【正文】 .商鋪投資分析 分析 五 .重點商業(yè)項目分析 一、宏觀市場環(huán)境分析 1. 經(jīng)濟環(huán)境分析 今年以來，我國經(jīng)濟發(fā)展正處于一個快速增長的階段，各種經(jīng)濟因素都非?；钴S，同時，經(jīng)濟發(fā)展與資源能源的矛盾加劇，國家從土地、信貸、行業(yè)發(fā)展等方面實施一系列宏觀調(diào)控措施，以抑制局部過熱現(xiàn)象，達到經(jīng)濟穩(wěn)定增長的目的。 增長質(zhì)量穩(wěn)步提高。投資增長主要是中央重點項目和奧運場館及相關(guān)設(shè)施建設(shè)帶動，國家重點抑制的低水平盲目投資領(lǐng)域項目在北京基本不存在。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 ，增長 %；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入為 元，增長 %。清理期間，停止一切地產(chǎn)項目的土地審批。 銀行貼息貸款 北京市商務(wù)局 7 月份下發(fā)了《對發(fā)展社區(qū)連鎖便民超市、便利店給予銀行貸款貼息實施辦法的補充意見》，對 20xx 年度經(jīng)營盈利的連鎖企業(yè)和社區(qū)連鎖便民超市、便利店，給予 5%左右的銀行貸款貼息。所以說，我國大力發(fā)展連鎖經(jīng)營的時機已經(jīng)成熟。 影響商業(yè)地產(chǎn)價值的因素 要分析商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的策略以及要點，就必須了解影響商業(yè)地產(chǎn)價值 的主要因素 區(qū) 位 條 件： 宏觀區(qū)位影響商業(yè)地產(chǎn)價值。 商業(yè)項目可持續(xù)發(fā)展之要點 提升開發(fā)商開發(fā)理念 一般而言，商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者“三合一”的有 機整體，是一個不可中斷的鏈條，開發(fā)商不能只管賣鋪賺錢，而必須考慮為投資者和經(jīng)營者留下充分的利潤空間，做到不是僅僅開發(fā)商賺得利益但投資者與經(jīng)營者利益微薄，從而使投資以及經(jīng)營積極性降低； 另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，依托城市經(jīng)營的大環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)才能順勢起飛從而使得地區(qū)商業(yè)價值提高，以實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。作為開發(fā)商，當(dāng)然要講求投資效益，追求利潤最大化，但不能把利潤空間都占完了，必須給第二個、第三個環(huán)節(jié)留下足夠的利潤空間。 商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式具有多樣性選擇：一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。 四、投資回報的期望值要設(shè)定好，是只賺開發(fā)投資的錢，還是把經(jīng)營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠利潤，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式。但是，商業(yè)地產(chǎn)的運作以及其所涉及的環(huán)節(jié)之多遠甚于住宅地產(chǎn)。再有，大中型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟效益有一定程度的改善，而家樂福、萬客隆、普爾斯馬特多家國際知名零售企業(yè)的加盟，使北京在商業(yè)經(jīng)營管理方式上發(fā)生積極變化，與發(fā)達國家的差距逐漸縮小。目前北京的 商品數(shù)量大約 20 萬種左右，而世界商品種類大約為 150 萬種，以現(xiàn)階段北京商品種類的搭配不足以支撐規(guī)模龐大的超大型商業(yè)物業(yè)“商品種類十分齊全，商業(yè)功能十分完善”的經(jīng)營運作體系，由于規(guī)模過大，將直接導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部業(yè)態(tài)組合重復(fù)、矛盾等現(xiàn)象，從而影響整體物業(yè)的商業(yè)效果，甚至將出現(xiàn)空置，未來商業(yè)經(jīng)營將面臨較大的壓力； 第二，北京內(nèi)部區(qū)域商業(yè)正處于升級階段，相當(dāng)長時間內(nèi)將仍然具有較強商業(yè)吸引力。 20xx 年商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)薄弱上升空間巨大 據(jù)統(tǒng)計，目前，北京商業(yè)物業(yè)還不具備成熟市場的特征和發(fā)展規(guī)模，在最近幾年逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，北京商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級。 20xx 年房地產(chǎn)市場上將會有更多的社區(qū)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品出現(xiàn)。 商業(yè)街商鋪 （如西單商業(yè)街 ） 在城市商業(yè)中心或住區(qū)中心，由沿街商鋪聚勢形成的購物步行街是形成黃金商鋪的重要區(qū)域。在這之前，首先必須了解經(jīng)銷商的需求，只有這樣，招商工作才會有方向性和指導(dǎo)性。展覽會型的招商也是企業(yè)招商常用的模式，洽談過程更真實、更直接，但受展會規(guī)模限制，有一定局限性。零售服務(wù)商須具備較強的經(jīng)營管理能力和盈利能力，評估指標(biāo)有單店平均銷售額、單位面積銷售額、毛利率、最近三年銷售額增長率等。 主要缺點：參股資金分紅情況受分店經(jīng)營狀況的限制，并承擔(dān)因此引起的風(fēng)險。 典型案例參考： （ 1） 大連萬達撤出大洋百貨 大洋百貨成立于 20xx 年 5 月，總投資 3 億元，已在南昌、福州、蘇州、南京、泉州、無錫、常州設(shè)立七家分店，營業(yè)總面積超過 25 萬平方米。 可供投資的商鋪則一般分為三種，即中央商務(wù)圈大商鋪、商業(yè)街商鋪和社區(qū)商鋪。這種情況決定 了投資者要改變投資思路，要善于從城市變遷中尋找機會，要了解城市規(guī)劃，要變被動投資為主動投資。 以北京來說，目前上鋪投資活躍和增長迅速的地區(qū)主要包括三種類型：一是新建住宅底層商鋪。社區(qū)商鋪投資也許是今后一段時間商鋪投資的最佳選擇。應(yīng)盡量購買準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房物業(yè)。由臨街商鋪和特色街“蘋果二十二院街”組成。地下一層至三層為商場，樓上 17 層為商住，商業(yè)整體規(guī)劃為體驗式賣場。是國內(nèi)第一家名品折扣店。采用大商場小鋪面的做法，共有 1000 個鋪面，面積大約在 5~9 平米。 300 個商鋪全部面向項目內(nèi)部步行街。 c、穩(wěn)定性 商業(yè)周邊區(qū)域的商業(yè)成熟度是投資回報穩(wěn)定性的最主要反映，可以通過直觀感受和對區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的間接了解，來判斷未來商業(yè)發(fā)展的趨勢。全國連鎖超市的主要銷售對象就是小區(qū)居民，目前上海有實力的投資者已經(jīng)開始了對小區(qū)商鋪進行連鎖整合的行動。三是大型人流集散地。除地段、人流等穿透因素之外，商業(yè)街，大型商圈的投資者，目前還需要考慮，如有無停車位，停車位夠不夠等因素。 商鋪投資從某種意義上來說，有一種普遍適應(yīng)的原則，并不需要投資者有多么深厚的專業(yè)背景。 但在 20xx 年 8 月底，萬科將其擁有萬佳 72％的股權(quán)以 億的高價賣給華潤集團。而在內(nèi)部管理上，有的則將零售（服務(wù)）公司作為開發(fā)商的一個部門來管理。分店作為有限責(zé)任公司每年按雙方約定的價格向開發(fā)商租用物業(yè)，同時，因涉及到知名商家的無形資產(chǎn)和管理人員的輸出，分店每年亦須向零售服務(wù)商交納商店品牌使用費和人員輸出管理費，這部分一般為營業(yè)額的 1％－ 2％。 參考市場租金： 2 A 萬元 /年。 通常使用的招商方法大體上有媒體廣告招商法、展覽招商法和人員招商法 等幾種。 社區(qū)商鋪 （如萬科青青家園社區(qū)商業(yè)街 ） 設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)，以提供社區(qū)便利消費、充實社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪 ，是目前增長數(shù)量最為迅速的商鋪類型。 商廈商鋪 （ 如 溫特萊項 目商業(yè) ） 商廈商鋪沿街寫字樓底部按柱距劃分單元，進行租售的商鋪。它們在爭奪北京零售市場的同時 ,也促進了北京市商業(yè)物業(yè)市場的大力發(fā)展。 第四，私家車占有量仍顯不足， 消費模式有待改進。此類項目在規(guī)劃過程中吸收了國外大型 shopping mall 的建設(shè)特點，遠離城市中心，選擇在城鄉(xiāng)結(jié)合處、城市邊緣地帶進行大規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營活動；同時，由于土地成本、建設(shè)思路等原因，此類“ shopping mall”單體規(guī)模均十分巨大； 上述大型“ shopping mall”項目的建設(shè)，除世紀(jì)金源外，目前均處于停滯階段，開發(fā)前景不確定。 在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、城市建設(shè)逐漸擴張的推動下，伴隨 消費資源的轉(zhuǎn)移和區(qū)域集中在城市的周邊將會出現(xiàn)新的商業(yè)中心 ,比如現(xiàn)在媒體報道熱點中的 ,在政府支持之下正在開發(fā)的金源 SHOPPINGMALL 和亦莊 SHOPPINGMALL,還有西環(huán)廣場、清河商業(yè)中心、萬柳購物中心、中關(guān)村廣場等這些大體量的商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn) ,必將帶動其所在區(qū)域的整體商業(yè)氛圍 ,并形成未來的新北京商圈。 從新開店形式看，以社區(qū)為目標(biāo)客戶集中區(qū)域的中小型百貨、購物中心等將持續(xù)發(fā)展；超市會有非常大的發(fā)展空間，而大型百貨與購物中心則發(fā)展空間有限；各類專業(yè)店和專賣店在這幾年會有突飛猛進的發(fā)展，各種不同類型的連鎖專賣店將在北京開業(yè)經(jīng)營，從而進一步擴大商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化發(fā)展。 選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個方面的問題： 一是把握好項目的市場背景，認(rèn)真做好市場調(diào)查，進行準(zhǔn)確的市場定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。這也是商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)商通過多