【正文】 住房按揭貸款糾紛案審理中應(yīng)注意的幾個問題。從1998年以來，該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數(shù)量上升較快，經(jīng)初步分析，產(chǎn)生糾紛引起訴訟的原因主要有以下幾個方面：（1）因購房者與房地產(chǎn)商之間的糾紛，引起住房按揭貸款合同的不完全履行。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產(chǎn) 信貸部改建而成，原建行海南省房地產(chǎn)信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業(yè)務(wù)，放貸后因追 索按揭貸款，建行海南住房城建支行將被告在?？谑械陌讣?，除個別案件標的額超300萬元 的以 外，都訴至新華法院，因此，?？谑薪^大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。該院從1998年開始受理住房按揭貸款糾紛案，當年受理這類案件26件，訴訟標的額最小的為 17萬元，最大的為74萬元；1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件， 萬元。但由于我國按揭方面的法律法規(guī)不健全，各方缺乏經(jīng)驗，導(dǎo)致各方當事人在操作中出現(xiàn)許多不規(guī)范的行為，產(chǎn)生了糾紛。原告的訴訟請求均為要求解除按揭貸款合同，確認抵押關(guān)系成立，判令購房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息，判令房地產(chǎn)商承擔連帶保證責(zé)任。作為房地產(chǎn)開發(fā)商的被告均出庭應(yīng)訴，但作為個人購房 者的被告，則大多下落不明。而購房者因按揭貸款的目的 是為履行房屋買賣合同，所以往往更看重與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同，一旦其就房屋交付的 時間、質(zhì)量等與房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房者就以房地產(chǎn)商違反房屋買賣合同為由，不履行按 揭還款義務(wù)?！糧W（〗參見李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《城市房地產(chǎn)管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經(jīng)濟合同法》、《借款合同條例》等。有一種觀點認為，1995年1月1日前未辦理抵押登記，違反了 國務(wù)院1990年發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條有關(guān)地上建筑物抵押 應(yīng)依照規(guī)定辦理抵押登記的規(guī)定，因而無效。以香港法律為例，房地產(chǎn)商以按揭方法出售商品房，必須具備的條件多達18項；〖ZW（〗見許合 進，《略論住房按揭》，載《當代法學(xué)》，1999年第2期，第34頁。從我國的經(jīng)濟發(fā)展、個人收入狀況和購房價來看，個人償付購房 款的能力并不高，在已按規(guī)定支付首期不少于30%購房款的情況下，如實行的五年五成、二年五成按揭，每月還款額較高，超過一般收入家庭的承受能力，特別是在社會的轉(zhuǎn)型期，個 人的收入起伏較大，大部分當被告的個人購房者系無力連續(xù)每月支付較高的貸款本息而違約的。從國外按揭業(yè)務(wù)的運作來看，按揭期限超過十年，按揭比例高于70%的 情況比較普遍。在當事人法律意識不強，住房按揭貸款合同約定不明確的情況下，在擔保法 或民法典中對按揭貸款進行規(guī)定，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展和推動住房按揭市場的正常運轉(zhuǎn)。貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。第二步 借款人（購房人）請按指示路線到合同會簽就座，聽取律師講解借款等合同文本。個人住房貸款需提供的資料：借款人夫妻雙方身份證、戶口本原件及復(fù)印件；雙方不在同一戶口中的還須提供結(jié)婚證明原件及復(fù)印件； 借款人夫妻雙方所在單位出具的收入證明原件；合法的購房合同；借款人預(yù)付30%以上的預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件；貸款銀行規(guī)定的其他資料（如家庭財產(chǎn)證明等）。四、業(yè)務(wù)一般規(guī)定貸款金額根據(jù)借款人的品行、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購住房變現(xiàn)能力等情況確定。⑶借款人與售房商簽訂購房協(xié)議，并繳納30%以上的房款（營業(yè)房40%）。銀行——在向房地局與國土局遞交業(yè)主資料的同時，必須向公司開戶銀行或分行遞交業(yè)主資料，為有需求的業(yè)主辦理銀行貨款。屬于客戶的返還客戶，屬于公司存檔的交公司檔案室保存。住宅：%%%商業(yè)網(wǎng)點：%上浮30%%%上浮30%%三、相關(guān)部門費用收取契稅―――個人住房：%，（不超過144平方米）商業(yè)網(wǎng)點：房屋總價的4%房屋維修基金：%抵押登記費：‰公證費：貸款金額的3‰保險費：250000=2040元其他相關(guān)費用四、償還貸款本息方法我行按照等額本金遞減還款的還款方式，較其他還款方式最大的好處是減少借款人的利息支出。第三章 貸款額度、期限和利率第六條 裝修按揭貸款起點人民幣2萬元（含），最高不得超過人民幣50萬元（含）。第十一條 經(jīng)審批同意貸款的，在確認住房裝修工程已正式開工后，我行應(yīng)告知貸款額度、期限、利率、還款方式、逾期罰息、質(zhì)物或抵押物的處理方式和其他有關(guān)事項，并與借款人簽訂《借款合同》和《擔保合同》。公民應(yīng)當是國家行政機關(guān)、事業(yè)單位、經(jīng)濟管理部門和金融企業(yè)職工。若扣款賬戶被凍結(jié)、掛失則借款人應(yīng)重新提供扣款賬戶；（二）借款人到本行營業(yè)網(wǎng)點償還。第二十三條 保證人失去擔保資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時，借款人應(yīng)變更保證人并重新辦理擔保手續(xù)。第三十條 本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。第二十七條借貸雙方發(fā)生糾紛時，應(yīng)協(xié)商解決；如協(xié)商不成，任何一方均可依法向貸款行所在地法院起訴。第二十一條 住房裝修按揭貸款不得展期。第十八條 貸款的償還方式。擔保貸款可以采取抵押、質(zhì)押、保證的方式。第四章 貸款發(fā)放第九條 借款人申請裝修按揭貸款應(yīng)填寫《個人借款申請表》，并提供如下資料：（一）借款人夫妻雙方有效身份證件原件和復(fù)印件；（二）婚姻證明材料。裝修按揭貸款可用于支付家庭裝潢和維修工程的施工款、相關(guān)的裝修材料款、廚衛(wèi)設(shè)備款等。借款人及配偶（如果有）戶口簿。負責(zé)與中介公司、銀行之間有關(guān)按揭方面工作的協(xié)調(diào)與溝通工作。(7)貸款行代理繳納契稅、領(lǐng)取契證、辦妥房地產(chǎn)權(quán)證及住房抵押登記手續(xù)，收費嚴格按各有關(guān)辦理機關(guān)的收費標準執(zhí)行，不收取任何代理費，借款人必須提供辦理以上手續(xù)所需的一切材料。借款人應(yīng)按合同約定的還款方式、還款計劃歸還貸款本息?？头汗ど蹄y行 服務(wù)電話 95588中信銀行 服務(wù)電話 95558中國銀行 服務(wù)電話 95566興業(yè)銀行 服務(wù)電話 95561農(nóng)業(yè)銀行 服務(wù)電話 95599招商銀行 服務(wù)電話 95555光大銀行 服務(wù)電話 95595民生銀行 服務(wù)電話 95568交通銀行 服務(wù)電話 95559第三篇：銀行住房按揭貸款流程銀行住房按揭貸款流程一、住房按揭貸款概念是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，貸款人在發(fā)放該項貸款時，借款人必須已交付規(guī)定比例的首期購房款，并以所購住房作抵押，在所購住房房地產(chǎn)權(quán)證未頒發(fā)且辦妥住房抵押登記之前，由售房商提供連帶責(zé)任保證，并承擔回購義務(wù)的一種貸款方式。在閱讀過程中如有疑問請到咨詢柜臺提問，您將會得到妥善的解釋。審批通過后出具銀行貸款承諾書，承諾書有效期為壹個月。⑷借款人持購房協(xié)議、30%購房收據(jù)、身份證、婚姻狀況證明向貸款