【正文】 樓更少。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。有功能優(yōu)勢：總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米住房均價500多元每平方米。城西農貿綜合市場：核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農貿綜合市場。現(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下：漣鋼開發(fā)區(qū)。還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業(yè)市場的擴大。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長的高基數(shù)基礎上，保持高增長勢頭，20xx年18月份全市共銷售現(xiàn)房萬平方米，同比增長，其中住宅銷售萬平方米，比去年同期增長倍。2003年18月份，全市房地產施工面積萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積萬平方米，比去年同期增加萬平方米，增長145%。在對婁底房地產市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產公司塑造品牌。要重點保證保障性住房的用地指標，提高普通住宅用地的供應，嚴格控制高檔住房用地供應。針對不同群體實施不同策略，解決好不同收入者的住房問題，對其實施住房分類供應政策。市場雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受國內房地產市場調整、周邊城市房價下行的大環(huán)境影響，普遍持觀望態(tài)度，因此形成僵持局面。土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。房價起伏較大，樓市回暖較快。三是房地產業(yè)拉動了消費增長。近期，準格爾旗發(fā)展和改革局價格辦深入房地產市場較為完善的地市和發(fā)改、房產、統(tǒng)計等相關部門及規(guī)模較大的房地產企業(yè)征集相關資料，進行了實地考察，并召開了座談會，認真聽取他們的意見建議。(八)房地產開發(fā)結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。(三)房地產開發(fā)企業(yè)市場準入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。而同期我縣國內生產總值的升幅為、。__年，全縣個人購房面積達，占銷售面積的。而同期自有資金分別為、。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。__年總投放達236畝，同比增長倍?！癬_”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設力度，并獲得了長足的發(fā)展。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。__年以來，房地產開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，__年全縣房地產投資億元，比上年增長，占當年固定資產投資的。房地產業(yè)已成為推動我縣經濟增長和發(fā)展的重要力量。房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，__年——__年，住宅建設投資占當年房地產開發(fā)總投資的70%、。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉變。房地產開發(fā)建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。(二)房地產市場需求狀況房地產市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。__年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的，個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發(fā)展的主導因素。存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。部分企業(yè)資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發(fā)，加大了投資風險。三、房地產市場發(fā)展趨勢(一)行業(yè)趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩(wěn)定?，F(xiàn)就有關我旗房地產市場調研情況報告如下：一是房地產業(yè)拉動了經濟增長。2019年以來，房地產銷售額5年平均占全社會消費品零售總額的，是占消費份額最大的行業(yè)。我旗房地產市場自年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經營思路、開發(fā)模式、營銷策略、經濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，加之中國宏觀經濟利好的影響，我旗的房地產市場迎來了快速發(fā)展的階段。土地供應和土地儲備是房地產企業(yè)進行房產開發(fā)的前提和先決條件。二是住房供應體系不夠明確。同時，結合我旗開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度。第一節(jié) 市場分析一、婁底市房地產市產基本狀況(一)20xx年以來房地產開發(fā)投資大幅增長。全市房地產開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 ,對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為。房地產業(yè)的發(fā)展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。開發(fā)任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%。再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發(fā)展，從而影響整個房地產業(yè)的發(fā)展。由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢。規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發(fā)車位。門面2000元至11000元每平方米。而且以后的管理費用也相對較低。3 發(fā)展：據(jù)有關信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。二、 項目劣勢分析1)品牌號召力：婁底房地產市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成。2 年齡：年齡大約在35到55歲，3 家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質感。中國房地產業(yè)直接帶動了57個相關產業(yè)的產出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)2004年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。為促進我縣房地產市場持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對對全縣房地產市場現(xiàn)狀、存在的問題等情況進行了調研，形成了一些認識與思考。xx年16月份房地產開發(fā)投資億元，房屋施工面積萬平方米，房屋新開工面積萬平方米，全縣商品房銷售面積萬平方米。：目前我縣多層住宅成本價在11001400元/平方米，高層建筑成本價在17001900元/平方米左右。(一)市場不景氣。因為大戶型的房屋結構其開發(fā)成本較小戶型來說要低，開發(fā)利潤空間大，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅。(五)住房二級市場不夠活躍。(八)物業(yè)管理滯后。(一)制定產業(yè)發(fā)展詳規(guī)。在此基礎上，政府采取有效措施，沿每年基礎設施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量為建設用地量的1015%，用于產業(yè)用地和調控房地產市場。以保障性住房建設為重點，加快廉租房、啟動經濟適用房建設和普通商品住房建設步伐，適時規(guī)劃建設一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準，努力構建相互促進、互為補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求。政府要當好銀行與房地產企業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運行平臺、管理平臺，形成政府、房地產企業(yè)和金融機構共同支持房地產業(yè)發(fā)展的完善的房地產金融體系，促進銀企對接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。一是加強房地產開發(fā)建設全程監(jiān)管，加大整頓和規(guī)范房地產市場秩序的力度，堅持整頓與規(guī)范相結合，嚴格按照國家相關文件要求，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產市場秩序的治理整頓工作，規(guī)范房地產開發(fā)經營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質或無效資質開發(fā)經營行為，為培育和規(guī)范房地產市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境；二是建立市場預預警預報體系。(二)房地產業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。今年18月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積萬平方米，商品房空置面積達萬平方米(其中住宅空置萬平方米)，占當年施工面積總量的，空置面積增長。房地產開發(fā)企業(yè)主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金，有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)能力。市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業(yè)支撐，首先需要房地產業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅，低于全省平均水平個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上。xx大酒店：核心競爭力：五星級酒店標準概念其周邊自然環(huán)境好。門面2580元至4380元每平方米。xx商城：核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。b、物業(yè)公司應與小區(qū)內住戶增加聯(lián)系，加強溝通。更是目標消費者著重考慮的主題。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。xx年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經達到了。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《xx年經濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。本項目“城南春天”為“新風小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市xx年度房地產開發(fā)計劃。規(guī)劃結構建筑單體設計小區(qū)建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。房地產開發(fā)投資完成億元，其中住宅投資完成23億元。一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀今年16月，我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產開發(fā)投資完成33億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489萬平方米，銷售100萬平方米。一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀今年1—6月，我區(qū)房地產業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%。房產銷售勢頭回落明顯今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。3)房地產財稅政策調整。同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。20xx年18月全市房地產開發(fā)投資達16457萬元，同比增長，是近年來增長較快的。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長倍。20xx年18月房地產開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。土地前期投入增加。有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā)結合我區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā)，帶動經濟發(fā)展的良好效果。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發(fā)量。4)房地產發(fā)展目標調整。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：1)土地供應結構調整。預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了和。商品房施工面積萬平方米，銷售100萬平方米。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，16月，房地產開發(fā)平均增速為42%，具體走勢見圖一。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：房產投資保持較高增速我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%。中心廣場設置中心會所，滿足小區(qū)管理、服務、休閑等配套所需?？偺讛?shù)為636套，入住人口約xx人。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產市場。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比xx年將凈增億平方米，年平均需凈增億平方米。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質是否擁有高品質這一因素。更有現(xiàn)代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北達首都。在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化。xx城區(qū)地帶。其定位為社會高薪階層。目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆７康禺a的開發(fā)應該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。二是房地產企業(yè)素質良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)