【正文】 技術(shù)性較強(qiáng)的管理服務(wù)，都有專業(yè)物業(yè)公司技術(shù)中心提供技術(shù)支持。精心實施——嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系文件規(guī)定要求，實施程序化、規(guī)范 化管理使每位員工明確自己該做什么，如何做，做到什么 程度，留下何種記錄，從而達(dá)到定時、定人、定崗、定任 務(wù)、定質(zhì)量的五定要求，嚴(yán)格檢查——每項活動都會有計 劃的受到檢查，從日檢到周檢，月檢覆蓋整個物業(yè)管理活 動，保證各項物業(yè)管理活動在嚴(yán)格受控狀態(tài)下運(yùn)行。同時，公司還在日常管理服務(wù)過程中不斷地對員工進(jìn)行在崗培訓(xùn)及理念的強(qiáng)化，繼續(xù)通過技術(shù)平臺優(yōu)勢及軟件支持以多種形式加強(qiáng)人員培訓(xùn)的溝通交流，以持續(xù)提升員工的專業(yè)技能。一、安全與消防管理（一）辦公室安全管理1．辦公樓的安全工作由辦公室負(fù)責(zé)，辦公室要切實加強(qiáng)對保安的管理，確保保安人員履行好安保職責(zé)，嚴(yán)格落實各項安保措施，確保辦公樓安全。7．各部門（人員）發(fā)現(xiàn)重大問題和帶有苗頭性的隱患要及時匯報，及時排除。2．各部門員工要遵守消防管理規(guī)定，嚴(yán)禁擅自移動或破壞辦公樓內(nèi)消防設(shè)施，嚴(yán)禁擅自占用、堵塞、封閉消防通道。二、綠化管理1．綠化建設(shè)和管理是企業(yè)文化（精神文明）建設(shè)的重要內(nèi)容。9．不準(zhǔn)在綠化地上堆放任何物品。做到科學(xué)計劃，周密安排，嚴(yán)格審計，確保質(zhì)量，厲行節(jié)約。煙灰、煙蒂不得隨意丟棄在地上。房間清潔應(yīng)由住宿人輪流負(fù)責(zé)清潔打掃； 節(jié)約用水、節(jié)約用電，做到人去燈滅； 嚴(yán)禁在床上吸煙；住宿員工發(fā)生下列行為之一，將呈報其所屬部門并交行政部進(jìn)行處理直至遣送公安機(jī)關(guān)： 不服從宿舍管理員監(jiān)督、指揮；斗毆、酗酒及任何有傷風(fēng)化等的過激行為； 在宿舍從事偷竊及黃、賭、毒等違法犯罪活動； 本規(guī)定自印發(fā)之日起執(zhí)行。三、用火、用電、用氣及危險物品管理(一)用火。電氣設(shè)備和電氣線路按技術(shù)要求定期測試、維護(hù)檢修，嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)行。其它任何單位和個人不得將石油液化氣鋼瓶帶入大樓。(二)消防重點部位要做到“一清五落實”。第一安全責(zé)任人要定期向本辦公室人員進(jìn)行安全宣傳，加強(qiáng)法制觀念，增強(qiáng)安全意識，提高自我管理、自我約束、自我防范的能力，督促、檢查本室人員做好安全工作，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時向集團(tuán)綜合辦公室報告。（二）辦公室內(nèi)嚴(yán)禁大量存放現(xiàn)金、存款單、有價證券及其它貴重物品。個人辦公桌、櫥柜的鑰匙要隨身攜帶。八、對于各種安全事故，要查明原因，明確責(zé)任，并視情節(jié)輕重給予責(zé)任人相應(yīng)行政處理，情節(jié)嚴(yán)重者，交由公安司法機(jī)關(guān)處理。第六條 不準(zhǔn)在公共通道、樓梯間、走廊、墻面、柱子等地方隨意張貼通知、海報、廣告等標(biāo)識物。第十三條 辦公物品應(yīng)擺放有序。第十六條 認(rèn)真執(zhí)行消防安全的法律法規(guī)。各部室要經(jīng)常對本部門用電設(shè)備等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。垃圾要做到袋裝化，定點堆放，及時清理。保養(yǎng)與修繕第二十七條 辦公樓內(nèi)各種公用設(shè)施，如消防與報警設(shè)備，電源插座等，不準(zhǔn)私自拆裝或挪用，如確實需要，必須報請辦公室安排統(tǒng)一辦理。四、在各部門申請的辦公用品種，如果包含有需要定購得辦公用品，則申請的部門還必須另填一份訂購單，經(jīng)總經(jīng)辦辦公室主任確認(rèn)后，直接向有關(guān)商店定購。清點工作由總經(jīng)辦辦公室負(fù)責(zé)。，備用鑰匙由前臺負(fù)責(zé)保管。，確保24小時開通，運(yùn)轉(zhuǎn)良好。，嚴(yán)禁擅自移動或破壞辦公樓內(nèi)消防設(shè)施，嚴(yán)禁擅自占用、堵塞、封閉消防通道。如因確實需要者，需報辦公室批準(zhǔn)。、花木及設(shè)施損壞的，要進(jìn)行罰款處理。室內(nèi)無人和下班后，及時關(guān)閉空調(diào)。做到科學(xué)計劃，周密安排，嚴(yán)格審計，確保質(zhì)量，厲行節(jié)約。凡是來訪的辦事人員先由門衛(wèi)告知相關(guān)部門，并在來訪登記表上登記，注明事由，再由相關(guān)部門進(jìn)行接待。非相關(guān)人員禁止進(jìn)入電視監(jiān)控室，如需要調(diào)看監(jiān)控錄像，必須征得辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人同意。4．妥善保管紙張等可燃性物品。3．不準(zhǔn)隨意砍伐、挖掘、搬移公司綠化樹木。10．未經(jīng)許可，不準(zhǔn)在樹木上及綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告牌。物業(yè)及公用設(shè)施設(shè)備的日常維修，由部門報辦公室，再由辦公室統(tǒng)一派人負(fù)責(zé)維修。3．各部門要認(rèn)真做好部門自身的安全保衛(wèi)工作。對需要加班人員須在值班處登記。嚴(yán)禁私接、更改電器線路和設(shè)備。4．禁止攀折花木或在樹上釘釘子、拉繩子、晾曬衣物等。12．辦公樓的綠化管理由辦公室負(fù)責(zé)，辦公樓的綠化養(yǎng)護(hù)由專業(yè)養(yǎng)護(hù)人員負(fù)責(zé)。五、公共治安防范、門衛(wèi)服務(wù)管理由辦公室負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防安全工作，發(fā)現(xiàn)有安全、消防隱患及時向有關(guān)部門做書面匯報；門衛(wèi)24小時值班，實行來客及物品出入登記制度；負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的車輛管理，保證小區(qū)內(nèi)道路暢通；發(fā)現(xiàn)安全、消防事故時，在采取應(yīng)急措施的同時，及時向有關(guān)部門報告，并協(xié)助做好救助工作。集體宿舍不得留宿親友，外人拜訪應(yīng)登記姓名、與員工關(guān)系及進(jìn)出時間。2．公司領(lǐng)導(dǎo)保管自己辦公室的鑰匙，備用鑰匙由前臺負(fù)責(zé)保管。2．嚴(yán)格來訪登記制度。8．保安部門要認(rèn)真檢查維護(hù)電視監(jiān)控系統(tǒng)，確保24小時開通，運(yùn)轉(zhuǎn)良好。2．各部門員工要遵守消防管理規(guī)定，嚴(yán)禁擅自移動或破壞辦公樓內(nèi)消防設(shè)施，嚴(yán)禁擅自占用、堵塞、封閉消防通道。7．嚴(yán)禁在消防通道停放機(jī)動車與非機(jī)動車。如因確實需要者，需報辦公室批準(zhǔn)。11．凡人為造成綠化、花木及設(shè)施損壞的，要進(jìn)行罰款處理。室內(nèi)無人和下班后，及時關(guān)閉空調(diào)。5．禁止攜帶易燃易爆有毒物品乘坐電梯。做到科學(xué)計劃，周密安排，嚴(yán)格審計，確保質(zhì)量，厲行節(jié)約。同時把客戶的意見和要求傳遞給有關(guān)部門，并督促其迅速解決,將處理意見反饋給客戶。（八）負(fù)責(zé)總經(jīng)理布置的其它工作。（八）隨時接收客戶投訴，將投訴內(nèi)容準(zhǔn)確無誤的知會客服部及相關(guān)部門。（三）制訂每月培訓(xùn)計劃并監(jiān)督實施。通過對客服部各項工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定、實施、檢查、改進(jìn)這樣一個不斷循環(huán)往復(fù)的過程，不斷保持和提高客服部的服務(wù)質(zhì)量和工作質(zhì)量水平。如火災(zāi)、水 等事項應(yīng)立即進(jìn)行妥善處理，并疏導(dǎo)客戶撤離，做好事后的善后工作；9．以《員工守則》及相關(guān)崗位職責(zé)，崗位標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求客務(wù)部門員工，做好員工培訓(xùn)工作并協(xié)助部門經(jīng)理對員工進(jìn)行考評，對客服部經(jīng)理負(fù)責(zé)； 10．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦門其他工作。七、協(xié)調(diào)管理協(xié)調(diào)好客服部與大廈內(nèi)及大廈外各部門的關(guān)系。同時，通過有效的獎懲與激勵管理，使員工能始終積極、主動地進(jìn)行工作。（二）負(fù)責(zé)解釋并回答客人提出的電話問訊。（四）規(guī)范接聽服務(wù)電話，給客人留言準(zhǔn)確無誤并作好記錄。會同相關(guān)部門進(jìn)行收樓、完善一裝、監(jiān)督二裝工作。客服部的管理范圍包括：物業(yè)辦公室、前臺接待臺、郵件分揀室、話務(wù)臺、商務(wù)中心。2．物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)部門，要嚴(yán)格安照工作程序、技術(shù)要求，制訂物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)維護(hù)計劃，做好維修維護(hù)保養(yǎng)工作。如超載、指示燈報警應(yīng)自覺退出電梯，保證電梯安全快捷運(yùn)行。2．空調(diào)開機(jī)時間根據(jù)季節(jié)變化確定，原則上在每年6月1日至9月31日（也可根據(jù)實際情況調(diào)整）開機(jī)制冷。7．不準(zhǔn)行人和各種車輛跨越、踐踏綠化帶。3．辦公樓清潔管理的具體要求詳見：辦公樓衛(wèi)生管理制度、辦公樓衛(wèi)生清潔標(biāo)準(zhǔn)、辦公樓保潔人員考核標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)禁私接、更改電器線路和設(shè)備。對突發(fā)事件和重要情況要及時報告，及時處理。在下班前要檢查門窗、用電、空調(diào)等使用情況，離開辦公室必須關(guān)好窗，鎖好門；關(guān)掉空調(diào)、微機(jī)等用電設(shè)施，確保部門自身安全。5．鑰匙保管人員一旦離職，在辦理離職手續(xù)時將鑰匙上交辦公室。廢物、垃圾等應(yīng)集中傾倒于指定位置。室內(nèi)不得使用或存放易燃、強(qiáng)腐蝕性等危險及違禁物品。物業(yè)及大型公用設(shè)施設(shè)備的維修，由設(shè)備工程管理部門提出維修方案報領(lǐng)導(dǎo)審批。8．不準(zhǔn)往綠化帶上傾倒污水或拋扔雜物。二、綠化管理1．綠化建設(shè)和管理是企業(yè)文化（精神文明）建設(shè)的重要內(nèi)容。2．各部門員工要遵守消防管理規(guī)定，嚴(yán)禁擅自移動或破壞辦公樓內(nèi)消防設(shè)施，嚴(yán)禁擅自占用、堵塞、封閉消防通道。7．各部門（人員）發(fā)現(xiàn)重大問題和帶有苗頭性的隱患要及時匯報，及時排除。一、安全與消防管理（一）辦公室安全管理1．辦公樓的安全工作由辦公室負(fù)責(zé)，辦公室要切實加強(qiáng)對保安的管理，確保保安人員履行好安保職責(zé)，嚴(yán)格落實各項安保措施，確保辦公樓安全。2．物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)部門，要嚴(yán)格安照工作程序、技術(shù)要求，制訂物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)維護(hù)計劃，做好維修維護(hù)保養(yǎng)工作。6．不準(zhǔn)私自摘拿花果。6．嚴(yán)禁在消防通道停放機(jī)動車與非機(jī)動車。（二）辦公室消防安全管理1．財務(wù)室、配電室、設(shè)備機(jī)房、檔案庫、廚房餐廳、實驗室、倉庫等重點防火部位，要按公安消防部門的規(guī)定配備消防器材，設(shè)立禁止煙火標(biāo)記。4．有重要設(shè)備、儀器儀表的部門要設(shè)專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格管理，避免發(fā)生財物丟失等責(zé)任事故。此管理規(guī)定從批準(zhǔn)之日起執(zhí)行。、公用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)部門，要嚴(yán)格安照工作程序、技術(shù)要求，制訂物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)維護(hù)計劃，做好維修維護(hù)保養(yǎng)工作。如超載、指示燈報警應(yīng)自覺退出電梯，保證電梯安全快捷運(yùn)行。，原則上在每年6月1日至9月31日（也可根據(jù)實際情況調(diào)整）開機(jī)制冷。、踐踏綠化帶。：辦公樓衛(wèi)生管理制度、辦公樓衛(wèi)生清潔標(biāo)準(zhǔn)、辦公樓保潔人員考核標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)禁私接、更改電器線路和設(shè)備。對突發(fā)事件和重要情況要及時報告，及時處理。在下班前要檢查門窗、用電、空調(diào)等使用情況，離開辦公室必須關(guān)好窗，鎖好門；關(guān)掉空調(diào)、微機(jī)等用電設(shè)施，確保部門自身安全。，在辦理離職手續(xù)時將鑰匙上交辦公室。十二、禁止將辦公室物品挪為私用，禁止用辦公室電話打私人電話。七、對決定報廢的辦公用品，要做好登記，在報廢處理冊上寫清用品名稱、價格、數(shù)量級報廢處理的其他有關(guān)事項。辦公樓物業(yè)管理制度4一、為統(tǒng)一限量，控制用品規(guī)格以及節(jié)約經(jīng)費開支，所有辦公用品的采購，都應(yīng)由物品需求部門提出計劃，經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)簽字、企管部審核、部門分管領(lǐng)導(dǎo)簽字后交采購部采購。第二十四條 不準(zhǔn)在樓道、會議室、樓道及標(biāo)明禁止吸煙的公共場所吸煙。大 樓 衛(wèi) 生第二十一條 全體職工要牢固樹立創(chuàng)建文明潔凈辦公樓的意識，講究衛(wèi)生，美化環(huán)境，愛護(hù)公物。確因工作需要安裝、使用大功率(300W以上)電器的，事先必須向辦公室申報，辦公室根據(jù)負(fù)荷承受情況確定是否可以安裝使用。財務(wù)室要認(rèn)真執(zhí)行現(xiàn)金和物資管理制度，備用金按規(guī)定數(shù)額存放。第八條 認(rèn)真執(zhí)行24小時門衛(wèi)值班規(guī)定，咳嗽蔽淳旃胰菪恚旃ツ誆壞昧羲蕖＝詡偃掌詡涿盼樂蛋噯嗽庇Ψ又富硬恐蛋喙ぷ魅嗽鋇墓芾恚⑾忠斐G榭黽笆畢蛑富硬苛斕薊惚ā?/p安 全 管 理第九條 辦公大樓的安全保衛(wèi)工作由辦公室負(fù)責(zé)，指揮部各部室應(yīng)積極協(xié)助配合。第二條 辦公樓由辦公室統(tǒng)一管理，具體履行對辦公樓的管理職能和對指揮部的服務(wù)職能。其中各辦公室內(nèi)由安全責(zé)任人負(fù)責(zé)，公共場所由公司保衛(wèi)部負(fù)責(zé),專用設(shè)備由專人負(fù)責(zé)。（四）非正常工作時間辦公樓啟用門禁系統(tǒng)。不準(zhǔn)將易燃易爆危險品帶入辦公室，辦公室內(nèi)不準(zhǔn)堆放雜物和焚燒廢棄物，公共區(qū)域禁止吸煙，保持辦公室干凈、衛(wèi)生、整潔，杜絕火苗滋生。安全保衛(wèi)部應(yīng)經(jīng)常檢查、督促安全、消防措施的落實。(三)消防設(shè)施周圍和消防安全通道處嚴(yán)禁堆放雜物，消防器材不準(zhǔn)挪作它用，不準(zhǔn)無故按動報警按鈕，不準(zhǔn)擅自動用滅火器具和設(shè)施。照明線路更改，動力線安裝(動力線應(yīng)外加金屬護(hù)套管)，必須由市綜合辦公樓機(jī)電設(shè)備部負(fù)責(zé)勘察設(shè)計、安裝、施工。使用易燃易爆物品的場所、物資倉庫、重要機(jī)房、變配電間、機(jī)動車庫等要害部位，嚴(yán)禁吸煙、使用明火。二、消防安全知識宣傳教育(一)各單位要認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)、《浙江省消防管理條例》和《HZ市高層建筑消防管理暫行規(guī)定》，經(jīng)常性進(jìn)行消防安全知識的宣傳，普及高層建筑防火、滅火、疏散等知識。夜間應(yīng)于23時前返回宿舍。宿舍管理辦法 為加強(qiáng)各宿舍區(qū)的管理，創(chuàng)造“整潔、文明、安全、有序”的居住生活環(huán)境，特制定本規(guī)定 宿舍所有器具設(shè)備（如電視、玻璃、衛(wèi)浴設(shè)備、門窗、床鋪等），住宿員工有責(zé)任維護(hù)其完好。三、設(shè)施設(shè)備使用維修管理（一）、物業(yè)、設(shè)備設(shè)施的使用、維護(hù)和報修1．全體員工要愛護(hù)公共設(shè)施，正確使用，規(guī)范操作，延長物業(yè)、設(shè)施設(shè)備的使用壽命，節(jié)省資源，杜絕浪費。5．不得損壞花木的保護(hù)設(shè)施。嚴(yán)禁私接、更改電器線路和設(shè)備。對需要加班人員須在值班處登記。3．各部門要認(rèn)真做好部門自身的安全保衛(wèi)工作。量化考核，建立激勵機(jī)制公司還將根據(jù)員工的績效對每一員工進(jìn)行量化考核。培訓(xùn)工作將由始無終地貫徹在整個管理過程中。5． 緊急預(yù)案機(jī)制：根據(jù)辦公樓特點，分工作條線，設(shè)計各類預(yù)案，建 立預(yù)案網(wǎng)絡(luò)機(jī)制，預(yù)案流程，預(yù)案執(zhí)行監(jiān)督及預(yù)案 檢驗、預(yù)案起動執(zhí)行記錄等一整套可操作制度。管理內(nèi)容、維護(hù)、維修管理。通過內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)，保障辦公樓正常的日常辦公秩序。針對物業(yè)特點，**物業(yè)將嚴(yán)格按照商務(wù)辦公樓標(biāo)準(zhǔn)，單獨設(shè)置物業(yè)管理處對該項目作系統(tǒng)管理，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物業(yè)圖紙、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等由公司辦公室和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)部門一式二份分別存放保管。電梯門在關(guān)閉時請勿將身體任何部位或其它物品伸出門外，以免發(fā)生危險。4．空調(diào)使用部門要注意節(jié)約能源，降低能耗。9．不準(zhǔn)在綠化地上堆放任何物品。2．管理、愛護(hù)花草、樹木是公司全體員工的權(quán)利和義務(wù)。對違章操作造成事故的，要