【正文】 標(biāo)是指招標(biāo)人根據(jù)自己的需要，提出一定的標(biāo)準(zhǔn)或條件，向社會(huì)或幾個(gè)特定的供應(yīng)商或承包商發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的行為；而投標(biāo)則是指投標(biāo)人在接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求編制投標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo)人的行為。投標(biāo)報(bào)價(jià)是一種具有法律約束性的行為，投標(biāo)者一旦向招標(biāo)人遞交標(biāo)書(shū)和報(bào)價(jià)，該標(biāo)書(shū)和報(bào)價(jià)即被視為在法律上有效。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)為即將竣工使用或正在使用中的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制訂出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開(kāi)招聘，并采取科學(xué)方法進(jìn)行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的全過(guò)程。而通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，評(píng)定其價(jià)值和價(jià)格在現(xiàn)行物業(yè)管理的市場(chǎng)價(jià)格水平下能否被接受，則是保證等價(jià)交換順利進(jìn)行的前提，從而也體現(xiàn)了價(jià)值規(guī)律的客觀要求。1)物業(yè)管理招標(biāo)的超前性物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介人的特點(diǎn)，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前，即在物業(yè)動(dòng)工興建之前開(kāi)發(fā)商就應(yīng)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)。這是便于日后物業(yè)管理企業(yè)完成招標(biāo)中確定的目標(biāo)所不可缺少的。若續(xù)聘則要重新簽訂合同；若不續(xù)聘，則由業(yè)主委員會(huì)重新向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)。1)公平原則所謂公平原則，是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件都是一致的，即所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上進(jìn)行投標(biāo)。(2)招標(biāo)文件對(duì)所有的投標(biāo)者要求都應(yīng)一致，即要做到“一視同仁”。2)公正原則所謂公正原則，是指投標(biāo)評(píng)定的準(zhǔn)則是衡量所有投標(biāo)書(shū)的尺度，即在所有投標(biāo)者起點(diǎn)公平的基礎(chǔ)上，在整個(gè)投標(biāo)評(píng)定中所使用的準(zhǔn)則應(yīng)具有一貫性和普遍性。這就要求評(píng)標(biāo)委員會(huì)所采用的評(píng)定準(zhǔn)則應(yīng)具有很強(qiáng)的綜合性和客觀性。為了貫徹合理原則，避免上述不合理現(xiàn)象的發(fā)生，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中按照國(guó)際慣例，申明“業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價(jià)”這一條。在物業(yè)管理市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)、物業(yè)管理企業(yè)自身的素質(zhì)和資信較高的情況下，真實(shí)性原則一般都能夠保證。首先，如前所述，招標(biāo)投標(biāo)方式最大的優(yōu)點(diǎn)便是通過(guò)投標(biāo)人的充分競(jìng)爭(zhēng)，使得招標(biāo)人能獲得最大的市場(chǎng)利益。只有兩者實(shí)現(xiàn)緊密結(jié)合，做到招標(biāo)人依法公平、公正、合理地招標(biāo)，投標(biāo)人自覺(jué)地遵守真實(shí)性和合理競(jìng)爭(zhēng)原則進(jìn)行投標(biāo)，才能真正搞好物業(yè)管理工作，才能真正體現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。招標(biāo)委員會(huì)是招標(biāo)工作的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，下設(shè)秘書(shū)處和專業(yè)技術(shù)部。由于通常情況下小業(yè)主數(shù)量都很大，且沒(méi)有嚴(yán)格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會(huì)代表小業(yè)主組織招標(biāo)。⑥對(duì)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的興建、更改、擴(kuò)充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關(guān)的事宜作出決議。總經(jīng)理副總經(jīng)理項(xiàng)目部總經(jīng)理市場(chǎng)部技術(shù)部財(cái)務(wù)部行政管理部其他職能部門圖1．2招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與其他非常設(shè)招標(biāo)機(jī)構(gòu)的區(qū)別之一便是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)中的技術(shù)部門其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)那樣采用臨時(shí)外聘制度。經(jīng)理室辦公室開(kāi)發(fā)部財(cái)務(wù)部業(yè)務(wù)管理部工程部經(jīng)營(yíng)服務(wù)部各小區(qū)或大廈管理處圖1．3物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu) 基于物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程中，大量的信息需要在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行快速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)工作，通常由投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來(lái)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)投標(biāo)活動(dòng)。首先，開(kāi)發(fā)部根據(jù)本公司的市場(chǎng)定位，選擇與之相稱的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目，進(jìn)行投標(biāo)。根據(jù)我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行招標(biāo)：(1)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；(2)全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目；(3)使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)同屬招標(biāo)投標(biāo)的一部分，理應(yīng)遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，因此，該三原則也同樣適用于界定物業(yè)管理招標(biāo)的范圍。事實(shí)上，對(duì)于這類項(xiàng)目，往往從項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工開(kāi)始就已經(jīng)實(shí)行了全套的招標(biāo)，物業(yè)管理招標(biāo)不過(guò)是其中的一部分而已。事實(shí)上，這一類物業(yè)都有國(guó)家專門指定的單位對(duì)其進(jìn)行物業(yè)維護(hù)和管理。然而，考慮到物業(yè)管理招標(biāo)在我國(guó)剛剛起步，議標(biāo)作為一種簡(jiǎn)單、便捷的方式目前仍被我國(guó)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商所采用，對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)有著一定影響，筆者按照國(guó)際慣例仍將議標(biāo)作為物業(yè)管理招標(biāo)的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按通告中指明的地址領(lǐng)取或購(gòu)買較詳細(xì)的介紹資料和資格預(yù)審表，并將資格預(yù)審表填好后寄送給招標(biāo)單位。評(píng)標(biāo)時(shí)，招標(biāo)機(jī)構(gòu)可以要求投標(biāo)人回答或澄清其標(biāo)書(shū)中的某些含糊不清的問(wèn)題，但無(wú)權(quán)要求或接受投標(biāo)人調(diào)整價(jià)格。究其原因，首先，由于物業(yè)管理具有地域性的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商主要在當(dāng)?shù)剡x擇投標(biāo)單位，而當(dāng)?shù)氐耐稑?biāo)人數(shù)量本身就不大；其次，由于開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)較豐富，能及時(shí)掌握各類物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況和服務(wù)質(zhì)量情況，使其有能力挑選出一批素質(zhì)上乘的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，既節(jié)省了成本，又不失效果。邀請(qǐng)招標(biāo)具有節(jié)省時(shí)間、減少招標(biāo)費(fèi)用的優(yōu)點(diǎn)，但這種招標(biāo)方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評(píng)標(biāo)中可能會(huì)歧視某些投標(biāo)人等。另一方面，開(kāi)發(fā)商本身對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專業(yè)性不強(qiáng)，對(duì)管理的要求不是非常嚴(yán)格。因此，一般對(duì)于較大型的或較復(fù)雜的物業(yè)，或者是由缺乏經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商和業(yè)主自行進(jìn)行招標(biāo)的情況，都不宜采用議標(biāo)方式。這是因?yàn)?，“一攬子”的物業(yè)管理招標(biāo)方式，使得“項(xiàng)目包”中的內(nèi)容均可以一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一衡量，形成一個(gè)總標(biāo)價(jià)，以便于招標(biāo)人進(jìn)行評(píng)價(jià)。非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容如前所述分為前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)兩個(gè)部分，各部分的具體服務(wù)內(nèi)容如下：1)前期顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容(1)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間提供的管理顧問(wèn)服務(wù)由于物業(yè)具有不可移動(dòng)性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)和施工是至關(guān)重要的。(2)物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問(wèn)服務(wù)①制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃。2)實(shí)質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容住戶人住后的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)是直接與住戶日常生活密切相關(guān)的，具體內(nèi)容包括：(1)物業(yè)管理的人力安排。如車輛管理及上門特約服務(wù)等。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容同樣分為前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)。由于這兩種服務(wù)的性質(zhì)不同，因此在招標(biāo)中的規(guī)定也不同。3．1．1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)任何一項(xiàng)物業(yè)管理招標(biāo)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)，都需要成立一個(gè)專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)?？紤]到招標(biāo)是一項(xiàng)較為復(fù)雜和繁瑣的工作，其中在編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)方面有較強(qiáng)的專業(yè)性，對(duì)招標(biāo)人能力的要求也較高，因此，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況，量力而行。要做到這一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：首先，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，任何個(gè)人和單位都無(wú)權(quán)強(qiáng)行指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)給招標(biāo)人。3．1．2編制招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容。 (1)投標(biāo)的條件 招標(biāo)文件所以要對(duì)投標(biāo)的條件進(jìn)行說(shuō)明和規(guī)定，其目的是為了保證投標(biāo)人的合格性和投標(biāo)的真實(shí)性。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。然而，隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見(jiàn)不鮮。特別是我國(guó)國(guó)內(nèi)大部分項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)時(shí)，均以標(biāo)底上下的一個(gè)區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。3．2招標(biāo)實(shí)施階段招標(biāo)實(shí)施階段是整個(gè)招標(biāo)過(guò)程的實(shí)質(zhì)性階段。一般來(lái)說(shuō)，一些必須招標(biāo)的大型項(xiàng)目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登。2)發(fā)布招標(biāo)公告的時(shí)間安排為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目是否投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時(shí)，在時(shí)間安排上應(yīng)考慮兩個(gè)因素：(1)刊登招標(biāo)公告所需時(shí)間。通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容：①招標(biāo)單位(業(yè)主或開(kāi)發(fā)商)名稱；②項(xiàng)目名稱；③項(xiàng)目地點(diǎn)；④項(xiàng)目資金來(lái)源(物業(yè)管理資金來(lái)源，如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_(kāi)發(fā)商預(yù)付等)；⑤招標(biāo)目的(邀請(qǐng)資格預(yù)審還是邀請(qǐng)投標(biāo))；⑥項(xiàng)目要求概述(項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求)；⑦購(gòu)買招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和價(jià)格；⑧接受標(biāo)書(shū)的最后日期和地點(diǎn)；⑨開(kāi)標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)；⑩如果需要，規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)，以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語(yǔ)言；⑩必要時(shí)規(guī)定投標(biāo)保證金的金額；⑩招標(biāo)單位的地址、電話等聯(lián)系方法。此外，資格預(yù)審能吸引實(shí)力雄厚的物業(yè)管理公司前來(lái)投標(biāo)，招標(biāo)人還可以通過(guò)資格預(yù)審了解投標(biāo)人對(duì)該項(xiàng)目的投標(biāo)興趣大小。表3．1資格預(yù)審?fù)ǜ娓袷轿飿I(yè)管理招標(biāo)中心關(guān)于物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)資格預(yù)審?fù)ǜ婢幪?hào)：(招標(biāo)機(jī)構(gòu)名稱)受(招標(biāo)人名稱)的委托，邀請(qǐng)合格物業(yè)管理承包商(以下稱“承包商”)參加(項(xiàng)目名稱及簡(jiǎn)要說(shuō)明)的投標(biāo)資格預(yù)審。最后，招標(biāo)人還應(yīng)在資格預(yù)審文件中規(guī)定資格預(yù)審申請(qǐng)表和資料遞交的份數(shù)、時(shí)間和地點(diǎn)及文件所使用的語(yǔ)言等。該申請(qǐng)書(shū)還將授權(quán)給與申請(qǐng)有關(guān)的任何人或機(jī)構(gòu)及其授權(quán)代表，按你方代表的要求提供必要的相關(guān)資料以核實(shí)本申請(qǐng)中提交與申請(qǐng)人的資金來(lái)源、經(jīng)驗(yàn)和能力有關(guān)的報(bào)告和資料。表3．3申請(qǐng)人概述企業(yè)名稱：物業(yè)管理公司總部地址：市區(qū) 街 號(hào)當(dāng)?shù)卮硖幍刂?如有)：市 街 號(hào)電話：聯(lián)系人：傳真：郵政編碼：合營(yíng)／注冊(cè)地：合營(yíng)／注冊(cè)年份：主營(yíng)范圍：可承擔(dān)各類型(住宅、辦公樓宇、小區(qū)等)的全方位物業(yè)管理資格預(yù)審文件三年?duì)I業(yè)額數(shù)據(jù)表申請(qǐng)人或聯(lián)合體成員名稱：所有獨(dú)立申請(qǐng)人和聯(lián)合體成員均須填寫此表(表3．4)，所填的年?duì)I業(yè)額應(yīng)為該申請(qǐng)人(或聯(lián)合體每個(gè)成員)每年在已接管物業(yè)中從各業(yè)主那里得到的全部費(fèi)用及其他服務(wù)項(xiàng)目收入總和(若是國(guó)際投標(biāo)，該金額應(yīng)按其各財(cái)務(wù)年度末的匯率折算成美元)。表3．12候選人過(guò)去20年專業(yè)經(jīng)驗(yàn)匯總表 自 至 公司／物業(yè)名稱，職務(wù)，有關(guān)技術(shù)及管理經(jīng)驗(yàn)資格預(yù)審文件九本物業(yè)擬用設(shè)備申請(qǐng)人或聯(lián)合體成員名稱：申請(qǐng)人必須提供足夠的資料以證明其能夠滿足“申請(qǐng)人須知”所列服務(wù)在設(shè)備方面的要求。(3)財(cái)務(wù)部。負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的經(jīng)常檢查和維護(hù)維修。該物業(yè)管理各部門接受項(xiàng)目總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，并在總部對(duì)口業(yè)務(wù)科室的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)按物業(yè)合同要求及計(jì)劃安排搞好本職工作。(2)申請(qǐng)人的財(cái)務(wù)狀況：公司資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等財(cái)務(wù)報(bào)表；銀。請(qǐng)逐例說(shuō)明年限、雇主名稱、訴訟原因、糾紛事件、糾紛涉及金額，以及最終裁判是否有利于公司。(6)專業(yè)部門。財(cái)務(wù)副經(jīng)理負(fù)責(zé)總管該物業(yè)管理的日常賬務(wù)核算；項(xiàng)目總經(jīng)濟(jì)師負(fù)責(zé)處理合同糾紛、索賠，編制和控制資金使用計(jì)劃，編制成本計(jì)劃，制訂降低成本計(jì)劃并督促實(shí)施，進(jìn)行成本分析與結(jié)算，編制物資設(shè)備的供應(yīng)、采購(gòu)、運(yùn)輸、存儲(chǔ)與發(fā)放計(jì)劃。表3．13本物業(yè)擬用設(shè)備一覽表設(shè)備名稱設(shè)備資料制造商名稱：中國(guó)型號(hào)及額定功率：能力：制造日期：年目前狀況目前位置(如自有)：總公司公司物資設(shè)備庫(kù)(如租賃，說(shuō)明租賃公司名稱)目前及未來(lái)物業(yè)擬參與情況詳述：設(shè)備來(lái)源□自有　□租借　□租賃承包　□專門生產(chǎn)資格預(yù)審文件十物業(yè)管理組織計(jì)劃1．物業(yè)管理組織框圖(圖3．1)經(jīng)理室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室辦公室圖3．1物業(yè)管理組織框圖2．物業(yè)管理組織框圖詳述(1)經(jīng)理室。表3．5 目前所管理物業(yè)一覽表物業(yè)名稱標(biāo)書(shū)金額(按現(xiàn)行匯率折算成美元金額)接管日期資格預(yù)審文件五財(cái)務(wù)狀況表申請(qǐng)人或聯(lián)合體成員名稱：——申請(qǐng)人包括每一個(gè)聯(lián)合體成員應(yīng)提供財(cái)務(wù)資料來(lái)證明達(dá)到資格預(yù)審的要求。(2)你方代理保留如下的權(quán)力：①更改本項(xiàng)目合同標(biāo)的的規(guī)模和金額，在這種情況下，投標(biāo)僅面向資格預(yù)審合格且能滿足變更后要求的投標(biāo)人：②廢除或接受任何申請(qǐng)，取消資格預(yù)審和廢除全部申請(qǐng)。資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)的開(kāi)啟不必公開(kāi)進(jìn)行，開(kāi)啟后由招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織專家進(jìn)行評(píng)審。凡符合《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的一切合格的承包商可以參加該項(xiàng)目的資格預(yù)審。無(wú)論資格預(yù)審在何時(shí)進(jìn)行，其審核程序和要求投標(biāo)公司遞交的文件都大致相同。至于投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的內(nèi)容和格式與招標(biāo)公告大致相同，在此便不再重復(fù)了。另外，如果要通過(guò)幾個(gè)渠道發(fā)布招標(biāo)公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報(bào)刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長(zhǎng))，以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時(shí)間刊登出來(lái)。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項(xiàng)目還可以在官方公報(bào)上刊登招標(biāo)公告，使投標(biāo)具有廣泛性，如在我國(guó)還主要刊登在《人民日?qǐng)?bào)》、《中國(guó)日?qǐng)?bào)》上。3．2．1發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)際慣例都規(guī)定，招標(biāo)人采用公開(kāi)招標(biāo)方式招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。標(biāo)底定的過(guò)高，進(jìn)人合格范圍內(nèi)的投標(biāo)人數(shù)量太多，就會(huì)使評(píng)價(jià)的工作量和難度大大增加；標(biāo)底定得過(guò)低，又容易使所有的投標(biāo)人都落空，從而導(dǎo)致招標(biāo)失敗。超前實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)確實(shí)有其優(yōu)點(diǎn)，然而過(guò)早地制定招標(biāo)文件，加之此時(shí)存在大量的不確定因素會(huì)使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。按照個(gè)性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時(shí)，合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。為了保證投標(biāo)的真實(shí)性，招標(biāo)人往往還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及保證書(shū)的格式等。招標(biāo)文件的作用在于：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書(shū)的程序；闡明所需招標(biāo)的標(biāo)的情況；告知投標(biāo)評(píng)定準(zhǔn)則以及訂立合同的條件等。特別是國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí)，應(yīng)避免選擇與自己有上級(jí)關(guān)系的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。再如，對(duì)于采用小范圍邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項(xiàng)目，由于招標(biāo)工作量不大，專業(yè)性不強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)，這時(shí)，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)也較為適宜?？梢?jiàn)招標(biāo)機(jī)構(gòu)一旦成立，其職責(zé)將貫穿整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程。與之相對(duì)的實(shí)質(zhì)管理服務(wù)，由于服務(wù)內(nèi)容已逐漸標(biāo)準(zhǔn)化，易于定編計(jì)算工作量，因此在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)于這部分的內(nèi)容，應(yīng)將報(bào)價(jià)作為主要考慮因素。不過(guò)，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)竣工驗(yàn)收前新增的一項(xiàng)重要服