................. 60 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 4 第 一 篇 房地產(chǎn) 市場總體態(tài)勢 概述 盡管 2020 年土地市場受政策影響較大，但房地產(chǎn)市場總體發(fā)展依然“火了一把”。 如圖 所示。 050010001500202025004 5 6 7 8 9 10 11 面積（萬平） 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5%0%增幅商品房新開工面積 商品住宅新開工面積商品房新開工面積增幅 商品住宅新開工面積增幅 圖 2020 年 各月 累計(jì) 新開工面積及增幅 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 6 期房現(xiàn)房 銷售 “冰火兩重天” 總體交易狀況 2020 年 19 月，全市商品房買賣成交 21 萬套，總成交面積 萬平方米。 現(xiàn)房交易量持續(xù)走高，說明在市場存在很大不確定性 的 情況下，消費(fèi)者更傾向于購買看得見、摸得著的現(xiàn)房。 套170001276414619135975120203111376916623202051662926973124470500010000150002020025000300001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 圖 2020 年各月商品房預(yù)售套數(shù)走勢 萬平方米192245242143198200180611621951533210501001502002503003501 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 圖 2020 年各月商品房預(yù)售面積走勢 在預(yù)售的商品房中，住宅占有絕對(duì) 的 比例，因此通過分析住宅預(yù)售情況亦可以發(fā)現(xiàn)商品房整體預(yù)售狀況。 商品期房總體買賣均價(jià)與住宅期房均價(jià)相近，而辦公用房均價(jià)和商業(yè)用房 均價(jià)曲線兩者基本吻合。 但從空置量同比增長率來看，基本處于 20％－ 25％的增幅之間。 預(yù)計(jì) 06 年開盤的項(xiàng)目有 阿曼寓所 、 蘋果派、香江國際項(xiàng)目 。 目前， 海淀區(qū) 政府正在 完善區(qū)域內(nèi)的市政基礎(chǔ) 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 13 配套。 從 土地供應(yīng) 來看， 盡管 2020 年北京市供地計(jì)劃 實(shí)施的并不理想，但起碼保證了經(jīng)濟(jì)適用房用地。 第二，未來幾年奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)以及區(qū)域市政條件的不斷改善必將提升郊區(qū)開發(fā)價(jià)值。 第三，開發(fā)商日趨理性。 現(xiàn)在對(duì)外公布的房價(jià)高低、走勢都是統(tǒng)計(jì)意義上的某個(gè)大區(qū)域內(nèi)乃至全國的房價(jià)，對(duì)百姓購房 指導(dǎo) 意義不大，它只提供市場大致發(fā)展趨勢。 生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保將成為很多項(xiàng)目主力賣點(diǎn)，這不僅符合政策支持方向，而且 對(duì) 用戶的長遠(yuǎn)使用 也 收益良多。為了洞悉北京市房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控之后的發(fā)展變化，我們?cè)噲D通過 2020 年北京房地 產(chǎn)市場的實(shí)際狀況調(diào)查，對(duì)中央和北京市政府出臺(tái)的相關(guān)政策進(jìn)行歸納總結(jié)，并對(duì)政策產(chǎn)生的影響進(jìn)行客觀 的 分析，在此基礎(chǔ)上展望未來。 如果說 03 年 和 04 年 的調(diào)控 政策矛頭主要指向土地市場整頓和拆遷規(guī)范的話，則 05 年 的 政策主要強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，抑制房價(jià)猛增，完善稅收制度。 第二、學(xué)者 的 觀點(diǎn) —— 政府的調(diào)控目標(biāo)是規(guī)范市場 學(xué)者歷來不會(huì)放過任何評(píng)論機(jī)會(huì)，他們作為游走在開發(fā)商和政府之間的第三方力量，所 闡釋 的 觀點(diǎn)同樣具有一定的社會(huì)影響力。普通購房者要求滿足自身需求 的 同時(shí) ，獲得更大經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 21 盡管明年可能不會(huì)出臺(tái)新的 更 嚴(yán)厲 的 措施，但中央各部門將繼續(xù)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢及政策實(shí)施的后續(xù)效果。 觀點(diǎn)三：稅收政策 —— 完善稅收制度勢在必行 土地稅收采取 了 統(tǒng)一歸口，各地出讓土地 的稅 費(fèi) 上繳國家財(cái)政后，再返還。 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 22 觀點(diǎn)五：土地供應(yīng)相對(duì)短缺 自 土地政策實(shí)施以來，土地資源供應(yīng)得到 了 有效控制。其中絕大多數(shù)以掛牌方式交易，招標(biāo)地塊僅有 4 宗，見表 3－ 1。 主要 原因：一方面是土地規(guī)劃用途發(fā)生很大變化，平均容積 率大大提高，從 04 年的 提高到 05 年的 ； 另一個(gè)原因與多數(shù)開發(fā)商手中無地或急于圈地有關(guān)， 之后，土地供應(yīng)銳減，很多開發(fā)商“手中無糧”，在獲 取 土地時(shí)競相抬高了地價(jià)，剛剛過去的清河地塊競拍經(jīng)過 了 80 輪的競價(jià)即充分說明了這一點(diǎn)。指標(biāo)具體分配見表 3－ 2 所示。但相對(duì)于整個(gè)供地計(jì)劃而言，只是杯水車薪。開發(fā)商抱怨政 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 28 府行政干預(yù) 過多 、土地供應(yīng)不足導(dǎo)致房價(jià)高漲，而政府反擊稱房價(jià)中地價(jià)比例很小，主要是開發(fā)商炒作所致。 北京市國土局 已經(jīng)開始行動(dòng) ,8 月 3 日，北京市國土資源局依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 14 條的規(guī)定和土地出讓合同第 10 章第 34條的約定，解除北京恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等企業(yè)的 38 宗土地出讓合同，收回國有土地使用權(quán) ， 總面積近 公頃 ，其中包括 CBD 知名項(xiàng)目 —— 銀泰中心 。另一方面，市場上閑置的 存量土地?cái)?shù)量可觀，總量超過 14