【正文】 000 80 50 % 30 % 3 平均 1997 光大國信 大廈 14272 60 60 100% 無 無 知春大廈 30000 250 100 40% 150 60% 平均 1998 中成大廈 萬 無 無 無 無 無 0 希格瑪中心 91000 30 30 100% 無 無 理工科技 大廈 6 萬 180 30 17% 150 83% 3 學(xué)研大廈 萬 116 無 無 116 100% 海淀新技 術(shù)大廈 57140 300 100 33% 200 67% 平均 1999 中電信息 大廈 43000 163 55 34% 108 66% 海龍大廈 萬 360 無 無 360 100% 北京硅谷 電腦城 42020 300 200 67% 100 33% 方圓大廈 27545 270 無 無 270 100% 平均 2020 海泰大廈 98716 230 30 13% 200 87% 北大太平 洋大廈 41600 150 無 無 150 100% 中關(guān)村大廈 38000 170 20 12% 150 88% 理想大廈 萬 310 30 10% 280 90% 平均 2020 騰達(dá)大廈 600 未定 未定 600 100% 太平洋國 際大廈 6 萬 600 無 無 600 100% 10 數(shù)碼大廈 萬 1200 350 29% 850 71% 平均 從下圖可以看出，隨著中關(guān)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地下車位的比 例越來越大。這個(gè)情況表明發(fā)展商對中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場的前景基本看好，惜售心理很強(qiáng)，采取出租的策略可謀求更高的投資回報(bào) 。從這個(gè)情況也可以看出，中關(guān)村地區(qū)的寫字樓 有兩極分化現(xiàn)象。見圖 2。 （一） 供應(yīng)市場調(diào)查與分析 為了準(zhǔn)確地為本項(xiàng)目定位尋找依據(jù)，我們對于中關(guān)村 地區(qū)寫字樓市場進(jìn)行了調(diào)查和研究，調(diào)查項(xiàng)目和范圍見表 1。 寫字樓租賃市場雖然有明顯的漲勢，但是情況并不容樂觀，目前全市寫字樓日租金水平超過 6 元 /天受高投資回報(bào)率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓（如凱旋大廈就吸引了一部分投資型買家），因此寫字樓的銷售價(jià)格是緩慢上升。 從需求的行業(yè)分布上看，證券業(yè)與通訊業(yè)需求旺盛。 （二）需求市場調(diào)查與分析 寫字樓需求量分析 從總體上看， 2020 年北京寫字樓的需求比 2020 年有明顯地下降，這可以從這兩年寫字樓的吸納量上看出來： 2020 年北京甲級寫字樓的吸納量約 70 萬平方米，而 2020 年僅 24 萬平方米。 寫字樓供應(yīng)區(qū)位特征 寫字樓供應(yīng)板塊特征明顯，東西供應(yīng)差異不大。 第一部分 市場調(diào)查與分析 一、 北京市寫字樓整體市場調(diào)查與分析 綜述：通過對北京寫字樓市場總體供需對比分析，北京寫字樓市場的供需均在逐年增加，但從長期的發(fā)展看，隨著加入 WTO 進(jìn)程的逐步加快， CBD 區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域與金融街區(qū)域內(nèi)還是存在發(fā)展?jié)摿Α? 同時(shí)，根據(jù)我們分 析，本項(xiàng)目由于歷史和當(dāng)前的原因，在設(shè)計(jì)、布局、環(huán)境和市場競爭等方面存在 問題 ，這些問題會直接影響到項(xiàng)目推廣和銷售的效果。我公司從實(shí)際出發(fā)，以客觀的角度對存在的問題進(jìn)行了分析，并提供了相應(yīng)的解決方案。目前寫字樓的租售情況在以穩(wěn)中有降的趨勢發(fā)展。從分布上看，東部寫字樓主要集中在中央 商務(wù)區(qū)及其附近地區(qū)，西部寫字樓主要集中在中關(guān)村及金融街地區(qū)。同時(shí)，據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)反應(yīng)，寫字樓的空置率也出現(xiàn)了大幅上揚(yáng) 從去年第四季度的 %漲到今年 11 月份的 %，上漲了將近兩倍。 證券業(yè)應(yīng)該算是寫字樓市場上最大的需求來源，盡管 股票市場在 2020 年表現(xiàn)差強(qiáng)人意，但今年最大的一筆成交就出現(xiàn)在證券行業(yè)，銀河證券在國企大廈買了 3 萬平方米，其它如廣東證券在騰達(dá)大廈租用了 7000 平方米，大鵬證券在鵬潤大廈租用了 5000 平方米。 寫字樓的租賃情況分析 北京寫字樓市場自 1999 年年底開始反彈以來，樓宇租價(jià)上漲，交易活躍。平方米的甲級寫字樓有 33 家，日租金水平在 56 元 /天 表 1 中關(guān)村地區(qū)部分寫字樓項(xiàng)目名稱及所處區(qū)域統(tǒng)計(jì) 區(qū)域 項(xiàng) 目 名 稱 區(qū)域 項(xiàng) 目 名 稱 區(qū)域 項(xiàng) 目 名 稱 清華東路 │ 北四環(huán) 海淀新技術(shù)大廈 北四環(huán) │ 北三環(huán) 海龍大廈 北三環(huán) │ 西外大街 方圓大廈 大地寫字樓 航天長城大廈 理工科技大廈 北京硅谷電腦城 泛亞大廈 數(shù)碼大廈 學(xué)研大廈 知春大廈 騰達(dá)大廈 清華同方科技廣場 理想大廈 中電信息大廈 海泰大廈 太平洋 國際大廈 北大太平洋大廈 希格瑪中心 光大國信大廈 中成大廈 中關(guān)村大廈 帝恒寫字樓 世紀(jì)豪景 融科資訊 銀網(wǎng)中心 雙橋大廈 藍(lán)星大廈 項(xiàng)目調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見表 2。 圖 2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)量與時(shí)間關(guān)系示意圖 從供應(yīng)價(jià)位來看 由表 2 可以看出，中關(guān)村地區(qū)寫字樓租賃市場價(jià)位明顯集中在 元之間。 表 3 中關(guān)村寫字樓售價(jià)和總建筑面積表 售 價(jià) （元 /平方米） 總建筑面積 （萬平方米） 13000 以下 1300014999 1500016000 11 1600119999 0 20200 以上 合計(jì) 圖 4 中關(guān)村寫字樓售價(jià)分布比例 （二）需求市場調(diào)查與分析 為了給本項(xiàng)目的客戶群定位提供依據(jù)，我們對一些競爭性寫字樓做了具體細(xì)致的客戶情況調(diào)查，具體見表 4。其他開盤的寫字樓采取出售或租售兼營的方式，求短線效益，希望資金快速回籠。另外從表 6 也可以看出，為了適應(yīng)這種高速增長的業(yè)務(wù)量，每千米的平均車位基本呈逐年上漲的趨勢， 2020 年寫字樓基本能保證每百平米一個(gè)車位。 表 7 商場商業(yè)構(gòu)成 名 稱 海 淀 城 鄉(xiāng) 貿(mào) 易 中 心 當(dāng) 代 商 城 雙 安 商 場 項(xiàng)目內(nèi)容 各層商品類型 1 層食品 2 層食品 3 層日用洗滌百貨 4 層服裝、鞋帽、家電 B1 層食品、超市 1 層珠寶、化妝品 2 層運(yùn)動系列 3 層男裝 4 層女裝 5 層日用百貨 6 層食品 1 層珠寶、化妝品超市 2 層男裝 3 層女裝 4 層時(shí)尚男女裝、鞋 5 層體育用品日用百貨 內(nèi) 部 裝 修 中檔裝修 高檔裝修 高檔裝修 我們還對中發(fā)電子市場、海龍大廈、中海電子市場、太平洋電腦市場和硅谷電腦城進(jìn)行了調(diào)查，具體調(diào)查結(jié)果見附表 2。硅谷電腦城和中發(fā)電子市場的展示間位于 45 層，客戶多為小型貿(mào)易企業(yè)、計(jì)算機(jī)公司、網(wǎng)絡(luò)公司、維修商等，租賃情況一般，硅谷電腦城 5 層展示間的空置率接近 30%。 第二部分 項(xiàng)目分析 本次策劃的項(xiàng)目為中關(guān)村文 化發(fā)展股份有限公司開發(fā)的中關(guān)村文化廣場中的文化交流中心大廈（ 8樓）。 二、 核心競爭力分析 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的核心競爭力在于三點(diǎn)： 斜街 基督教堂 濃郁的文化氛圍 第三部分 項(xiàng)目定位 通過我們對周邊市場的調(diào)查和研究，我們認(rèn)為 8樓的定位需要根據(jù)本地域的定位、功能和布局進(jìn)行綜合考慮，統(tǒng)籌安排后合理設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目預(yù)期 這樣的定位使本項(xiàng)目真正成為西區(qū)及中關(guān)村核心區(qū)的文化配套地域。 教堂 以教堂和昊海樓為界，將整個(gè)區(qū)域分開成東西兩個(gè)區(qū)域，形成西部為氣氛熱烈的商業(yè)、娛樂區(qū)域，東部為清靜平和的文化區(qū)域的格局，使兩個(gè)部分互不干擾。 其他部分建議如下： 地下三層、二層：車位； 地下一層： 職工餐廳； 五層以上：開放式辦公區(qū)域； 建議在五層設(shè)置中小規(guī)模 的會議廳和報(bào)告廳。 三、客群定位 本項(xiàng)目 8樓的客戶定位要放開視野，廣泛定位。目前，我們提供產(chǎn)品建議如下。 8樓設(shè)計(jì)可先不考慮斜街狀況 通過我們對本地域的研究，斜街目前的營業(yè)狀況對項(xiàng)目的概念 建設(shè)有負(fù)面影響。目前國家對宗教的政策寬松，傾向于信教的人數(shù)逐漸增加。涂料建議使用環(huán)保 型涂料。 （ 2）商業(yè)展示部分 ? 設(shè)置大屏幕展示企業(yè)的產(chǎn)品（類型、報(bào)價(jià)、產(chǎn)品演示等）； ? 設(shè)置觸摸屏電腦，可以查詢各個(gè)展位的詳細(xì)情況； ? 為每個(gè)展位提供網(wǎng)絡(luò)接口。 ? 配置設(shè)備自控系統(tǒng)，對整座建筑的空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)組、制冷機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管、水箱液位、照明回路、給排水系統(tǒng)、電力變配電系統(tǒng)進(jìn)行信號采集和監(jiān)測、控制，實(shí)現(xiàn)大樓設(shè)備管理系統(tǒng)自動化，起到集中管理、分散控制，提高系統(tǒng)管理水平，降低維護(hù)管理人員的工作量，節(jié)能降耗的作用。如果本項(xiàng)目能在建設(shè)中同時(shí)體現(xiàn)高科技的應(yīng)用和生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，將會對項(xiàng)目的推廣起到非常有利的作用。 中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司在這次的開發(fā)過程中，如果能掌握好開發(fā)與經(jīng)營的良好關(guān)系，體現(xiàn)出經(jīng)營管理思路的獨(dú)到特色，再加上專業(yè)的策劃和營銷宣傳，定能達(dá)到與眾不同的效果，獲得理想的利 潤回報(bào)。要合理把握投入產(chǎn)出比例，避免盲目擴(kuò)大或過于保守。 （五）媒 體選擇 由于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶比較分散，因此媒體選擇十分重要，可以采取大眾媒體和專業(yè)媒體相結(jié)合的方式，并充分利用互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢。 （二）工地現(xiàn)場