【正文】 過大力推進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，不斷增強(qiáng)首都服務(wù)功能，到 “十一五 ”末期，初步形成與構(gòu)建國際城市相適應(yīng)的服務(wù)業(yè)發(fā)展格局。給水管材選用綠色環(huán)保型材質(zhì)，用水設(shè)備均選用節(jié)水節(jié)能型。園區(qū)之內(nèi)，沿 文化軸 和 產(chǎn)業(yè)軸 都是重要的景觀通廊，其上分布的綠地，廣場，院落和建筑形成了豐富的景觀元素；從園區(qū)向北向西沿景觀通廊可遠(yuǎn)眺頤和園和北京西山。從人群生活出發(fā)，從創(chuàng)造自己的城市出發(fā)。如此一來劇場 、 商業(yè) 、 酒店便形成了西郊文化創(chuàng)意街區(qū)的中心符號。我們很難想象如果我們要發(fā)展一處以劇場街為主題的城市規(guī)劃時，除了海淀 ,任何其他地方是否能生根 . 獨立自主與發(fā)展。 ? 目前，北京市發(fā)改委正式發(fā)布的北京服務(wù)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃指出，到“十一五”末，北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將被培育成 為首都經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為今后首都經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向與新經(jīng)濟(jì)增長點；規(guī)劃明確了北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群為文藝演出、出版、廣播電影電視、廣告等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意設(shè)計、動漫、網(wǎng)絡(luò)傳媒、網(wǎng)絡(luò)游戲等新興產(chǎn)業(yè)。目前，世界 500 強(qiáng)企業(yè)已有近半數(shù)來到中國開拓他們的市場空間。 ? 規(guī)劃用地使用性質(zhì)：產(chǎn)業(yè)用地 ? 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會《規(guī)劃意見函復(fù)》（ 2021 規(guī)函復(fù)字 0152 號）中的規(guī)劃條件和使用功能的需求，北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園由規(guī)劃城市道路分為三部分： A 地塊、 B 地塊和 C 地塊。本項目的位置正是能夠在不影響其原貌的基礎(chǔ)上，又形成這種創(chuàng)造性共同體的地方。項目東西向約 1200 米，南北向約 480 米，由 A、 B、 C 三個地塊組成，總規(guī)模 地上 約 45萬平米 ，地下面積視規(guī)劃審批結(jié)果 ，預(yù)計分三期開發(fā)，產(chǎn)品包括低密度辦公物業(yè)、商業(yè)、酒店、酒店式公寓、商務(wù)會所 （實為別墅產(chǎn)品）等多種不同物業(yè)類型。以東方百老匯命名的劇院為標(biāo)志，運用倪德倫家族的百年管理高層劇院豐富經(jīng)驗和專業(yè)技能，將北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建成具有國際國內(nèi)較高知名度的，集音樂劇編 劇、創(chuàng)作、作曲、演員培訓(xùn)、交流、上演等為一體的中國百老匯基地。 公司是按現(xiàn)代企業(yè)制度創(chuàng)建的專業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)公司。 ? 4 2 項目開發(fā)及 運營團(tuán)隊 介紹 項目開發(fā)團(tuán)隊介紹 ? 項目單位：北京興業(yè)創(chuàng)意園置業(yè)有限責(zé)任公司 ? 法人 代表 ：劉欣欣 ? 公司地址：北京市海淀區(qū)杏石口路 55 號金谷大廈一層 102 室 ? 房地產(chǎn)開發(fā)；銷售自行開發(fā)后的商品房；物業(yè)管理；項目投資及投資管理；投資顧 問；資產(chǎn)管理。 9 前置審批手續(xù)辦理 10 4 項目開發(fā)思路 11 項目建設(shè)背景 11 “創(chuàng)意北京” —— 商業(yè)化運營的文化娛樂街區(qū) 12 項目產(chǎn)品定位 13 5 項目可行研究市場分析 19 “創(chuàng)意北京” —— 創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)政策可行性 19 區(qū)域環(huán)境概況與海淀發(fā)展趨勢 27 項目所屬區(qū)域房地產(chǎn)市場特征及分析 29 項目周邊同性質(zhì)項目 33 項目定位可行性 36 6 項目初步的經(jīng)濟(jì)測算分析 38 項目合作方案及 財務(wù)計算的假設(shè)依據(jù) 38 項目總投資估算 38 項目開發(fā)計劃 40 銷售收入測定 41 項目所有相關(guān)稅費及現(xiàn)金利潤 43 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 43 7 社會影響分析 44 社會效果影響分析 44 社會適應(yīng)性分析 44 社會風(fēng)險及對策分析 44 附 件 46 2 ? 1 “創(chuàng)意北京 項目定位 ” —— 永不停歇的文化慶典 項目名稱 ? “北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園”（ 以下稱“ 項目 、 創(chuàng)意北京”） 項目選址 ? 位于海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)，東臨西郊機(jī)場，西臨旱河路，北臨檀香山別墅、南臨杏石口路。百老匯音樂劇、爵士樂、魔術(shù)、話劇、兒童劇、傳統(tǒng)劇目每天都在變幻上演，絡(luò)繹不絕的市民和旅游團(tuán)在絢麗閃耀的霓虹燈、焰火表演中享受文化饕餮盛宴。 ? 世博投資控股集團(tuán)（民營企業(yè)）持股 51% ? 四季青農(nóng)工商總公司（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）持股 49% ? 世博偉業(yè)（集團(tuán)）投資控股有限公司始創(chuàng)于 2021 年，由單一房地產(chǎn)開發(fā)逐步發(fā)展為以投資金融、房地產(chǎn)、文化傳媒、物業(yè)管理、酒店服務(wù)業(yè)為主的綜合性集團(tuán)公司。 ? 倪德倫家族將利用其在美國及全球的娛樂行業(yè)中具有不可替代的巨大影響力及深厚商業(yè)及企業(yè)資源，將其成功運作百老匯劇目和管理高層次劇院的豐 富經(jīng)驗和專業(yè)知識技能帶到中國，根據(jù)中國法律和中國文化產(chǎn)業(yè)政策，雙方致力于提升中國音樂劇及其他劇目的品位，推動百老匯音樂劇的交流，共同促進(jìn)中國文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ? ? ? 7 3 創(chuàng)意北京 項目 概括 項目區(qū)域位置描述和附圖，自然環(huán)境描述和分析 ? 本項目位于北京市海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)興業(yè)地區(qū)，北臨紅葉南街，南臨杏石口 路，西臨旱河路，東臨機(jī)場西側(cè)路。 ? 在本案周邊，有近年開發(fā)建設(shè)的“ Wehouse” 、 “ 中間建筑 ”、“ 自在香山”、“御園 ” 、“西山美術(shù)館”、“香山清琴” 、“檀香山” 等多個大型住宅項目；世博偉業(yè)（集團(tuán)）投資控股有限公司 24 8 有規(guī)模龐大的世紀(jì)金源 shoppingmall、 大型專業(yè)店百安居、愛家家居，歐尚超市等組成的金四季購物中心也緊鄰本案。因此，為了盡快實現(xiàn)鄉(xiāng)改鎮(zhèn)、村鎮(zhèn)城市化發(fā)展的目標(biāo)，充分整合土地資源，對土地進(jìn)行集約、合 理地利用，同時也為了解決農(nóng)村勞動力就業(yè)，本項目用地急待化零為整，統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)建設(shè)。 前置審批手續(xù)辦理 ? “北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園”項目的前置審批階段已辦理辦理如下手續(xù)： ? 通過《關(guān)于綠化隔離地區(qū)項目審查第 58 次會議紀(jì)要》（北京市規(guī)劃委員會會議第 477 期）； ? 《關(guān)于綠化隔離地區(qū)項目審查第 60 次會議紀(jì)要》（北京市規(guī)劃委員會會議第 227 期）； ? 北京市交通委員會關(guān)于“北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園項目”交通影響評價報告評議意見的函（京交函 [2021]76 號）； ? 北京市國土資源局海淀分局關(guān)于“北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園項目” 建設(shè)項目用地預(yù)審意見（京國土海預(yù) [2021]79 號）； ? 北京市環(huán)境保護(hù)局關(guān)于“北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園項目”建設(shè)項目環(huán)境影響報告書的批復(fù)（京環(huán)審 [2021]1054 號）； ? 北京市規(guī)劃委員會規(guī)劃意見函復(fù)（ 2021 規(guī)函復(fù)字 0152 號） 11 4 項目開發(fā)思路 項目建設(shè)背景 ? 在二十世紀(jì)的后 20年，中國政府依托相對穩(wěn)定的國際、國內(nèi)環(huán)境，通過實行改革開放政策，實現(xiàn)了計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步過渡，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長。據(jù)聯(lián)合國教科文組織統(tǒng)計， 1998 年全球有關(guān)文化創(chuàng)意產(chǎn)品方面的國際貿(mào)易額已經(jīng)占當(dāng)年全球總商品貿(mào)易量的%，從 1980年的 1998年的 。 ? 中國在開放，也在融合，需要了解與被了解。 ? 第一階段的思考便是引進(jìn)美國百老匯劇場的經(jīng)營形式，形成一具有 14家表演劇場 及一個 10廳電影城 （占地 4萬平米）的絕對劇場街。 ? 從社會人群的角度來說，生活品質(zhì)的提升，文化涵養(yǎng)得到進(jìn)一步的成長，人人可以成為藝術(shù)活動的參與者，從城市發(fā)展的角度而言，它是更新更昌盛的文化首善之都，并為區(qū)域的發(fā)展找到歸宿。 ? 沿杏石口路一側(cè)為一組既聯(lián)系又分?jǐn)嗟奈幕蓍e建筑，建筑間不規(guī)則的分?jǐn)嗷蛐纬蓮V場，或形成通路，透過這些空隙，人們可以從路上就看到園區(qū)內(nèi)的風(fēng)景。內(nèi)裝修為毛壞；窗為斷橋鋁合金窗；門為實木門等。 ? 產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的示范樣板、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn) ? “北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園”項目作為“西區(qū)藝術(shù)大道”文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)內(nèi)核心項目，因項目具有演出聚集的特點，從而有望成為文化部國家級演出聚集的示范項目。 ? 優(yōu)先發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) ? 以充分發(fā)揮全國文化中心功能為核心，以體制創(chuàng)新為動力，以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為主線，以高科技為支撐，抓住舉辦奧運會的歷史機(jī)遇，整合優(yōu)質(zhì)資源，培育市場主體，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，發(fā)展一批具有雄厚實力、競爭力和影響力的大型文化創(chuàng)意企業(yè)，實施品牌戰(zhàn)略，打造一批精品，逐步把北京建成全 國的文藝演出中心、出版發(fā)行和版權(quán)貿(mào)易中心、影視節(jié)目制作和交易中心、動漫和網(wǎng)絡(luò)游戲制作交易中心、廣告會展中心、古玩藝術(shù)品交易中心、設(shè)計創(chuàng)意中心和文化旅游中心，實現(xiàn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，成為推動北京產(chǎn)業(yè)升級的新引擎，到 “十一五 ”末把文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)培育成為首都經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 ? 充分利用北京良好的演出行業(yè)優(yōu)勢，整合演出資源，提升北京標(biāo)志性品牌文化活動的國際化水平，組建跨行業(yè)的文化體育票務(wù)公司 ，推動文化院團(tuán)改革，支持社會力量興辦演出經(jīng)營實體。 ? 發(fā)展古玩藝術(shù)品經(jīng)營實體和交易市場，扶持有生命力的傳統(tǒng)工藝品、民間民俗藝術(shù)品、高級仿制藝術(shù)品的生產(chǎn)開發(fā)，積極推動工藝美術(shù)品研發(fā)和生產(chǎn)基地的建設(shè)。 ? 《規(guī)劃》強(qiáng)調(diào)， “十一五 ”期間，北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展著力做好十個方面的重點工作：一是營造良好環(huán)境，制定并完善有利于文化創(chuàng)意人才發(fā)揮作用，促進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)；二是創(chuàng)新體制機(jī)制，加大國有文化企事業(yè)單位的改革力度，充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用；三是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 22 盤活存量、優(yōu)化增量，建設(shè)功能完備、布局合理的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；四是整合優(yōu)質(zhì)資源，培育擁有自主創(chuàng)新知識產(chǎn)權(quán)、市場競爭力較強(qiáng)的文化創(chuàng)意龍頭企業(yè)；五是提升城市形象，打造一批具有國際水準(zhǔn)、北京特色的 文化精品和知名品牌；六是精心運籌謀劃，做好奧運會場館的賽后利用，為文藝演出、廣告會展、文化旅游、文化體育休閑等開辟新的空間；七是增強(qiáng)創(chuàng)新能力，建設(shè)以企業(yè)為主體、市場為導(dǎo)向、產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新體系；八是推進(jìn)科技應(yīng)用，促進(jìn)高科技同文化內(nèi)容的融合，提高文化創(chuàng)意產(chǎn)品的質(zhì)量和水平；九是完善產(chǎn)業(yè)鏈，加強(qiáng)社會相關(guān)行業(yè)對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的配套支撐；十是面向國際國內(nèi)市場，建設(shè)發(fā)達(dá)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)營銷網(wǎng)絡(luò)。 ? 第三條 落實《關(guān)于深化北京市文化體制改革的實施方案》，推進(jìn)政企分開、政資分開、政事分開、政府與市場中介組織分開，轉(zhuǎn)變政府職能，強(qiáng)化市場主體地位，積極營造有利于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的公開、公平、公正的市場環(huán)境。企業(yè)提取的職工教育經(jīng)費在計稅工資總額 %以內(nèi)的，可在企業(yè)所得稅前扣除。鼓勵中外著作權(quán)人參與本市文化創(chuàng)意活動。 ? 第十五條 市政府設(shè)立文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施專項資金，資金規(guī)模 5億元，分三年投入。 ? 第 十九條 鼓勵和支持文化創(chuàng)意產(chǎn)品和服務(wù)出口業(yè)務(wù)。 ? 第二十二條 改善文化消費環(huán)境，促進(jìn)消費結(jié)構(gòu)升級。對經(jīng)認(rèn)定的涉及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展全局性、可持續(xù)性的重大項目，市政府在 “財政專項資金 ”中安排資金予以支持。教育部門對文化創(chuàng)意人才海外培訓(xùn)、海外專家和大學(xué)生來京研習(xí)予以資助。 ? 第三十三條 本市對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、重點文化創(chuàng)意企業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)基地實行認(rèn)定制度，經(jīng)認(rèn)定后，享受本文件規(guī)定的有關(guān)優(yōu)惠政策。 ? 會上，海淀區(qū)與中國電影集團(tuán)達(dá)成合作意向，將興建大型影視放映基地 ——國家電影放映中心； 同時確定了“創(chuàng)意北京”作為海 淀區(qū) 2021年重點項目、海淀區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)重點項目的扶植計劃 ? 、區(qū)域 環(huán)境概況 與 海淀 發(fā)展趨勢 ? “西貴 ”的皇家氣質(zhì)西山既是皇家園林之所在，又是名勝古跡密集區(qū)，曾被形容為 “西山三百寺，十日遍經(jīng)行 ”。除了古剎園林密集、上風(fēng)上水等普遍印象外，風(fēng)水好、居民非富即貴這兩點也是重要的城市印象。 “北京別墅用地叫停 ”的政策使京城的別墅開發(fā)在面臨貸款門檻提高后再次吃緊。目前居住在萬柳地區(qū)的高科技新貴，在若干年的經(jīng)濟(jì)積累之后，將會有居住升級的需求，從而發(fā)生居住的再分異現(xiàn)象，這些客戶很有可能選擇西山地區(qū)的低密度住宅居住，因此西山地區(qū)將會逐漸成為海淀教育與科技園區(qū)的西向延伸。 11月共成交土地 13宗，成交土地面積 萬平方米，比 2021 年同期分別增加了 %和 159%，比上月成交土地面積也增加了 %。盡管接下來的 12月是房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)淡季，但在央行大幅降息、北京普通住房新標(biāo)準(zhǔn)等政策的影響下樓市年關(guān)難過的局面有可能改變。 ? 供應(yīng)分析 ? 2021年，海淀區(qū)商品房供應(yīng)量為 ，其中，其中住宅占比 % ? 受可開發(fā)土地面積的限制， 2021 年，海淀區(qū)商品房總供應(yīng)面積為 萬平方米，與 2021 年相比減少 ，降幅為 %。 ? ? 2021 年，海淀區(qū)商品住宅市場的成交均價為 18196 元 /平方米，較住宅均價 17012元 /平方米高出 1184元 /平方米。 ? 獨棟別墅 ? 370平 米（其中地上 270平米，地下 100平米） ? 單價： 23， 000元 /平米； ? 總價： 850萬元； ? 470平米（其中地上 360平米，地下 110平米） ? 單價： 22， 000元 /平米； ? 總價： 1030萬元。 ? 3~4層： A、 面積： 230平米（送 90~100平米露臺） ? B、面積： 260平米（送 100~200 平米露臺） 36 ? 單價： 17,000~18， 000元 /平米； ? 總價： 410~440萬元； ? 露臺部分屬贈送面積。觀眾總?cè)藬?shù)達(dá) 人次 ,比去年同期（ 528萬人次）增加 %，演出總收入達(dá) 。 ? （ 2）土