【正文】 流通設施建設作了全面部署，農(nóng)產(chǎn)品流通設施建設的目標是完善批發(fā)市場的功能，提高批發(fā)市場的檔次，在全國大中城市和主要產(chǎn)區(qū)建設一批布局合理、交易方式先進、功能齊全、信息靈敏、安全衛(wèi)生的骨干批發(fā)市場。 5. 20xx 年 4月， XX 市規(guī)劃局出具的《關于 XX 市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司 XX 國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目選址意見書》。 項目建設內容 項目用地面積 萬平方米，建設內容主要包括：蔬菜、水果、凍品、干貨、副食品等經(jīng)營品種的批發(fā)交易區(qū)，以及物流倉儲區(qū)、認證農(nóng)產(chǎn)品加工配送區(qū)和生活配套服務區(qū)等。 120017002100240005001000150020xx2500300020xx 20xx 20xx 2020 年份單位：萬人 按人均年食品消費支出 5000 元，計算未來各年全市食品消費額 20xx 年將達 850 億元， 2020 年將達到 1200 億元。 城市建設的高速發(fā)展對布吉、福田市場造成極大沖擊。快速路網(wǎng)的建設，為在特區(qū)外建設國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目提供了更為有利的交通條件。同時， 果蔬類生鮮農(nóng)產(chǎn)品是食品安全質量問題的多發(fā)品種，也是香港市民與政府最為關注最迫切需要解決的問題，因此果蔬產(chǎn)品是項目認證產(chǎn)品配送中心的重點經(jīng)營品種。 （ 3） 影響安全的因素復雜。 （ 2） 20xx 年 4 月底至 5 月，東莞、韶關、陽江、梅州、 XX 等地發(fā)生了 5起由蔬菜瓜果引起的食物中毒，且多發(fā)生在集體飯?zhí)茫偘l(fā)病人數(shù)達 400 多人。 通過廣泛宣傳、實施《農(nóng)藥管理條例》、《農(nóng)藥合理使用準則》及開展安全用藥技能培訓等，讓更多的農(nóng)民了解使用化學農(nóng)藥、化肥、激素的負效應 ，引導大家按標準化要求組織生產(chǎn)，逐步使無公害農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)變成生產(chǎn)者的自覺行為。 （ 6）完善信用檔案，充分應用信息技術，實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品可追溯系統(tǒng) （ 7）發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用 充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會和中介組織在制定，落實國家和行業(yè)標準、產(chǎn)業(yè)政策等方面 的作用，在誠信建設規(guī)范經(jīng)營行為等方面形成自律機制，從而作為支撐食品流通安全的重要社會組織。 20xx年以來，XX 農(nóng)產(chǎn)品價格已普遍上漲 20%左右，特別是水果的供應已不能充分滿足 XX 市的需求，而且隨著 XX市經(jīng)濟和生活水平的不斷提高，對農(nóng)產(chǎn)品初加工和深加工的產(chǎn)品需求也不斷提高。并且，伴隨著 CEPA即《內地與香港關于建立更緊密經(jīng)貿關系安排》的政策實施，深港同城化的推進，政策、交通、經(jīng)濟合作等外部條件的進一步優(yōu)化，香港的一些大型零售商如百佳、惠康、美心等企業(yè)為了降低農(nóng)產(chǎn)品采配成本，迫切希望把其農(nóng)產(chǎn)品采配中心前移到 XX。 該項目確保農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)質量安全的具體舉措包括：一、 建立園區(qū)內食用農(nóng)產(chǎn)品長效檢測機制，即建立質量安全檢測中心、質量技術監(jiān)督站等由政府機構主導成立的質量安全保障執(zhí)行機構，在政府配套法規(guī)的支持下，將食品農(nóng)產(chǎn)品安全監(jiān)督管理工作前移到園區(qū)內；二、建立市場準入制，即利用電子信息技術如統(tǒng)一電子結算，建立產(chǎn)品可追溯系統(tǒng)，配以長效檢測機制和園區(qū)內的經(jīng)營管理，建立市場 準入制度；三、建立供港食用農(nóng)產(chǎn)品配送中心，即與 XX出入境檢驗檢疫局、香港食環(huán)署等單位合作，在園區(qū)內建立供港食用農(nóng)產(chǎn)品配送中心，建立一套符合 CIQ監(jiān)管要求的供港食用農(nóng)產(chǎn)品供應鏈管理平臺，形成供港食用農(nóng)產(chǎn)品安全標準，并在公司系統(tǒng)內的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場推行該標準，構筑批發(fā)市場網(wǎng)絡的農(nóng)產(chǎn)品質量安全保障體系。 項目建設是 XX市社會經(jīng)濟發(fā)展的需要 物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展有助于降低全社會的物流成本，優(yōu)化配置物流領域中的各種資源，提高國民經(jīng)濟運行效率。 項目建設有助于提高我國農(nóng)產(chǎn)品流通的國際競爭力 在目前我國農(nóng)產(chǎn)品出口貿易比較優(yōu)勢較低的情況下，以現(xiàn)代化大型農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心為基地，轉變我國目前的農(nóng)產(chǎn)品出口貿易方式，可以極大地降低農(nóng)產(chǎn)品物流成本，提高我國農(nóng)產(chǎn)品的國際競爭力。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)也是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)防止農(nóng)業(yè)萎縮的一個重要途徑，是維持我國農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。 經(jīng)過多年改革發(fā)展，我國農(nóng)產(chǎn)品物流體系逐步完善 ，農(nóng)產(chǎn)品流通的多重循環(huán)格局初步形成。與發(fā)達國家相比，我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的建設、農(nóng)產(chǎn)品倉儲、交通運輸條件和工具、信息網(wǎng)絡平臺等公共和準公共設施仍然落后，導致農(nóng)產(chǎn)品流通成本高，流通效率低下。 農(nóng)產(chǎn)品物流專業(yè)化和標準化程度 較低。但弊端是農(nóng)戶同企業(yè)談判中始終處于弱勢地位，農(nóng)民利益容易受到侵害，違約現(xiàn)象頻發(fā)；企業(yè)直接面對分散的農(nóng)戶，市場交易費用高，配送成本居高不下。其中，批發(fā)貿易占 80％以上，零售 占 ％。其次， XX 的農(nóng)批市場保證了港澳地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品需求。 國內農(nóng)產(chǎn)品物流需求 國內物流需求又包括 XX 市內的物流 需求和 XX 市與周邊地區(qū)產(chǎn)生的物流需求。可以預見到 隨著 XX 市大力推動連鎖經(jīng)營的發(fā)展 ,XX 市連鎖經(jīng)營范圍將逐步擴大。改革開放以來，珠江三角洲地區(qū)因開放程度大、經(jīng)濟發(fā)展快、收入水平高而成為全國改革開放的一個樣板。 XX 作為廣東省農(nóng)產(chǎn)品進出口重要港口，在其進出口總額中占有較大的比重，見表 31。 XX 在 國際貿易 中的重要地位決定了國際物流是 XX農(nóng)產(chǎn)品 物流的重要組成部分。 1994 年廣東省委、省政府正式宣布建立的珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)，范圍包括廣州、 XX、珠海、東莞、中山、佛山、江門共 7 個省轄市，以及惠州市區(qū)和所屬惠陽、惠東、博羅三縣，肇慶市的端州區(qū)、鼎湖區(qū)和四會、高要兩縣，面積 萬平方公里，人口 2262余萬人。一些大、中型零售企業(yè)由于連鎖發(fā)展的需要， 雖然 大多自建或租用倉儲設施，自建內部配送中心，如萬佳、沃爾瑪?shù)?，但是自建生鮮農(nóng)產(chǎn)品配送中心的屈指可數(shù) 。 20xx 年以來， XX 農(nóng)產(chǎn)品價格已普遍上漲 20%左右，特別是水果的供應已不能充分滿足 XX 市的需求，而且隨著 XX 市經(jīng)濟和生活水平的不斷提高，隨著深港兩地城市人口容量的不斷增長，對農(nóng)產(chǎn)品足量、平價、安全、綠色供應的需求也將不斷升級， XX 農(nóng)產(chǎn)品流通系統(tǒng)的現(xiàn)狀已遠不能滿足人們未來的需求，因此，規(guī)劃建設新的現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通中心是保障深港兩地農(nóng)產(chǎn)品安全足量供應的迫切需求。首先， XX 市農(nóng)批市場是 XX 市民的“菜籃子”。這種模式促進了流通與生產(chǎn)的分工合作，降低了流通成本，提高了流通效率，有利于實現(xiàn)物流標準，成為我國農(nóng)產(chǎn)品物流發(fā)展的方向，但目前還處于起步階段，涉及范圍非常有限，而且這種模式對管理人員的素質要求非常高。 契約型物流模式有四種形式，即 “ 農(nóng)戶＋運銷企業(yè) ”“ 農(nóng)戶＋加工企業(yè) ”“ 公司十農(nóng)戶十保險 ” 以及 “ 公司十合作社 ” 。 農(nóng)產(chǎn)品市場體系功能難以有效發(fā)揮。盡管物流主體呈現(xiàn)多元化趨勢，但目前物流規(guī)模普遍偏小，競爭力不強，自營物流還占絕大部分，第三方物流發(fā)展比較緩慢。 深圳國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第三章 市場分析與建設規(guī) 模 18 第三章 市場分析與建設規(guī)模 我國現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流發(fā)展現(xiàn)狀 效率低下的農(nóng)產(chǎn)品物流正成為我國農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的巨大障礙。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)作為農(nóng)業(yè)深圳國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第二章 項目建設的必要性分析 17 的后向產(chǎn)業(yè)，直接關系到農(nóng)產(chǎn)品中間需求的擴張，只有中間需求得到擴張，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)才有長足的發(fā)展，人民生活才能蒸蒸日上。 深圳國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第二章 項目建設的必要性分析 16 XX市政府提出“大力發(fā)展以港口運輸和商貿為 主的物流業(yè)，加快區(qū)域性物流中心建設”的發(fā)展目標，并將物流業(yè)確定為新世紀 XX經(jīng)濟發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，加快 XX物流園區(qū)的配套貨運通道建設，重點規(guī)劃興建西部港區(qū)、東部港區(qū)、筍崗 清水河、龍華、平湖、航空港等物流園區(qū)，鼓勵物流企業(yè)依據(jù)物流園區(qū)進行配送中心建設。因此，通過 整合公司在 XX地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場業(yè)務和相關資源，以大宗農(nóng)產(chǎn)品物流及農(nóng)產(chǎn)品加工配送和交易、農(nóng)產(chǎn)品進出口展銷貿易等為主要經(jīng)營業(yè)務，以深港兩地乃至泛珠三角地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品儲存、加工、配送、中轉、集散為重點，以農(nóng)產(chǎn)品進出口、無公害檢驗檢疫、農(nóng)產(chǎn)品價格信息形成與發(fā)布、農(nóng)產(chǎn)品展覽展銷、農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)上交易、農(nóng)產(chǎn)品拍賣交易等為配套， 規(guī)劃建設現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品物流中心，并在服務創(chuàng)新、質量安全、品牌效應、交 易模式、業(yè)務增長和價值創(chuàng)造等各方面建設成為中國農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)的標桿項目， 鞏固公司在 XX地區(qū)，乃至珠三角地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場業(yè)務領先地位 。 XX國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目建設目標是立足深港、流通華南、面向全國、輻射 世界，成為華南地區(qū)規(guī)模最大、功能完善、配套齊全的綠色、安全、生態(tài)的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流樞紐中心。 隨著深港兩地經(jīng)濟發(fā)展， XX城市功能定位的不斷升級，人口數(shù)量不斷增加，人們對農(nóng)產(chǎn)品需求不斷擴大，對農(nóng)產(chǎn)品 的安全及農(nóng)產(chǎn)品質量的要求也越來越高。 XX 市作為珠三角地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的集散中心，功能在逐步弱深圳國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第二章 項目建設的必要性分析 13 化，已不能滿足深港兩地日益增長的農(nóng)產(chǎn)品消費及對食品安全的需求。嚴格包裝、標簽、標識、索證、索票、檢測、認定、認證等市場準入制度 。上海市食品藥品監(jiān)督管理局有關負責人表示，對于此次事件中的瘦肉精豬肉順利入滬，海鹽屠宰場必須要負主要責任，而監(jiān)管部門也必須要加強對這些屠宰場的監(jiān) 督和抽檢。這些年來國家對農(nóng)產(chǎn)品質量安全的監(jiān)管力度不斷加強，但因食用有毒有害物質超標農(nóng)產(chǎn)品引發(fā)的人畜中毒事件，以及出口農(nóng)產(chǎn)品因動物疫病、農(nóng)（獸）藥殘留超標被拒收、扣留、退貨、索賠、終止合同、暫停貿易的現(xiàn)象仍時有發(fā)生。 （ 2） 農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、周期長。由于香港收入水平普遍較高，對農(nóng)產(chǎn)品消費量較大，質量要求較嚴格，本項目符合廣大港人的要求，將為香港地區(qū)提供高質量的農(nóng)產(chǎn)品供給服務，保障香港農(nóng)產(chǎn)品安全穩(wěn)定供應。截至 20xx 底，全市的公路總里程已達到 1579 公里，其中高速路 244 公里，一級公路 588 公里。 目前， XX 特區(qū)內在許多主要路段實施大貨車禁行政策： 每天 0 時至 24 時禁止大貨車駛入 特區(qū)內主要 路段、區(qū)域和廣 場，包括北環(huán)路和泥崗路的大部分路段； XX 市對特區(qū)內小型、大型貨車實施限制，由于布吉、福田、南山三個市場地處特區(qū)內，市場發(fā)展受到制約。 深圳國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第二章 項目建設的必要性分析 6 第二章 項目建設的必要性分析 項目建設背景 XX市人口基數(shù)及農(nóng)產(chǎn)品需求日益增長 XX是一個快速發(fā)展起來的大城市，具有流動人口眾多，平均年齡較小等人口結構特點，食品消費需求逐年上升。 項目建設的宗旨 依托平湖物流基地的發(fā)展平臺，憑借農(nóng)產(chǎn)品公司在農(nóng)產(chǎn)品流通行業(yè)的優(yōu)勢地位，把項目建設成為華南地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善、配套最齊全、輻射范圍最廣闊的綠色、安全、生態(tài)的一級農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流樞紐中心。 因此，為滿足深港兩地居民對農(nóng)產(chǎn)品消費的需求，公司需要重新布局在 XX 地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場業(yè)務，整合深港兩地農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)務資源 ，鞏固公司在 XX 乃至華南地區(qū)的競爭優(yōu)勢。 20xx 年，公司下屬各大農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的農(nóng)副產(chǎn)品交易量 1512 萬噸，交易額達 528 億元。公司自 1989 年成立以來，以資本運營和管理創(chuàng)新為主要手段，從最初 517 萬元的注冊資本發(fā)展成為 今天總資產(chǎn) 40 億元、凈資產(chǎn)近 15 億元的上市公司。 2. 20xx 年 2月 XX 市政協(xié)第一號建議案《關于加快 XX 都市農(nóng)業(yè)發(fā)展的建議案》提出，面對人民群眾生活水平不斷提高的 需求以及非典、禽流感等疫情的威脅，應充分發(fā)揮 XX作為實驗區(qū)和現(xiàn)有經(jīng)濟科技的優(yōu)勢，加快 XX 都市農(nóng)業(yè)的規(guī)劃和建設，把 XX建成都市農(nóng)業(yè)的創(chuàng)新示范區(qū)。 6． 20xx 年 6， XX市規(guī)劃局下達的《項目建設用地規(guī)劃許可證》。 項目技術經(jīng)濟指標 本 項目的綜合技術經(jīng)濟指標如下表所示： 序號 指標名稱 單位 指標值 備注 1 總用地面積 平方米 萬 2 總建筑面積 平方米 萬 3 建設總工期 月 36 4 建筑密度 — 42% 5 容積率 — 6 綠化率 — 20% 7 水電負荷 用電負荷 千瓦 18362 用水負荷 立方米 /日 3400 8 項目總投資 萬元 183733 9 主要經(jīng)濟指標 靜態(tài)投資回收期 年 稅后投資內部收益率 — 18% 5 稅后財務凈現(xiàn)值 萬元 128751 結論與建議 XX國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和 XX市產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃 ，已被列入 XX市“十一五”重點規(guī)劃項目。由此可見， XX 農(nóng)產(chǎn)品市場潛力巨大。 XX 經(jīng)過 20 多年的快速發(fā)展，城市功 能區(qū)域也隨之快速轉變。 目前，已建成南坪快速一期、清平高速一期、 鹽排高速、龍大高速，還有許多道路在投資建設規(guī)劃中，主要包括： ① 深鹽二通道，全長 公里 ,工程總投資約 17 億元人民幣（建設中）； ② 西明大道：西麗 公明（規(guī)劃中）； ③ 福龍大道：福田 龍華，全長 公里 ,總投資 億元人民幣（建設中）； ④ 玉平大道：玉龍坑 平湖（建設中）； ⑤ 東平大道：東湖 平湖（規(guī)劃中）； ⑥ 鹽龍大道：鹽田 龍崗（規(guī)劃中）； ⑦ 華觀大道：龍華 觀瀾（規(guī)劃中）； ⑧ 鹽壩