【正文】 房預(yù)售合同糾紛、委托出租合同糾紛上訴案商品何曉明、梁安國等48戶香港業(yè)主等與香港融系發(fā)展有限公司等商品房預(yù)售合同糾紛、委托出租合同糾紛上訴案商品房預(yù)售合同糾紛、委托出租合同糾紛上訴案法公布(2002)第29號(hào)中華人民共和國最高人民法院民 事 判 決 書(2000)民終字第111號(hào)上訴人（原審原告）：何曉明、梁安國等48戶香港業(yè)主（詳情見附表）。委托代理人：鄭明繼，黃山擎天律師事務(wù)所律師。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。同時(shí)，為配合房屋的出租，購房業(yè)主按融系公司寄發(fā)的《黃山花園賓館住宅裝修通知》和《黃山花園賓館住宅裝修工程項(xiàng)目及設(shè)備價(jià)格清單》的規(guī)定，向融系公司支付了裝修費(fèi)1,021,030港元，委托融系公司代為裝修所購房屋。根據(jù)法律規(guī)定，財(cái)產(chǎn)交付之日即發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，而房屋所有權(quán)的取得應(yīng)以房產(chǎn)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。案件受理費(fèi)人民幣54,181元，保全費(fèi)人民幣24,520元，合計(jì)78,701元，原告負(fù)擔(dān)48,701元，被告利達(dá)公司負(fù)擔(dān)15,000元，融系公司負(fù)擔(dān)7,500元．黃山旅行社負(fù)擔(dān)7,500元。購房業(yè)主上訴主張利達(dá)公司出具的竣工驗(yàn)收手續(xù)是1998年8月10日后補(bǔ)辦的，違反了合同約定．已構(gòu)成違約，應(yīng)支付1995年1月1日至1998年8月10日的違約金，對(duì)此質(zhì)監(jiān)站出具的《關(guān)于黃山花園小區(qū)工程驗(yàn)收情況的補(bǔ)充說明》及一審期間法院詢問質(zhì)監(jiān)站站長朱愛民的筆錄均證明利達(dá)公司交付給購房業(yè)主的房屋在合同約定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，工程質(zhì)量合格，質(zhì)監(jiān)站在工程驗(yàn)收證書上簽字蓋章，同意交付使用，故購房業(yè)主的上訴理由不能成立。二審案件受理費(fèi) 54,181元，由購房業(yè)主負(fù)擔(dān)27,0905元，利達(dá)公司負(fù)擔(dān) 27,0905 元。兩被上訴人的共同委托代理人：王美舟，廣東廣之洲律師事務(wù)所律師。且吳宏、溫程群的訴訟請(qǐng)求主張的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也是吳宏、溫程群自行主張和計(jì)算的，與合同約定不符。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)顯示，中村公司已取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣 法律俠客在線lawbingo工驗(yàn)收備案表》，涉案房屋符合法定的交樓條件，且涉案房屋已符合合同約定的交付條件，但中村公司至今未按合同約定通知吳宏、溫程群收樓，且在訴訟中明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用，其行為顯然已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。一審受理費(fèi)1038元，由吳宏、溫程群負(fù)擔(dān)604元，中村公司負(fù)擔(dān)435元。為此，吳宏、溫程群等業(yè)主在另案提起訴訟要求交樓，該案一審判決以后，中村公司仍然以上述手段延長交樓的時(shí)間，希望二審法院考慮實(shí)際情況，糾正一審判決的漏洞。二審期間，雙方當(dāng)事人均確認(rèn)涉案樓盤已經(jīng)符合交樓條件。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)上訴請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查”的規(guī)定，吳宏、溫程群對(duì)原審判決并未提起上訴，故本院對(duì)其主張的原審判決不合理的抗辯意見不予審查，其欲證明上述抗辯意見成立所提交的證據(jù)以及要求證人出庭作證的申請(qǐng)，亦與本案處理結(jié)果無關(guān)，本院不予接納。委托代理人黃中琬。上訴人湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱乾程房地產(chǎn)公司）因與被上訴人顏艷輝、中國建設(shè)銀行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工會(huì)工作委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱建行工會(huì)）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖南省吉首市人民法院（2013）吉民初字第485號(hào)民事判決，向本院提起上訴。隨后，州建行工會(huì)電腦打印制作了團(tuán)購“九龍山莊”項(xiàng)目A區(qū)住房（別墅區(qū)住房）名冊(cè)，名冊(cè)中顯示參與團(tuán)購的人數(shù)為77人。同年11月10日，乾程房地產(chǎn)公司又向州建行工會(huì)發(fā)出第二份《工作聯(lián)系函》，表示因工地施工原因，冬季氣溫低以及小區(qū)已安裝設(shè)施的安全完整問題，交房日期要順延至2010年5月底。吉首市人民法院于2011年11月25日立案受理了顏艷輝的起訴。被告乾程房地產(chǎn)公司稱延期交房是征得本案第三人州建行工會(huì)同意的觀點(diǎn)不能成立，理由如下：其一，州建行工會(huì)不是《商品房買賣合同》適格的相對(duì)方，也沒有得到購房戶的委托授權(quán)，無權(quán)簽署同意延期交房的意見，且簽署意見后未得到原告顏艷輝的追認(rèn)，其無效代理行為對(duì)顏艷輝不 法律俠客在線lawbingo具有法律約束力；其二，商品房延期交付、商品房提價(jià)等事宜屬于雙方當(dāng)事人協(xié)商的范疇，需經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，協(xié)議才能發(fā)生效力。不管是《團(tuán)購合同》還是《借款協(xié)議》，均由州建行工會(huì)與上訴人所簽訂，并都在《商品房買賣合同》之前簽訂。二、《商品房買賣合同》關(guān)于交付期限的約定。四、顏艷輝不是州建行職工，她與州建行工會(huì)欺騙了上訴人，本案《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。請(qǐng)求駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。顏艷輝后來根據(jù)《借款協(xié)議》約定，自己以購房戶名義借款給乾程房地產(chǎn)公司5萬元。在原審法院重審?fù)徶?，審判長問第三人到底是受哪個(gè)的委托與被告簽訂《團(tuán)購合同》。三、本案《商品房買賣合同》的法律效力。顏艷輝的訴訟代理人稱購房戶是委托州建行工會(huì)做團(tuán)購住宅的前期組織工作。州建行工會(huì)只處于參與本案團(tuán)購的購房戶的委托代理人的法律地位。三、關(guān)于本案《商品房買賣合同》法律效力。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零二條、第四百零三條之規(guī)定精神，作為委托人的購房戶顏艷輝取得了《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》的合同主體地位，可以直接行使相應(yīng)合同權(quán)利，當(dāng)然也應(yīng)履行相應(yīng)合同義務(wù)。處理本商品房預(yù)售合同糾紛案，首先是直接依據(jù)《商品房買賣合同》，其次是將雖沒有被《商品房買賣合同》吸收但也沒有被其明確否定或者修改的《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》中相關(guān)內(nèi)容，作為補(bǔ)充合同依據(jù)。乾程房地產(chǎn)公司沒有向人民法院舉證證明其具有免于承擔(dān)違約責(zé)任的法律依據(jù)或合同依據(jù)。本判決為終審判決。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第四十八條、第六十條、第四百零二條、第四百零三條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（二）項(xiàng)的規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：一、維持湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即“被告湖南省乾程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后五日內(nèi)，向原告顏艷輝交付經(jīng)驗(yàn)收合格的吉首市乾州新區(qū)南側(cè)A區(qū)15號(hào)商品房，并在交房后一百八十日內(nèi)為原告顏艷輝辦理完畢相應(yīng)的商品房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證”；二、變更湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：。本案顏艷輝與乾程房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。四、關(guān)于本案《團(tuán)購合同》、《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》之間法律關(guān)系?！秷F(tuán)購合同》只原則性要求購房戶州建行工會(huì)認(rèn)可的“80—100戶職工”，并沒有明確限定購房戶必須始終是州建行的干部職工。陳建國在沒有得到作為委托人的購房戶的明確授權(quán)情況下，三次在《工作聯(lián)系函》上簽署同意延期交房的意見，屬于典型的無權(quán)代理行為。”因此，不能因?yàn)橹萁ㄐ泄?huì)以自己名義與乾程房地產(chǎn)公司簽署了《團(tuán)購合同》和《借款協(xié)議》，就否認(rèn)其只處于參與本案團(tuán)購的購房戶的委 法律俠客在線lawbingo托代理人的法律地位?！薄Ｔ凇秷F(tuán)購合同》中，州建行工會(huì)作為乙方的規(guī)范表述是“州建行機(jī)關(guān)工會(huì)（80—100戶職工）”?！币陨鲜聦?shí)，有當(dāng)事人當(dāng)庭陳述及相關(guān)書證佐證，足以認(rèn)定。參與州建行工會(huì)組織團(tuán)購的70多戶購房戶均向吉首市人民法院提起訴訟，要求乾程房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金。但購房戶不要擴(kuò)大自己的訴訟范圍，要求賠償金應(yīng)當(dāng)，但不要過高。被上訴人顏艷輝答辯稱，一、原審認(rèn)定事實(shí)清楚。原審法院對(duì)全案事實(shí)只作有利于原告的取舍。陳建國代表州建行工會(huì)在三份《工作聯(lián)系函》的簽字，對(duì)于購房戶都具有約束力。被告乾程房地產(chǎn)開發(fā)公司在履行《商品房買賣合同》過程中，違反該合同關(guān)于交房期限的約定，長期拖延交房，至今沒有給原告顏艷輝下達(dá)交房書面通知，導(dǎo)致顏艷輝不能入住使用所購商品房，故被告乾程房地產(chǎn)公司應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任，按總購房款的30%向原告支付違約金。根據(jù)合同相對(duì)性原理，上述合同約定的部分條款雖有承接性、關(guān)聯(lián)性，但因合同主體不同，權(quán)利與義務(wù)指向也不同，故不屬于主合同與次合同關(guān)系。2011年9月6日，乾程房地產(chǎn)公司向州建行工會(huì)發(fā)出《關(guān)于州建行職工因團(tuán)購乾程公司定向開發(fā)的多層住宅商品房要求調(diào)差的工作聯(lián)系函》，要求包括顏艷輝在內(nèi)的購房戶就所購買的房屋每平方米加價(jià)100元。2009年1月13日，顏艷輝與乾程房地產(chǎn)公司正式簽訂了《商品房買賣合同》。原支持起訴機(jī)關(guān)湖南省吉首市人民檢察院未參加二審訴訟。被上訴人（原審第三人）中國建設(shè)銀行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工會(huì)工作委員會(huì)。本案二審受理費(fèi)1038元，由上訴人廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是中村公司應(yīng)否承擔(dān)逾期交樓的違約金。經(jīng)二審審理，原審查明事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。被上訴人吳宏、溫程群答辯認(rèn)為：一、中村公司在具備了交樓條件后仍然拒絕交樓給吳宏、溫程群，并要求吳宏、溫程群按照中村公司單方的要求簽訂內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一審判決的條件且對(duì)吳宏、溫程群非常不利的和解協(xié)議，如果吳宏、溫程群不簽訂該協(xié)議，中村公司就拒絕交樓?，F(xiàn)吳宏、溫程群認(rèn)為合同約定的逾期交樓違約金標(biāo)準(zhǔn)過低，與逾期付款的違約責(zé)任相比顯失公平，要求將違約金調(diào)整為按每日總房價(jià)款的萬分之二點(diǎn)六的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，且不以總房款的5%為限，依據(jù)不足，也不符合合同約定，故對(duì)吳宏、溫程群該意見不予采納。中村公司在本案審理期間還向原審法院提交了《人防工程專項(xiàng)竣工驗(yàn)收備案意見書》、《廣州市燃?xì)廨斉浼皯?yīng)用工程（交工驗(yàn)收證書）》、《通郵申請(qǐng)表》、《永久水表安裝完畢證明書》（復(fù)印件）。合同簽訂后，吳宏、溫程群已按合同約定