【正文】 小區(qū)氛圍較好，自成一家，配置保安系統(tǒng)，規(guī)劃有會(huì)所、復(fù)式價(jià)格較優(yōu)惠， 29003100 元每平方米，銷(xiāo)售亦較好，別墅價(jià)為 260— 330 萬(wàn) /幢，銷(xiāo)售較困 難。 G：功能完善，寓康于樂(lè)的會(huì)所設(shè)施項(xiàng)目，音樂(lè)酒吧、咖啡廳、健身房、 醫(yī) 療保健中心、乒乓球、壁球場(chǎng)、百貨小超市。 ：專業(yè)而熱情的售樓代表的解說(shuō)，將“帝庭園”的優(yōu)點(diǎn)講解得淋漓盡致， 給顧客留下“活力、運(yùn)動(dòng)、休閑、舒適”的鮮明印象。 軟件包裝： ：電視廣告、專題片、報(bào)紙廣告廣播電臺(tái)廣告的制作 ：印制精美的樓書(shū)，宣傳折頁(yè)，手提袋 ：展板的內(nèi)容介紹“帝庭園”的具體功能，包括： 位置 物業(yè)管理架構(gòu)，具體服務(wù)項(xiàng)目 《建設(shè) 用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、 《工程開(kāi)工證》、《商品房預(yù)售許可證》、《國(guó)有土地使用證》 位置的優(yōu)越性，極具升值潛力 會(huì)所設(shè)施功能 智能化的具體項(xiàng)目功能 ：價(jià)格表、付款方式 ：分棟命名“帝琴軒”、“帝錦軒”，提升帝庭園的物業(yè)形象。 理性化發(fā)展的昆明房地產(chǎn)市場(chǎng) 昆明市房地產(chǎn)市 場(chǎng)的發(fā)展，理性化是發(fā)展趨勢(shì)，這表現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)雙方的理性投資意識(shí)。 帝庭園的最佳入市時(shí)機(jī) 若工程進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行的 前提下， 10 月份左右工程建筑主體可以封頂，部分外墻可以裝飾完畢，這便是帝庭園的最佳入市時(shí)機(jī)，原因如下： A：快速的施工進(jìn)度，足以顯示發(fā)展商的實(shí)力，并配以一定的新聞炒作，“帝庭園”的市場(chǎng)形象便較快地樹(shù)立起來(lái)； B：賦予“帝庭園”的智能化設(shè)施，歐陸式園林風(fēng)格，酒店或物業(yè)管理等，用戶很快便得以體驗(yàn)。 發(fā)展商各個(gè)部門(mén)的密切協(xié)作關(guān)系。 此階段的價(jià)格應(yīng)比內(nèi)部認(rèn)購(gòu)聯(lián)合體相應(yīng)地調(diào)高 5%，均價(jià)為 4620元每平方米，按 95 折，折后的價(jià)格約為 4400 元每平方米，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率為 20%，廣告投放量約為總體的 30%左右。 通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳轟炸，“帝庭園”的價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)情況再調(diào)高 5— 10%，折后物價(jià)約為 4700 元每平方米左右。 此階段廣告投放量約占 10%左右。 公開(kāi)發(fā)售期（ 10 月 20 日 — 1 月 15 日） 在首輪廣告宣傳的基礎(chǔ)上，廣告宣傳對(duì)“帝庭園”的諸多賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)報(bào)紙發(fā)表幾個(gè)參加抽簽認(rèn)購(gòu)客戶對(duì)“帝庭園”的正面看法、管理工作人員生活側(cè)記等對(duì)“帝庭園”進(jìn)行新聞軟廣告炒作，增加“帝庭園”的現(xiàn)實(shí)性，極大地刺激目標(biāo)客戶的購(gòu)買(mǎi)欲望。 因此，在現(xiàn)樓銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)要有促銷(xiāo)手段，促銷(xiāo)方法參照方案 A?；厥召Y金約 1000萬(wàn)元，廣告投入約為 5%。 “帝庭園”若在 10 月 18 日推出銷(xiāo)售，則“帝庭園”的主體工程建筑結(jié)構(gòu)封頂，總體平面布局輪廓已體現(xiàn)，園林規(guī)劃已逐步落實(shí)，可采用靈活的營(yíng)銷(xiāo)方法快速將帝庭園推入銷(xiāo)售旺季，具體操作如下： 高姿態(tài)入市（ 9 月 20 日 — 10 月 20 日） “帝庭園”以準(zhǔn)現(xiàn)樓進(jìn)入市場(chǎng)，通過(guò)電視、報(bào)紙、電臺(tái)廣播、路牌廣告等全方位進(jìn)行宣傳，吸引目標(biāo)客戶的眼光。 預(yù)計(jì)此銷(xiāo)售率約為 3%，廣告投放量約占 5%，銷(xiāo)售面積 1300 平方米，回收資金約 600 萬(wàn)元。 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率為 10%，廣告投放量約占總體的 18%左右，銷(xiāo)售面積為 4300 平方米，回收資金約為 2000 萬(wàn)元。此階段，價(jià)格相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)有競(jìng)爭(zhēng)力，探測(cè)市場(chǎng)對(duì)“帝庭園”的價(jià)格承受能力。 不易營(yíng)造“帝庭園”中高檔精品住宅形象。 樓盤(pán)的入市時(shí)機(jī)選擇和銷(xiāo)售的前提條件 入市時(shí)機(jī)的選擇： 根據(jù)以往樓盤(pán)的推廣經(jīng)驗(yàn)，一年之內(nèi)售樓的黃 金時(shí)期有兩個(gè)： A： 3— 5 月，新年伊始，企業(yè)有明確的資金額調(diào)配方向，個(gè)人有全年的安排。 ：樣板房與圍墻之間的墻上噴繪都市生活場(chǎng)景，園林怡 人小景，家庭 裝飾等圖案，便各種樣板房的客戶感覺(jué)舒適生活，刺激客房的購(gòu) 買(mǎi)欲望。 ：配置必要豪華大方的工作臺(tái)和椅子。 B：圍墻及在圍墻墻面上噴繪體驗(yàn)尊貴愜意生活的圖案，激發(fā)潛在客戶向往高尚生活的欲望。 這也從而說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商的精品意識(shí)已經(jīng)由市場(chǎng)逐漸得到體現(xiàn)，亦逐漸為市場(chǎng)所接受。 《白 塔花園》 簡(jiǎn)介：北京路與尚義街的交匯處，主力戶型 150— 170 平方米㎡，共 168 戶。 優(yōu)勢(shì)：現(xiàn)樓推出，外觀俊朗， 有較具品味的園林規(guī)劃，居家生活氣氛濃厚，現(xiàn)買(mǎi)現(xiàn)住，訓(xùn)練有素的保安，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，銷(xiāo)售率達(dá) 60%，營(yíng)銷(xiāo)方法較成熟、到位。 西面為幾幢散亂的居民住宅樓。 南面為在建下崗工人一條街，接近昆明市中心主干道人民東路。這個(gè)世界性的博覽會(huì)，為昆明帶來(lái)不少商業(yè)機(jī)會(huì)，數(shù)十億的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為昆明市房地產(chǎn)注入一股新的活力，同時(shí)為期半年的為數(shù)可觀的游客消費(fèi)為昆明市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)更上一個(gè)臺(tái)階。 住房制度的改革將會(huì)形成住宅市場(chǎng)良性發(fā)展機(jī)制。截至 1998 年 10 月，昆明市區(qū)內(nèi)已建成面積超過(guò) 2 萬(wàn)平方米的新型住宅小區(qū)達(dá) 82 個(gè)，全市人均住房面積為 平方米。 昆明市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 亞洲金融風(fēng)暴，整個(gè)亞太地區(qū)都深受其害。 因此，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)，都較注重精品意識(shí)，努力樹(shù)立良好的口碑，才能在以后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 項(xiàng)目分 析 帝庭園處于市中心區(qū)北部，屬舊城改造項(xiàng)目，亦有優(yōu)勢(shì)亦有不足之處。 優(yōu)勢(shì)： 1）處于市中心北部，位置較優(yōu)越，有較大的升值潛力； 2）周邊皆無(wú)交通要道，居住生活安靜宜人； 大