【正文】 標(biāo)是指招標(biāo)人根據(jù)自己的需要，提出一定的標(biāo)準(zhǔn)或條件，向社會或幾個特定的供應(yīng)商或承包商發(fā)出投標(biāo)邀請的行為；而投標(biāo)則是指投標(biāo)人在接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求編制投標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo)人的行為。投標(biāo)報價是一種具有法律約束性的行為，投標(biāo)者一旦向招標(biāo)人遞交標(biāo)書和報價，該標(biāo)書和報價即被視為在法律上有效。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指開發(fā)商或業(yè)主委員會為即將竣工使用或正在使用中的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制訂出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會公開招聘，并采取科學(xué)方法進行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的全過程。而通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，評定其價值和價格在現(xiàn)行物業(yè)管理的市場價格水平下能否被接受，則是保證等價交換順利進行的前提，從而也體現(xiàn)了價值規(guī)律的客觀要求。1)物業(yè)管理招標(biāo)的超前性物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介人的特點，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前，即在物業(yè)動工興建之前開發(fā)商就應(yīng)進行物業(yè)管理招標(biāo)。這是便于日后物業(yè)管理企業(yè)完成招標(biāo)中確定的目標(biāo)所不可缺少的。若續(xù)聘則要重新簽訂合同；若不續(xù)聘，則由業(yè)主委員會重新向社會公開招標(biāo)。1)公平原則所謂公平原則，是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件都是一致的，即所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上進行投標(biāo)。(2)招標(biāo)文件對所有的投標(biāo)者要求都應(yīng)一致，即要做到“一視同仁”。2)公正原則所謂公正原則，是指投標(biāo)評定的準(zhǔn)則是衡量所有投標(biāo)書的尺度，即在所有投標(biāo)者起點公平的基礎(chǔ)上，在整個投標(biāo)評定中所使用的準(zhǔn)則應(yīng)具有一貫性和普遍性。這就要求評標(biāo)委員會所采用的評定準(zhǔn)則應(yīng)具有很強的綜合性和客觀性。為了貫徹合理原則，避免上述不合理現(xiàn)象的發(fā)生，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中按照國際慣例，申明“業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價”這一條。在物業(yè)管理市場較為發(fā)達、物業(yè)管理企業(yè)自身的素質(zhì)和資信較高的情況下，真實性原則一般都能夠保證。首先，如前所述，招標(biāo)投標(biāo)方式最大的優(yōu)點便是通過投標(biāo)人的充分競爭，使得招標(biāo)人能獲得最大的市場利益。只有兩者實現(xiàn)緊密結(jié)合，做到招標(biāo)人依法公平、公正、合理地招標(biāo)，投標(biāo)人自覺地遵守真實性和合理競爭原則進行投標(biāo)，才能真正搞好物業(yè)管理工作，才能真正體現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟規(guī)律。任何單位和個人不得強制其委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。招標(biāo)委員會是招標(biāo)工作的最高權(quán)力機構(gòu)，下設(shè)秘書處和專業(yè)技術(shù)部。由于通常情況下小業(yè)主數(shù)量都很大，且沒有嚴(yán)格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會代表小業(yè)主組織招標(biāo)。⑥對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的興建、更改、擴充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關(guān)的事宜作出決議?？偨?jīng)理副總經(jīng)理項目部總經(jīng)理市場部技術(shù)部財務(wù)部行政管理部其他職能部門圖1．2招標(biāo)代理機構(gòu)的組織機構(gòu)招標(biāo)代理機構(gòu)與其他非常設(shè)招標(biāo)機構(gòu)的區(qū)別之一便是招標(biāo)代理機構(gòu)中的技術(shù)部門其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設(shè)的招標(biāo)機構(gòu)那樣采用臨時外聘制度。經(jīng)理室辦公室開發(fā)部財務(wù)部業(yè)務(wù)管理部工程部經(jīng)營服務(wù)部各小區(qū)或大廈管理處圖1．3物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu) 基于物業(yè)管理投標(biāo)過程中，大量的信息需要在短時間內(nèi)進行快速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項目投標(biāo)工作，通常由投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來全權(quán)負責(zé)整個投標(biāo)活動。首先，開發(fā)部根據(jù)本公司的市場定位，選擇與之相稱的物業(yè)管理招標(biāo)項目，進行投標(biāo)。根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目，必須進行招標(biāo)：(1)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；(3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)同屬招標(biāo)投標(biāo)的一部分，理應(yīng)遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，因此，該三原則也同樣適用于界定物業(yè)管理招標(biāo)的范圍。事實上，對于這類項目，往往從項目的勘察、設(shè)計、施工開始就已經(jīng)實行了全套的招標(biāo)，物業(yè)管理招標(biāo)不過是其中的一部分而已。事實上，這一類物業(yè)都有國家專門指定的單位對其進行物業(yè)維護和管理。然而，考慮到物業(yè)管理招標(biāo)在我國剛剛起步，議標(biāo)作為一種簡單、便捷的方式目前仍被我國大多數(shù)開發(fā)商所采用，對我國的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)有著一定影響，筆者按照國際慣例仍將議標(biāo)作為物業(yè)管理招標(biāo)的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按通告中指明的地址領(lǐng)取或購買較詳細的介紹資料和資格預(yù)審表，并將資格預(yù)審表填好后寄送給招標(biāo)單位。評標(biāo)時，招標(biāo)機構(gòu)可以要求投標(biāo)人回答或澄清其標(biāo)書中的某些含糊不清的問題，但無權(quán)要求或接受投標(biāo)人調(diào)整價格。究其原因，首先，由于物業(yè)管理具有地域性的特點，開發(fā)商主要在當(dāng)?shù)剡x擇投標(biāo)單位，而當(dāng)?shù)氐耐稑?biāo)人數(shù)量本身就不大；其次，由于開發(fā)商的市場經(jīng)驗較豐富，能及時掌握各類物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營情況和服務(wù)質(zhì)量情況，使其有能力挑選出一批素質(zhì)上乘的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，既節(jié)省了成本，又不失效果。邀請招標(biāo)具有節(jié)省時間、減少招標(biāo)費用的優(yōu)點，但這種招標(biāo)方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評標(biāo)中可能會歧視某些投標(biāo)人等。另一方面，開發(fā)商本身對物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專業(yè)性不強，對管理的要求不是非常嚴(yán)格。因此，一般對于較大型的或較復(fù)雜的物業(yè)，或者是由缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商和業(yè)主自行進行招標(biāo)的情況，都不宜采用議標(biāo)方式。這是因為，“一攬子”的物業(yè)管理招標(biāo)方式，使得“項目包”中的內(nèi)容均可以一定的標(biāo)準(zhǔn)進行統(tǒng)一衡量，形成一個總標(biāo)價，以便于招標(biāo)人進行評價。非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容如前所述分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)兩個部分，各部分的具體服務(wù)內(nèi)容如下：1)前期顧問服務(wù)內(nèi)容(1)開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間提供的管理顧問服務(wù)由于物業(yè)具有不可移動性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開發(fā)設(shè)計和施工是至關(guān)重要的。(2)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)①制訂員工培訓(xùn)計劃。2)實質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容住戶人住后的實質(zhì)管理服務(wù)是直接與住戶日常生活密切相關(guān)的，具體內(nèi)容包括：(1)物業(yè)管理的人力安排。如車輛管理及上門特約服務(wù)等。經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容同樣分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。由于這兩種服務(wù)的性質(zhì)不同，因此在招標(biāo)中的規(guī)定也不同。3．1．1成立招標(biāo)機構(gòu)任何一項物業(yè)管理招標(biāo)，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會，都需要成立一個專門的招標(biāo)機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負責(zé)整個招標(biāo)活動?？紤]到招標(biāo)是一項較為復(fù)雜和繁瑣的工作，其中在編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)方面有較強的專業(yè)性，對招標(biāo)人能力的要求也較高，因此，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實際情況，量力而行。要做到這一點，開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機構(gòu)時應(yīng)注意以下問題：首先，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機構(gòu)，任何個人和單位都無權(quán)強行指定招標(biāo)代理機構(gòu)給招標(biāo)人。3．1．2編制招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容。 (1)投標(biāo)的條件 招標(biāo)文件所以要對投標(biāo)的條件進行說明和規(guī)定，其目的是為了保證投標(biāo)人的合格性和投標(biāo)的真實性。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。然而，隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮。特別是我國國內(nèi)大部分項目招標(biāo)評標(biāo)時，均以標(biāo)底上下的一個區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。3．2招標(biāo)實施階段招標(biāo)實施階段是整個招標(biāo)過程的實質(zhì)性階段。一般來說，一些必須招標(biāo)的大型項目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登。2)發(fā)布招標(biāo)公告的時間安排為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對招標(biāo)項目是否投標(biāo)進行考慮和有所準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時，在時間安排上應(yīng)考慮兩個因素：(1)刊登招標(biāo)公告所需時間。通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容：①招標(biāo)單位(業(yè)主或開發(fā)商)名稱；②項目名稱；③項目地點；④項目資金來源(物業(yè)管理資金來源，如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_發(fā)商預(yù)付等)；⑤招標(biāo)目的(邀請資格預(yù)審還是邀請投標(biāo))；⑥項目要求概述(項目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求)；⑦購買招標(biāo)文件的時間、地點和價格；⑧接受標(biāo)書的最后日期和地點；⑨開標(biāo)日期、時間和地點；⑩如果需要，規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)，以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語言；⑩必要時規(guī)定投標(biāo)保證金的金額；⑩招標(biāo)單位的地址、電話等聯(lián)系方法。此外，資格預(yù)審能吸引實力雄厚的物業(yè)管理公司前來投標(biāo)，招標(biāo)人還可以通過資格預(yù)審了解投標(biāo)人對該項目的投標(biāo)興趣大小。表3．1資格預(yù)審?fù)ǜ娓袷轿飿I(yè)管理招標(biāo)中心關(guān)于物業(yè)管理項目投標(biāo)資格預(yù)審?fù)ǜ婢幪枺?招標(biāo)機構(gòu)名稱)受(招標(biāo)人名稱)的委托，邀請合格物業(yè)管理承包商(以下稱“承包商”)參加(項目名稱及簡要說明)的投標(biāo)資格預(yù)審。最后，招標(biāo)人還應(yīng)在資格預(yù)審文件中規(guī)定資格預(yù)審申請表和資料遞交的份數(shù)、時間和地點及文件所使用的語言等。該申請書還將授權(quán)給與申請有關(guān)的任何人或機構(gòu)及其授權(quán)代表，按你方代表的要求提供必要的相關(guān)資料以核實本申請中提交與申請人的資金來源、經(jīng)驗和能力有關(guān)的報告和資料。表3．3申請人概述企業(yè)名稱：物業(yè)管理公司總部地址：市區(qū) 街 號當(dāng)?shù)卮硖幍刂?如有)：市 街 號電話：聯(lián)系人：傳真：郵政編碼：合營／注冊地：合營／注冊年份：主營范圍：可承擔(dān)各類型(住宅、辦公樓宇、小區(qū)等)的全方位物業(yè)管理資格預(yù)審文件三年營業(yè)額數(shù)據(jù)表申請人或聯(lián)合體成員名稱：所有獨立申請人和聯(lián)合體成員均須填寫此表(表3．4)，所填的年營業(yè)額應(yīng)為該申請人(或聯(lián)合體每個成員)每年在已接管物業(yè)中從各業(yè)主那里得到的全部費用及其他服務(wù)項目收入總和(若是國際投標(biāo)，該金額應(yīng)按其各財務(wù)年度末的匯率折算成美元)。表3．12候選人過去20年專業(yè)經(jīng)驗匯總表 自 至 公司／物業(yè)名稱，職務(wù)，有關(guān)技術(shù)及管理經(jīng)驗資格預(yù)審文件九本物業(yè)擬用設(shè)備申請人或聯(lián)合體成員名稱：申請人必須提供足夠的資料以證明其能夠滿足“申請人須知”所列服務(wù)在設(shè)備方面的要求。(3)財務(wù)部。負責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的經(jīng)常檢查和維護維修。該物業(yè)管理各部門接受項目總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，并在總部對口業(yè)務(wù)科室的指導(dǎo)下負責(zé)按物業(yè)合同要求及計劃安排搞好本職工作。(2)申請人的財務(wù)狀況：公司資產(chǎn)負債表、損益表等財務(wù)報表；銀。請逐例說明年限、雇主名稱、訴訟原因、糾紛事件、糾紛涉及金額，以及最終裁判是否有利于公司。(6)專業(yè)部門。財務(wù)副經(jīng)理負責(zé)總管該物業(yè)管理的日常賬務(wù)核算；項目總經(jīng)濟師負責(zé)處理合同糾紛、索賠，編制和控制資金使用計劃，編制成本計劃，制訂降低成本計劃并督促實施，進行成本分析與結(jié)算，編制物資設(shè)備的供應(yīng)、采購、運輸、存儲與發(fā)放計劃。表3．13本物業(yè)擬用設(shè)備一覽表設(shè)備名稱設(shè)備資料制造商名稱：中國型號及額定功率：能力：制造日期：年目前狀況目前位置(如自有)：總公司公司物資設(shè)備庫(如租賃，說明租賃公司名稱)目前及未來物業(yè)擬參與情況詳述：設(shè)備來源□自有　□租借　□租賃承包　□專門生產(chǎn)資格預(yù)審文件十物業(yè)管理組織計劃1．物業(yè)管理組織框圖(圖3．1)經(jīng)理室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室圖3．1物業(yè)管理組織框圖2．物業(yè)管理組織框圖詳述(1)經(jīng)理室。表3．5 目前所管理物業(yè)一覽表物業(yè)名稱標(biāo)書金額(按現(xiàn)行匯率折算成美元金額)接管日期資格預(yù)審文件五財務(wù)狀況表申請人或聯(lián)合體成員名稱：——申請人包括每一個聯(lián)合體成員應(yīng)提供財務(wù)資料來證明達到資格預(yù)審的要求。(2)你方代理保留如下的權(quán)力：①更改本項目合同標(biāo)的的規(guī)模和金額，在這種情況下，投標(biāo)僅面向資格預(yù)審合格且能滿足變更后要求的投標(biāo)人：②廢除或接受任何申請，取消資格預(yù)審和廢除全部申請。資格預(yù)審申請書的開啟不必公開進行，開啟后由招標(biāo)機構(gòu)組織專家進行評審。凡符合《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的一切合格的承包商可以參加該項目的資格預(yù)審。無論資格預(yù)審在何時進行，其審核程序和要求投標(biāo)公司遞交的文件都大致相同。至于投標(biāo)邀請書的內(nèi)容和格式與招標(biāo)公告大致相同，在此便不再重復(fù)了。另外，如果要通過幾個渠道發(fā)布招標(biāo)公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長)，以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時間刊登出來。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項目還可以在官方公報上刊登招標(biāo)公告，使投標(biāo)具有廣泛性，如在我國還主要刊登在《人民日報》、《中國日報》上。3．2．1發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書我國《招標(biāo)投標(biāo)法》和國際慣例都規(guī)定，招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。標(biāo)底定的過高，進人合格范圍內(nèi)的投標(biāo)人數(shù)量太多，就會使評價的工作量和難度大大增加；標(biāo)底定得過低，又容易使所有的投標(biāo)人都落空，從而導(dǎo)致招標(biāo)失敗。超前實行物業(yè)管理招標(biāo)確實有其優(yōu)點，然而過早地制定招標(biāo)文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。按照個性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時，合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。為了保證投標(biāo)的真實性，招標(biāo)人往往還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。招標(biāo)文件的作用在于：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序；闡明所需招標(biāo)的標(biāo)的情況；告知投標(biāo)評定準(zhǔn)則以及訂立合同的條件等。特別是國有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)時，應(yīng)避免選擇與自己有上級關(guān)系的招標(biāo)代理機構(gòu)。再如，對于采用小范圍邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目，由于招標(biāo)工作量不大，專業(yè)性不強，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)，這時，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機構(gòu)招標(biāo)也較為適宜。可見招標(biāo)機構(gòu)一旦成立，其職責(zé)將貫穿整個招標(biāo)投標(biāo)過程。與之相對的實質(zhì)管理服務(wù)，由于服務(wù)內(nèi)容已逐漸標(biāo)準(zhǔn)化，易于定編計算工作量，因此在評標(biāo)時對于這部分的內(nèi)容，應(yīng)將報價作為主要考慮因素。不過，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營性物業(yè)竣工驗收前新增的一項重要服