【正文】 城市功能和形象；加快推進(jìn)西部城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，逐步實(shí)施完成西部新城 主要道路沿線燈飾和綠化設(shè)施工程。包裝策劃好走馬桃花節(jié)、銅罐驛的金秋采果節(jié)等節(jié)會(huì)，鼓勵(lì)發(fā)展各具特色的節(jié)會(huì)經(jīng)濟(jì)。依托華巖風(fēng)景區(qū)，大力發(fā)展九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 15 佛教文化旅游；依托重慶市動(dòng)物園、都市巴國城、楊家坪步行商業(yè)區(qū)，努力發(fā)展都市觀光購物旅游；瞄準(zhǔn)城市休閑健身消費(fèi)新潮流，依托白市驛花卉苗木示范區(qū)、上邦高爾夫社區(qū)，統(tǒng)籌規(guī)劃海蘭云天、天賜溫泉等景點(diǎn)建設(shè)，加快發(fā)展生態(tài)休閑旅游。 —— 推進(jìn)商貿(mào)服務(wù)業(yè)上檔升級(jí)。 —— 做大材料加工產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)新農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流 轉(zhuǎn)模式，引導(dǎo)企業(yè)和個(gè)人適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，依法保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益，妥善安置農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，切實(shí)關(guān)注失地失業(yè)農(nóng)民生計(jì)。 以重慶市農(nóng)業(yè)科技城和重慶市花卉苗木產(chǎn)業(yè)城“兩城”建設(shè)為核心，大力發(fā)展以白市驛為中心，包括含谷、金鳳等地區(qū)在內(nèi)的都市農(nóng)業(yè)、都市旅游休閑服務(wù)、科教文化產(chǎn)業(yè)，建成重慶市都市后花園。突出新城生態(tài)特色，堅(jiān)持保護(hù)與開發(fā)并重，積極發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，力爭(zhēng)初顯經(jīng)濟(jì)發(fā) 達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)和諧、富裕文明的生態(tài)新城和重慶都市拓展示范區(qū)輪廓。力爭(zhēng)“十一五”城市面貌、產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較大改觀，形 成九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 10 承東啟西的重要樞紐。 推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào) 發(fā)展 優(yōu)化提升東部都市區(qū)。 —— 生態(tài)環(huán)境。 九龍坡區(qū)“十一五”規(guī)劃綱要（節(jié)選） 總體思路和發(fā)展目標(biāo) 總體思路 未 來 5年（ 20xx－ 20xx 年），九龍坡區(qū)在服從國家和重慶市發(fā)展戰(zhàn)略的前提下， 按照“三大戰(zhàn)略”構(gòu)建區(qū)域經(jīng)濟(jì)體系，按照“五大片區(qū)”實(shí)行分類指導(dǎo)， 繼續(xù)實(shí)施高新技術(shù)戰(zhàn)略、城市化戰(zhàn)略、都市農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略“三大戰(zhàn)略”，突出高新技術(shù)戰(zhàn)略先進(jìn)制造的內(nèi)涵、城市化戰(zhàn)略現(xiàn)代大都市的內(nèi)涵、都市農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略生態(tài)文明的內(nèi)涵；大力發(fā)展楊謝石黃都市區(qū)、華巖（中梁山）新城區(qū)、九龍園區(qū)、西彭特色工業(yè)園區(qū)、都市后花園“五大片區(qū)”，積極推進(jìn)西部生態(tài)新城建設(shè)，促進(jìn)東部都市區(qū)優(yōu)化發(fā)展，統(tǒng)籌東西協(xié)調(diào)互動(dòng)發(fā)展。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) 19%。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 5 表 1－ 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 建設(shè)規(guī)模 舊城改造 畝 完成拆遷安置及土地整治 可出讓地 畝 不可出讓地 畝 道路及綠地 2 投資數(shù)據(jù) 總投資 萬元 其中：工程費(fèi)用 萬元 工程建設(shè) 其它費(fèi) 萬元 基本預(yù)備費(fèi) 萬元 建設(shè)期利息 萬元 3 融資數(shù)據(jù) 業(yè)主自籌 萬元 銀行貸款 萬元 4 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) Ic＝ 10% 土地開發(fā)總成本 萬元 土地開發(fā)總收入 萬元 土地開發(fā)利潤(rùn) 萬元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率 % 年平均投資利潤(rùn)率 % 全部投資回收期 年 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 貸款償還期 年 5 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 6 2 九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀及發(fā)展戰(zhàn)略 地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀 地區(qū)自然地理、行政及人口現(xiàn)狀 九龍坡區(qū) 位于重慶市主城區(qū)西部， 地處長(zhǎng)江與嘉陵江交匯的腹心地帶，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、壁山縣、江津市、大渡口區(qū)、巴南區(qū)和南岸區(qū)等區(qū)、市、縣接壤 ， 面積 432km2，轄 11 個(gè)鎮(zhèn)、 7 個(gè)街道、 113個(gè)村民委員會(huì)、 84 個(gè)居民委員會(huì)，人口約 90 萬， 是重慶市主城區(qū)之一。 負(fù)責(zé)儲(chǔ)備土地的意向性招商和辦理土地招牌掛手續(xù)；負(fù)責(zé)投入資金的回收，推進(jìn)舊城改造及新區(qū)建設(shè)，承擔(dān)西部新城建設(shè)中土地儲(chǔ)備、利用的相關(guān)工作。 項(xiàng)目建設(shè)周期： 3年。 舊城改造 總面積 。中心的主要職責(zé)包括： 貫徹國有土地儲(chǔ)備，整治及其管理相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；負(fù)責(zé)根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國有土地供給與需求實(shí)際，制定年度國有土地儲(chǔ)備計(jì)劃，明確儲(chǔ)備土地的范圍，辦理相九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 3 關(guān)儲(chǔ)備手續(xù)。 編制依據(jù) 重慶市九龍坡區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要； 重慶市主城區(qū)大楊石組團(tuán) N 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃； 重慶市人民政府關(guān)于《主城區(qū)大楊石組團(tuán) N標(biāo) 準(zhǔn)分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》的批復(fù)文件； 重慶市人民政府關(guān)于九龍坡區(qū)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行土地整治儲(chǔ)備九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 4 的批復(fù)（渝府地［ 20xx］ 15 號(hào)文）； 九龍坡區(qū)計(jì)委關(guān)于同意本項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)； 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試行版）； 項(xiàng)目業(yè)主提供的有關(guān)資料。 九龍坡區(qū) 水、電、氣供應(yīng)充足、通訊設(shè) 施 國內(nèi)領(lǐng)先。三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為 ： ： 。 在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 方 式加快轉(zhuǎn)變、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ) 上， 地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）確保年均增長(zhǎng) 12%，人均 GDP 達(dá)到 5000美元以上；財(cái)政收入年均增長(zhǎng) 18%；固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng) 10%；工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，工業(yè)增加值年均增長(zhǎng) %；自主創(chuàng)新體系初步形成，全區(qū) Ramp。 社會(huì)事業(yè)取得新進(jìn)步，公 共服務(wù)水平和質(zhì)量不斷提高 。 以完善提升城市功能為重點(diǎn)，強(qiáng)化綜合功能配套，優(yōu)化城市設(shè)計(jì)，凸顯都市景觀。建立東西部聯(lián)動(dòng)發(fā)展機(jī)制，促進(jìn)東部地區(qū)豐富的資金資源、人力資源、技術(shù)資源和產(chǎn)業(yè)等要素有序向西部快速擴(kuò)散，形成以東帶西、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)相融、資源共享、經(jīng)濟(jì)共榮的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。 A 區(qū)主要是提升現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，重點(diǎn)引進(jìn)高新技術(shù)改造升級(jí)汽摩及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)群； B 區(qū)重點(diǎn)發(fā)展汽摩、九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 11 機(jī)電和裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，壯大發(fā)展印刷包裝產(chǎn)業(yè)。堅(jiān)持“多予少取放活”的方針，建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的機(jī)制，加大對(duì)西部農(nóng)村的建設(shè)投入和政策扶持力度，加強(qiáng)農(nóng)村公共服務(wù)建設(shè)，全面推進(jìn)鄉(xiāng)村道路、農(nóng)田水利、改水改廁、農(nóng)村沼氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，切實(shí)改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件。 堅(jiān)持自主創(chuàng)新為主，集成創(chuàng)新與引進(jìn)、消化、吸收創(chuàng)新相結(jié)合，做大做強(qiáng)汽車摩托車、機(jī)電設(shè)備制造、材料加工和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育扶持一批產(chǎn)值上十億元、百億元的重點(diǎn)龍頭企業(yè)集團(tuán)，形成大集團(tuán)支撐大工業(yè)帶動(dòng)大發(fā)展的格局。 發(fā)揮國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的輻射帶動(dòng)作用，積極引進(jìn)和培育 IT、生物制品、環(huán)保、印刷包裝和新材料等高新技術(shù)企業(yè)，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度。繼續(xù)支持九龍港建設(shè)，充分發(fā)揮長(zhǎng)江深水港口、鐵路西站和西部工業(yè)基地的優(yōu)勢(shì)，加快西站物流園區(qū)、白市驛農(nóng)副產(chǎn)品物流中心、西彭鋁材市場(chǎng)等物流基地建設(shè)，引入國內(nèi)外知名物流企業(yè)入駐，力爭(zhēng)建成西部最大物流基地。充分發(fā)揮重慶市農(nóng)業(yè)科技城的帶動(dòng)作用，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)，實(shí)施一批重點(diǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，提升農(nóng)業(yè)科技水平和支撐能力。加快發(fā)展城市公共交通，協(xié)調(diào)解決好公共交通場(chǎng)站以及交通樞紐、停車設(shè)施的建設(shè)，合理布局客運(yùn)站點(diǎn)。合理規(guī)劃新建垃圾中轉(zhuǎn)站，建設(shè)完善垃圾收運(yùn)系統(tǒng)，改造和新建一批公共廁所。 積極搞好規(guī)劃，提出需求。 一是來自中央的政策支持將會(huì)更大。 二是重慶的市場(chǎng)價(jià)值將得到更好的發(fā)掘。目前雖然重慶房地產(chǎn)已有一定的漲幅，但與成都、貴陽等城市房地產(chǎn)價(jià)格相比仍然還有一定差距，與重慶的功能定位有一些偏離，因此還有較大的投資價(jià)值。 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 22 打造“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，關(guān)鍵在于發(fā)揮重慶主城核心區(qū)的引領(lǐng)帶動(dòng)作用。在科學(xué)技術(shù)高度進(jìn)步、人類生產(chǎn)和生活方式急劇變化、城市迅速發(fā)展的今天，城市舊區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不健全，土地利用率低下，布局混亂，環(huán)境惡化等問題日益突出，城市老化無法適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的要求，舊城區(qū)衰落現(xiàn)象嚴(yán)重。它們都是對(duì)城市功能的補(bǔ)充、城市建設(shè)的擴(kuò)展，亦即城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。但是，由于歷史欠帳很大，城市基礎(chǔ)設(shè)施落后，城市用地緊張、布局混亂、環(huán)境質(zhì)量惡化，城市功能難以發(fā)揮、交通堵塞問題越來越嚴(yán)重，很大程度上制約了城市功能的發(fā)揮，影響城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，與直轄市地位極為不相稱，不能擔(dān)負(fù)起長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心城市重?fù)?dān)。從這個(gè)意義上講，我市舊城改造是以舊居住區(qū)改造為主；從改造的方式來看，主要以成片改造和主要道路沿線改造等大規(guī)模拆遷改造為主。 荒溝 — 石坪橋 — 水碾片區(qū) 舊城改造項(xiàng)目所涉及地塊范圍共計(jì) 畝，經(jīng)渝府地［ 20xx］第 15 號(hào)文件批復(fù)，將該地塊納入重慶市九龍坡區(qū)土地整治儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備，并負(fù)責(zé)舊城改造。 通過拆遷整治將徹底改變荒溝片區(qū)目前落后的城市面貌，袁茄路的拓寬、水碾立交的建設(shè)將徹底改變現(xiàn)有交 通條件及狀況。 改革開放以來，九龍坡區(qū)在城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)和能源、交通、通訊、園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)取得了可喜的成績(jī)，工業(yè)基礎(chǔ)、城市面貌和生活環(huán)境得到了明顯改善。國有企業(yè)進(jìn)行土地置換，其使用權(quán)處置后所得收益，全部用于企業(yè)搬遷、分流安置職工和清償債務(wù)，也可用于合資、融資、開發(fā)等活 動(dòng)。 20xx 年、 20xx 年從房地產(chǎn)開發(fā)用地管理方面進(jìn)行了有力的調(diào)控， 20xx 年從房地產(chǎn)金融方面進(jìn)行了有力的調(diào)控，20xx 年從房地產(chǎn)稅收管理方面進(jìn)行了有力的調(diào)控。 新特區(qū)政策出臺(tái)后，大量的外地投資客涌入重慶，他們的出現(xiàn)正式重慶樓市爆發(fā)的導(dǎo)火索。 從目前的市場(chǎng)走勢(shì)來看，受房貸新政的影響， 20xx 年年底到 20xx年年初重慶樓市將會(huì)處于淡季階段。 20xx 年九龍坡區(qū)商品房成交面積 米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅成交面積 萬平方米，同比增長(zhǎng)%， 住宅仍占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。 20xx 年以來，重慶市城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完善使得重慶市房增價(jià)值進(jìn)一步提升，尤其是 20xx 年 6月成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)后，更加堅(jiān)定了市場(chǎng)信心，旺盛的需求拉動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)。近些年，掀起了濱江、濱湖、山居樓盤開發(fā)熱潮，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一大批高質(zhì)量、高品位的山水樓盤。城市范圍的拓展，城市化率的提高，城市居民住宅標(biāo)準(zhǔn)的提高將為我市房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。在未來的 11年內(nèi)，主城區(qū)城市常住人口將增加 320 萬人。東部與重慶市動(dòng)物園相鄰，南至水碾立交，西為九龍園區(qū)，擁有極佳的區(qū)位條件。 重慶市主城區(qū)居住用地需求 （ 1）規(guī)劃居住用地平均容積率：統(tǒng)一按 2 考慮； （ 2）居住用地需求：住宅商品房總需求 /規(guī)劃居住用地平均容積率＝ 18262 萬平方米 /2＝ 9131ha。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速和環(huán)境友好城市建設(shè)的推進(jìn)為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ) 完善的基礎(chǔ)設(shè)施是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。通過多年培育，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 1/4，房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)和投資增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)；從消費(fèi)看，住房與汽車、教育等已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，這種支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)的地位和作用，將為我市房地產(chǎn)業(yè)在未來一段較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi) 的持續(xù)快速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。整個(gè)城市建筑依山傍水，層疊錯(cuò)落，別有意味。 12 月九龍坡區(qū)商品房成交均價(jià) 4070 元 /平方米，同比 增長(zhǎng) %，環(huán)比下降 %，其中住宅均價(jià) 3546 元 /平方米，同比下降 %，環(huán)比下降 %。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，07年全市商品房成交情況10164 10227158141088623815259532288616642172791589511919 10755486544254423397740803348 388438033367 36373422352401000020xx0300001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月02500500075001000012500成交套數(shù)（套） 成交均價(jià)（元）九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 33 同比增長(zhǎng) %，占固定資產(chǎn)投資的 %，累計(jì)新開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，新開工面積增幅不高，預(yù)計(jì)未來兩年商品房市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)有所減緩。 表 3－ 1 20xx 年全市商品房市場(chǎng)整體供求情況 （面積單位：萬平方米、套數(shù)單位：套、價(jià)格單位：元 /平方米 ） 時(shí)間 上市面積 （萬 M2） 成交面積 （萬 M2） 成交比 成交套數(shù) 成交均價(jià) （元 / M2 ） 1： 11919 3524 1： 10164 3348 1： 10755 3367 1： 15895 3422 1： 17279 3637 1： 16642 3803 1： 22886 3884 31 1： 25953 4080 1： 23815 3977 1： 10227 4423 138 1： 15814 4425 142 1： 10886 4865 0 7 年全市商品房供求情況64893164138 142103157221 210157105785 9360102 89981141531